佳景物業代理 - 樓市新聞 http://www.bestfortune.com.hk/news_detail2.php 佳景物業代理 - 樓市新聞 http://www.bestfortune.com.hk/image/rss.jpg http://www.bestfortune.com.hk/news_detail2.php 2017-04-29 <![CDATA[供應超多貨樓市反更傻]]> 【東方日報專訊】私人住宅潛在供應再創新高,惟仍無阻樓價繼續癲升。截至今年首季政府數據,未來三至四年私宅供應料達9.6萬伙,按季增2,000伙,創紀錄新高。而私宅售價指數連升12個月,三月報319.8點,連續五個月破頂,按月升約2.1%,為五個月最大。有業界人士認為,供應未到位,樓價仍會升多半年,但紀惠集團行政總裁湯文亮則認為,升勢最多至六月底就會完結。

運輸及房屋局發言人表示,截至三月底,未來三至四年私人住宅供應量預計為9.6萬伙,是自○四年九月有紀錄以來的新高。

樓花售1.4萬伙創紀錄

潛在供應當中,包括8,000個現樓待售單位、6.1萬伙待售樓花,以及2.7萬伙已批出並可隨時動工的「熟地」單位。8,000伙現樓待售單位,是自一○年首季後最多,按季多2,000伙。不過,期間已售樓花高達1.4萬伙,按季再多1,000伙,已連續三季創有紀錄新高,同時,待售樓花有6.1萬伙,按季減4,000伙,反映新盤熱銷。

此外,細單位供應繼續增加,該局發言人稱,潛在供應當中,料有6.89萬伙為實用面積少於753方呎的中小型單位,較上季預測多2,000伙,佔整體供應72%,亦按季增1個百分點。預計未來數月將有11幅住宅用地轉為熟地,可額外提供約1.03萬伙。

住宅落成及施工量方面,發言人續表示,首季有14個私宅項目落成,涉約4,400伙,按季多500伙或13%,較去年同期多出2,600個單位,升幅逾1.4倍。至於期內施工量約2,500伙,按季少3,900伙或約61%,按年更大減約81%。

供應大增,樓價必跌定律完全扭轉。政府及代理最新樓價數據均破頂。差餉物業估價署資料,截至三月的臨時數字,私宅售價指數報319.8點,自去年十一月加辣,已連續五個月創新高,按月升幅約2.1%,更屬五個月最大。該指數已連升十二個月,累升多達17.8%;按季則上升約4%。

新界細單位呎價破萬一

中小型單位升幅再跑贏大市。該署數據指,實用面積1,075方呎及以下單位,三月售價指數報321.4點,按月升2.1%,創新高。期內新界區面積431以下細單位平均呎價首破1.1萬元,按月升2.1%至11,001元。至於三月私宅租金指數按月升0.51%至177.1點,連升四個月。

二手樓價升勢加劇,反映主要二手屋苑樓價走勢的中原城市領先指數,最新報154.57點,按周再升1.18%,升幅為13周最大,並已連升12周,連續十周創紀錄新高。中原亞太區副主席陳永傑相信,該行樓價指數再創新高,而政府售價指數屬滯後數字,故相信未來仍續創新高。

湯文亮:頂多升埋六月

對於供應增、樓價仍上升的「怪現象」,理想城市企業及估值部主管張聖典認為,供應數字符合預期,但有少少水份,樓價未來半年仍會繼續向上,惟等到實質供應到位,樓價升勢至才有望停止。

不過,紀惠集團湯文亮相信樓價升勢已到尾聲,他指若政府沒有把握,就不會主動增加供應,預期香港樓價升勢至多持續至六月底,屆時購買力已消化得七七八八。如果地產商加推新樓盤,供應增加,樓價就會向下調整。

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2017-04-28 <![CDATA[翰林峰下周開價 五一假開放參觀]]> (星島日報報道)5月新盤陸續有來,當中恒基發展的西營盤新盤翰林峰,將加入戰團,發展商表示,項目將於日內上載樓書,最快下周中開價。

  恒基代理營業(一)部總經理林達民表示,旗下The H Collection系列最新項目,港島西營盤新盤翰林峰將於日內上樓書,最快五一假期開放2個示範單位予公眾參觀,以及有機會於佛誕假期公布價單,同系鰂魚涌君豪峰亦有機會下月內推售。

  林達民表示,項目涉及645伙,提供開放式、1房及2房戶型,面積約200至逾1000方呎。項目定價方面,會參考港島東區大型新盤,呎價介乎25000至近40000元,亦會視乎市場對上車盤的需求去定價。林氏指,由於項目位處港島名校區,鄰近香港大學,亦位於全港著名中小學校網區,故項目以住戶第二代的學業發展作定位,目標客戶為上車客及家長客。

  被問及五月有多個新盤開售,林氏表示,各個新盤位置不同,目標客戶亦不同,故難以作比較。由恒基發展的翰林峰位於西營盤皇后大道西460號,前身為西環大樓,涉645伙,提供開放式至2房戶,預計關鍵日期為19年9月中。

  此外,繼翰林峰外,同系鰂魚涌君豪峰亦計畫緊接推出,共約400伙,同樣主打開放式至2房戶,預計落成日期為19年4月,樓花期近2年。 ]]>
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2017-04-27 <![CDATA[【樓市狂熱】樓價高處未算高?逾六成港人估仲有得升!]]> 【明報專訊】樓市癲狂,本港樓價不斷上升,連沙頭角新盤呎價亦高達逾9000元,即使如此,有調查發現,逾六成本港市民認為未來樓價將繼續上升,對現時置業的興趣亦明顯增加。

花旗銀行今天公布最新市民置業意向調查結果,是項調查為花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心,以隨機抽樣電話訪問形式,於2017年3月底訪問超過500名香港市民。調查結果顯示,今年首季有23%受訪者表示現時對置業非常感興趣,該比例創調查自2010年開始以來新高並首次突破20%,亦較2016年第四季增加5個百分點。

即使樓價不斷創新高,調查亦發現高達62%受訪者預期未來12個月樓價將上升,創有紀錄以來新高,而認為樓價會在未來12個月下跌的受訪者比例僅9%,為自2016年第一季起連續四季下跌,並首次下降至單位數。

然而,針對首次置業人士,考慮到現時物價及家庭經濟狀況,認為現時並非置業好時機的受訪者比例連續三季上升,由2016年第二季的55%上升至2017年第一季的77%,比例同時創調查以來新高。

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2017-04-24 <![CDATA[近親轉讓物業 成避辣稅新招]]>

【經濟日報專訊】政府堵塞一約多伙的辣招漏洞,但市場仍流傳其他避稅方法,包括透過轉讓物業予近親,自製首置客身份再買樓,可節省相當於樓價6.5%至10%辣稅,議員認同該漏洞值得關注。

政府將住宅雙倍印花稅大幅調升至15%後,投資者為避開辣招做法層出不窮,繼政府本月初收緊「一約多伙」避稅方式後,市場再流傳藉近親轉讓避稅新招。

近親轉讓 視作資產處理

由於近親之間的轉讓過往一般視作資產處理,而不屬於交易,根據目前辣招豁免的安排,均豁免額外印花稅、以至15%住宅印花稅。

由此衍生出投資者可以藉着將單位轉讓予近親,以自製首置客身份入市的避稅新招。例如,本身僅持有一個住宅單位的投資者,若果想再買樓投資,則須徵收15%印花稅,以500萬元樓價計算,則相當於75萬元。

不過,若果該投資者先將單位轉讓予配偶,或者父母等近親,即使後者本身持有單位作為自用或投資,仍然豁免15%辣招稅,以原本單位市值500萬元計算,印花稅僅3%或15萬元;在單位轉讓後,該投資者就能獲得「首置客」的身份再入市,以標準印花稅率購入新樓,先後兩次交易繳稅僅30萬元,較原本直接入市所需要交的稅款省卻60%或45萬元。

若採用上述方法,最極端的情況可以是,該投資者可不斷重複操作,不斷將新購入單位轉讓予近親,而自己亦不斷獲得首置客身份避稅。

據悉,市場上已有個別投資者嘗試將單位轉讓給配偶,以騰出首置客身份買樓,但情況還未至於出現大規模及重複使用的階段。而有關做法亦有不同限制,包括投資者本身不能夠持有太多單位,亦要有足夠財力及銀行按揭限制等。

涂謹申:做法原則上可行

參與辣招稅審議的立法會議員涂謹申認同,上述做法原則上可行,或成為辣招的新漏洞,相信過往無人採用是因為當時辣稅稅率不及現時高,以現時高達15%稅率很多人都願意用很複雜方式去避稅,認為政府應堵塞漏洞,加入限制近親不能夠在短時間內多次轉讓。而另一位議員謝偉俊則稱,會了解及跟進,會否構成漏洞。

而財政司司長陳茂波昨日出席電台節目後指,收緊「一約多伙」後僅兩個星期,需要觀察辣招成效,但強調未來3至4年一手供應將維持在9.4萬至9.5萬伙高水平,而美國的加息周期展開,香港樓市會有所調整。

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2017-04-22 <![CDATA[湯文亮:樓市泡沫由政府造成]]> 【明報專訊】中原樓價指數屢次破頂,我雖然面皮夠厚,但仍然被人笑到面黃,我話現在樓價有泡沫,又沒有人相信,他們話我垂死掙扎;至於我以前講的動態泡沫、靜態泡沫,全部都是廢話,倒不如早一日學老施轉軚,衰一次好過成日被人質問。這樣的奚落,我最近已經聽了不少次,有一次我這樣回答:「唔好講什麼動態靜態泡沫,今次我話樓市出現的泡沫是政府造出來。」那個人話賴到無得賴,賴政府;我的確是賴政府,不過,我是有理據。

我有一個擁有多個住宅單位朋友,他想賣走一個單位,要價比市價高15%,他所持的理由就是以後要買回另外一個住宅單位,他是要付15%印花稅,羊毛出在羊身上,所以,他賣走現有的住宅單位,一定要加上未來要付的印花稅。

雖然唔同意他的理據,但又不能夠說他是錯誤的。由於市况熾熱,他略為減價1%就將那個住宅單位賣走,市場上又出現另外一次創新高,餘此類推,每一個要將住宅單位賣走的人,都會將未來買樓時應付的印花稅加在準備出售的單位,樓價就好似上樓梯,愈推愈高。

由此可見,樓市泡沫是政府的辣招所造成,沒有那些不合理的辣招稅,賣樓的人毋須顧慮再買住宅單位時要付辣招稅,要價就可以降低,樓價就不會飈升。

辣稅轉嫁買家 推高樓價

有老友話我強詞奪理,他說香港大部分人只得一個住宅單位,倘若他們賣走之後再買回另外一個單位,只需要付正常的印花稅,我話只擁有一個單位的業主見過鬼怕黑,唔會夠膽賣走唯一的住宅單位,就算有業主唔怕黑,將唯一單位賣走,他再買樓的時候,的確是只需要付正常的印花稅,但將物業賣給他的業主就會考慮到他再買樓時要付15%印花稅,最直接的方法就是加價,泡沫由此產生,是否由政府造成,大家可以下一個判斷。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]

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2017-04-21 <![CDATA[恒地港島兩單幢盤下月齊推]]>

【明報專訊】新盤一浪接一浪登場,恒地(0012)港島兩個姊妹盤有機會下月雙龍出海,涉約1000伙。兩項目位於港島一西一東,昨命名為西環翰林峰及鰂魚涌君豪峰,前者約600伙,後者涉約400伙。

翰林峰最快下月初開售

恒地營業(一)部總經理林達民表示,兩盤均提供開放式至兩房單位,集團計劃先推西環翰林峰,最快月內公布樓書及開放示範單位,有機會下月初開售,至於鰂魚涌君豪峰將緊隨西環翰林峰推售。

對於政府早前加辣,將「一約多伙」稅率提升至15%,林表示,旗下樓盤只有1%買家以「一約多伙」形式買樓,對集團銷情影響不大。

鰂魚涌君豪峰涉約400伙

資料顯示,上述兩盤同為舊契重建項目,翰林峰料於2019年9月入伙,君豪峰則料於2019年4月入伙。事實上,翰林峰前身為西環大樓,恒地於2009年開始收購,歷時5年,直至2014年11月才透過強拍,一口價以29.5億元統一業權,當時一度創下最大宗銀碼的強拍個案。發展商當時曾指,地盤將興建一座38層高單幢物業,總投資額約45億元。

此外,恒地(0012)同系大角嘴利奧坊.曉岸昨更新價單,當中4伙加價5%。加價單位實用面積介乎485方呎至601方呎,新定價由1296.3萬至1503.2萬元不等,較一個月前定價提價5%,個別單位更較去年7月底、即9個月前首度推出時,累加24%。以第2座29樓A室(實用面積601方呎)為例,新折實售價1382.9、實呎約2.3萬元,較首次推出時折實售1110萬元、實呎約1.85萬元,累積加幅達24.6%。

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2017-04-20 <![CDATA[大摩吹樓價跌幾年]]>

【東方日報專訊】香港住宅樓價持續破頂,已經與普羅市民收入脫節。摩根士丹利表示,現時香港市民置業需要15.5年收入,較新加坡高逾一倍之餘,更與一九九七年相似,供樓負擔比率達63%,預期今年香港住宅樓價下跌5%,更預言跌勢會持續幾年。

屯門利寶呎價破萬二
事實上,去年樓價低於200萬元的屯門單幢樓「置樂三寶」,當中利寶大廈成交呎價,由一個多月之前約一萬元,突然跳升至超過1.24萬元的「破頂價」。

中原李梅芬表示,該廈一個中低層C單位,實用面積234方呎,業主叫價300萬元,放盤約一個月,以292萬元沽出,實用呎價約12,479元,創「置樂三寶」歷來新高。

據了解,該單位原業主持貨五年,樓價上漲約1.1倍。利寶大廈一五年時最高呎價僅1.14萬元。剛易手單位○七年時成交價曾低至34萬元,十年間樓價狠飆7.6倍。

此外,數年前被稱為「窮人恩物」的荃灣樂悠居三房單位,當時放盤價約410萬元,最近樓價已漲至逾700萬元。中原陳文杰表示,該屋苑中層16室三房單位,實用面積538方呎,以736萬元易手,實用呎價13,680元。

樓價狂飆,市民置業愈來愈困難。美聯物業(01200)訪問625名人士,當中338人未曾擁有物業,當中多達81%受訪者承認現時上車困難。該批潛在上車買家當中,49%表示擬在未來一年置業,其中44%認為一手及二手資助房屋為最有機會上車途徑。

買樓等同15年收入
不過,摩根士丹利預警今年開始,香港住宅樓價會「衰幾年」。該行表示,今年三月私宅樓價按年漲18%,增速遠較一六年家庭收入增加3%為快,現時購入一個銷售面積430至750方呎私宅,相當於市民15.5年收入,不但遠超新加坡的僅7.2年,更與九七年相似。

與此同時,若美國加快加息步伐,下半年香港實際按揭利率恐由負轉正,按該行美國今年再加息兩次、明年加息四次預測,一個月香港銀行同業拆息(HIBOR)至明年底將累漲150點子,對香港樓市明顯是一個警號。

此外,經歷過去五年供不應求後,香港住宅樓市供需逐漸邁向均衡。該行指,政府幾年前增加土地供應後,住宅落成量終於追上,去年私人住宅供應量1.45萬伙,較一一至一五年平均供應大增33%。

摩根士丹利預期,一七至二二年私宅落成量將增至每年1.8萬伙以上,令到住宅存量每年增加約1.5%,幾乎是期內每年人口預期增幅的兩倍。

大學生:跌20%仍不合理
該行又表示,去年整體住宅成交約三成來自投資需求,同時現有住宅存貨中約四成是作出租用途,息口趨升恐令投資需求萎縮,並且促使業主考慮出售物業套現,尋找更好投資機會。

大摩預期,今年住宅樓價會下跌5%,並且會「跌足幾年」。

儘管市場對香港樓市前景愈來愈審慎,更有券商預期一八至二○年香港住宅樓價會下跌一至兩成,但未必有助年輕人置業。理工大學二年級學生Thea說:「樓價太貴,就算跌兩成,比起其他城市,香港嘅樓價同居住環境都好唔合理。」

她續說:「如果沒有家庭背景,必定買唔到樓。屋企人有同我傾過,話會資助我畀首期,到時可能仲要另一半分擔下先得。但真係買,都要過多十年八載。」

畢業近一年、從事金融業的Stephen說:「個樓市係好癲,仲要係區區都癲,但依家已經儲咗70萬元,相信儲多兩年,等埋樓市下跌,應該可以買到樓。」

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2017-04-19 <![CDATA[湯文亮﹕SSD令我不敢轉軚]]> 【明報專訊】有老友見到中原指數又破頂,語重心長叫我轉軚,佢話現正已經不是有太多人睇淡樓市,既然大家都睇好,樓市必定向好,這是一個物質不變定律,點解我要睇淡樓市,倒不如向現實低頭,有所謂識時務者為俊傑,如果那些影響樓市的負面因素,例如加息及供應增加等在不日出現,我可以再轉軚,老友相信有很多人都會這樣做,老友的確是俊傑一名,但現在情况是我唔敢轉軚,或者,是SSD令我唔敢轉軚。

這兩個月轉了軚的專家應該意氣風發,在他們轉軚之後,中原指數九連升,已經去到一個唔識跌的地步。不過,他們亦虎視眈眈,如果耶倫加息,供應按政府的預期出現,甚至經濟轉壞,他們便會立刻發出警告,認為樓市有下跌危機。

買樓不同買股 涉及稅項大

但是他們可能忽略了,即使他們適時發出警告,但在這幾個月,因為他們轉軚而買了樓的人又如何,他們不能夠將剛買入的樓宇賣走,即使有溢價,怎樣也抵償不到賣樓時要付售價20%的SSD,更何况在買樓時亦付了印花稅,他們唯有繼續持有那些單位,睇到他們所信任的人轉軚後又再耀武揚威的樣子,嬲到都出唔到聲,所以,我唔敢轉軚,即使輸都唔敢轉軚。

不少評論員評論樓市就好似評論股市一樣,隨時因為利好或者利淡消息出現而轉軚,但是他們不知道,在股票市場,他們這樣做是絕對沒有問題,他們可以提議200元買入港交所(0388),220元叫人沽貨,信他們的人就會有不俗利潤,但樓市不同,如果有人相信他們對樓市評論以2000萬買入了一個單位,半年之後他們轉軚,並且估計樓價最少有三成跌幅,那些相信他們的評論而買了樓的人就慘了,即使那人買入的單位已經升值到2200萬元,如果下跌三成,樓價會下跌至1540萬,他就會蝕460萬元,但他又不能夠賣走半年前買入的物業,因為要付440萬元SSD。

股票評論員隨時轉軚無問題

我覺得他們唔需要考慮,一定要賭一鋪,千祈唔好賣走該物業,點解我會話賭一鋪,就是賭那些評論員又再轉軚,如果現在將物業賣走而又付了SSD,半年之後,那些評論員轉軚話樓價在未來有三成升幅,點算?

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2017-04-18 <![CDATA[落錯車……點算好?]]>
(YAHOO財經)今時今日未上車固然慘,但幾年前落錯車的一班前業主亦是樓市爆升的受害者,不過這批業主只要做好財力評估及調整部署,要重新上車亦不是夢。

認清樓市兩大趨勢

想再次上車,當然要了解樓市新形勢,從近期樓市交投,有兩大趨勢是準買家不能忽略的。一是所謂用家主導趨勢,自從辣招一再加辣後,市場共識是樓市炒家越來越少,一、二手樓改由用家作主導。但從樓市交投情況看,用家主導情況主要集中在二手豪宅市場。

早前其中一單震撼豪宅市場的新聞,是「士多大王」八賣八蝕的壯烈紀錄,另一焦點交易是位處尖沙咀黃金地段,前臨西九龍發展區的樓王港景峰,竟然錄得一宗業主持貨六年微蝕十萬元成交。

「士多大王」持貨都是近年開售的豪宅盤,這類豪宅盤目標客主要是內地豪客,有分析認為這類豪宅盤位置偏遠,二手承接力較弱,導致「士多大王」要蝕讓。但港景峰交易又提醒我們,原來位置優越,又屬於內地客熱門選擇的物業,同樣遇到缺乏承接力的難題。比對近期北角維港頌的開售情況,明顯主要購買力來自內地買家,反映內地客並非消失,只是入貨目標集中在一手市場新盤。在這情況下,二手豪宅市場確實是由用家主導,業主在議價角力上處於被動位置。

至於密密登場的新界上車盤,雖然客源主要是用家,然而開價主導權則落在賣方手上,不論賣方是業主或發展商。例如屯門新盤珀御,即使以高於市價開售,首批單位仍錄得超額認購11倍。至於二手樓市場,沙田多個熱門盤均持續錄得破頂成交。在上車恐慌潮下,相信豪宅市場淡靜,上車盤火熱的情況將持續一段時間。

二是加息步伐放緩,之前一眾準買家憧憬美國加息可以壓低樓價,當美國總統換屆後,美元一直保持強勢,確實令大家深信美元將會逐步進入加息周期,只要本地銀行打響加息第一口炮,至少可以暫時緩和樓價升勢。

可惜美國總統侵侵日前接受訪問大搬龍門,坦言他不喜歡美元太強勢,換言之他期望聯儲局放慢加息及縮減資產負債表步伐。相對加息,市場其實更憂慮聯儲局「縮表」對經濟的衝擊,現在侵侵為了支持經濟,以及預先穩住軍費水源,方便他繼續實施軍力威嚇策略,加息及「縮表」步伐確實有可能再次放慢。

加息這一招暫時失靈,政府多次加辣樓價仍舊有升無跌,除非政府大力增建居屋及公屋,否則樓市「牛三」週期大有可能伸延至明年。面對此形勢,落錯車的朋友第一件事是了解自己等待時機的條件。

提防買樓儲備消耗風險

嚴格來說,落錯車一族並非窮人,當初有條件選擇賣樓,一般都是完成大半按揭或已經供甩樓的業主,只是因為睇淡樓市前景才決定出貨套現。所以這班前業主理應持有百多二百萬,甚至五、六百萬資金,論財力,其實遠勝望樓輕歎的年輕無殼蝸牛。

落錯車無疑是人生決擇大錯誤,加上樓價近年升得急,令這班前業主遇上兩大心理關口,一是承認自己睇錯市,二是現實情況無法再在舊居原區購入面積相約的單位。

這班前業主想重新上車,關鍵是評估自己等待時機的本事。不止一間大行指出樓市踏入「牛三」週期,一旦爆破,樓價調整幅度可能較亞洲金融風暴時更厲害,問題是「牛三」何時爆破是一個問號,至少今年用家吸納上車盤的進取度仍有增無減。

面對此兩難局面,如果落錯車的前業主已搬回「老家」居住,又或收入足以應付租金開支,換言之有一定條件解決土地問題,則可以繼續觀望樓市發展,反正都等了數年上車機會。但這批前業主亦要有心理準備,即使樓價有相當調整,你運用手頭資金再次買樓後,仍難以避免要再次上會供樓。

對落錯車業主而言,最危險的情況是之前低估了租金升幅,導致這數年要不斷搬屋平衡租金開支,甚至要開始動用當初賣樓套現資金補貼每月租樓負擔。如果你陷入此困境,就要思考兩項解決方案。

一是入手較偏遠地區的私樓,雖然樓價持續攀升,但新界西、深井到荃灣等地區,細心搜尋,仍可以找到性價比較高的二手盤。只要放下必定要住市區樓的心理包袱,入手這類私樓,至少居住質素不至於太走樣,亦毋須捱貴租及省卻經常搬屋的麻煩。

二是轉戰二手居屋市場,如果你之前沽貨套現的是新界樓,現時只持有百多萬元資金,想再次上車輕鬆一點,就難以避免要從二手居屋入手。不過現時二手居屋都存在唔憂賣情況,你必須投放更多時間搜尋及實地參觀樓盤,並擴闊發掘心水單位的地區範圍,才更有機會找到合心水又毋須大裝修的二手居屋單位,並要提醒自己行這一步是解決居住問題,日後樓市調整亦不要後悔太早上車,減少因為置業抉擇失誤,令自己承受不必要的龐大心理壓力。

二次上車盤推介

落錯車一族想發掘二次上車盤,最好從二手盤源較充足的區域入手,新界西及港島西是不錯的起步點。

馬灣、深井及屯門

青山公路至屯門路段,不少屋苑擁有景觀及配套完善優勢,適合對住屋條件有一定要求的準買家。

珀麗灣

放盤單位:2房2廳中層

售價:530萬元

實用面積:531呎

實用呎價:9981元

賣點:相對同級屋苑,呎價無疑較吸引。

浪翠園

放盤單位:一期三座低層

售價:410萬元

實用面積:484呎

實用呎價:8471元

賣點:深井人氣屋苑之一,屋苑配套完善,單位可享開揚翠綠景致。

香港黃金海岸

放盤單位:向海兩房兩廳單位

售價:398萬元

實用面積:476呎

實用呎價:8361元

賣點:當屯門新盤開售價突破400萬時,以這個價錢可進駐黃金海岸向海單位,確實有一定吸引力。

西營盤、堅尼地城

想再次進駐港島區,堅尼地城及西營盤還有不少售價較貼地的細單位二手盤。

永利大廈

放盤單位:1房1廳中層

售價:368萬元

實用面積:207呎

實用呎價:17778元

賣點:鄰近臨海地段,步行可達上環商業區。

利時大廈

放盤單位:低層開放式

售價:398萬元

實用面積:229呎

實用呎價:17380元

賣點:實用開放式價隔,裝修新淨。

高樂花園

放盤單位:高層兩房一廳

售價:580萬元

實用面積:334呎

實用呎價:17365元

賣點:位處臨海地段,屋苑經過大翻新,外牆新淨,大堂豪裝媲美一手樓。

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2017-04-13 <![CDATA[上車客搶貨細價樓癲升]]> 【東方日報專訊】上車客需求殷切,刺激細價樓節節上揚,個別更以癲價搶盤。青衣青怡花園兩房單位,放盤約三日即沽,成交呎價逾1.45萬元,創屋苑新高。而屯門碼頭區的啟豐園呎價連環兩日破頂,海景兩房戶實用呎價升穿1.31萬元。近年市場上納米住宅單位供應明顯增加,運輸及房屋局向立法會提交的文件顯示,去年納米單位落成大增,全年落成206伙,按年勁升1.6倍。

中原陳輝麟稱,上車屋苑搶手,刺激做價向上,青怡花園2座中層B室,實用面積343方呎,本月八日叫價500萬元放盤,即獲買家以498.8萬元購入,樓價創同類兩房戶新高,實用呎價14,542元,呎價創屋苑新高紀錄。單位約六年多升值1.5倍。

青衣暢旺 本月暫25宗

該行羅彩娥稱,青衣區本月錄25宗二手買賣,買家入市積極,區內夾屋宏福花園4座中層C室,實用面積598方呎,兩房戶售730萬元,實用呎價1.22萬元,樓價創屋苑新高。

細單位有支持,啟豐園實用呎價升穿1.3萬元。祥益黃慶德稱,屋苑1座中層C室,實用面積325方呎,區內投資者見放盤罕有,即睇即以428萬元購入收租,售價創同類新高,實用呎價13,169元創屋苑新高。一日前同屋苑呎價才升至12,147元,紀錄再被打破。

利嘉閣黃永全稱,元朗采葉庭13座高層F室,售價590萬元,實用呎價11,591元,創兩房戶新高。中原溫明峯稱,馬灣珀麗灣17座高層一房戶,反價10萬元,以490萬元易手,實用呎價1.36萬元。

納米戶落成量飆1.6倍

細單位受捧,納米單位供應亦增加。政府資料顯示,去年全年私人住宅單位落成量14,595伙,當中實用面積少於215方呎的納米單位佔206伙,相比一五年只有約79伙,勁增約1.6倍;若而以分區劃分,中西區、灣仔、南區、油尖旺及深水埗區均有納米單位落成,以中西區提供65伙最多,其次為灣仔區錄48伙。

納米單位佔整體落成比例亦見增加,該類單位去年落成206伙,佔整體落成量約1.4%,比例按年增加約0.7個百分點。

明年細單位落成量亦料會大增,有關文件顯示,政府預測明年私宅落成量約19,526伙,實用面積少於431方呎細單位佔8,468伙,比例達約43.4%,較今年細單位落成預測約5,109伙及佔約29.8%比率,分別增65.7%及13.6個百分點。

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2017-04-12 <![CDATA[收緊印花稅制 杜絕一約多伙]]> (香港政府新聞網報道)政府宣布收緊住宅物業印花稅機制,凡以一份文書購買多於一個住宅物業,須按每個物業繳付15%新住宅印花稅,以杜絕投資者利用「一約多伙」方式迴避繳付新稅率,明日生效。

 

行政長官梁振英、財政司司長陳茂波、運輸及房屋局局長張炳良今晚會見傳媒,宣布遏抑樓市新措施。

 

梁振英表示,在新措施下,稅務局會按每宗個案決定有關物業是否屬於獲豁免安排類別,以照顧有真正自用需要的本港買家;政府會盡快向立法會提交修例建議的豁免安排。

 

他表示,政府去年11月劃一住宅印花稅至15%後,遏抑樓市需求漸見成效,但關注近月「一約多伙」交易有明顯上升趨勢,使樓市氣氛轉趨熾熱。

 

張炳良表示,自新稅制落實後,「一約多伙」佔整體住宅交易比例由近年平均3.5%升至4.7%。

 

陳茂波則提醒市民,隨着美國加息周期展開,香港息率將跟隨上升,樓市會出現調整;同時未來三、四年一手住宅供應充裕,都需要警醒。

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2017-04-11 <![CDATA[關注高成數按揭 金管局研出招 ]]> 【蘋果日報報訊】樓市熾熱,不少地產發展商再活躍提供高成數按揭,滿足買家在辣招下未能經銀行借夠按揭情況,金管局表明關注潛在風險,並考慮是否需要加強對地產商貸款的風險管理。

或增加銀行對地產商壓測

市場估計,金管局正積極研究防範措施,不過可行及有效做法應該有限。經絡按揭指,買家透過發展商承造一按比率,今年首季已增至近兩成。
分析員及業界預期,可考慮做法包括增加銀行對地產商貸款的壓力測試,或加高相關貸款的風險加權資產(RWA)權重,藉此加重銀行資本成本,降低業務意欲,惟有關做法比較複雜。目前奉行內部評級法的大行,對地產商貸款RWA權重,普遍比率20至50%,中小行比率多為100%,巴塞爾亦無劃一權重規定。
《彭博》昨引述金管局(銀行監理)助理總裁陳景宏電子郵件回覆指,對地產商向買家提供高成數按揭表關注,考慮是否需加強風險管理。
該局發言人回覆,留意到不少發展商向買家提供高成數按揭,隨着這些貸款積累,銀行潛在信貸風險可能相應增加,該局一直與銀行保持對話並已向業界收集資料,雖然發展商提供的按揭貸款,只佔銀行未償還按揭總數很小比例,但增幅正在上升,該局會留意情況,考慮是否需加強銀行在借貸予地產發展商的風險管理。
經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示,買家透過發展商承造一按的比率,由去年12月底的14.09%,升至今年首季近兩成,反映買家傳統上經銀行借貸,轉而向發展商借高成數按揭。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為,當局倘就銀行對地產商融資方面作出限制,並不容易,因貸款實質用途可以多元化及一般性,難單獨區別用於支持買家按揭,而近期地產商高成數按揭,其實不如去年下旬般熾熱及優惠。
永隆銀行助理總經理及零售銀行部主管鍾少權亦說,發展商提供的高成數按揭計劃,多由發展商自己包辦一二手按揭,銀行參與一按甚少,而即使涉足亦跟足金管局指引。

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2017-04-08 <![CDATA[銀行估值急升 新都城估價漲12%]]>

【經濟日報專訊】銀行估價隨樓價急升,10大屋苑首季銀行估價4個升近1成,升勢為去年第三季加辣後最急,將軍澳新都城2房戶漲12%最勁;天水圍嘉湖山莊兩房戶估值逼近500萬元關口。

8統計屋苑 估值增幅逾5%

受惠於新盤銷售暢旺及加價潮下,對多個有新盤開售地區的二手樓價有支持作用,本報追蹤10個私人屋苑於滙豐銀行及中銀(02388)的首季網上估值變化,全數屋苑估價上揚,並發現有8個屋苑的首季估值增幅高於5%,其中4個的升幅達8%或以上,急升程度回復去年第三季的加辣前水平。

以將軍澳新都城2期7座中層G室兩房為例,實用面積370平方呎,滙豐估值由今年1月的478萬元,升至現時536萬元,首季升58萬元及12%,實用呎價約14,486元,升幅為10個屋苑中最勁。

若以該單位於加辣後(去年第四季)估價增幅為3.5%比較,首季估值加幅高出2.5倍或8.5個百分點。

細單位估值升勢表現較突出,同屋苑1期4座高層F室,3房,實用面積708平方呎,期內估值由842萬元升至881萬元,按季增4.6%,升幅明顯遜於細戶。

上車屋苑天水圍嘉湖山莊兩房單位首季估值亦升9.3%。當中景湖居6座中層E室,實用面積457平方呎,滙豐估值由419萬元加至458萬元,期內增39萬元及9.3%,平均呎價衝至10,022元水平,比較單位去年第四季估值加幅只有2.1%,高出7個百分點。

另外,紅磡黃埔花園及牛頭角淘大花園首季估價升勢亦見凌厲,分別約9.1%及8%,後者在3月份單月升幅更高至7.4%,為10個屋苑中按月估價升幅最多。

嘉湖2房估493萬 貴紀錄15%

銀行估價進取,甚至與成交價明顯脫軌,出現「估凸」價情況。天水圍嘉湖山莊有兩房戶估值,逼近500萬元關口,該單位為景湖居4座高層E室,實用面積446平方呎,滙豐銀行網上估值為493萬元,呎價1.1萬元。翻查單位2月中估值,當時為460萬元,不足兩個月升7%,亦較屋苑成交呎價同期升約5%。目前屋苑分層兩房紀錄價,於3月底錄得,成交價為430萬元。是次銀行估值再高出63萬元,幅度接近15%。

至於將軍澳新都城有細兩房戶,估值高見636萬元。該單位為1期6座高層G室,實用面積364平方呎,估值呎價約1.7萬元。過去周末同戶型單位剛以593萬元新高價沽出,不過估值仍比高價紀錄貴43萬元,高出約7%。

中原按揭董事總經理王美鳳表示,首季屋苑估值平均漲3%至5%,現階段幅度未算過急,早前屋苑錄得新高成交,銀行跟隨市況作出調整追貼,令個別屋苑按月估值升勢較急,現時整體成交均可「估到價」,預料次季估值升約5%。

經絡按揭轉介市場總監劉圓圓則認為,首季多個新盤均錄超額認購,料部分客源流入二手,帶旺區內市場,第二季陸續有多個新盤推出,市場需求大,料次季樓價升幅有機會更急,升1成之內。

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2017-04-07 <![CDATA[家人反對失入市良機 月入$5萬男呻難上車]]> 【晴報專訊】買樓如戀情一樣,一切都看時機。有月入5萬元的專業人士,因家人反對,多次錯失置業的黃金機會,眼看樓價飛升,又面對女友催婚,慨嘆成為「夾心人」。有社工指,置業必須看自身能力,家人意見只宜參考。

有專業人士在討論區訴苦,聲稱月入逾5萬元,多年來都有打算置業,但家人屢次勸說樓價貴,認為「唔抵」而令他多番錯失良機,現悔不當初。帖文指︰「2009年我已儲到60萬首期,本想買個170萬單位,但家人話自住水電、生活費都係錢,又無住家飯食,促我繼續住在公屋;後來又話政府會打擊樓市,不讓我入市。」事主又指,去年想結婚買樓,家人又指樓市已長升多年,美國加息會令樓價跌。今年女友怪他太聽家人話,指他無出息,令他有感左右做人難。

過來人慶幸堅持入市

帖文公開後,吸引逾6.5萬人次瀏覽。有過來人指,去年同樣遭家人反對買樓,但他決心堅定,最終堅持入市,「層樓現在已升值兩成」。另有人指,當年結婚時親戚亦建議在父母家中「間房」已可成家,幸他堅持租屋才避過一劫。

圓滿關係中心總監暨心理輔導學家蔡綺文指,在鼓吹「有樓有真愛」的氛圍下,因置業而令家人、伴侶起爭執的個案非常普遍,有個案是夫婦與男家父母同住在丁屋,新抱擔心教育環境不佳想遷出,但奶奶認為居住空間足夠毋須「花冤枉錢」再買樓,令丈夫成磨心。「夫妻對居所問題應該有計劃,若與父母同住,亦應讓伴侶了解是暫時性或長期的,否則很難協調;而作決定後,忌怪責決策一方。」

女青家庭健康促進中心督導主任伍偉湛指置業首要考慮是量力而為,若工作不穩定、收入有上落,便需認真考慮應否入市。「以組織家庭來說,妻子或女友一方的意見更值得參考,因為夫妻間有共識最重要,原生家庭的意見只可作參考。」

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2017-04-06 <![CDATA[樓宇買賣登記年飆1.4倍]]> 【東方日報專訊】新盤銷售理想,二手買賣轉旺,帶動樓市交投及金額顯著上升。土地註冊處資料顯示,三月份整體樓宇登記量共7,605宗,總值約616億元,按年升逾1.41倍及1.84倍,齊創逾七年最大升幅。以上月持牌代理數目計算爭食人數,平均4.9個代理爭一張單,情況較二月份的6.6個開一張單明顯好轉。

土地註冊處最新數據顯示,三月份所有種類樓宇買賣登記錄7,605宗,涉及約616億元,較去年同期升逾1.41倍及1.84倍,均為一○年二月後,逾七年最大按年升幅。兩項數字按月錄35.4%及42%升幅。

期內住宅登記佔5,856宗,按年升逾1.47倍,涉及總值504億元,亦較去年同期大增逾1.94倍。若相比二月份,則分別錄約43.6%及38.2%升幅。

平均5代理爭一單刁

成交增加,略為紓緩代理開單壓力,以地產代理監管局公布的代理人數,三月份持牌代理37,363人,以此計算「爭食人數」,平均4.9個代理爭一張單。較二月及一月時分別6.6個及7.1個代理爭一張單好轉,情況是四個月以來最好。

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2017-04-05 <![CDATA[湯文亮﹕減辣與加息一樣 要預先張揚]]> 【明報專訊】我較早前提出,政府如果希望樓市穩定,要做的事情並不是加辣,而是減辣,但又並不是即時減辣,而是現在宣布在兩年後減辣,大前提是政府到時候可以提供足夠供應量,因為現在宣布減辣,那些已經有住宅單位的業主,就會等待兩年之後才買,屆時,他們只需要付正常的印花稅,市場上減少了那一班已有自住單位的人買樓,只靠一班用家來維持,樓價升幅不但會被遏止,甚至會向下調整。

不過,絕大多數的人都不同意我這個見解,他們認為政府要留意市况,當確認市况下跌,就可以減辣,這雖然是一個理論上可行的方法,但在樓價下跌之前,政府必需要忍受樓價繼續上升、市民的指摘,如果官員們把持不定,繼續出招壓樓市,減辣就會變成遙遙無期,樓市就會在一個不正常的狀態之下上升,當樓價下跌,就會變得一發不可收拾。

出招不能張揚 否則會刺激炒賣

如果我們從美國加息的操作來看,預先張揚減辣是有必要的,耶倫在去年底已經表示在今明兩年,每年會加息3次,而且不斷重申這個預測,目的是提醒那些投資或者置業人士,加息是勢在必行,在投資之前必需要考慮這個因素,我們回想一下,美國聯儲局在過去不斷減息的期間,並沒有預先張揚,否則,投資者會藉消息將物業資產價格炒高,這個情况與香港出招剛剛相反,如果政府宣布在未來會出招壓樓市,投資者會急速入市,樓價會為此消息上升。

突然撤招 後果不堪設想

不過,香港政府在最初出招前未能察覺到這個原因,他們當時表示,只要政府出招,樓價會急速下跌兩三成,有不少業主相信官員們的說話而將自住單位賣走,但物業投資者知道,因為樓價上升,政府才會出招,他們反而因為政府出招而入市,這是職業與業餘的分別,而業餘的人士當中,包括提出出招壓樓市的政府官員,其實,如果當時政府出招,同時給予一個撤招時間表,這才可以發揮出招效用,不過,撤招時間表是隨時可以發出,但就要預先張揚,才可以發揮到最佳效果,如果政府宣布突然撤招,結果不堪設想。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]

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2017-04-03 <![CDATA[20大屋苑估價全線升]]> 【東方日報專訊】全城搶入市,近兩個月樓價狂升不止。本報追蹤20個主要屋苑單位,全部估價按月再升,當中三成單位升幅更達5%或以上,為去年九月後最癲。以牛頭角淘大花園最突出,有兩房戶估價月飆8.2%至527萬元;同區得寶花園有兩房連天台戶亦升6.1%至506萬元,實用呎價高近1.8萬元,較屋苑日前所創的最高呎價逾1.55萬元還高逾20%。市場人士相信,樓價升幅達一定水平,政府便有機會再出招。

本報追蹤的20個主要屋苑單位,據滙豐銀行於四月二日的網上資料,該批屋苑估價按月升1至8.2%。市區細單位表現突出,淘大花園C座中層兩房戶,實用面積375方呎,估價由上月487萬元,升至現時527萬元,急升8.2%或40萬元,實用呎價約14,053元。而得寶花園A座有連天台兩房戶,實用面積約282方呎,估價亦升6.1%至506萬元,與年初僅445萬元相比,更累升13.7%,實用呎價約17,943元。

美聯物業謝德生表示,上車屋苑淘大花園及得寶花園近期市況回升,上月分別錄得約6宗及8宗成交,平均實用呎價約1.3萬與1.43萬元。由於買家知道盤源續減,所以不少願意追價入市,追價幅度普遍達2至3%。其中得寶花園目前僅餘30個放盤,大部分連租約,叫價約380萬元起。

新都城兩日速錄4買賣

多個有新盤開售的區域,不僅未對區內二手市構成威脅,更因新盤屢錄創新高成交,對二手樓價有支持。將軍澳新都城2期2座低層單位,估價由上月673萬元,升至現時721萬元,按月升7.1%或48萬元。

將軍澳區三月份二手交投增加,全月錄得超過240宗買賣。中原柯勇稱,踏入四月份,新都城已錄4宗買賣,包括1期4座中層C室,以570萬元沽出,實用呎價15,659元,做價理想。據了解,同屋苑2期10座兩房戶,成交價達593萬元,實用呎價16,336元,呎價創屋苑歷來新高。

黃埔低層估價見737萬

同樣受惠新盤做價屢創新的馬鞍山二手市,該區新港城J座高層單位,估價按月升5.2%至551萬元。中原黃家樂表示,該屋苑新近錄得Q座中層08室成交,單位實用面積369方呎,以兩房間隔,成交價540萬元,實用呎價約14,634元,新買家為上車人士。

至於部分受惠港鐵通車效應的屋苑,估值同樣再度上升。紅磡黃埔花園2期16座低層單位,估價按月上升7%至737萬元;至於鴨脷洲海怡半島2座高層單位,亦上升1.5%至816萬元。

中原程沛賢指出,黃埔花園過去周六、日再錄得二手成交,單位為1期1座高層套三房戶,實用面積777方呎,以985萬元易手,實用呎價12,677元。

地產界:政府或再加辣

利嘉閣總裁廖偉強認為,樓市的隱憂是政府仍會出招,而近日部分買家已減慢入市步伐。他相信,政府會繼續監察樓市,若樓價升幅達到一定水平,就有機會出招,預期樓價上半年仍然會上升,不過,下半年升幅將會放緩。

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2017-04-01 <![CDATA[10屋苑周末日預約睇樓升6%]]> 【信報財經新聞】中原地產10大屋苑周末及周日錄得562個預約睇樓,按周上升6%。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,本月多個新盤接連推售,掀起新一輪置業狂潮,亦帶動二手交投造好,大量新盤向隅客回流二手市場尋寶,令二手市場本月交投價量齊升;加上多項經濟數據向好有利樓市,令資金繼續流入磚頭市場,預計後市將繼續造好。

據美聯物業分行統計,周末及周日全港15個二手指標屋苑預約睇樓量再現增長,錄得約586個,按周升約1.6%,連升兩周。港島及九龍兩區均現升幅,惟新界錄得輕微下跌。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,置業需求殷切,新盤供應雖然絡繹不絕,市場仍有足夠能力消化,新盤向隅者開始回流二手市場物色置業機會,更有推動成交作用,刺激周末日二手指標屋苑預約睇樓量續錄升幅。在市場需求高和盤源缺的情況下,預計二手樓價有續升可能,優質單位將屢現破頂成交。

根據利嘉閣地產研究部數據估算,全港50個指標屋苑共錄1565個客戶於周末日預約睇樓,按周上升4.3%。

利嘉閣地產表示,樓價保持強勁勢頭,差估署最新公布的樓價指數連升11個月,2月更按月升約1.1%;同時,多個新盤反應熱烈,發展商亦相繼調整定價,家長客和上車客等憂慮遲買會失去入市先機,頻頻出動睇樓,希望盡快覓得心水單位。

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2017-03-31 <![CDATA[湯文亮﹕減辣必須預先張揚]]> 【明報專訊】今個星期初,花旗話有消息政府會加辣,今次是加差餉,有記者問我加差餉對樓市有什麼影響,我直覺話消息不會是真的,因為政府出招或者加辣,一定不會預先作出提示;正如每一次財政年度前,市民只能猜測財政司將會在哪類項目加稅,所以,我認為花旗的消息只不過是他們的內部研究報告。但無論如何,花旗已經得到市民關注,超出他們所預期的效果。

雖然,花旗所說的加差餉是沒有時間限制,在今個星期五唔加唔緊要,只要以後在任何時間加差餉都算是贏了,但花旗的如意算盤未必打得響,如果政府在沒有加辣前進行減辣,即是表明唔會加差餉,直接否定花旗的可能性報告,花旗以後所出報告的認受性就會大大減低,今次大膽預測雖然是震撼,但有可能是得不償失。

供應足才可減辣

有人或者不同意,他們會認為颱風襲港時,天文台是會預先宣布大約幾時會改掛更高風球,驟眼來看,似乎是有理由。

其實,天文台的預先張揚只不過是提出警告,好似政府官員提醒市民供應增加,小心加息一樣,與出招是有所不同,出招的主動權在政府手裏,但天文台沒有能力主導颱風路線,只能發出警告。

不過,當颱風離港,天文台就會預早宣布幾時會除下8號風球,待返工的人有所準備。如果政府突然撤招,剛付了特別印花稅買樓的業主就會埋怨政府,雖然現在官員們表示沒有減辣可能,但請勿忘記是現在,不是在供應充足,利息上升而成交量大幅減少時仍然不會減辣;否則,當市况逆轉,政府減辣才會發覺,減辣並不能夠穩定樓市,反而會加速樓價下跌。

所以,上策是在樓市仍然上升時宣布在未來某一個時間將會減辣;不過,這種逆向思維要有很大膽創新理念才會夠膽做,莫講香港政府,就算全世界任何一個地方政府都是「有膽設、無膽撤」,叫他們在樓市仍然上升的時候撤招,不如殺死他們好過。

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2017-03-30 <![CDATA[本月十大屋苑半年最旺]]> 【東方日報專訊】二手小陽春氣氛延續,十大屋苑本月暫錄約261宗成交,創近半年交投量新高,當中天水圍嘉湖山莊、東涌映灣園及將軍澳新都城更同創至少一年新高。樓價續升,帶動當中七個屋苑本月平均實用呎價創歷史新高。

七成平均呎價破頂

綜合市場資料,十大屋苑三月份暫錄約261宗成交,較二月全月多出約26%,當中七個屋苑交投上升,升幅介乎25至80%,以紅磡黃埔花園升80%最多。樓價急升情況下,九個屋苑三月份平均實用呎價按月向上,其中七個更升至歷史新高。

嘉湖山莊成交63宗

中原伍耀祖稱,嘉湖山莊本月暫錄約63宗買賣,較二月全月多26%,創近一年新高,料全月交投突破去年三月65宗水平,屆時將創一五年中後新高,本月平均實用呎價約8,700元,按月升約3%。據悉該屋苑呎價已創新高。

該行馬斯力稱,嘉湖山莊翠湖居5座連天台戶,實用面積546方呎,叫價530萬元,放盤一個月售520萬元,實用呎價9,524元。繼兩房戶後,屋苑三房單位樓價亦創新高。

東涌本月交投表現亦不俗,該行陳繼成稱,該區映灣園本月暫錄26宗買賣,平均實用呎價約9,574元。據了解,成交量更為一四年九月後最多,平均呎價屬歷史高位。代理指,將軍澳新都城三月暫錄25宗買賣,為一五年五月後最多交投月份。

中原張光耀稱,樓市氣氛向好,推高買賣交投,本月鰂魚涌太古城暫錄26宗成交,平均實用呎價17,450元,創歷來均價新高。香港置業趙美霞稱,荔枝角美孚新邨本月暫錄37宗買賣。據了解,該屋苑交投量創近五個月新高,平均實用呎價11,910元更為歷來新高。

另一上車盤沙田第一城平均呎價上月已創新高,加上盤源銳減,令本月買賣暫錄27宗,與上月相若,平均實用呎價約1.4萬元,在高位橫行。世紀21奇豐周淑萍稱,屋苑1座中層實用面積451方呎E室,以675萬元售出,創同類三房戶新高,實用呎價14,967元。

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2017-03-29 <![CDATA[花旗估加辣壓樓市]]>

【東方日報專訊】花旗發表報告表示,農曆新年後住宅樓價漲勢有加速迹象,預期未來平均每個月會上漲2至3%,超出政府可接受水平,預期政府或於本周五起任何一個星期五再度為樓市「加辣」,可能會大幅調高擁有多項住宅物業人士差餉徵收率兩至三倍。

綜合市場分析認為,除了調高差餉之外,其他「新辣招」可以考慮限制發展商提供的買樓資助,又或者在按揭利率之上設立附加稅率,但這些都只是增加樓宇成本,令到本地中產人士承受更大的痛苦,無助於遏抑樓價上漲。

花旗認為,隨着香港特區行政長官選舉結束,政府為樓市「加辣」最大障礙已消除,而且農曆新年過後,住宅樓價漲勢有加速迹象,過去兩個半月已上漲4.4%,預期未來會以平均每個月2至3%速度上漲,超過政府可接受水平之餘,短期內更看不到有何負面因素令熾熱的氣氛冷卻。

「或任何一個周五出招」
花旗又指出,三月份內地多個一線及二線城市,相繼推出壓抑樓市的措施,可能會對香港政府構成壓力,預期政府有可能會於本周五起任何一個星期五,再度為樓市「加辣」。

該行續指,現時香港私人住宅自住比例為65.6%,意味有34.4%或約40萬個單位屬投資物業,因此最可行釋放二手住宅供應方法,是令擁有多於一項住宅物業人士持貨成本增加,從而降低投資意欲,可考慮大幅調高擁有多個住宅物業人士差餉徵收率二至三倍。

該行解釋,以一個600萬元住宅單位為例,假設每年租金收入為18萬元,按現時差餉徵收率5%計算,每年需繳付9,000元,若大幅提高兩倍或三倍,每年需繳付差餉會增至1.8萬元或2.7萬元。

花旗研究部董事雷智顏認為,市場仍憧憬低息環境會持續,樓市會繼續暢旺,因此政府沒選擇下要再出手干預。

卓百德:新招勢累中產
Churchouse Property Partners主席卓百德表示,其他可行的「新辣招」還有限制發展商向買家提供的財務資助,或在現有按揭利率之上設附加稅率等,但無論是印花稅或任何新招,都只會令購買成本增,承受最多痛苦的只是本地中產人士。

卓百德又認為,無論任何緊縮樓市措施,對遏抑樓價及減慢成交速度只能起一時之效,並且效力往往不會即時顯現。

資深財經專家林一鳴同意「加辣」無用,因為「同樣的藥已連續食咗五次,食一粒唔得,食十粒都醫唔好個病,明顯藥同病唔相關」。他解釋,無論是印花稅及按揭比率等措施,都是針對投資者、中國內地買家、擁有多項住宅的業主等,可是這類買家在目前市場佔比少於10%,90%以上購買力都是首次置業人士,所以調高首項物業以外的差餉,對目前九成以上需求沒影響。

紀惠集團行政總裁湯文亮認為,調高差餉最初或有成效,但慢慢業主就會加租,轉嫁到租客身上,屆時又可能要推出租金管制。

業界:增差餉具阻嚇力
高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為,增加差餉有阻嚇作用,但假如持有多項物業人士同時考慮放售第二、三項物業,造成恐慌對樓市不是好事。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文指,若樓價未來兩、三個月漲勢未有放慢,更出現5%以上升幅,不排除政府會再出招,但認為增加差餉等招數對調控樓價影響不大。

運輸及房屋局發言人回覆查詢時指出,立法會已經成立法案委員會審議實施新住宅印花稅的《2017年印花稅(修訂)條例草案》。政府會盡力配合法案委員會的工作,並且會繼續密切留意新措施的實施情況與樓市的發展。

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2017-03-28 <![CDATA[新盤加價 二手造價創新高]]> 【星島日報報道】林鄭月娥獲選為新一任行政長官,業界料其房地產政策有助樓市長遠發展,帶動樓市的活躍氣氛,昨日分別有多家發展商即時將旗下新盤加價,而二手市場亦全面造好,頻錄新高價成交個案,業內人士指,現時用家投資者等紛積極出動睇樓,料未來樓市氣氛將會進一步升溫。

  市場預期新特首將對樓市起穩定作用,多家發展商昨日紛提價加推,新世界發展的荃灣栢傲灣,即時提價盡推餘下六十四伙,當中六十二伙為海景戶,平均呎價二萬四千九百三十九元,折實平均呎價一萬九千五百零三元,將於周五發售。發展商稱,是次推出單位集中極高層海景戶,加價約百分之二至三。

  恒基地產旗下三個新盤即日加價,包括何文田加多利軒、旺角利奧坊•曉岸及鴨脷洲倚南,部分單位加價百分之二至八不等。另外,南豐集團旗下筲箕灣香島昨日亦更新價單,其中約二十七伙加價約半成,至於新地旗下元朗錦田PARK YOHO 1B期,昨日亦修訂價單,其中十三伙加價百分之二。

  長實地產投資董事郭子威表示,料選出新任特首將為樓市帶來正面影響,希望樓市繼續向好。

  美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,林鄭月娥成為新特首促使樓市明朗化,上車客以至資深投資者等,均對樓市未來的發展更具信心,即日已有部分買家出動睇樓,料二手睇樓量於稍後時間將會持續上升。

  布氏稱,因應買家入市態度積極,業主亦紛紛心雄加價甚至封盤停售,惟市場頻現買家追價入市個案,因此料日後的成交將會「一間貴過一間」,頻創新高價成交個案。

  中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,料林鄭月娥當選新一屆行政長官,料將對樓市起正面作用,鑒於現時樓價持續上升,建議新一屆政府上任後可先推行一些即時措施以協助市民上車及置業。

  隨着特首選舉等利好消息帶動,二手市場紛現破頂成交,其中最矚目為沙田第一城的交投,消息指,該屋苑三十九座高層A室,面積二百八十四方呎,兩房間隔,獲用家垂青,新近以四百六十二萬元成交,呎價高達一萬六千二百六十八元,創屋苑分層新高價。

  消息指,大圍金獅花園新錄成交,單位為金祥閣高層四室,面積二百七十方呎,獲用家垂青,以三百八十五萬元售出,呎價一萬四千二百五十九元,呎價創屋苑歷史新高。另外,大圍富嘉花園亦錄高價成交,單位為一座高層C室,面積四百二十六方呎,於白表市場以五百三十萬元易手,呎價達一萬二千四百四十一元,創沙田居屋新高。

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2017-03-27 <![CDATA[一客多購按揭從嚴]]> 【東方日報專訊】市場關注物業投資者透過「一客多購」慳稅,銀行亦對應否視「一客多購」為一項按揭有不同理解,金融管理局向本報釐清灰色地帶。金管局承認,留意到相關情況並已向大型銀行了解,銀行會將之視為多項按揭貸款申請處理,即遵守更嚴格要求。據了解,有大型銀行上周已召開緊急會議處理相關按揭事宜。

以一份買賣合約形式購入多個住宅單位,俗稱「一客多購」,首次置業的客戶可以藉此享受較低的印花稅。

有銀行界消息透露,個別銀行認為一份買賣合約可以視之為一項按揭處理,這或可從而突破金融管理局針對多重按揭的收緊措施,令到供款與入息比率上限因而可提高10個百分點。

金融管理局發言人回覆本報查詢時承認,留意到近日報道指有投資者在一手市場以一份買賣合約的形式購入多個住宅單位。

「應採嚴謹準則審批」

金管局稱,該局向主要按揭銀行了解,得悉當按揭申請涉及多個單位,銀行會將之視為多項按揭申請處理,無論在按揭成數和供款與入息比率,均採取適用於非自用物業和多項按揭貸款的更嚴格要求,以審慎管理風險。

她續指出,如果按揭貸款申請涉及多個單位,相關交易有明顯的投資成分,採用同一份買賣合約和按揭契約,可能會導致日後若借款人未能還款,銀行收回物業出售時會更加困難。

因此,她稱銀行應該充分考慮該按揭申請可能涉及的潛在風險,採取嚴謹的準則審批。據了解,是次釐清屬於監管預期,銀行應當遵守金管局提及的做法。

經絡按揭轉介資料顯示,本月首二十日,「一客多購」佔一手售出單位的比例已經上升至24%,並且連續第三個月錄得雙位數佔比。

大銀行傳急開會應對

有銀行家透露,金管局表達關注之後,率先全面堵塞「一客多購」的按揭漏洞,市場傳出有大型銀行上星期已召開緊急會議處理「一客多購」的按揭事宜。

他解釋,儘管「一客多購」僅涉及一份買賣合約,實際上仍會視乎單位數目,有其獨立的樓契,銀行可根據客戶需求,以一宗或分多宗按揭處理,但無論如何,其審批要求均需符合監管原則,即視之為多重按揭,供款與入息比率上限降至40%,利率壓力測試下為50%。

轉售或須分契 有風險

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,不排除銀行對處理「一客多購」的按揭要求理解有異,金融管理局釐清要求屬於好事,今後亦容易向客戶解釋。

王美鳳續指出,「一客多購」在轉售單位的時候,除非有人願意一次過承接所有物業,否則必須先行分契,個別銀行會對轉售風險有戒心,近期已經就相關的按揭申請諮詢法律意見。

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2017-03-25 <![CDATA[樓價連續五周升爆錶]]> 【東方日報專訊】香港樓市升勢持續,更有加快迹象,昨日公布的樓價指數連續第五周創新高。同時,政府預測今、明兩年住宅落成量分別高逾1.71萬及逾1.95萬伙,勢創十二年及十四年新高。測量師形容現時香港樓價「乾升」,維持全年樓價最多升20%預測,學者亦指暫未見到樓市有危機。

今年供應逾萬七伙

反映主要二手屋苑樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)首破150點,最新報150.55點,按周再升0.78%(反映二月二十七日至三月五日市況),已連升七周,為期內升幅最大的一周,並連續五周創歷史新高,相比一五年九月高位146.92點,已高出約2.5%。

近年政府積極增加住屋供應,今年開始的落成量將會顯著增加。差估署昨發表《香港物業報告2017》初步數字,預測今、明兩年落成量約17,120及19,530伙,將按年增加約17.3%及14.1%,並創○五及○四年後新高。

中小單位料佔九成

回顧去年落成量,去年全年錄約14,600伙,按年增加29.4%,期內實用面積1,076方呎以下中小型單位佔12,520伙,按年多3,160伙或33.8%,佔整體約85.8%,較一五年同類比例回升2.8個百分點。

今年有關比例料進一步增加,報告指出,今年中小型單位落成料15,620伙,佔整體落成量約91.2%,將較去年增5.4個百分點。

至於,實用面積1,076方呎或以上大型單位去年落成量2,080伙,按年多160伙或8.3%,佔整體約14.2%,較一五年同類比例,回落2.8個百分點。

至於私宅空置率則見底回升,報告顯示,去年私宅空置量錄43,660伙,按年增加約3.9%;期內空置率亦增加0.1個百分點至3.8%,為六年來首現增長。

在供應不斷增加下,樓價依然持續破頂,扭轉了市場對增供應可壓抑樓價的傳統觀念。浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為,暫未見到樓市有危機,政府不斷推地,落成量增加是可以預期。

他認為,問題是物業落成後,在辣招下相信業主不會立即放售單位,相比息口變化等經濟層面,供應增加對樓價影響相對輕微,而且最近出現「麵粉貴過麵包」情況,個別地區樓價只會愈來愈貴。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文稱,估計今、明年會是落成量高峰期,但市場應可吸納,估計未來三、四年住宅供應可達標。不過,未來一手供應多,但價格高而二手流轉不足,樓市出現「乾升」狀態。

測量師估樓價升20%

此外,高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為,以目前市況而言,樓價暫時較難因為供應增加而有太大調整,公營房屋供應亦不算太快,維持今年全年樓價上升15至20%的預測。

發展商亦估計樓價會繼續破頂,長實地產投資董事郭子威表示,雖然預期落成量會有所增加,但基於香港地少人多的現實,適齡人士每年房屋需求持續增加,在低息環境下,樓價下跌機會不大。相反,資金充裕情況下,投資需求會推動樓價繼續往上破頂。

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2017-03-23 <![CDATA[重申買樓自住不會錯 指現時購買力強勁 李嘉誠:樓價兩年內難大跌]]> 【蘋果日報報訊】香港樓市越升越不合理,就連靠賣樓起家的長實地產(1113)主席李嘉誠也直言,「麵粉仲貴過麵包,不切實際」,集團來年會繼續增地產以外的投資,但他堅守「買樓自住不會錯」的原則,認為目前市場購買力強勁,近一、兩年看不到樓價會大跌。
記者:石永樂 岑梽豪 卓茗

被問及對香港樓市睇法,李嘉誠直言,「如果炒樓就唔好搞喇……如果自住,收入、支出應付到,應該要買樓,自己買樓自住,我睇唔出最近嘅形勢樓價會跌,買家嘅力量好大」。他表示,由於購買力強勁,未來—、兩年都看不到樓價會大跌。對於近月中資不斷以高價投地,李嘉誠認為,內地企業來港買貴地是「真金白銀、公平公正嘅商業決定,香港人、包括我,都無份加把口」。

「麵粉貴過麵包不切實際」

2015年長和系進行世紀大重組,將所有地產業務放到長實地產,表明長實是系內地產旗艦,不過李嘉誠昨承認,重組後香港以至全世界都有很大變遷,「單單做地產,一係大家喺度買好貴嘅貨,貴到你麵粉貴過麵包,等如我今日賣嘅樓,我去買地仲高過賣樓個價錢,呢個不切實際」。
他於長實業績報告中明確提到,今年會繼續放眼全球投資機遇,積極發展固定收入業務如基建投資、地產投資物業及飛機租賃,短期內加強固定收益來源,並推動業務長期持續發展及增長。

拓非地產業務增收益來源

事實上,去年長實以76.9億元向長和(001)收購飛機租賃業務,今年又與長建(1038)和電能(006)聯手收購澳洲能源公司DUET,李嘉誠重申地產對集團相當重要,地產業務固定收入近80億元,希望今年可增加50%,但「單做香港你做唔做得到?只係做地產做唔做得到?係冇可能。當然我唔係話一年間,收入就增加50%,但我一年之間,我已經買咗啦,Profit(盈利)會喺一兩年間,逐步增50%。」
長實副主席李澤鉅亦指,長實收購DUET因當初長建和電能未能成功合併,規模不夠大,所以要長實幫手作收購。
長實去年純利增長13%至194.15億元,扣除投資物業重估收益前核心盈利約180.32億元,按年增16%,每股盈利5.05元,末期息每股派1.15元,計及中期息,全年股息1.53元,按年增9.3%,李嘉誠說未來增派息機會大。
有基金界人士指,李嘉誠提得未來經常性收入2017年按年增長50%,已是一個好大的買入提示,今年利潤一定唔會差,更指股價如果大跌或跑輸同行都是買入機會。

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2017-03-22 <![CDATA[辣盤業主啃稅照賺]]> 【東方日報專訊】二手樓價日日破頂,業主無懼辣招,「畀稅」賣樓繼續有錢賺。鰂魚涌康怡花園兩房單位售748萬元,僅一年多升值25%,扣稅後仍賺75萬元;而北角和富中心海景單位以2,700萬元沽出,持貨約兩年扣稅後照賺480萬元。鰂魚涌上車盤南豐新邨兩房戶,樓價直撲7球,實用呎價逾1.7萬元創屋苑歷來最高。

樓價急升加上缺盤,是吸引辣招盤業主願意沽貨原因。中原楊文傑稱,康怡花園P座中層7室,實用面積466方呎,原業主去年二月購入單位,因換樓以748萬元沽貨,實用呎價約16,052元,單位約一年升值25%,扣除10%額外印花稅,仍賺75萬元。據了解,上月同類單位僅售730萬元。他表示,該屋苑本月錄6宗買賣,日前單日已錄4宗。

世紀21北山嚴智贇稱,和富中心9座低層A室,實用面積1,335方呎,望海景,獲外區投資者以2,700萬元購入,實用呎價2.02萬元。原業主持貨僅約兩年,單位升值38.5%,扣除10%額外印花稅仍賺480萬元離場。

南豐新邨每呎破萬七

消息稱,南豐新邨10座低層G室,實用面積391方呎,叫價680萬元,放盤約一個月,售668萬元,實用呎價17,084元創新高;而成交價較今年一月底連天台戶舊紀錄,貴13萬元或2%。

將軍澳新都城樓價直撲一千萬元。中原伍錦基稱,屋苑2期4座高層H室,三房間隔,本月叫價960萬元,終售965萬元創屋苑新高,實用呎價13,129元。同區君傲灣2座高層G室,售價676萬元,實用呎價15,434元創新高。

爾巒鬆綁 三年袋112萬

辣招鬆綁新盤的業主加快沽貨。利嘉閣黃永全稱,元朗爾巒錄茵娜大道5座中層B室,減2萬元售708萬元,實用呎價10,909元,原業主辣招鬆綁後即沽,三年賺112.3萬元。該行莊國寶稱,同區尚悅本月錄26宗買賣,包括6座低層E室售405萬元,四年內帳賺74萬元。

美聯鍾燕河稱,馬鞍山海典灣5座高層F室,兩房戶售658萬元,實用呎價約1.4萬元,呎價創屋苑新高。

翠怡廿日四度創新高

中原黎子華稱,青衣翠怡花園9座高層A室,以568萬元沽出,約20多日四度破頂,再創屋苑兩房戶成交金額新高,實用呎價12,594元,較舊紀錄再高約23萬元,再升約4.2%。

美聯住宅部行政總裁布少明稱,本月進行香港房策意向調查,訪問477名人士,共63%不滿意現時房屋政策成效。

他建議將九成按揭放寬至500萬元或以下,推出「港人首次置業」住宅地。另換樓期延長至12個月,樓花期延長至40個月以增供應。

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2017-03-21 <![CDATA[30宗二手高價成交 近半估價不足]]> 【經濟日報專訊】二手樓價急升,銀行估值未跟得上。分析近一個月30宗創高價成交的單位,近半數銀行估值不足。其中荃灣綠楊新邨3房戶銀行估值低成交價近兩成,少逾100萬元。

二綫盤源估價 相對保守

本報根據兩間銀行網上估值,比較近月以新高價成交的單位售價,發現有約14個單位的兩間主要銀行估值,均較成交價低。

以二綫屋苑情況較為明顯,包括馬鞍山海典灣、沙田濱景花園及屯門利寶大廈等,估值比成交價低逾1成。

近月錄得的30個高價成交中,以荃灣綠楊新邨個案差距最大。屋苑B座低層5室,屬3房間隔,面積582平方呎,本月以740萬元沽出,創屋苑樓價新高。不過,兩間主要銀行對該單位的估值,只有608萬元及656萬元,較成交價分別低132萬元及84萬元,差幅最高達18%。

是次綠楊新邨單位估價與成交價出現極大差距,主因是盤少價高,買家心急入市所致。區內代理透露,上述單位新買家早前以500萬元沽出持有的同區單位後,再物色盤源入市,曾以約650萬元洽購荃灣怡景園單位,不過業主反價至逾700萬元,交易告吹。

換樓客心急覓居所,盤源賣一個少一個之下,最終斥資740萬元購入上述綠楊新邨單位。據悉,單位屬優質內園戶,擁裝修,業主見買家出價吸引,即時沽貨套現。

不過,裝修不會計算入銀行估值中,加上單位樓層低,估值相對保守,令成交價及估值出現接近兩成的差距。

嘉湖連天台戶 「估凸價」8%

不過,成交較多的一綫屋苑如天水圍嘉湖山莊,沙田第一城及鰂魚涌太古城等,即出現「估凸價」的情況。

如嘉湖山莊兩房連天台戶,以新高價443萬元沽。兩間主要銀行對該單位的估價,分別較成交價高出35萬及36萬元,幅度分別為7.9%及8.1%,亦反映出銀行對一綫屋苑估值相對進取。

一綫屋苑價高盤源少,購買力陸續流入二綫區分,如大埔中心兩房戶樓價,月內樓價至少三次破頂。不過,二綫屋苑過去交投較少,銀行或缺乏參考數據下,較易出現估值不足的情況。

業界建議買家入市前,尤其是針對過去買賣成交少的屋苑,宜先諮詢銀行估值,或預先進行按揭批核。以免上會前夕因單位估值不足,缺乏資金周轉下,而最終需損失訂金,取消交易離場。

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2017-03-20 <![CDATA[二線屋苑60%零匙盤]]> 【東方日報專訊】二手樓市出現小陽春,買家爭相入市搶盤,連二線盤都幾乎被搶光。本報統計17個主要二線上車盤,其中10個即佔六成現時出現「零」鎖匙盤。沙田偉華中心及青衣青怡花園即使連業主盤及連約盤計,現時放盤量亦較去年底加辣前勁減六成至七成。期內葵涌新葵芳花園入場費更急升15.8%至由498萬元起。有學者形容,樓市已十分瘋狂,缺盤令市場添隱憂,增加日後爆破危機。

住宅買賣放盤主要分鎖匙盤、業主盤及連約盤等,其中鎖匙盤即業主將鎖匙放於代理行,準買家可隨時睇盤,較受用家追捧。本報統計17個二線上車屋苑,現有10個屋苑出現零鎖匙盤,即使連同業主盤及連約盤計,17個屋苑放盤量亦較去年底加辣前大減10至70%,當中以青怡花園減幅最大。

中原黎子華表示,近日青衣區內上車盤被快速吸納,500萬元以下私樓放盤大幅減少,青怡花園更僅餘約6個放盤,較加辣前減70%,當中沒有鎖匙盤,現時入場費相比加辣前,短短約四個多月已經上升約14.6%,現時放盤叫價約470萬元起。

翠怡兩房叫410萬起
黎氏稱,同區翠怡花園兩房戶,曾於6日內三度破頂,現時兩房戶入場叫價由410萬元起,現時僅餘約35個放盤,僅餘1個鎖匙盤。

沙田二線屋苑近日成市場焦點,頻錄破頂成交。美聯陳國良稱,沙田偉華中心放盤量較去年底少60%,現時更出現零匙盤情況,屋苑入場費由480萬元起,較加辣前叫價420萬元,上升約14.3%。

河畔貼價盤不足10個
他續稱,同區沙田第一城等一線屋苑放盤價上升,購買力因而流向入場門檻較低的二線屋苑,帶動沙田市中心三月暫錄至少15宗買賣,已追貼二月全月17宗水平。

沙田河畔花園最後一個鎖匙盤近期呎價衝破1.74萬元高位,成該區細價樓之癲。美聯陸學恩稱,該屋苑放盤量現有約30個,但貼市價放盤不足10個,去年底仍有2至3個鎖匙盤,但現已全數消失。

陸氏續稱,河畔花園在加辣前入場叫價約360萬元起,加辣後一度跌到340萬至350萬元,但現已回升至380萬元,反彈11.8%。

碧湖僅15放盤 少57%
六福行黎樹森稱,粉嶺區現時放盤量屬歷年新低,以花都廣場為例,僅餘約19個放盤,較去年底大減52.5%,當中並沒有可即時睇樓的鎖匙盤,至於碧湖花園期內放盤量亦減少逾57%,跌至僅15個。

他補充,由於兩房戶業主換樓困難,部分區內業主到外區睇樓後,發現未能追上樓價升幅,最終要放棄換樓。

盤源減少,間接推高樓價,上述17個二線屋苑中,以新葵芳花園入場費較加辣前升幅最顯著,期內急升15.8%,最新叫價498萬元起。至於屯門時代廣場期內入場費叫價亦升12%至360萬元。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥稱,當一線屋苑樓價被搶高,買家自然轉買二線屋苑,因而令其樓價上升,個別連租約單位都照搶。

潘永祥指出,樓市已經十分瘋狂,缺盤令市場增添隱憂,深化日後爆破危機。今年樓價仍有機會回落,但外圍因素影響較大,升得愈急、日後亦會跌得愈急,尤其是細單位。

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2017-03-18 <![CDATA[二手樓價指數 連續4周破頂]]> 【經濟日報專訊】二手樓價指數連續4周創新高,鴨脷洲住宅地王效應下,刺激港島區樓價再創新高,另指數按月升4.08%,升幅屬四區中最多。

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(Centa-City Leading Index,簡稱CCL),最新報149.38點,按周升0.48%,另連升6周共2.39%。並較特首梁振英2012年7月上任時報105.46點,高出約42%,本周指數主要反映2017年2月20日至26日市況。

康怡太古城呎價 升逾8%

其間鴨脷洲利南道住宅地皮以逾168億元,批出予內地發展商龍光地產(03380)及合景泰富(01813),消息利好區內樓價,港島區指數本周最新報164.34點,連續兩周創新高,按周升1.75%。

CCL指數連續4周創新高,其間港島區指數累升4.08%,屬四區指數中表現最好,另較CCL過去4周累升1.74%,高出2.34個百分點。其中港島指數成分屋苑中鰂魚涌康怡花園及太古城,調整呎價最新報15,780及18,253元,分別按月升12.2%及8.9%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇預期,利好消息下,刺激港島樓價升勢持續,並帶領大市上升,並向170點至175點目標邁進。

本周CCL、大型屋苑指數及中小型單位連升4周,兼連續4周齊創歷史新高,屬2013年額外印花稅、買家印花稅及從價印花稅推出後,近4年來首次。

二手樓價續升,盤源減少下,連租約單位零議價下沽出。中原地產副區域營業經理馬斯力指出,天水圍嘉湖山莊景湖居8座高層D室,實用面積544平方呎,連租約一口價以480萬元沽出,平均呎價8,824元。原業主1995年以160萬元入市,持貨22年,轉手獲利320萬元,升值兩倍。

3新盤推售 預約睇樓量回落

惟3大新盤推售,分薄客源及購買力,拖累二手預約睇樓量回落。

根據利嘉閣地產研究部數據估算,全港50個指標屋苑共錄1,475組客戶於周末預約睇樓,按周跌7.8%。港島、九龍及新界三區中,以九龍區預約睇樓量按周少9.9%最多,錄得約500組。不過,大部分業主善價而沽的心態未變,預料本周末二手交投數字,會於低位徘徊。

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2017-03-17 <![CDATA[港未跟美加息 二手叫價平穩]]> (星島日報報道)美國日前宣布加息0.25厘,本港銀行未見跟隨,業內人士估計,在於現今香港銀行資金充裕下,按揭業務競爭激烈,料本港銀行於年底才會跟隨;因應本港買家購買力持續,料加息對本港樓盤稍微降溫,而現時市場亦未有大幅減價或封盤的情況。

  港置行政總裁李志成表示,本港最快下半年才有機會加息,加幅最多0.25厘。他解釋,回顧04年至06年間,本港大型銀行加息9次,累計加息幅度達3%,而美國2年內加息17次,累計加幅4.25%,反映本港銀行加息步伐有機會落後於美國,而加息幅度亦未必與美國一致。

  李氏續指,由於本港銀行水浸,銀行結餘達2600億高水平,本港銀行有條件不跟隨加息,除非美國加息步伐提速,增加市場的波動性,否則短期內對本港樓市影響不大。

  中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,於現今香港銀行資金充裕下,按揭業務競爭激烈,相信本港銀行調升按揭息口機會極微,而個別主要銀行亦已宣布維持最優惠利率不變,香港仍享受低息環境。

  他續稱,今次美國落實加息,反為樓市帶來穩定作用,將之前對於加息與否的憂慮掃除,有意入市的買家可就着個人供款能力,以及未來加息周期的壓力測試作評估,於現今大升市下,買家入市決心更見堅定,相信本周末推售之新盤銷情,未會受今次加息影響,但是次美國加息可為近日熾熱的樓價升幅稍微降溫。

美聯營業經理蔡智龍表示,由於業主普遍一早已估計美國將加息,因此未有大幅減價或封盤,而買家亦維持入市步伐,市場亦紛錄高價成交。 ]]>
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2017-03-16 <![CDATA[美加息1/4厘未夠喉]]> 【東方日報專訊】聯儲局於香港時間周四凌晨宣布,一如預期調高聯邦基金利率0.25厘,至介乎0.75至1厘,亦是美國今輪加息周期的第三次。此外,當局稱通脹接近達標,並繼續估計今年總共加息三次。議息結果出爐後,美股升幅擴大,道指中段漲104點,報20,941點,納指升40點,至5,897點。

聯儲局一連兩日會議後發表聲明,稱美國就業市場繼續增強,職位依然穩定增長和失業率近期變動不大,經濟活動續以溫和步伐擴張,而家庭開支持續溫和上升,商業固定投資亦略為增強。此外,當局維持對短期經濟前景風險「大致平衡」的評估。

當局又指通脹近數季上升,快將朝向當局2%目標,而扣除食品及能源的通脹變化不大及略低於2%。至於市場通脹指標仍然偏低,大部分長期通脹預期近月來變化不大。

聯儲局同時發表最新預測,維持一七及一八年底美國利率升至1.4厘及2.1厘,一九年由2.9厘,調高至3厘。通脹預測輕微上調,當局重視的通脹指標─個人消費開支核心指數,今年增長預測由十二月的1.8%,調高至1.9%。另當局繼續估計一七年美國經濟增長2.1%,失業率預測亦維持於4.5%。

投票取向上,公開市場委員會(FOMC)成員以9票贊成對1票反對通過加息0.25厘,明尼阿波利斯聯儲銀行行長卡什卡利要求維持利率不變。聯儲局主席耶倫會後舉行記者會,為今次加息決定解畫。

IMF憂新興市爆走資潮

美元匯價應聲下挫,美元兌113.62日圓,跌0.98%,現貨金價抽升,高見每安士1,215.53美元,升16.52美元。之前收市的歐洲股市靠穩,英、法和德國股市分別升0.15%、0.23%和0.18%。

國際貨幣基金組織(IMF)在美國議息結果揭盅前發表報告,為本周稍後舉行的二十國集團(G20)財金官員會議準備,警告若聯儲局加息步伐快過預期,或美國經濟加速增長,許多新興市場將面臨嚴重走資風險。其他風險還有中國過度依賴信貸推動增長。IMF又提到,若G20領袖未能壓制持續升溫的保護主義浪潮,將威脅全球經濟。

富瑞資料顯示,新興市場股市上周錄得5.82億美元資金流入,同期新興市場債市更吸資21.11億美元,連續六周錄資金流入。MSCI新興市場指數今年至本周二止累漲逾9%。不過,如果美國加息步伐加快和特朗普政府宣布減稅,導致融資成本上升和美元強勢,形勢可能逆轉。

席勒:美股超買勿入市

摩根大通國際主席弗倫克爾預料聯儲局今年或加息最多四次,他指,美國經濟活動遠較之前活躍、失業率處於非常低水平、失業時間縮短,通脹亦向2%目標邁進,滿足當局加息條件,當前息口非常接近零,與約3厘正常水平有一段距離。

諾貝爾經濟學獎得主、耶魯大學教授席勒警告,根據其研究的調整周期後市盈率指標顯示,標指市盈率周一達到29.24倍,重返○○年初科網泡沫爆破前高位,直言美股超買,雖不預期短期內大跌,但亦不會買入美股。

美國數據方面,二月份消費物價指數(CPI)按年升2.7%,一二年三月以來最勁,按月增0.1%,高過預期零增長,而撇除食品及能源後的核心CPI按月升0.2%,符預期。二月份零售銷售由前一個月經修訂後增長0.6%,放緩至增長0.1%,符預期,增幅創六個月以來最小,撇除汽車銷售則升0.2%,好過預期升0.1%。

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2017-03-15 <![CDATA[按息倘見2.4厘 供樓貴一成]]> 【東方日報專訊】市場預期美國加息步伐將加快,意味港息於年內隨美息向上的機會大增,勢將影響供樓人士的負擔。若現時拆息掛鈎按揭(H按)的實際按息升至鎖息上限,則H按用家每月供款將會增加5.71%;若最優惠利率(P)隨後再升0.25厘,至2.4厘,供樓開支更會飆升9.27%。

拆息抽高勢衝擊H按

現時新做按揭大多採用H按計算,由於H按所參考的銀行同業拆息波動性較高,若美國加息步伐加快令拆息抽高,H按用家將首當其衝。現時銀行提供的新做H按利率,低至H加1.3厘,以100萬元貸款額及三十年期按揭為基礎,昨日一個月銀行同業拆息定價為0.442厘計算,意味H按實際按息1.74厘,而每月供款僅3,568元。

H按的鎖息上限為P減3.1厘,若一個月拆息升0.41厘,即H按升至鎖息上限,實際按息將由1.74厘升至2.15厘,屆時H按將自動轉為P按,每100萬元貸款額的每月供款升至3,772元,升幅達5.71%。若美國加息步伐進一步加快,令P按實際按息增至2.4厘,每月供款將較現時升9.27%至3,889元。

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2017-03-14 <![CDATA[湯文亮﹕誰佈下越位陷阱?]]> 【明報專訊】有人不明白,點解有一些新樓盤好賣,全數接近沽清,但有一些新樓盤只賣得一兩個單位,差別很大,理由是什麼?其實,簡單講一句,就是價錢問題,換句話說,銷售冷清的地產商就是定錯價,但又不能怪罪於負責銷售的主管,因為這是因為老闆跌入越位陷阱,現在眼白白睇住所有購買力去了其他新樓盤,心裏絕不好過,究竟是誰佈下了越位陷阱?

在1月、2月份,各地產商都按樓不發,大家都有默契地待二手樓價飈升,3月份才開售,與此同時,各物業代理阿頭不斷唱好樓市,認為樓價雖然與用家購買力脫節,但與投資者的購買力尚未脫節,仍然有能力上升兩三成。

誤信購買力未脫節

當時有人不明白這句話的意思,我話這是有人企圖佈下越位陷阱,如果有地產商深信的話,就會立刻以高價開盤,搶飲頭啖湯,結果不但成績不堪入目,連參觀樓盤的人數都非常少,就算他們不懂得足球,都知道自己跌入越位陷阱,銷情陷入停頓,將主動權將會給予其他準備以低於市價開盤的地產商,眼見他們賣個滿堂紅,心裏當然不好受,但絕對不能夠怪他人。

開高價銷情差 只能怪自己

如果他們了解佈越位陷阱的人的說話,知道這是投資者市場,就應該以低於市價兩成開盤,吸盡市場購票買力,在首輪開盤的地產商大多數以高於市價開盤,結果是銷售成績不甚理想。

不過,他們是不會承認的,情况就好似在足球場上,跌下越位陷阱的球員不會主動承認,而是向舉旗的旁證指手劃腳,今次,有部分跌入越位陷阱的地產商就會將責任歸咎向樓市潑冷水的評論員,其實,他們應該怪責那些說樓市尚有兩三成升幅的人,或者我是說錯,他們自己應該負最大責任。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]

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2017-03-13 <![CDATA[樓價飆升 九成按揭快絕迹 400萬內放盤急降 按證:無意放寬樓價上限 ]]> 【蘋果日報報訊】中資高價投地,樓價水漲船高,低於400萬元上車盤縮至不足1,000個,九成按揭或快將絕迹市面,首期隨時倍增,上車更困難。有業界認為九成按揭貸款額上限,應由360萬元,調升至500萬元,不過按揭證券公司指從風險角度而言無意放寬,上車客只能默默增加預算谷大首期。
記者:周家誠 陳洛嘉 朱連峰

按揭證券公司執行董事兼總裁李令翔書面回覆《蘋果》時指,過去幾年按證選擇控制風險,將繼續審慎管理按揭貸款風險,目前無意放寬或收緊現時按揭保險計劃的合資格準則,意味暫難放寬九成按揭樓價上限。
按證數據顯示,今年首兩個月八成至九成按揭新取用貸款宗數比例為29%,而去年全年為36%;而今年首兩個月六成至八成按揭新取用貸款宗數比例為71%,而去年全年為64%,反映高成數按揭越來越難承造。金管局顯示新造按揭貸款成數,截至1月底僅約五成,接近歷史新低。

業界倡上限調升至500萬

中原按揭董事總經理王美鳳同意,九成按揭比例縮減得更厲害,「確實有客人因應樓價剛升穿400餘萬元,首期忽然失預算」,堅持買樓人士將被迫要搵更多首期上車,不少是靠父母借;另一情況是本身有後備資金,因應首期遞增而用盡;最極端況是使用發展商貸款,不過利息高,「好少咁做,除非個人出咗事啦。」
中原數據顯示,現時400萬元以下放盤量僅1,946個,而本港放盤總量共有2.92萬個,即有條件承造九成按揭的住宅僅得6.7%,剔除大部份未補地價的公屋及居屋,能造九成按揭的放盤實少於1,000個,反映九成按揭快將絕迹。多個以往被視為上車天堂的屋苑,目前400萬元以下放盤只餘幾個,不少為凶宅或「無樓睇」(詳見表)。

現時金管局政策容許樓價400萬元或以下造九成按揭,而樓價400萬至450萬元的貸款額最多為360萬元,假若樓價升至450萬元,意味按揭成數將會由九成拾級而下降至八成。王美鳳建議,金管局可以將九成按揭貸款額上限放寬至500萬元,意味樓價550萬元亦可採用九成按揭,變相買樓價500萬元的人士,首期由原本100萬減至50萬元即可上車。
王美鳳認為,金管局有餘地放寬按揭保險,因為本身按揭保險計劃具有幾道防線,例如額外按揭成數超過兩成,首置比率供款佔入息上限(DSR)為45%,而經過壓力測試,即假設利率上升3厘後,DSR上限亦只得55%,若通過反映供款能力良好,防線已經相當穩固。

若放寬或釋出減辣訊號

不過,有不願具名銀行按揭業務主管認為,若果將九成按揭的樓價上限調升,似乎是向市場釋放減辣訊號,或會引發樓價上揚,放盤量減少,上車將更加困難;而且樓價若然在放寬按揭政策一刻轉勢,銀行風險將大增,故此就算樓價不斷上升,亦無計可施。

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2017-03-11 <![CDATA[稅局:辣稅成交按月跌18%至44%]]> (星島日報報道)政府昨日公布今年2月各項辣稅數據,3項物業涉及稅款的成交宗數均按月下跌,幅度介乎18%至44%不等。其中,業內人士指,因應2月份為傳統新春淡靜,交投偏靜,惟因應近月市場頻錄大手買賣,當中不乏內地買家,令辣稅銀碼上升。

  據稅務局數據顯示,2月涉額外印花稅的交易宗數為35宗,比1月錄得的43宗下跌約18%;涉稅款1630萬元,較1月的2120萬元,按月下跌約23%。

  至於主要反映海外買家入市的買家印花稅,2月錄得128宗涉及該稅款的成交,較1月時的229宗,按月下跌44%;惟涉及稅款卻不跌反升,全月錄7.1億元,較1月的6.439億元,按月升逾10%,是2月唯一錄得按月金額升幅的辣稅,市場人士指,有關數字反映該月海外買家購入物業,涉及的款項上升。

  至於主要反映投資者入市的從價印花稅,2月錄得1798宗涉及該稅款的成交,比1月2511宗,按月分別下跌逾28%;涉及款項約11.51億元,比1月時涉13.22億元,按月分別下跌約13%。

  業內人士表示,在政府於去年11月就住宅市場再度「加辣」,為樓市降溫,加上2月份為新春假期,因此成交宗數下跌,惟因應近月樓市銷情熾熱,料涉及稅款將上升。
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2017-03-10 <![CDATA[湯文亮:怕加息 因今時唔同往日]]> 【明報專訊】很多人話我是大淡友,我話我唔係,已經解釋過好多次,不再解釋。話我是大淡友的人經常話我叫人小心加息,佢記得以前銀行供樓年利率10厘以上,現在只是2厘,即使加到3、4厘又如何,相比10厘仍然是非常之低,所以,我提醒買樓的人小心加息,還不是淡友是什麼。

在以前,不食不用一年多便可以買一個500呎住宅單位,現在要十幾年,當時因為高息,資產價格被壓低,現在因為低息,資產價格被泡沫化,當香港利息由高位下跌,物業資產的價格則上升,但薪金增幅則遠不及樓市升幅,所以,供樓需要的時間愈來愈多。

倘飈至10厘 負資產人數恐超97樓災

如果現在利息上升超過10厘,物業最少下跌五成以上,雖然有六成以上香港人的物業沒有欠債,但最少有一成人欠債超過五成,如果樓價下跌一半,最少有十二三萬個業主變成負資產,比1997年下跌的情况有過之而無不及,當時有超過十萬個負資產物業,但由於不少投資者持有多過一個物業,所以,負資產人數遠遠少於十萬。

如果現在年利率上升至10厘,資產價格下跌一半,負資產人數一定遠超十萬,對社會影響比亞洲金融風暴下跌時大得多,所以,叫人小心加息只不過是一種善意的表達方法,並不是大淡友,難道在年利率10幾個巴仙的時候才叫人小心加息嗎?老實說,就算唔叫,打算買樓的人都會很小心,唔使人叫。

不少人認為現在的世界根本捱不起年利率10厘,所以根本毋須擔心,我同意,但年利率上升至5厘是絕對有可能,雖然最少要用3年以上時間,當年利率去到5厘,物業資產價格最少下跌兩成,現在叫人小心加息,我不認為是錯誤的勸喻。

紀惠集團行政總裁

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2017-03-09 <![CDATA[二手缺盤 不睇樓入市個案增]]> 【經濟日報專訊】二手盤源缺,不設睇樓單位亦相繼獲承接,美聯物業首席高級營業經理吳肇基指,鰂魚涌太古城元宮閣低層G室,實用面積580平方呎,連租約以1,050萬元沽出。

參考兩房則王天星閣高層E室,本月分層兩房新高價以1,065萬元沽出,而是次連租約單位僅賣平15萬元,反映盤源收窄,一向不受市場追捧的連租約戶,亦以高價沽出。

聽濤雅苑中層 呎售10470

其次,利嘉閣首席聯席董事楊震霆指出,馬鞍山聽濤雅苑9座中層D室,實用面積788平方呎,單位租約本年10月份才完結,仍獲用家以825萬元入市,平均呎價10,470元。

另深井麗都花園4座中層D室,面積555平方呎,昨於拍賣場上以280萬元推出,獲5組買家競投,最終以370萬元獲首置客承接,較開價高90萬元,幅度3成。

另外,市場連錄多宗高價成交個案,大埔寶湖花園D座高層8室,實用面積343平方呎,以458萬元易手,呎價13,352元,創屋苑呎價新高。荃灣爵悅庭北爵軒中層B室,面積360平方呎,剛以520萬元易手,屬1房單位造價新高。

至於豪宅市場方面,東半山松柏新邨D座中層1室,實用2,363平方呎,以6,235萬元轉手,呎價26,386元。資料顯示,原業主於1972年以29.2萬元購入單位,持貨45年升值近213倍。

另外,西半山懿峯低層B室,實用1,398平方呎,以2,770萬元轉手,物業於2009年以2,723萬元購入,惟連同釐印費計算實蝕約83萬元。

另外,反映3月6日至12日前綫經紀對樓市走勢預期的中原經紀人指數CSI(Centa-Salesman Index)最新報88.61點,按周升2.21點,創歷史新高,意味着樓市氣氛熾熱。

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2017-03-08 <![CDATA[股神叫買樓 做30年定按]]> 【東方日報專訊】本港樓價屢創新高,美國亦有類似情況,當港人猶豫應否入市之際,「股神」巴菲特近日鼓勵大家買樓,更指三十年按揭是「全世界最正嘅工具」。惟理財及按揭專家均指,香港與美國不論在樓價、供款負擔、甚至按揭市場都不同,股神叫買樓的準則未必適用於香港。

巴菲特日前接受CNBC訪問時指,房地產是不得了的投資,其中一個原因是三十年期定息按揭,因為即使眼光失準,利率升至2厘,業主仍可選擇將貸款還清,是一種「單向投機」的投資工具,有一定的吸引力,尤其是對打算在某地定居者而言。

揸46年料賺逾千萬美元

巴菲特本人亦是三十年定按的受惠者,他在一九七一年買入加州一幢度假屋,當時售價15萬美元,付了首期3萬美元,其餘向銀行申請三十年按揭。據報該物業最近以1,100萬美元標售,預料回報驚人。

美國這套買樓準則,是否適用於香港?那要比較兩地按揭利率、樓市走向及供樓負擔比率等。

股神叫人買樓的建議,其實建基於三十年定息按揭幾乎「必贏」的假設。美國定按主要分為十五年及三十年期兩種,據房地美數字顯示,截至三月二日止一周,利率分別為3.32%及4.1%。由於是定息,意味即使聯儲局日後加息,亦不會對供樓負擔造成影響。

美國樓價過去五年升37.2%;港樓「更癲」五年升達70.6%。若以三十年按揭計,美國和香港的實際按揭利率分別為4.1%及1.75%,表面上在香港以低息按揭買樓的回報和吸引力更勝美國樓市。

港樓負擔比率遠超美國

然而,港美兩地的置業環境不能相提並論,因供樓負擔和樓價水平不同。美國萬利理財亞太區總裁張佩儀指,美國一般供款佔家庭收入不足三分一,反觀香港常見供樓負擔達家庭收入一半,即使港美的平均收入相若,但香港樓價高得多。另有研究報告指,一六年香港供樓負擔比率為18.1(假設把全部收入用以供樓,供畢年數為18.1年),但美國只需3.9年。

兩地按揭環境亦不同。中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出,香港買樓的入場費高得多,更重要的是,美國以定息按揭為主流,香港則流行浮息按揭,利率升便會加重供款負擔,所以兩地置業決定難以同一標準比較。

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2017-03-07 <![CDATA[湯文亮續睇淡「勿因恐懼而上車」]]> 【東方日報專訊】樓市氣氛熾熱,紀惠集團行政總裁湯文亮指,若上車人士因恐懼而入市,但若樓價跌兩、三成,樓市將發生不幸事件。

湯文亮撰文指,除非美國不加息,以及今年香港新樓供應量少於1萬伙,才會轉軚睇好樓市,但現加息機會超過九成,而可供出售的住宅單位3.3萬伙,若在這種情況下轉軚,恐怕轉完又轉。

他指港樓已變成投資者市場,的確不健康,但沒有危險,因這是貪婪市而非恐懼市,投資者有實力,即使樓價下跌兩、三成亦可承受,他們懂得如何走避;但若上車人士因恐懼而入市,倘若樓價跌兩、三成,樓市將會有不少不幸事件發生。

王震宇堅信復甦
不過,Bricks and Mortar Management創辦人兼總裁王震宇稱,「成交升、價又升,唔係復甦係乜?」他解釋,市場對買樓仍然有需求,仍然有人會覺得樓價不會下跌,才會有信心入市。

至於樓價,他坦言「無得估」,因每逢樓價上升較大幅度,政府都會推出「辣招」,供求被政策扭曲,樓價自然難以預測。

不過,他認為,目前香港樓市最大隱憂是外圍經濟,當中新一輪的歐債危機很有機會在今年爆發,香港作為對外開放型經濟體,自然難以獨善其身,屆時本地經濟倒退,必然影響樓價,香港物業亦難以成為國際資金的避風港。

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2017-03-06 <![CDATA[【新聞點評】2017樓市耷定得?]]> 【信報報道】2017,香港樓市一定「耷」,抑或一定「得」?幾個月之前,大多數論者持前一種觀點,普遍預期今年樓價回落;不過近兩個月,這類市場共識已經「轉軚」,愈來愈多人改為看漲,就連中原地產施老闆也由睇淡「跌8至13%」,改口為睇好「升兩成(兩年內)」。坦白講,筆者對於樓市迷局直到最近仍然「望唔透」,不過昨天出席「信報2017第二季投資博覽」期間,突然「叮」一聲開了竅,終於搞清楚了箇中因由及今年樓市格局。

事實上,樓市和樓價(以至於舖位及車位投資)是昨天現場最多聽眾提出的問題,證明大家都非常關注,而且很多人也看不透。豐盛金融資產管理董事黃國英(Alex)是其中一位演講嘉賓,他雖以「揀股」出名,仍免不了被問及樓市。盛情難卻下,他分享的心聲很有意思:「樓呢,就一定打死都唔(再)買㗎啦。至於沽(賣)唔沽呢,亦唔敢講,因為你(樓價)最多跌兩成,但(日後再高追買入)可能輸一百倍喎!」

黃國英這番想法,也是本港很多中、高資產人士的心聲。他們大多本身已有自置物業,甚至還有兩三個收租物業,以及股票、外滙等資產。按目前樓價,收租回報率不足3%,加上再買樓須繳付加強版雙倍印花稅(DSD)15%,似乎划不來,所以在現時情況「打死都唔會再買樓投資」。

但另一方面,儘管決心不再買樓,不過對於是否減持部分物業,這班中、高資產人士同時非常有保留,更遑論把自住樓也拿出來拋售。箇中原因,一來如黃國英所說,預料下跌空間不大(最多跌兩成),但長遠向上空間可能更大。

還有同樣重要的原因,由另一位嘉賓、長實(01113)執行董事趙國雄(Justin)一語道破:「就算樓價會跌10%,但你之後再買,剩係印花稅(DSD)都要畀15%!」

負面因素加劇「向上恐慌」

綜上所述,黃國英和趙國雄的觀點都有一個前提,就是認為在目前格局下(包括地少人多、資金充裕、經濟平穩等因素),樓價即使回落,空間也很有限,可是一旦賣了樓之後,他日想買回就要承擔相當重成本,面對一種來自「高賣更高買」之風險,第二種就是DSD等高昂稅務費用。於是,愈來愈少二手業主輕言賣樓,試問樓價又怎會容易回落。

由此亦可見,包括施老闆在內的多位論者,他們幾個月前看淡樓價的觀點其實沒錯,理據包括土地和樓宇供應正逐步增加、美國開始加息等等,確會對樓市造成負面壓力;問題是,這些均不足以成為「恐慌因素」(panic factor),未能嚇到小業主放盤或拋售,無助於改變市場上買家和盤源數目之間的供求狀態。

與之相反,正因供應增加、美國加息等因素也沒怎麼推低樓市,相當於「利淡盡出」,反而催生了更大的「向上恐慌」,令期待樓價下跌才低撈的人士幾近絕望,潛在買家更擔心樓價只會繼續升,惟有谷盡「洪荒之力」追逐市場上稀少的盤源,導致多個二手屋苑踏入2017年後屢創新高,樓價指數近期終於破頂。建基於這股恐慌動力,施老闆日前也轉口風唱好,坦言樓價破頂後上升空間可達兩成,「所以我覺得(中原指數)頂唔係破少少,破咗頂我睇唔到阻力位。」

回答文首的問題,英文有一句諺語What doesn't kill you makes you stronger,這非常適合套用於短期樓價走勢,包括供應增加、利率上調等任何負面因素,威力若未大到足以成為panic factor,反而會加劇「向上恐慌」,令樓價走得更強。在這格局下,今年樓市「得」多過「耷」,除非有意料之外的panic factor爆發,例如美國加息多過3次、環球金融危機、戰爭危機、政治危機,或者特首當選人提出「超級增加供應大計」等等。

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2017-03-04 <![CDATA[美加息7次 供樓負擔增3成 ]]> 【蘋果日報報訊】息魔再臨,大摩發報告指,預計至2018年底前,美國可能將加息7次,其中今年加3次,明年加4次,共加175點子,香港按揭利率可能由現時2%升至3.75%,令每月供樓負擔至少增加兩至三成。

地產股現價不吸引

資深地產分析師張一鳴認為,樓價上升是一種不理性的「恐慌蔓延」,造成買家瘋狂,「驚買唔到樓,已經無獨立分析」。在經濟、外圍均無正面因素下,明知加息周期已開始、中國落閘仍在炒作中國資金概念,都會面臨樓市下行風險。張一鳴明言,現時地產商能加價一定會加價,若不加價,買家「無個urgency(逼切性)買樓,個個都唔會買,如果唔加,啲瘋狂買家係會消失㗎」。
他提到,香港仍有多個原因導致樓價下行,包括樓價已達歷史高位,息率、供款能力均已在歷史低位,樓價已無大升空間。香港經濟不景,滙率、租金、競爭成本高,即使很多聲音指本港房屋供應不足,但實際上供應已在增加,現刻的剛性需求並不可信,只要樓價不再上升,需求就會大量消失。
新盤大幅加價,但地產股仍普遍下跌。新鴻基金融財富管理策略師溫傑表示,市場主要憂慮美國在3月中加息的機會大增,抵銷新盤加價的利好消息。他認為在最壞情況下,美國未來可能3個月加兩次息,對樓市帶來衝擊。以現價計,本港地產股股價並不吸引。

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2017-03-03 <![CDATA[四千人資產逾2.3億 人均持3.3個住宅物業]]> 【星島日報報道】本港超級富豪雲集,外資測量師行萊坊發表最新的《財富報告》顯示,至去年底為止,本港約有四千零八十名富豪,持有逾二億三千萬元的淨資產,富豪人數不但按年微升,更於全球城市之中位列第三,僅次於紐約及倫敦,人均持有三點三個住宅物業。該行指,本港豪宅樓價高企不下,去年亦維持全球第二,是其中一個原因令富豪人數上升。

  萊坊就去年全球八十九個城市進行調查,據報告指出,去年擁逾三千萬美元(即逾二億三千萬港元)的淨資產人士(扣除自住物業),錄約十九萬三千多人,當中本港就佔四千零八十人,於全球排名第三,僅次於紐約及倫敦,人數按年升百分之六。

  報告續指,每一萬名港人之中,就有約五點六人,屬超高淨值人士,而該批富豪,人均擁有約三點三個住宅物業。值得留意的是,雖然不少本港人鍾情「磚頭」,但與其他地區相比,本港富豪人均持有的物業,卻低於其他地區,例如沙特阿拉伯(四點三個)及台灣(四個),反映本港樓價高昂。

  萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅表示,本港富豪人數眾多,因為本港樓價多年來維持高企,在上升的同時,令部分富豪的「身家」上漲。他又指,本港乃金融及投資市場,富豪於買賣股票,以及經營公司業務獲利,也是富豪人數上升原因。

  事實上,該份報告同時指出,本港去年豪宅樓價,於全球位列第二,折合每方呎約三萬六千零四十七元;而排榜首的摩納哥,每方呎售價約四萬二千三百五十元,不過,就拋離第三位的紐約的每方呎二萬七千六百七十九元;至於上海及北京,則位列第七及第九。

  紀言迅表示,近期樓市氣氛熾熱,相信今年豪宅樓價將繼續上升,惟美國加息預期也升溫,對本港樓市有冷卻作用,估計全年豪宅樓價仍升約半成,價格仍屬全球數一數二貴。至於辣招方面,他認為內地買家仍有一定意欲購入本港住宅,相信長遠而言辣招影響有限。

  紀氏認為,鑑於本港豪宅價格仍高企,加上本港基建及投資環境不俗,相信未來本港超高淨值人士數目仍會上升,而至二零二六年,預計將升至五千七百多人。

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2017-03-02 <![CDATA[地王頂住港樓唔「息」驚]]> 【東方日報專訊】「息魔」難敵「地王」!儘管美國三月加息機會率暴增至82%,較上周五顯著增加一倍,有專家更認為,香港跟加機會大,今年香港樓市或見頂。不過,由於中資財團紛紛來港高價搶地,投資者繼續如癡如醉,直言市場正處亢奮狀態,對加息具抗藥性,當中有「物流張」之稱的資深投資者張順宜更「身體力行」,擬加碼10億至20億元掃貨,主要買入商舖。

聯儲局主席耶倫曾警告,所有議息會議是「即場會議」,包括本月十四日至十五日舉行的會議,但市場一直不相信,直至最近接連有聯儲局官員發表鷹派言論,為三月加息「助威」,終令加息預期急速升溫。當中高盛將三月加息機率,由30%調高至60%,五月加息機會率由20%降至10%,六月加息機會率由40%降至25%。

立場緊貼耶倫的紐約聯儲銀行行長達德利周二表示,考慮到當前及預期的經濟表現,加息理據已變得更令人信服。上次議息會議紀錄提到官員相信「相當快」就會加息,達德利指「相當快」意指短期之內,但拒絕透露心目中加息時機。

林一鳴估樓市今年見頂
資深財經專家林一鳴直言,香港樓市已處「牛市三期」階段,「牛三」特色是市場情緒相當樂觀,壞消息當好消息,「你講個樓市會點跌,但大部分人都會畀好多原因,話今次點樣同以前唔同」,但世上沒有只升不跌的市場,樓價自○九年至今累漲逾七年,調整來臨實屬正常,預期「牛三」今年會完結,樓市有機會今年見頂。

他又說,今年美國會加息兩次,之後兩年平均每年加息二至三次,即三年合共加息八次,原因是各國都致力減持美債,為免資金流走,聯儲局不得不加快加息。對上兩次香港沒有跟隨美國加息,但銀行同業拆息(HIBOR)較一年前已上升半厘,未來跟隨美國加息機會很大,幸今年住宅落成量僅約1.5萬伙,依然落後需求,因此預料今年樓價只會有幾個百分點調整。

物流張:加碼20億掃商舖
不過,市場普遍繼續看好樓市前景。本身擁有兩層樓的Marco表示,「加息」完全沒有影響,投資者對加息具抗藥性,市場正處亢奮狀態,氣氛大於一切。他解釋,現時樓市小陽春,二手業主配合發展商加價,營造「唔買會仲貴」氣氛,樓市可謂十分旺,所以加息難阻投資意欲。

不過,他個人暫時不會再入市,除非發現超抵筍盤,才會出售現有單位套現再買樓。他更透露,最怕的不是加息,反而是怕政府再加辣,屆時樓價是升是跌更難估計。

去年底透露今年會斥資約10億元入市買舖的資深投資者張順宜表示,由於近月中資來港搶地,有感香港地價已經漲至很高,估計未來物業價值會再升,故看好整體物業市場,並且增加入市預算金額至約20億到30億元,主力會購買舖位,同時看好乙級商廈,預期潛在漲幅約有二至三成。

Churchouse Property Partners主席卓百德表示,儘管加息對樓市負面,但相信影響溫和,以通脹年率2.3%計算,實質按揭利率與過去三十年平均數比較,依然處於低水平。此外,雖然住宅供應量每年增加,但依然明顯低於過去廿五年平均數,況且政府對未來住宅供應量預測數字高估23%,即使未來供應增加亦不足以令樓價大跌。

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2017-03-01 <![CDATA[敦皓新價單嗌貴1620萬]]> 【東方日報專訊】樓價及地價急升,新盤加價幅度亦愈來愈驚人。豐泰地產投資下西半山敦皓更新價單,其中25樓A室大幅加價逾1,620萬元,最新價單售價為6,245.6萬元,實用呎價由36,589元上調至49,411元,加幅高見35%。而新盤續錄高價成交,會德豐地產的屯門NAPA昨售A號屋,呎價逾2.1萬元,料創區內近年新高。

據一手銷售資訊網資料,敦皓昨更新價單,其中25樓A室的價單售價由4,624.8萬元,大幅調升至6,245.6萬元,實用呎價由36,589元上調至49,411元,加幅高見35%。該單位是次足足加價逾1,620萬元,足夠購買4個天水圍嘉湖山莊兩房戶。但價單同時顯示,該單位新增送車位優惠,價值398萬元,買家亦可獲售價2.5%額外折扣。

NAPA洋房呎價逾2.1萬

會德豐地產公布,NAPA昨透過招標售出A號洋房,實用面積2,884方呎,花園面積1,736方呎,連兩個車位售6,200萬元,呎價21,498元。市場料上述呎價或創同區近年新高。該盤至今累售201伙,套現逾13.9億元。

雲門連車位5144萬沽

據一手銷售資訊網資料顯示,華懋集團旗下九龍塘雲門昨日再錄得成交,售出第1座7樓B單位,連車位成交價5,144.08萬元,實用呎價35,137元。該盤更新價單,購入指定單位的買家,可獲車位認購權,每個車位售價由原本250萬元調升至300萬元,加幅20%。

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2017-02-28 <![CDATA[私樓租金10年翻倍 家庭收入僅升45%]]> 【晴報專訊】「人工升幅追不上樓價」成為上車難的金句,但原來亦追不上租金。統計處公布2016年中期人口統計,顯示過去10年間本港家庭住戶月入中位數升了44.9%,但私樓月租中位數漲近1倍;以嘉湖山莊為例,已不止一倍,兩房戶租金10年間由3,800元暴升至9,300元。學者指,樓價高企、首期負擔大之下,租樓需求持續增加,料租金難以回落。

統計處公布數據顯示,去年家庭住戶月入中位數為25,000元,較10年前增44.9%;但租住私樓的住戶,其月租中位數為10,000元,較10年前升達96%。其中,租戶的比例亦由10年前的43%,增至46.8%。統計處處長鄧偉江表示,數字追得上通脹,反映港人購買能力上升。

至於居於公屋單位的租金中位數,10年間僅由1,390元升至1,500元,升幅為8%。鄧解釋,公屋租金設有機制,即使每兩年檢討一次,亦設有加租上限;反觀差餉物業估價署數據,過去10年的細價樓租金,升幅約90%,他坦言「似乎公屋居民較幸福」。

$3800變$9300 嘉湖月租升倍半

中原副區域營業經理馬斯力指,嘉湖山莊目前450呎兩房戶租金為9,300元,較10年的3,800元升達1.45倍;而沙田第一城及河畔花園,中原分行副分區營業經理招錦昌稱,第一城302呎及河畔花園269呎兩房戶,租金為12,500及11,000元,較10年前至少相差70%至80%。招坦言,租金跟隨大市,「(樓市)08年升到依家」,料租金繼續水漲船高,今年續升5%。

中大經濟學系副教授莊太量稱,樓價升、首期負擔大,加上內地學生搶租盤,料租金難有回落,盼香港經濟持續向好,令人工可追上樓價。

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2017-02-27 <![CDATA[龍頭代理看好後市 料全年樓價升10%]]> (星島日報報道)隨着鴨脷洲地王誕生,加上近月樓市氣氛持續向好,兩大代理行紛對後市抱樂觀態度,估計樓價全年會有約1成升幅,並表明會增加分行及人手,以迎接樓市升浪。

  樓市升勢未停,中原集團主席兼總裁施永青,去年底看淡樓市,近日突然轉軚,對市況有180度轉變,他表示,樓價已破頂,估計今年內樓價上升近1成,未來整體升浪更高約2成。

  施永青形容,內房財團來港投地,屬於諾曼第登陸,不怕犧牲為爭橋頭堡,出價相當勇猛。他解釋,本港財團投地,往往需要保持約3成利潤,惟中資財團以策略部署作主要考慮,願外借更多資金,獲取更少利潤來決定投資金額。

  施永青形容,以前港資逼英資財團為「收租佬」,現時中資財團亦以同樣氣勢,有機會於未來十年,逼使部分港資發展商轉為收租財團。他指出,以往港資財團的創辦人均白手興家,靠努力增取才能脫穎而出,惟現時接手的第二代,往往只因繼承家業,較為被動。

  他續稱,現時樓市持續上升,反映政府加辣無效,並指壓抑樓價下跌會導致資產貶值,阻礙樓市健康發展;並建議未來一半新增土地,可加入條款,限定落成後項目僅供本港首置客購買。

  中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示,集團亦部署增分行加人手,現時約有380間分行,料年內將升至420間;營業員約5500人,料年內將升至約6000人。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,政府過往屢推辣招,樓價不跌反升,反映人為干預措施無助抑制樓價升勢;現時樓市已處於高位,惟預料升勢持續,全年樓價可望上升10%,升幅集中上半年。
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2017-02-25 <![CDATA[CCL相隔年半再創新高 最新報147.74點 學者指樓價見頂]]> 【明報專訊】春節後樓市出現小陽春,最新公布的中原城市領先指數CCL報147.74點,按周升0.62%,較2015年9月的歷史高位高出0.56%或0.82點,相隔約1年半後再創高峰。不過,儘管有發展商認為市况將保持熾熱,但亦有學者估計樓價將見頂,下半年有機會掉頭回落。

明報記者 方可兒、林可為

鴨脷洲地王昨日「天價」批出,利好消息對樓市影響料將反映於3至4周後公布的CCL數字上。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,最新指數反映新春長假後首周樓市表現,三大整體指數齊創歷史新高,包括CCL、CCL Mass、CCL(中小型單位)及CCL(大型單位);四大整體指數齊升,為5周內第三次,升勢明顯;本周CCL創歷史新高後,預料新一輪升浪隨即開始。

料1個月後反映地王因素

至於CCL(中小型單位),最新報147.72點,為歷史新高,按周升0.63%,同樣5周內第二次創新高。另CCL(大型單位)報147.84點,按周升0.56%,連升3周共1.66%,正向148.66點的歷史高位迫近,暫相差0.55%及0.82點。

分區指數方面,九龍CCL Mass報147.78點,連續3周創歷史新高,連升3周共2.08%;港島CCL Mass則報159.82點,按周升1.21%,繼續逼近160.47點歷史高位,暫相差0.4%或0.65點。

九龍指數連續3周創新高

新界兩區指數本周卻一升一跌。新界西CCL Mass報130.15點,按周升0.46%,結束3周連跌,跟歷史高位132.6點相差1.85%或2.45點;新界東CCL Mass報152.17點,按周跌0.12%,結束2周連升,跟歷史高位155.56點相差2.18%或3.4點。

趙國雄:對後市樂觀

長實(1113)執行董事趙國雄表示,近日新盤銷情理想,預料市場氣氛保持熱烈,集團對後市樂觀。

不過,中大商學院客席教授冼日明預料,樓價已近見頂,預料下半年將轉勢。冼表示,隨着近期內房高價來港吸納地皮,上半年樓價將受刺激,相信可續升一成,惟由於美國總統特朗普的貿易政策,或令全球經濟衰退,加上美國聯儲局未來很大機會加息,預料下半年將步入轉角市,料全年樓價或跌一成至兩成。

林一鳴:新供應不多 支持樓價

資深分析員林一鳴認為,現時本港樓價現已見頂,樓價稍後將向下微調。不過,本港私樓新供應量始終不足,故樓價跌幅不會太大。他續稱,雖然政府推算新一財政年度會有約1.9萬伙新供應,但市場上實際新供應可能只有1.5萬伙至1.6萬伙,新供應不多而對樓價起着一定支持作用,故預料今年樓價跌幅只會在一成以內。

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2017-02-23 <![CDATA[加息周期來臨 香港樓價等待調整]]> 【晴報專訊】美國自從去年12月加息過後,加上近期美聯儲轉向鷹派,市場一直預期美國今年將加息3次。無殼蝸牛最關心的,莫過於樓價會否隨加息下跌?跌市下又應否入市?本刊亦請教了交通銀行香港分行首席經濟及策略師羅家聰、香港按揭轉介董事總經理葉景強,以及冠域商業及經濟研究中心主任關焯照,齊齊分析樓市走向。

從本港對上三個加息周期可見(見附圖),利率上升導致樓價下跌並非必然,利率只是影響樓價的其中一個因素,樓價升跌同時要看當時香港的經濟環境。

跌一兩成 只屬於牛市調整

問:樓價會否跌,估計跌至甚麼水平?

羅家聰:回歸基本因素,貴得滯一定要跌,因樓價升得快過收入和租金。樓市跌很多時都是外圍因素觸發,如1997年亞洲金融風暴、1981年第二次石油危機。若外圍經濟放緩,而香港出現衰退,樓價會跌一定幅度。跌一兩成只是牛市調整,從樓市歷史看,樓市要跌,跌幅一定有三成至五成。就算樓價跌五成,其實樓價只是跌回2012、2013年水平。如果跌至2009年水平,也只是跌六成。

問:美國加息,會否扯高香港拆息?

葉景強:美息與港息有2.25厘的緩衝,如果香港不是有太多資金流走,而又有資金流入,香港未必需要跟隨加息。另外,大家也要留意辣招後的樓市成交,如果成交不多,銀行也未必敢加太多。早前H按抽升,但鎖息上限仍維持在2.15厘,暫時看不到會改變。如果美國加息加得多,也會窒礙自己經濟,而資金回流美國的影響,應要一段時間才顯現出來,我相信未來兩三年低息情況仍會維持。

交投淡靜 銀行未必加得多

問:應否趕及低息時代借盡?

關焯照:香港樓市早已泡沫,現在有足夠理由去調整。因此現在不宜增持物業,也不宜借盡。

問:若多過一個物業,應否賣出、增持現金?

葉景強:現在樓市成交愈來愈少,加辣後已很少人放樓,賣咗隨時買唔番!將來再買過,又付15%稅項,相信沒人會這樣做。況且現時租金回報仍不錯,大約有3厘。大家主要看看自己的風險,不一定需要賣樓減持。而且我看不到全世界會停止印銀紙,當貨幣增長比資產快,資產格價長期一定向上,我認同現在樓價是高位,但相信不會跌很多。當然,任何情況下大家也要保持足夠現金,提防經濟轉差,一旦被裁也有足夠資金供樓。

關焯照:大家有多餘的單位,可考慮賣出。因為息口上升,理論上資產價格要調整。

撰文:葉卓偉、鄒潔儀(原文刊於iMoney)

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2017-02-22 <![CDATA[港島屋苑呎租首破40元關]]> 【東方日報專訊】樓價持續上升,對租金有支持。地產代理數據,50指標屋苑上月加權平均實用呎租報33.2元,繼續高位橫行,而港島區率先刷新紀錄,平均呎租首破40元。

指標盤租金連升11月

利嘉閣表示,一月份受節日氣氛影響,二手住宅租務交投持續回軟,但在租盤有限下,租金相對表現平穩。綜合該行數據所得,50個指標屋苑上月的加權平均實用呎租報33.2元,較去年十二月份的33.1元再升0.3%,平均呎租已連升十一個月,累升達8.5%。若與一五年八月份的最高位比較,則尚差約1%。

按地區劃分,上月港島及新界區指標屋苑租金均錄升幅,其中港島區8個指標屋苑的加權平均實用呎租首破40元,報40.16元,按月升1.7%,刷新紀錄。以鰂魚涌太古城及康怡花園按月實質升幅最顯著,分別升4.6%及4.1%。

至於新界區21個指標屋苑加權平均實用呎租亦微升0.1%,報28.4元;但九龍區21個指標屋苑呎租表現相對落後,上月報36.4元,按月跌0.1%。

租賃交投量23個月最少

租賃交投量方面,上月港島、九龍及新界三區指標屋苑租務回軟,分別按月減1%、21%及20%,各自錄134宗、264宗及300宗租賃個案。全月錄698宗,按月再減逾17%,除連跌7個月外,亦創23個月新低。料本月租務交投量或下試650宗水平,而租金將維持在目前的相若水平橫行。

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http://www.bestfortune.com.hk/news_detail2.php?sno=1530
2017-02-21 <![CDATA[港島住宅地僅剩兩幅]]> 【東方日報專訊】市區靚地罕有難求,特別是港島區住宅地賣一幅、少一幅,故發展商投地反應亦特別踴躍。昨日截標的市建局中環卑利街項目批出後,港島區住宅新供應就只剩下黃竹坑站上蓋項目,以及滾存於賣地表的堅尼地城西寧街住宅地。

據市建局資料,批出卑利街項目後,該局位於港島區的重建項目,只餘下拖延超過十載的中環士丹頓街/永利街重建項目。惟該局近日才向中西區區議會提出大增密度,市場相信項目短時間內仍未能推出;故剛截標的卑利街項目可算是在可見將來唯一市建局港島項目,加上位處商業區,獲發展商蜂擁競投亦不難理解。

黃竹坑站項目下周截標
港島區住宅新供應為緊接下周截標的港鐵公司(00066)黃竹坑站上蓋第一期物業發展,早前接39份意向書,創鐵路項目意向書數量新高紀錄,料可吸引各類財團出價競投,以率先在該大型發展項目「插旗」。市場指項目補地價金額逾46.84億元,折合每方呎補價約8,119元。

市場指出,該項目單位數目限建介乎700至800伙,當中不少於180伙的實用面積不可大於538方呎,另發展商亦須額外出價競投,而中標財團亦要負責興建中度弱智人士宿舍及綜合職業康復服務中心。

上述地皮批出後,港島區住宅供應除黃竹坑站項目餘下期數外,只剩堅尼地城西寧街住宅地。

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http://www.bestfortune.com.hk/news_detail2.php?sno=1529
2017-02-20 <![CDATA[【陸振球專欄】側重供應「納米樓」的後遺症]]> 《明報》今日報道,屋宇署於2012至2016年期間就新批的動工紙資料,扣除廚廁等面積後,實用面積低於15平方米的單位逐年遞增,去年更呈「爆發式」增長,全年共興建最少2657個「納米樓」單位,較2015年的888個增加兩倍,更較2012年的216個飈升逾11倍。

統計又顯示,去年獲准動工的住宅單位共20,842個,涉及總實用樓面約63.1萬平方米,平均每個單位面積僅約30.2平方米,即約325方呎,平均面積屬過去17年新低。即使是2014年及2015年動工興建的單位,平均亦有約476方呎及約444方呎。

事實上5去年最少有5個樓盤興建面積小於10平方米單位,當中英皇國際旗下的跑馬地奕蔭街項目,有64個單位的實用面積僅5.7平方米(約61呎);而由俊和及益兆興業聯手發展、位於屯門井財街的「菁雋」,亦有276個單位的實用面積僅6.6平方米(約71呎)。若以項目數量計算,則以恒基地產佔最多,去年最少興建3個這類樓盤,包括北角「尚譽」及何文田「加多利軒」,最小的單位實用面積只約83呎及88呎。

有測量指大量「納米樓」的出現,有測量師說是反映發展商「賺到盡」的行為,但大家又可記得當初因樓價高企,不少政客和意見領袖說要推出更多限量限呎地,要求起更多細單位,以令更多人可以買樓?

其實,政府不斷加辣,尤其收緊按揭,以致年青人更難儲到足夠首期,令他們只能負擔得起買入「納米樓」,又是誰要負責?

今天,大量「納米樓」推出,他日這類單位的升值潛力也會較差,而當巿場側重供應「納米樓」,又會令正常和較大單位便得短缺,他日又會推升換樓單位的售價,令買入「納米樓」的業主,更難換樓!

撰文:陸振球

明報投資及地產版主編

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2017-02-18 <![CDATA[湯文亮﹕進攻時更須注意防守]]> 【明報專訊】我唔知幾時,那些講波先生創造了一套理論,就是進攻是最佳防守,一般人亦接受這套理論。其實,這套理論是不大正確,或者是意識上不大正確,因為進攻的時候,防守是最脆弱,更加要積極防守,否則,反而很容易會失守。

上兩個星期美式欖球超級碗決賽,新英倫愛國者在落後3:28情况下逼和獵鷹,繼而奪得總冠軍,一隊美式足球是分為3個陣容,進攻、防守、射球,最強的防守球員是在進攻的陣容之內,因為,當球隊進攻時,四分衞負責擲球,最少有3個接球手,在缺少4個球員之下,負責防守的足球員更加要多出一分力。因為,當足球傳致四分衛手中時,對方球員就會如狼似虎撲向四分衞,而四分衛因為準備擲球,中門大開,沒有任何防禦能力,要靠其他防守球員保護,否則,他不但不能夠有效地擲出欖球,而且,很容易會受到對方球員衝擊而致傷,所以,進攻不但不是最佳防守,反而更加要注意防守。

近日有少量尚未入伙新樓撻訂,地產商收回單位再賣,售價比原價還要高很多。我曾經問過一位撻訂人士,他話當時恐怕樓價飈升,又得到父母兄弟答應幫助之下入市,誰不知原先答應幫助他的人褪軚,令到他失了預算,在沒有其他辦法之下,唯有撻訂,他損失多年積蓄,當然深深不忿,但是他唔認為自己太過急進,只是怪責父母以及兄弟唔應該答應幫助他之後褪軚 。

求人不如求己 入市前先量力而為

其實,買樓咁大件事,點可以要求別人幫手,而且還是要幾個人幫手,當中只要有一個人褪軚,買樓的人就會陷入困境,如果訂金也是向別人借回來,不但自己有損失,還會連累別人,或者無端端欠落一身債。所以,買樓的時候一定要注意自己能力,做好防守,千祈唔好靠別人,如果自己能力做唔到,就唔好買,明知道樓價升都唔好買。

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2017-02-17 <![CDATA[逾半港人估樓價再升]]> 【東方日報專訊】政府新辣招未為樓市降溫,破紀錄買賣湧現,調查發現近九成受訪者認為樓價過高,更有52%認為再升,較對上半年前調查多16.4個百分點。代理數據顯示,過去約半年樓價已升11.7%,有學者認為新盤銷售一間貴過一間,市民對樓價睇升不足為奇,料今年上半年樓價仍會延續升勢,其後走勢要視乎加息情況。

GoHome.com.hk進行香港房地產市場前景調查,了解市民對未來六個月對樓市看法,共調查逾2,800位香港市民。iProperty集團(香港及澳門)區域總經理羅雪欣稱,調查顯示,政府雙辣招為樓市降溫同時,推高一手樓價及租金,有八成九受訪者認為樓價過高,較一三年多出約12個百分點。

七成四預期業主加租

對於後市發展,她指出,有52%受訪者認為樓價會再升,較約半年前對上一次調查多16.4個百分點;至於租金亦料會續升,其中74%受訪者相信業主會加租,佔三成認為會加租6至10%。

樓價高企,冷卻部分市民的置業部署,該調查報告指出,有73%人考慮置業,較上次調查下跌7個百分點,而上半年考慮入市受訪者中,買樓預算為301萬至500萬元佔45%。現時樓市由新盤主導,而傾向購買一手樓人士當中,佔近34%人是受到發展商推出優惠及折扣所吸引。

願購迷你單位比例增

另外,亦有更多人願意購買現時盛行的迷你單位,二○一五年進行調查時,有71%人表示可負擔亦不會買迷你戶,但有關比例於最近調查已跌至62%。

此外,政府去年推出辣招欲冷卻樓市,但大部分市民卻認為成效存疑,報告指,有66%人認為新辣招未能有效壓抑樓價,68%更認為辣招推高樓價及租金,並有高近八成人認為新辣招未解決樓市根本性問題。

事實上,過去半年樓價升勢強勁,反映樓價走勢的中原城市領先指數截至本月初報146.59點,約半年上升11.7%,個別樓價具指標性的藍籌屋苑升勢更銳利,期內鰂魚涌太古城平均調整實用呎價勁升22.3%,最新報17,085元。

浸會大學財務及決策系副教授麥萃才稱,對於市民睇樓價升佔多數並不出奇,因新盤買賣一間比一間貴,最近港股走勢向好,財富效應帶動下會對後市睇得較樂觀。

業界籲減辣放寬按揭

麥萃才續指,新盤價高不代表整體樓價上漲,二手業主叫價或因一手價做好而變得進取,但實質上未必賣得出,加上二手市場交投偏少,故售價參考性會較低。但他認同樓價有上升空間,預期上半年仍會平穩向上,下半年樓價走勢則要視乎加息情況。

有意見亦認為政府減辣才可讓樓市降溫,樓市評論人葉景強稱,建議未來政府減辣、放寬按揭成數,其中600萬至2,000萬元物業樓按上限擴至七成,以活化換樓鏈,屆時樓價有機會跌15至20%。

他並提出放寬DSD(雙倍印花稅)稅率由15%降至8.5%,換樓限期由半年延長至1年,同時不建議市民沾手一房及套房單位。

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2017-02-16 <![CDATA[贏在買樓前:嘉輝450萬進場 收租客熱捧]]> 【東方日報專訊】受惠西港島線通車,西環私人屋苑樓價亦水漲船高,尤其港島罕有的迷你單位,升值能力看高一線。該區嘉輝花園鄰近上環及中環等商業核心區域,其中受上班一族歡迎的細單位,入場門檻不高,放盤單位最平叫價450萬元起,個別租金回報高逾3.5厘,亦吸引收租客入市。

資料顯示,嘉輝花園B座中層4室,實用面積約262方呎,近期以約408萬元成交,實用呎價15,573元;而同屋苑面積較大的C座低層3室,實用面積約314方呎,去年底成交價約473萬元,實用呎價15,064元。

不過,該屋苑早前屋苑曾錄高價成交。世紀21首選置業董事溫略丹表示,屋苑開則細,吸引在中上環上班族承租,自西港島線通車後,區內交通愈趨便利,擴闊租客客路,除了單身上班族外,亦吸引機組人員租住。而上月買賣成交只有3宗,包括一名外區投資者以367萬元買入A座高層一房戶,實用面積129方呎,連129方呎天台,實用呎價高達18,535元,創屋苑成交呎價歷史新高。

可睇樓放盤不足10個

他續稱,屋苑單位面積較細,出租容易,通車後已刺激租金向上,屋苑租金升達三成,過往月租不用1萬元,現時最平叫租由1.23萬元起,租金回報一般由3.5厘至4厘,上月共錄7宗租賃成交。

現時屋苑一房及兩房單位共25個放盤,可睇樓的不足10個,標準單位中最細的約220方呎單位暫無放盤,目前入場費由450萬元起。入場單位現為A座中層7室,實用面積262方呎,連約叫價450萬元,月租1.33萬元,回報3.5厘。至於交吉放售單位,最平叫價468萬元。

以上述最平放盤計,若承做五成樓按,以現時普遍供樓息率2.15厘及還款期廿五年計,每月供款約9,700元。

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2017-02-15 <![CDATA[戴德梁行料今年樓價升逾5%]]> (星島日報報道)戴德梁行預期,今年住宅樓價升幅5%至10%,一手交投主導市場,佔整體成交量比例增加。

  戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻表示,隨著政府出招,近期發展商不斷推出優惠吸客,二手業主在提供優惠以至付款條件,不及新盤競爭,令二手所佔整體交投比例下降,現時一二手樓比例約30%及70%,預期新盤比例繼續增加,惟增幅多少,要視乎發展商推盤進度。

  他又說,市場上二手樓有120萬伙,數目龐大,私宅供應量每年僅約2.6萬伙,若新盤交投多過二手,顯示二手冰封。新盤正常佔整體交投10%至20%。雖然如此,他對今年住宅樓價感樂觀,料升幅5%至10%。

  該行香港區董事總經理蕭亮輝表示,中資對超級甲廈需求殷切,預期今年甲廈租金升3%至6%,上季大手租賃當中,中資佔60%,中環總甲廈樓面,由中資客承租比率為19%,相比五年前僅15%上升了。

  該行香港商舖部及寫字樓部代理服務主管林應威表示, 今年零售氣氛改善,核心區鋪租在調整30%至50%後企穩,估計未來最多再跌5%。元朗,屯門及馬鞍山等地區數年來租金穩步升,料今年再有10%升幅。

  戴德梁行大中華區投資及顧問服務部主管李志榮表示,投資市場以豪宅為主線,近期酒店及服務式住宅買賣亦活躍。環球資金充裕,不少國際基金入內地時見競爭激烈,因而轉投香港。該行投資及顧問服務部執行董事高偉雄說,內地發展商除了在港投地,亦吼準私人市場豪宅地。
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2017-02-14 <![CDATA[細單位租金回報反彈]]> 租金回升,細單位回報率亦向上。差估署資料顯示,截至去年十二月,實用面積752方呎或以下兩類中小型私人住宅單位的租金回報率按月均回升0.1厘,其中面積最細的431方呎以下單位回報率達2.9厘,為半年來再次回升。

差估署資料顯示,去年十一月私宅回報率持續回落,面積1,075方呎或以下的三類單位回報率按月均跌0.1厘,連同面積最大兩類單位,所有五類面積單位租金回報率都創九九年有紀錄以來新低;實用面積最細的431方呎以下單位,回報率亦跌至2.8厘。

但據該署最新資料,上述431方呎以下單位去年十二月回報率終反彈,為半年來首回升,按月升0.1厘,至2.9厘。而面積431至752方呎中小型單位,同月回報率按月亦升0.1厘,至2.6厘,更是十六個月以來首度回升。其餘類別面積單位回報率則維持不變。

領凱連租約減25萬售

有收租業主決定沽貨。美聯謝建業稱,將軍澳領凱11座左翼極高層戶,仍連租約,減價25萬元,以733萬元交吉沽,實用呎價10,055元,原業主約六年帳賺約126.6萬元。

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2017-02-13 <![CDATA[新盤入伙大增租金受壓]]> (星島日報報道)隨着近期有8個新盤相續入伙,令放租盤一下子大增,預料在相互爭奪租盤客源下,部分業主除減租外,甚至進一步擴大議價,使租金「有價講」,並呈現壓力。同時在辣招下,有買家選擇轉買為租,相信會趁租盤增多而加快承租步伐。

  近月8個新盤先後入伙,當中包括東環II、天晉IIIA及峻瀅II等,使租盤量漸見增加。

  美聯住宅部行政總裁布少明表示,市場上多個新盤陸續入伙,據過往經驗,新盤入伙時,必有2成至3成為租盤,而不少業主在收匙後都會將單位放租;而當中有部分投資者為盡早將單位租出,或會以低市價放租,料新盤入伙頭半年,都會令該區整體租金有所下跌,料租金「有價講」,而新盤入伙一年後或低市價租盤持續減少的情況下,租金便能反映市況。

  利嘉閣研究部主管陳海潮表示,政府推出新辣招後,樓市觀望氣氛轉趨濃厚,不論租金或二手成交均有放緩迹象,相信市場觀望氣氛於短時間內仍會持續,料租金將進一步放緩。

  近期新入伙及以快將交樓的新盤中,包括東涌東環II期,2幢住宅大廈合共提供932伙,主打1房至2房單位。美聯營業經理黎有南表示,預計項目於月底至下月初入伙,現時市場上預租盤約有70個, 入場租金約28至33元;其中,為2A座低層08室,面積378方呎,業主叫租10500元,呎租28元。

  黎有南續指,預料隨着II期入伙日子逼近,市場上租盤將陸續增加,租金或會進一步受壓。同系I期有業主減租約1600元,將單位租出,為6A座低層2房單位,面積461方呎,獲租客以低市價12000元承接。

  香港仔登峰.南岸亦正作收樓,Q房網高級營業經理鄺志達稱,新近則錄得租務個案,為低層B室,面積255方呎,屬1房間隔,望海景,獲租客以1.4萬元承租,呎租約55元。據了解,原業主於2015年11月以470.7萬元購入上述單位,租金回報逾3.5厘。目前1房戶已錄得最少4宗租務個案,普遍租金為1.4萬元。

  而位處西半山的敦皓,近期亦正陸續入伙,美聯高級營業經理曾向輝表示,西半山敦皓地理位置優越,以外國人士租住為主。現時市場上租盤約有25個,現時入場租金約70000元;其中,中層B室複式單位,面積936方呎,業主以市價70000元放租,當中亦有議價空間。 ]]>
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2017-02-11 <![CDATA[車位拆售減 上月DSD成交跌4成]]> 【經濟日報專訊】政府「加辣」後投資者入市個案持續減少,稅務局數據顯示,今年1月錄得雙倍印花稅(Double Stamp Duty,DSD)成交約2,511宗,按月減41%。

根據稅務局公布的數據顯示,上月錄得的雙倍印花稅成交約2,511宗,較去年12月的4,283宗減少約41%,連跌2個月,並創近半年新低,所涉及的稅款則約13.2億元,按月增加8.4%。

DSD住宅成交406宗

辣招稅個案大減,主因是車位拆售潮減退,期內非住宅成交由2016年12月的3,907宗,大減46%至2,105宗。

至於屬於住宅部分的DSD成交則在1月份錄得406宗,按月增加8%,不過,相較於去年9月高峰期的2,604宗,仍然減少84%,反映在政府加辣後,投資者入市意慾仍低。所涉及稅款約4.9億元,按月增加32%。

隨着多個大型新盤在春節後加快推售,部分發展商更提供回贈印花稅優惠,希望吸引投資者重新入市,估計未來幾個月DSD或有所回升。

BSD上月成交 按月增58%

此外,反映內地客入市情況的買家印花稅(Buyer's Stamp Duty,BSD)個案在上月則錄得229宗,按月大增58%,較去年11月高峰期的494宗,仍然低54%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝稱,由於新盤連環推出,並提供優惠吸客,除吸引港人買家外,同時亦吸納內地買家入市,帶動BSD宗數回升,加上去年12月BSD僅145宗,在基數較低影響下,導致上月BSD成交升幅較為顯著。

同時,上月BSD成交所涉及稅款約6.4億元,平均每宗繳稅約281萬元,粗略推算,所涉及的BSD成交平均金額約1,875萬元,以中上價豪宅為主。

至於額外印花稅(Special Stamp Duty,SSD)成交方面,在今年1月份則錄得43宗,亦按月回升26%,涉及稅款約2,120萬元,當中以持貨逾1年的10%稅率個案佔最多,佔整體81%,屬於半年內轉炒個案亦錄得多達6宗,情況較為罕見。

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2017-02-09 <![CDATA[二手放盤少樓價難冧]]> 【東方日報專訊】本港樓價下跌是不少市民的雞年願望,但事實是樓價未見有任何回落迹象。業界人士直言,樓價仍會在高位徘徊,今年難以出現大幅向下調整情況。就連有大量供應的將軍澳區二手住宅,亦屢錄高價成交,其中日出康城領凱標準戶售1,150萬元,勢成同系二手價新高,實用呎價再逾1.1萬元。

市場指本港樓價未如預期般下跌,原因是流轉量太低。中原集團主席兼總裁施永青稱,未來一手供應增加,原先料上半年樓價跌3至5%,但住宅流轉量低,物業難變負資產,而且放盤太少,甚至連租約盤都太少,現料樓價會在高位徘徊,未來緩慢地向下調整。

而豪宅租金亦已開始下跌,不少大型企業原先有聘請外國專家來港,並承租豪宅,但有關情況減少,個別豪宅月租金由20萬元,跌至逾10萬元,跌租約三至四成,估計未來中小型住宅租金升幅亦會放緩。

將中單月兩度創紀錄

利嘉閣地產總裁廖偉強更認為,今年新盤續主導,一手成交預料增加至2萬宗,金額可逾2,100億元;資金充裕下,香港加息幅度及次數不會多,樓價難跌,中小型住宅樓價料升5%,豪宅料升8%,尤其看好新盤、工商及超級豪宅項目,惟辣招下二手交投再跌。香港測量師學會規劃及發展組主席龐錦強料本港樓價不會大跌,最多調整約一至兩成。

加辣後就連新供應重災區的將軍澳亦屢現高價成交。香港置業劉浩勤稱,日出康城連錄逾千萬元二手買賣,實用呎價逾1.1萬元成新指標,領凱9座右翼高層C室,實用面積1,002方呎,零議價售1,150萬元,料創同系二手價新高,實用呎價11,477元,六年升值288萬元。

同系領峯6座左翼高層A室,實用面積987方呎,售1,090萬元,實用呎價11,044元。

中原伍錦基表示,將軍澳中心11座高層D室,業主減價3萬元,以617萬元售出,平均實用呎價16,068元,呎價創下屋苑歷來新高,屋苑一個月兩度破頂。

天晉II售千五萬料新高

市場消息指出,天晉II本月亦連錄得多宗二手成交,而每宗亦創高價,包括3B座高層A室,實用面積944方呎,以1,520萬元轉手,成交金額有機會創下同期標準戶二手價的最高,實用呎價1.61萬元,單位約四年升值約27.8%。

中原林經略指出,荃灣綠楊新邨C座高層7室售560萬元,創同類兩房戶次高,實用呎價12,584元。

利嘉閣指出,鴨脷洲夾屋悅海華庭3座中層G室,上月售612萬元,實用呎價14,333元,呎價創夾屋登記歷來新高;上月僅錄8宗夾屋買賣登記,按月跌47%。

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2017-02-08 <![CDATA[地建商會:樓價全年料升5%至8%]]> 香港文匯報訊 (記者 梁悅琴、顏倫樂) 金管局預料美國今年將加息3次,提醒市民小心風險,但發展商對後市依然十分樂觀,認為今年樓價可再升5%至10%。

身兼地產建設商會執委會主席的會德豐副主席梁志堅昨認為,加息預期已被市場消化,料加半厘對樓市影響不大,因地價及建築費都貴,未來半年樓價冇得跌,全年樓價料升5%至8%。恒地營業(二)部總經理韓家輝亦預料,今年樓價平穩,波幅約10%,豪宅會看高一線。

嘉華:即使加息半厘影響小

嘉里發展執行董事朱葉培認為,香港樓市將平穩發展,形容1月新盤有價有量,二手交投雖然仍弱,但相信今年會轉旺。他料整體樓價波幅不會太大,縱使今年政局有變數,但相信不會有災難性政策推出。嘉華國際總經理(香港地產)溫偉明稱,現時本港存款累積至現時11.7萬億元,若美國加息,本港亦有條件不跟隨,而息口長期維持低水平,故加息即使50點子,對市場影響不大。

香港置業行政總裁李志成表示,雖然美國新總統特朗普上任及聯儲局主席耶倫揚言有條件於2019年底前每年加息數次,令本港樓市存隱憂,令今年樓價有5%至10%波幅,但本港置業需求強勁,無阻市民入市意慾,樓市並會集中一手,該行預計,首季一手私樓成交量可望挑戰5,000宗水平,創13年同期新高。

港置:今年新盤料2.7萬伙

李志成預期,今年有機會推出市場的全新盤總數約27,485伙。他估計,全年一手私樓註冊量及註冊金額仍有望達17,500宗及2,000億元,分別按年上升約2.9%及5.3%,走勢平穩。二手住宅市場則持續受到辣招影響,除投資需求減少之外,換樓活動亦受影響,加上業主持貨力強,令流通率受挫,二手交投續於低位徘徊,預料今年二手註冊量估計錄得約3.6萬宗,按年跌約11%,註冊金額料錄約2,100億元。

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2017-02-07 <![CDATA[【置業安居】樓價跌七成難再現(曾淵滄)]]> (iMoney智富雜誌)在1997年7月,中原城市領先指數(CCL)是100點,之後,跌至2003年沙氏期間的31點,再於2012年年初回升至100點,現在,最新的指數是146.8點。換言之,2003年至2012年的9年之內,樓價升幅是2.22倍,而2012年初至今的5年,樓價升幅是46.8%。兩者比較之下,過去5年樓價升幅算是溫和,這與特區政府推出的打壓樓價的辣招有關。

股市拖累樓價下挫

與此同時,土地供應也於2010年開始增加,2003年至2012年樓價升幅高的主因是從2003年至2010年,特區政府都在限制土地的供應,當時的特區政府的最重要使命不是打壓樓價,而是推高樓價。2003年沙氏一役,樓價低殘、經濟蕭條,人人生活都不好過。負資產、燒炭更成為社會中最熱的話題。因此,2003年至2005年,樓價雖然回升,經濟依然很差。

當年,曾蔭權就在這個時候取代董建華成為特區特首,曾蔭權明白他是如何當上特首的。因此,開始的兩年自然努力地繼續控制土地的供應。2005年至2006年的兩年間,中原城市指數也算是平穩,到了2007年下半年,股市出現「港股直通車」的瘋狂炒賣,也推高了樓價。

不過,升勢來得突然,在曾蔭權政府仍未採取行動打壓樓價時,股市崩潰了,接下來是全球性的金融海嘯,在金融海嘯的壓力之下,樓價狂跌,中原城市指數下跌約30%,也是很驚人的。但是,海嘯來得快去得快,2009年開始時,樓價又恢復上升。

樓價自2009年上升了足足一年後,曾蔭權政府才開始感覺到香港樓價已經開始使到一般人想到難以負擔,也應該說,2010年才是土地供應開始增加的一年。2010年開始策劃增加的土地供應,應該在今年開始入伙。而從2010年至今,樓價也出現過兩次調整,一次是2013年,另一次是2015年年中至2016年年初。

股市未現崩潰危機

打壓樓價的辣招在曾蔭權離任前也已經推出,梁振英上台後再加強。不過,細心觀察2013年與2015年下半年樓價的下跌,如其說是受辣招的打擊,不如說是受股市打擊更貼切。2013年,美國時任聯儲局主席伯南克(Ben Bernanke)宣布,將放棄量化寬鬆政策並開始加息,於是股市大幅下跌,股市跌、樓市跟着跌。

2015年的情況也一樣,2015年年中,香港股市出現「大時代」之後,「大時代」的崩潰促使樓價下跌,到了2016年年初,中國股市出現「熔斷」危機,股市出現終極一跌,之後就是連續回升,樓市也在股市回升之後的兩個月見底回升至今日。

近日,不少地產名人都不看好2017年的樓價,暫時而言,筆者依然看好,理由是仍看不到股市有崩潰的危機,而供應也是無法在近幾個月可以大幅增加。特首梁振英與財政司司長陳茂波都很努力地尋找土地供應,但阻力很強,效果有限。因此,未來盡管供應有所增加,但已不可能再出現當年樓價下跌七成的事。

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2017-02-06 <![CDATA[十大屋苑成交7個捧蛋]]> 【東方日報專訊】二手交投未見回升,本周末持續低位徘徊,地產代理指,過去周末兩日,十大屋苑僅錄四宗成交,雖然按周多兩宗,但當中仍有七個屋苑零成交。天水圍嘉湖山莊連天台單位,獲減十一萬至四百一十九萬元轉手,實用呎價逾九千三百元,仍屬高價買賣。

翠湖居減11萬沽

中原表示,十大屋苑過去兩日錄約四宗買賣,按周多兩宗,當中七個屋苑零成交,同期嘉湖山莊錄約兩宗最多。消息稱,屋苑翠湖居五座頂層連天台戶,實用面積四百四十九方呎,父母幫助年輕子女入市,原業主願減價十一萬元,以四百一十九萬元沽貨,實用呎價約九千三百三十二元。呎價或創屋苑次高。

中原稱,荔枝角美孚新邨六期蘭秀道廿七號高層B室,售價八百四十萬元,實用呎價一點一七萬元。傳將軍澳新都城二期十一座中層戶,售五百四十六萬元,實用呎價約一點五萬元;上月十大屋苑錄一百六十九宗二手買賣登記,總值十點九二億元,跌百分之十點六及十點五,買賣及總值創十個月新低。

細價屋苑較受捧。美聯梁仲維稱,荃灣中心錄雞年首宗買賣,有連天台戶沽三百八十萬元,實用呎價約一萬一千七百二十八元,高市價百分之四,但有銀行估價比成交價再高百分之十四點五。利嘉閣鮑允中稱,牛頭角得寶花園F座低層五室,日前售四百一十五萬元,實用呎價一萬零八百六十四元,屬低市價。

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2017-02-04 <![CDATA[二手屋苑預約睇樓量回升6%]]> (星島日報報道)踏入雞年,多個新盤部署魚貫登場,農曆新年長假期結束後、首個周末屋苑預約睇樓量有所回升。綜合市場消息稱,周末兩日整體預約睇樓按周上升逾6%。

  農曆新年過後,準買家紛紛回歸市場覓盤,帶動屋苑睇樓量回升,美聯住宅部行政總裁布少明表示,近期樓市熱鬧氣氛集中一手市場,購買力持續湧入新盤,二手則受到春節前後受到業主外遊及拜年等活動影響,隨著節日因素淡化,二手屋苑睇樓量將回復正常。

  中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示,本周末新年假期氣氛未完全消散,加上部分離港歡度佳節的市民仍未回港,睇樓活動未完全恢復;加上各大發展商重拾推盤步伐,短期內多個新盤部署推售,二手交投將受壓,幸美國議息後維持利率不變,本港低息環境持續,有助加強買家入市信心。

  祥益屯門區董事張才權表示,在農曆新年長假後首個周末,業主及買家陸陸續續返回市場,客量明顯上升,加上一手銷情不俗帶動氣氛,準買家紛紛恢復睇樓,改善屋苑低迷的預約睇樓量,較上周末上升5至10%。 ]]>
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2017-01-20 <![CDATA[中產儲夠百萬 買唔到樓]]> 【晴報專訊】美國聯儲局主席耶倫日前表明,未來3年將逐年加息數次至3%,大摩隨即預料本港今年樓價會跌5%,但二手市場未因消息受壓。樓價居高不下,有手持逾百萬元市民致電特首梁振英坦言仍未能置業,梁再次呼籲市民考慮發展低生態價值的郊野公園建資助房屋,以低於居屋價出售,「唔做地產」。

聯儲局主席耶倫日前發表演講時,預期每年加息數次,直至2019年底止,屆時利率將與現時預期的3%相若。若以此推論,相等於即每年要加息3至4次。另外,摩根士丹利發表研究報告,料今年香港樓價,將是2008年以來首次下跌,幅度為5%,零售地產租金亦降5%。大摩指,打壓樓價的辣招仍存在,私樓供應會逐步接近需求,加上利率攀升將推動香港實際按揭利率升至正值範圍。

加息或致樓價跌5% 二手暫未受壓

但二手市場暫未受壓,中原分行經理馮漢傑指,將軍澳新都城目前平均呎價約13,050元,兩房入場費為520萬元,業主議價空間僅1至2%,料農曆新年後會有小陽春。美聯分行助理區域經理陳梓彬稱,現時粉嶺牽晴間平均呎價約10,800元,較上月升3%,但買家積極入市,甚至願意追價,料新年後的小陽春會續升5%至10%。

梁振英昨出席電台節目時,有自稱中產、40多歲的鄭先生致電表示,雖手持百多萬元的現金,但至今仍是「無殼蝸牛」,需租樓居住,「十幾年後要退休,樓價又這麼高,到時變了都花(光)積蓄,之後就是攞公屋,社會上是好長遠的負擔」。另一位月入逾19萬元的中產李先生,則不滿政策無助他「樓換樓」。

梁振英再籲 考慮拓郊園地建屋

梁振英表示,希望社會討論如何運用郊野公園地,把較低價值土地改劃為數以萬計的公營房屋及老人院,「唔做地產」,又指市區邊陲的郊野公園地不用納稅人補貼,只需基建及上蓋建設費用,便能以成本價賣出,「樓價可低於居屋」。他又稱辣招非解決房屋問題治本之法,希望樓市回復正常時可逐步減辣。

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2017-01-19 <![CDATA[供應大增嚇跌二手樓]]> 【東方日報專訊】施政報告強調加大供應是解決房屋問題的治本辦法,提及本港未來3至4年一手潛在供應達9.4萬伙,創有紀錄新高。二手樓市即時受衝擊,鰂魚涌康怡花園連錄兩宗減價成交,其中一個三房單位僅售943萬元,較估價低近100萬元;藍田滙景花園銀主盤昨亦以720萬元低市價約一成拍賣售出。

一手私宅潛在供應創有紀錄新高,二手市場出現多宗即時減價成交。其中,本月原只錄1宗成交的康怡花園,在施政報告提及會再增供應後,昨即錄兩宗減價成交。

中原楊文傑稱,包括F座低層8室,實用面積685方呎,套三房間隔,同類售價普遍逾千萬元,去年最高更達1,150萬元,上址兩個月前叫價980萬元,剛減價37萬元,僅以943萬元售出,實用呎價13,766元。據悉,有銀行對上址網上估值達1,040萬元,是次成交價較估價低約97萬元,料因質素較低影響成交價。

消息稱,同屋苑P座高層6室,實用面積約461方呎,開價720萬元,有睇樓五周的準買家議價四口後,終減至708萬元易手,實用呎價15,358元。

居屋富寧減價10萬
施政報告後拍賣單位亦錄低價。忠誠拍賣稱,昨日推出拍賣的滙景花園10座高層銀主盤,單位實用面積約612方呎,連租約開價680萬元,最終以約720萬元拍出,實用呎價11,765元,低市價10%。單位現時月租約1.45萬元,租約期至明年三月底。

另外,中原伍錦基稱,將軍澳居屋富寧花園2座高層B室,實用面積約592方呎,減價10萬元,以558萬元售出,實用呎價9,426元,同類上月售價僅約510萬元,是次屬高價。

業界人士認為政府谷供應是減辣先兆。紀惠集團行政總裁湯文亮稱,施政報告是房屋政策講述怎樣做,問題是做不做到?政府了解到增供應是治本良方,亦是最辣招數;現時推售的新盤大多數是地產商招標得來。

湯文亮:減辣先兆
湯文亮續稱,增加供應後,政府可逐步放寬辣招及逆周期措施,所以增供應就要增加需求,是減辣先兆,供應不足就一定不會減辣。

大鴻輝興業主席梁紹鴻稱,市民需求仍強勁,且樓價維持高位,坦言「問題未解決」,未來政府料會以大增土地供應為目標,除非遇上樓市大災難,否則政府不會輕易撤辣。

長實地產投資董事郭子威稱,政府加快、加大供應對未來房屋發展有正面作用,但香港地少人多,相信下屆政府覓地有一定困難及地區壓力。但基於利率仍處於低水平,香港經濟穩定,料樓價中長線仍穩中有升。

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱,政府僅增加住宅供應,但規劃至落成相信是5至10年後的事,料對短期樓市無影響。

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2017-01-18 <![CDATA[【施政報告‧地產】梁振英:房屋問題扭曲價值觀 令青年人擇業向錢看]]> (明報報道)行政長官梁振英剛發表任內最後一份《施政報告》,其中房屋發展仍為報告的核心議題之一。梁振英稱,香港樓價高、租金貴,形成巨大的生活壓力,是嚴峻的民生問題。住的問題亦影響了家庭結構,扭曲了價值觀:不少人的目標就是盡量賺錢買樓供樓,青年人選科和擇業都要向錢看。住的問題也是香港最嚴重的安全隱患, 不少家庭走投無路,甚至要住在工廠大廈內的劏房。

他續指,社會對房屋用地的供應和需求問題, 存在着一定的誤解。首先,在需求方面,香港人口的增長率已經相當低,老化速度亦相當快,我們不能夠靠降低人口增長率減少對住屋的需求。過去4年,本屆政府多次採取措施,成功遏抑外來需求、投資需求和炒賣需求,但「上車難」的問題仍然未解決。在供應方面,香港的工業大廈空置率已經十分低,我們不能靠重建工廠大廈增加住宅單位數量;同時,在稠密的市區建樓,產量十分有限。

他稱,在成本方面來說, 樓價高和租金貴並不是由於建築費高,而是由於地價貴。香港絕大部分家庭負擔得起建築費,只是負擔不起高昂的地價。地價貴的原因並非土地短缺,而是規劃作房屋發展用的土地短缺。今天,作房屋用途的土地只佔全香港土地的7%。歸根究柢,香港的房屋問題是土地利用問題,而土地利用問題,不是技術問題,而是觀念問題。只要我們肯打破劃地為牢的舊觀念,只要我們肯認真、科學和客觀地重新思考土地利用的規劃,我們就可以增加土地供應,降低地價、樓價和租金,減輕香港人的住屋負擔,提升香港人的住屋質素,根本解決房屋問題。

梁振英又重提開發郊野公園的可行性,他指,應該將更多有具高生態保育價值的土地納入郊野公園範圍,應該增加生態保育及郊野公園土地總面積,以及提升康樂及教育價值,同時也應該思考利用郊野公園內小量生態價值不高、公眾享用價值較低、位於邊陲地帶的土地用作公營房屋、非牟利的老人院等非地產用途。這是關乎下一代福祉,值得社會認真權衡得失利弊的議題。

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2017-01-17 <![CDATA[去年補地價收入119億挫六成]]> (星島日報報道)政府去年賣地收入創新高,惟補地價金額卻高位回落,地政總署昨日公布去年補地價收入,共涉約119.4億元,較2015年的293.2億元,按年大跌約6成;業內人士指,由於去年港鐵推出的項目數量減少,加上政府近年積極推地,財團毋須收購土地亦有充足土地選擇,導致補地價數量大跌。

  隨著啟德住宅地等項目陸續推出,政府近年推出多幅市區靚地,直接導致政府全年補地價收入下跌。地政總署資料顯示,政府2016年全年補地價全年收入約119.4億元,若比較2015年的293.2億元,按年大跌約6成。惟若以過去5年的全年收入計算,該金額亦未算太低,屬近5年次高水平。

  事實上,由於港鐵於2015年接連推出多個大型發展項目,導致2015年補地價金額急升,單計港鐵項目,全年合共涉及7個項目,為政府提供逾241.2億元補地價收入,佔全年補地價金額逾8成。而今年港鐵僅有兩個日出康城上蓋的項目,為政府帶來約45億補地價收入,因此導致全年補地價金額大跌。

  若扣除港鐵站項目的補地價收入,政府去年其他補地價收入僅約74億元,較2015年約53億元,按年增加約21億元,上升幅度近4成。

  而去年獲批補地的個案可謂一反傳統,以往以改劃住宅地為主,現則轉變為多個改劃商業項目獲批。當中,較受矚目的項目,為新地與載通合作發展的觀塘九巴前車廠用地,項目改劃為商業用途,獲批補地價金額高達43.05億元,創近年非住宅項目最大額補地價紀錄;恒基旗下北角京華道14至30號用地,前身為亞洲凍倉,亦已完成補地價,金額為22.19億元,每方呎樓面補地價逾6700元。

  高力國際亞洲估價及顧問執行董事張翹楚表示,隨着地價近年上漲,補地價金額亦隨之上升,財團與政府商議補地價金額的時間拉長,導致獲批補地價的個案減少,全年涉及金額亦因而下跌。另亦有發展商透露,因未來政府將陸續推出港鐵項目,加上近年地價急升,有部分財團已轉收購舊樓,以透過補地價方式增加發展用地,料今年補地金額將會上升。]]>
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2017-01-16 <![CDATA[曾淵滄:小陽春是作出來]]> 【蘋果日報報訊】農曆新年前3盤齊發,代理業界宣稱新盤小陽春提早來臨,兩大代理行預期本月一手成交量達1,500宗。
但資深評論員曾淵滄卻認為:「從來沒有甚麼樓市小陽春,在農曆年前或農曆年後。乜嘢小陽春,呢個根本就是地產代理作出來的名詞。」
兩大代理行異口同聲指,新盤小陽春提早來臨,事關本月已有3盤發售,全月成交量料約1,500宗。而長實(1113)荃灣海之戀亦有機會本季開賣,首季一手成交料約4,500宗。
不過曾淵滄認為,對發展商而言,任何時候都可以推出樓盤,就算年尾也可以。近期多個新盤同時推出市場,主要由於去年11月政府加辣,辣招令發展商持觀望態度,導致去年11月及12月基本上就沒有新盤推出,發展商收收埋埋,趁田土廳數據反映樓價創新高,氣氛好轉,當然盡快推盤。
曾淵滄續稱,後市不明朗,發展商有樓可賣就賣,畢竟未知美國何時再加息,既然已獲預售樓花同意書的項目,趁不明朗因素未到就把樓盤推出市場。每一個發展商都想盡快套現,以免夜長夢多,「邊個發展商會有樓唔賣呢」!

【專家對後市意見】

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑:「新盤小陽春提早來臨,本月已有3盤發售,全月成交量料約1,500宗。」

美聯物業住宅部行政總裁布少明:「發展商農曆新年前積極推盤,帶動購買力湧現,今年一手小陽春提早來臨。」                                    

紀惠集團行政總裁湯文亮:「新印花稅制令地產商按兵不動,但見購買力累積,肯定今年春節後會現大型小陽春。」                                    

資深評論員曾淵滄:「從來沒有甚麼樓市小陽春,農曆年前或後,呢個(小陽春)根本是代理作出來的名詞。」                                   

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2017-01-14 <![CDATA[中銀:美加息 港按息難大降]]> 【明報專訊】樓市持續上升,銀行逐鹿按揭業務,去年的樓按市場以匯豐重奪「一哥」之位告終,身兼銀行公會主席的中銀香港(2388)副董事長兼總裁岳毅表示,今年業界仍會投放資源主攻按揭業務,但預計銀行按息再大幅下調的空間不大。

以香港銀行同業拆息(H)為基準的按揭利率,由去年初約H加1.7厘水平降至年底的H加1.35厘,近日再傳有大行承做H加1.33厘。岳毅表示,美國已經進入加息周期,隨着同業拆息上升,銀行資金成本開始有上升壓力,故按揭息率再大幅下調的空間不大。

料今年貸款增長較存款低5百分點

但他認為,港人對住宅需求大,加上經濟增長及就業數據穩定,預計樓價難有顯著調整,故按揭仍然是各銀行的主要業務,預料今年業界會大力投放資源在按揭業務。去年與匯豐爭奪樓按首位的,正是中銀香港,他笑說,對匯豐進取的態度感到尊重,但今年中銀香港不會落後。岳毅又稱,加息雖利好銀行的息差,但估計今年整體本港銀行的貸款增長只有6%,低於存款11%增長,故淨息差受惠加息而大幅擴闊的條件並未成熟。

港人幣資金池縮減難言見底

人民幣方面,他提到本港的離岸人民幣資金池。受累匯價貶值預期,本港人民幣資金池大幅縮減,至去年11月底存款總額為6276億元人民幣。岳毅認為,現時仍難言見底,因離岸市場本身的規模不大,對匯價及利率會較為敏感。但他相信,香港的人民幣市場正由幾年前的高速增長,邁向資產負債表更均衡、發展方向更多元化的階段,長遠而言,中資企業仍借助香港金融市場「走出去」,故人民幣資金池仍有機會重拾增長。他指出,今年銀行公會的要務之一,就是協助香港發展好離岸人民幣樞紐的地位。

他又強調,希望下任行政長官能夠令香港鞏固國際金融中心的地位,其他的條件則包括愛國愛港、有很強的管治能力與駕馭複雜問題的能力,及多放精力改善經濟及民生。

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2017-01-12 <![CDATA[西半山尚璟 最快春節後推]]> 【經濟日報專訊】永隆銀行創辦人伍氏家族在銀行賣盤後,首度進軍地產界。由家族祖屋重建成西半山尚璟計劃在春節後上載樓書,部署推售。據悉,項目獲全幢洽購,市值逾50億元。

伍氏家族在2008年出售永隆銀行後,家族後人有不同的發展方向,當中伍尚修及伍尚宗則負責重建位於寶珊道的祖屋,成為伍家首度進軍地產市場。項目現時已重建成25層高住宅,目前已屆現樓。

提供38伙 全屬4房大宅

現為崇傑地產董事的伍尚宗指,項目屬於一梯兩伙設計,合共提供38伙,全屬逾2,000平方呎、4房3套房設計的大宅,並設4個連花園的特色單位,大部分單位望維港海景。

另外,崇傑地產董事伍尚修指,項目現正裝修現樓示範單位,最快將於春節後上載樓書,並部署推售,不排除採用招標形式出售,又透露項目早前曾獲投資者全幢洽購。

負責樓盤銷售的第一太平戴維斯住宅及投資部資深董事周德輝稱,項目定價希望成為西半山豪宅指標,參考近期豪宅新盤如山頂Mount Nicholson,實用呎價約7萬至10萬元,估計尚璟全幢項目市值約50億元。

伍氏家族 看好豪宅市道

今次首度進軍地產發展,伍尚修稱,是獲得家族共識希望重建祖屋,增加物業價值,也看好豪宅市道,預計今年豪宅樓價仍有單位數升幅。

他認為,美國加息幅度將溫和,因新任總統特朗普希望改善經濟,不會大幅加息打擊復甦動力,而本港用家普遍考慮加息的影響。至於家族目前除了尚璟外,仍持有部分早年購入的舖位,未來不排除參與舊樓併購或投地。

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2017-01-11 <![CDATA[代理紛夥中介 推高成數按揭]]> (星島日報報道)隨著市場對高成數按揭有所需,地產代理行紛夥拍中介推出高成數按揭吸客。現時中原就夥拍中原財務、中原按揭經紀推出「120除舊立新按揭計畫」,最高按揭成數達樓價120%。

  中原財務董事總經理梁理中稱,計畫貸款年期最長30年,適用於一手及二手住宅,相關安排由中原財務為現有物業及新購物業承造「一按」,利率為定息6.75厘及P加1厘(P為5厘),按揭金額可達1500萬元。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,申請該計畫的人士,必須持有物業。

  中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,自從政府實施多項樓市辣招以來,在本港置業已是「難上加難」,需經過嚴謹及高安全度的供款壓力測試,導致非擁有雄厚實力之人士,皆難以成功達成置業或換樓計畫,加上美國於上月加息,標誌著加息周期的開始,加息再加壓力測試,可見置業之難。

  美聯亦夥拍經絡按揭轉介推出「0首期130%按揭計畫」,經絡按揭轉介市場總監劉圓圓稱,最高貸款成數達新購物業估值的130%,貸款年期達30年,同樣一手及二手物業均適用,利率劃一為6.5厘,按揭金額可達2000萬元。

  利嘉閣按揭代理亦推出「高成數樓換樓按揭計畫」,為有意樓換樓人士提供最多樓價120%的過渡性貸款,亦同時提供達8成按揭予現有物業及新購之物業,貸款期最長為30年,一及二手物業皆適用。而現有物業及新物業的利率分別為低至6.75厘及P+1%,貸款金額合共可達1500萬元。以買家購買樓價900萬元住宅計,現時銀行目前按揭額一般最高可達500萬元,首期為400萬元,若選用上述計畫,按揭成數達8成,首期為180萬元;另若買家持有一層估值450萬元或以上的現契物業計算,最高共可借新購物業樓價的120%,即貸款金額高達1080萬元。]]>
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2017-01-10 <![CDATA[港樓經濟恐衰卅年]]>

【東方日報專訊】剛進入一七年,新盤已大舉加價、二手樓市高價成交湧現,似乎一片歌舞昇平。不過,滙豐銀行前首位華人大班劉智傑繼近期直言「地產股已進入地獄之門」後,現更進一步預警大環境已改變,恐怕香港會步日本後塵,即樓市泡沫爆破之後二、三十年,經濟依然一潭死水,樓價續在低位徘徊。

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劉智傑接受本報查詢時稱,雖然美國最新經濟數據強勁,為聯儲局加息提供藉口,但「美國加息問題已不是一年加幾多次,而是一次加幾多?如果一次加0.5厘,加三次已等於1.5厘。」

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劉智傑估港步日本後塵
大幅加息的原因是市場資金緊絀。他指:「以前個個國家都買美債,依家個個都減持。」中國數年間外匯儲備減少近一萬億美元,當中不少是減持美債。過去八年,全球在差不多零息環境下大量發債,而美國今年有3.6萬億美元債務到期,要支付的利息達2,370億美元;而中國只有5,880億美元債務到期,要支付利息僅120億美元,相對下美國債務問題才是資產市場爆破的最大「黑天鵝」事件!

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劉智傑以三個月美元債為例,「去年初票面息率是0.2至0.35厘,依家近0.5厘,但首發折扣如果無5至10%,根本無人買,即係變相利息成本逾一厘。」香港銀行三個月同業拆息一樣,近期升穿一厘,是八年新高,港人如用同業拆息按揭供樓,利息支出已加重。

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劉智傑又引用巴克萊世界債券指數稱,全球債券截至去年第四季跌逾7%。當中歐元區恐更「大鑊」,因歐洲央行可購買的指定類別債券,年息負五厘,使債市變成計時炸彈!他稱不要奢望資金離開債市會投進股市,市場流動性低,加上量寬已停,兼已證實無效,市場最大問題是錢從何來。

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過往香港經濟都有北水支持,但劉智傑指,內地個人最新購匯政策表明不得用作境外買樓、投資保險產品等,令內地資金來港斷裂。表面上內地發展商積極來港搶地,但如投地資金未能到位,在港又籌不到資金,就會引爆樓市,場面無法收拾。

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他相信在12至18個月期內,大跌浪隨時發生,與九七亞洲金融風暴和沙士時期相比,今次跌幅或較快和較深。日本多年前樓價升到泡沫水平,爆破後過了二、三十年,經濟仍是一潭死水,樓價一直徘徊低位,這便是香港樓市的最佳樣辦。他呼籲政府盡快加大基建投資,以紓緩跌浪帶來的痛苦。

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湯文亮憂樓市「深黑天鵝」
發表過「細價樓爆煲論」的紀惠集團行政總裁湯文亮亦認同,今年中央嚴控走資,在缺乏北水下,香港樓價即使不跌,要升亦很困難。他指今年香港樓市就只有「黑天鵝」,沒有「白天鵝」,問題只是「淺黑」還是「深黑」。

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他又指,香港很多業主聲言不怕加息,但若美國今年落實加三次息,業主們就會改變說法,怕加息沒完沒了,息口因素造成的「黑天鵝」會由「淺黑」變成「深黑」。

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林一鳴:樓價跌10%屬正常
資深財經專家林一鳴雖認同加息有負面影響,並料樓價今年上半年會跌5至10%,但過去幾年樓價已升一至兩倍,跌一成實屬正常的調整。他相信,除非失業率大升,以及每年新增樓宇供應量大增,才會導致樓價大跌。


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2017-01-09 <![CDATA[二手百大屋苑兩天31成交]]>  (星島日報報道)新盤開價繼而收票,頓成市場焦點,令二手交投整體維持量低價高的格局,過去2天,百大屋苑錄約31宗買賣,與上周元旦期間相若;不過,個別屋苑迭現新高價,其中將軍澳君傲灣單位以1180萬元易手,呎價直逼1.5萬元,雙雙創項目新高;馬鞍山福安花園則錄每方呎9771元,為自由市場價新記錄。

  美聯營業經理羅秀霞表示,將軍澳君傲灣3座高層D室,面積792方呎,以1180萬元成交,呎價14899元,售價及呎價均創屋苑新高。買家為區外換樓客,早前沽出區外自住物業後購入單位。

  世紀21奇豐區域經理鄭達昌表示,馬鞍山居屋福安花園1座低層B室,面積568方呎,屬3房間隔,原叫價580萬元,減價至555萬元於自由市場沽出,呎價9771元,仍創屋苑呎價新高。

  中原分行高級分行經理黃家樂表示,馬鞍山雅景臺3座中層A室,面積475方呎,屬2房間隔,以530萬元市價成交,呎價約11158元。

  利嘉閣分行高級經理唐曉輝表示,大埔嘉豐花園第7座中層A室,面積約1040方呎,屬3房1套連工人套房間隔,以850萬元沽出,呎價約8173元。

  美聯分行區域經理史偉森表示,荃灣萬景峯2座中層G室,面積約664方呎,3房1套房間隔,以約1028萬元成交,呎價約15482元。買家為換樓客,鍾情單位向東南且優質,寧付15%稅亦要購買心頭好。

  美聯住宅部行政總裁布少明表示,踏入2017年,一手陽春市早至,新盤迅即拉開戰幔,今年2頭炮盤搶閘開價應市,搶盡二手客源,新盤連日睇樓及收票情況不俗;反觀二手未見起色,適逢農曆新年將至,市民陸續準備過節,業主普遍以靜制動,加上在盤源減少下,入市氣氛更見淡靜,預料短期內二手交投反彈乏力。

  中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示,元朗及啟德區2大新盤將於短期內開售,搶去市場焦點,吸引大批準買家參觀示範單位,二手交投隨即受壓,觀望氣氛甚濃;加上新盤提供多種優惠,二手盤源亦持續短缺,令買家轉投一手新盤,二手屋苑交投氣氛將持續低迷。

  總結過去2日,百大屋苑平均每日錄二手交投仍淡靜,共錄約31宗成交,對比上周3日假期共錄約35宗成交,仍在低位徘徊。 ]]>
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2017-01-07 <![CDATA[樓價指數七連升斷纜]]> 【東方日報專訊】二手樓價高位回軟,反映二手樓價走勢的地產代理行樓價指數,本周跌1.08%,終止七周升勢,報144.72點,更創逾一個月以來新低。

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數報144.72點,創五周新低,連升七周後回落,按周跌1.08%;該行城市大型屋苑領先指數,按周亦跌1.16%至146.16點,創四周新低,連升五周後下跌。分區方面,港島樓價指數按周跌2.48%至154.65點,創八周新低,同期九龍亦跌1.27%至140.63點,創十一周新低。

山頂豪宅傳售30億

投資者加快沽貨,黃大仙現崇山1座中層戶售約1,670萬元,實用呎價約1.69萬元,約三年帳面貶值約165萬元。據了解上址為銀主盤。

美聯集團(01200)主席黃建業稱,政府新辣招可謂無效。他展望今年樓市將「雞鳴早春」,在農曆新年將有小陽春,樓價將呈「U形」發展,全年料升5%。

另外,山頂普樂道1、3及5號豪宅項目,市傳於截標前以逾30億元售出,負責招標事宜的第一太平戴維斯表示,項目於一月九日截標,現階段無可奉告。該項目佔地51,107方呎,以地積比率0.5倍計,可建樓面約25,554方呎,若以市傳逾30億元計,每方呎樓面地價約11.7萬元。

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2017-01-06 <![CDATA[置業安居:租西環平樓 博入名校]]> 【on.cc東網專訊】 今時今日讀書競爭激烈,連小一學位都要「爭崩頭」,眼見早前揭盅的「自行分配學位」結果,入讀下學年心儀學校的比率創19年新低,子女未獲一席學位的父母難免傷透腦筋。不過,只要善用「就近入學」政策搬入名校區,增加第二階段「統一派位」博入名校的勝算仍有計。想進駐中西區名校林立的校網11,最慳錢可放眼西環租樓,最平月租12,500港元就有個小天地。

下學年世襲生超收嚴重,若然有心學做「孟母」,搬進入讀名校勝算較高的名校區參加「統一派位」,其實仍有機會。根據教育局資料顯示,如果因搬遷需要轉校網,只需要在2月10日截止申請參加「統一派位」之前,親身前往教育局,並且交齊相關證明文件,便可辦理申請轉校網手續。

心儀中西區校網11的話,租樓自然較買樓划算,放眼納入該校網內的西環是最抵選擇。區內代理指,踏入租務淡季,區內不乏即時可入住的細價2房租盤,其中屋苑式不得不提鄰近港鐵站的嘉輝花園,現時租金12,500元起錶,平絕同區。

想尋覓周邊環境佳的居所,可揀單幢物業華寶大廈及南海大廈,前者臨近堅尼地城海邊而建,毗鄰有公園,月租14,500元,叫租較去年高位回落逾1成;後者則靜中帶旺,生活便利,附有裝修的兩房單位,月租15,000元有交易。

事實上,校網11之所以深受家長愛戴,皆因網內16間官津小學之中,有口碑的小學甚多。當中名氣最響可揀堅道的嘉諾撒聖心學校、柏道的聖士提反女子中學附屬小學以及石塘咀山道的聖公會聖彼得小學。至於般咸道官立小學、兩間英皇書院同學會小學及兩間聖安多尼學校等亦是學童報讀熱選。

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●嘉輝花園 兩房1.25萬西區最平
要數西區大型上車屋苑,不得不提嘉輝花園,坐落港鐵堅尼地城站旁,擁交通優勢,現時兩房租盤入場價12,500元,平絕同區屋苑式兩房盤。

嘉輝花園近山而建,出入人流最旺的卑路乍街一帶鬧市要行段斜路,惟自西港島線通車,其中一個出入口設於屋苑對面,住戶過條馬路就可搭港鐵,加上附近有市政大廈,街市、熟食中心及體育館等配套有齊,衣食住行照顧周到。

屋苑樓齡30年,由4座物業組成,近年曾翻新外牆及大堂,主攻1至2房單位,普遍實用面積200餘方呎,居所難免「逼狹」,但勝在租金親民,是「慳慳哋」想博入區內名校的家長客租樓首選。

利嘉閣周世康表示,嘉輝花園是收租客入市熱點,租盤相對較多,現時可即時入住的放盤約4個,入門2房盤可揀A座低層單位,實用面積264方呎,原為1房開則,現間為2個房間,叫租12,500元,屬區內屋苑式2房最平放盤。

他續說,若要住得較鬆動,可揀B座低層戶,實用面積282方呎,客飯廳採呂字形設計,叫租13,800元。據代理數據,近期成交的同類2房戶,一般租金約13,000元。


●南海大廈 又靜又方便 月租1.5萬起
西環舊樓林立,予人密質質感覺,但其實區內不乏靜中帶旺的居所,位處堅彌地城海旁與卑路乍街之間的南海大廈是不錯選擇,不但對正綠油油公園,且貼鄰鬧市,寧靜得來不失方便,現時有2房租盤叫15,000元。

南海大廈坐落的堅彌地城海旁,原是海邊的街道,早年因填海令海岸線外移,如今物業對開已變成卑路乍灣公園,行多兩步為堅尼地城游泳池,悠閒Feel十足。

物業另一賣點是基座小商場設有兩個出口,一邊往堅彌地城海旁,另一邊直達卑路乍街鬧市,附近民生商舖齊全,行兩步即達港鐵堅尼地城站。

另外,鄰近該物業的官津小學有聖公會聖彼得小學、聖安多尼學校等,車程僅約5分鐘,返學不怕塞車遲到。

美聯高偉光表示,南海大廈樓齡已32年,但近年已翻新,內外見得人,近期有單位租約完結在市場放租,單位位於中層,實用面積284方呎,新淨裝修,拎個篋即可入住,現叫租15,000元,可嘗試還價14,500元。


●華寶大廈 臨海而建 毗鄰公園
若想尋覓海景的居所,不妨考慮單幢樓華寶大廈,臨堅尼地城海邊而建,環境幽靜,現有企理裝修的2房單位放租,叫租14,500元,較去年暑假最高位回落逾1成。

華寶大廈落成38年,為單幢式住宅物業,每層8伙,主攻2房單位,實用面積300方呎起,空間算大,一家三口夠住。相比起區內一些位於內街的舊樓群,華寶大廈鄰近海旁,且有卑路乍灣公園相伴,居住環境舒服,閒時過條馬路就可帶小朋友玩餐飽。

交通方面,物業附近有多線巴士、小巴及電車途經,加上離港鐵堅尼地城站不遠,對外交通便捷。另外,近年市區重建步伐加快,新型住宅陸續落成,吸引不少特色食肆進駐,尤其是臨近海旁一帶更蛻變成美食小區,中西美食任君選擇,至啱為食一族。

美聯高偉光表示,華寶大廈規模細,租盤長期一個起兩個止,新近有單位剛完租約推出市場放租,單位為高層2房戶,實用面積311方呎,享海景,企理裝修,叫租14,500元,實客可試14,000元。

他續說,這類單位在去年暑假旺季時最高曾租逾16,000元,相比之下該放盤單位相宜逾1成。 ]]>
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2017-01-05 <![CDATA[大鴻輝購西環地盤叫胡]]> 【東方日報專訊】大鴻輝併購逾十年的西環干諾道96至103號地盤,其中96號近期再錄4宗買賣登記,每宗涉額800萬元,隨着收購近尾聲,集團主席梁紹鴻稱,近期有兩個單位收購價約2,000萬元。

餘下10%業權或強拍

大鴻輝興業主席梁紹鴻稱,併購逾十年的西環干諾道96至103號地盤,其中96號利興樓已成功收購約九成業權,餘下一成因業權問題而暫未能收購,必要時或會強制拍賣。

梁氏續稱,早前收購1、3、4及5樓部分單位,每個單位約800萬元,屬低層較平價的物業,隨後再有2個單位,分別以每個約2,000萬元收購。

他又稱,干諾道96至103號地盤面積約1.2萬方呎,總地價料逾10億元,未來計劃興建為寫字樓,以地積比率15倍計,總樓面面積約18萬方呎,目前正為項目選擇建築師行。

凱旋門賣殼售3350萬

有買家趁農曆年前入市,帶動二手豪宅最近連錄成交。市場指,九龍站凱旋門映月閣高層D室,實用面積約1,023方呎,以3,350萬元透過轉讓公司股權方式售出,實用呎價約3.3萬元,另朝日閣低層A室,實用面積約953方呎,以約3,200萬元轉售,實用呎價約3.36萬元。

土地註冊處資料,凱旋門摩天閣高層A、B、C及D室,連4個車位以2.3億元售出,買家為MA HUIZHEN。

另外,土地註冊處資料,新民置業有限公司以445萬元購入西區昌寧大廈高層5室。據了解,上址買家為中聯辦或有關人士,該單位實用面積約288方呎,實用呎價約1.55萬元。

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2017-01-04 <![CDATA[美國理財專家:「00後」唔買樓係最大錯誤 ]]> 【蘋果日報報訊】美國著名理財專家、暢銷書《自成百萬富翁》作者David Bach接受CNBC訪問時指,千禧一代亦即是「00後」不買樓,「犯下最大錯誤」。

雖然有人指孭層樓是「美國人的噩夢」,但David Bach表示置業才是「通往財富嘅扶手電梯」,不買樓的年輕人要為錯誤付上高昂代價。他續指「如果千禧一代唔買樓自住,佢哋喺呢個國家實際擁有財富嘅機會將微乎其微,甚至係零。今時今日有樓人士嘅平均財富,比租樓人士多38倍。」
身為白手興家的富翁,David Bach表示自己做過最聰明的投資,就是買了三個住宅物業。他稱「除非你擁有某種不動產,否則你冇真正投身累積財富的遊戲中。」他在《自成百萬富翁》一書曾言,租樓與供樓都付出同樣金錢,前者最後一無所有,後者得到層樓。
David Bach畀準備置業人士嘅4個貼士:
1.盡量降低首次置業目標,可選擇細單位或開放式單位
2.支付至少一成首期
3.向銀行借錢買樓,要比最高貸款額低10-20%
4.如果五年內要遷居就不要買樓 ]]>
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2017-01-03 <![CDATA[辣招加息夾擊 港樓價看跌一成]]> 【東方日報專訊】二○一六年樓價勇闖高峰,然而綜合資深投資者及財經專家意見認為,二○一七年樓市難太樂觀,政府短期內不撤辣及美國加息提速等因素下,今年住宅樓價看跌,跌幅最多一成。

一九九七年亞洲金融風暴及二○○七年金融海嘯,不但股市顯著下挫,樓市同樣「無運行」。以亞洲金融風暴為例,差餉物業估價署數據顯示,一九九七年十月私人住宅售價指數漲至172.9點,但爆發亞洲金融風暴之後,樓市直線插水,翌年跌至95.6點低位,即從高位累挫約45%或77.3點。

「逢七必災」陰霾下,市場關注今年樓市走勢。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,自己對樓市預測較科學化,但今年樓市確實有一大堆負面因素,例如美國候任總統特朗普政策對環球經濟會構成影響。

他又說,政府短期應不會撤銷樓市辣招,同時面對美國加息二至三次,預期上半年樓市會下調,樓價將錄得約5至10%跌幅。

資深投資者:不會太搏
資深投資者伍冠流表示,是否「逢七必災」不敢講,但看淡今年樓市,因為加息已成定局,同時特朗普上台後的政策屬未知數,今年樓價或有不足一成跌幅。他又指,由於辣招稅「走唔甩」,要樓價再漲15%才能抵銷稅款,今年入市「唔會咁勇」。

有「白旋風」之稱的資深投資者陳清白表示,市場成交非常少,因此分析都無用,樓價易被扯高,對市場代表性不大。他又指,現時經濟環境不算十分理想,若美國加息步伐加快,相信樓價會下跌,細價樓買家經驗較淺、較純品,很容易被市場資訊誤導,提醒買家頭腦要保持清醒。

推動上升條件被削弱
資深財經專家林一鳴認為,今年美國或加息兩次下,相信今年香港住宅樓價會跌5至10%。他解釋,去年樓價上漲,主要靠細價樓推動,但政府為樓市加辣,同時香港銀行同業拆息上漲,令業主供樓負擔增加,去年底細價樓交投已不如之前,令到推動整體樓價上升的條件被削弱。

他又說,美國今年真正踏入加息周期,對香港樓市的影響將會開始浮現。不過,由於去年香港住宅樓價漲幅,不如一九九七年亞洲金融風暴爆發前,因此短時間內大瀉機會不高。

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2016-12-31 <![CDATA[樓價連升8月 破歷史高位 較2月低位彈13% 業界學者料高位橫行]]>

【明報專訊】政府於上月初為樓市加辣,但樓價指數仍創新高,差餉物業估價署最新公布數字顯示,2016年11月樓價指數已升至306.6點的歷史高位,更是連升8個月,較今年2月低位反彈近13%。不少業內人士及學者均認為,下月公布已反映「加辣」影響的12月差估署樓價指數,估計仍將高位橫行。

明報記者

數字未反映11月加辣

據差估署最新公布,11月份私人住宅樓價指數最新報306.6點,按月上升0.8%,並打破去年9月歷史高位306.1點,有關數字已連升8個月,較今年2月份低位271.4點大幅回升12.96%,而今年首11個月,全港私樓樓價指數則累計上升7.6%。不過,數字主要反映10月份樓市,仍未完全反映11月初政府「加辣」影響。事實上,在政府「加辣」後,市場仍有不少新高價成交,如上月份,港鐵南港島線未通車前,鴨脷洲海怡半島一個特色戶,就以3410萬元售出,以單位實用1329方呎計,實呎達25,658元,售價及呎價均為該屋苑歷史新高紀錄。

升幅較上月收窄 中型戶最吃香

值得注意的是,雖然樓價指數仍然上升,但升幅較10月份按月升幅2.7%明顯收窄,並為8個月來最小升幅。在各類物業中,以實用753至1075方呎的中型單位升幅較大,最新樓價指數報275.7點,較10月份的271.8點升1.43%,跑贏其他各類型物業;若對比去年9月份高位的274點,該類物業樓價升幅則有0.73%,同樣為各類住宅單位中最多。另一方面,雖然樓價指數再創新高,但11月私樓租金指數則僅錄171點,按月跌0.9%,為連升6個月後首現跌幅,相信與年底季節性因素影響有關。

對於樓價指數升穿歷史高位,美聯首席分析師劉嘉輝指,11月數字未完全反映新辣招對樓價的影響,料12月及明年1月升幅將進一步放緩,除新辣招外,12月份美國加息,市場氣氛受到影響,樓價進一步橫行發展。經濟學家關焯照則認為,人民幣持續貶值、美元強勢,對資產價格有影響。他預期,明年初樓價或會慢慢下跌。

一二手註冊較高峰減15%

事實上,除樓價指數升幅收窄外,私樓登記註冊量近月亦有所減少,上月一、二手合共錄約6300多宗註冊,較今年9月高峰期的近7500宗減少近15%。據美聯綜合土地註冊處資料顯示,12月份首29日一、二手私樓註冊量合共僅錄3550宗,料全月最終約3700宗,將較11月大跌逾四成。

不過萊坊高級董事及估值及諮詢主管林浩文表示,由於差估署數據滯後,因此11月份樓指錄0.8%升幅符合預期,估計未來兩個月公布之指數,按月升幅將會收窄。他又預期,樓市調整期仍有1、2年,明年大跌大升機會不大。新地副董事總經理雷霆則表示,由於近月成交較少,難以反映實際市况,料要觀察多一段時間才可分析樓市。

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2016-12-29 <![CDATA[百利保范統:辣招壓抑放盤量]]> (星島日報報道)近期整體樓市交投淡靜,百利保執行董事兼首席營運官范統表示,在辣招推出後,市場上交投雖然減少,惟基於買賣成本增加,業主一動不如一靜,令放盤減少,儘管投資者退走,置業者得益亦有限,因此,辣招助首置客上車,效益亦未必大。

  百利保執行董事兼首席營運官范統指出,辣招出籠後,整體住宅交投大為減少,不過,基於壓抑了放盤量,在放盤減少下,市場上只出現零星跌價個案,對置業者幫助有限。基於辣招壓抑了放盤量,在買家追捧下,市場亦錄部分高價成交。近期有新盤餘貨推售,由於位處市區樓,加上定價稍低於市況,因此,短時間內沽清。

  他指出,由於政府過去多番出招,市場上早已沒有短線投資者,惟本身已持有物業的買家,依然可以用不同身分「上車」,與首次置業者仍存競爭,「現時持有物業,又有心買樓,可用沒有物業的家人名義買樓,避交辣招,辣招對該類型買家的打擊有限,假如一家有四口,夫婦持有物業的,仍然有兩名子女的上車份額。」

  他表示,辣招後,樓市淡靜,為了催谷銷情,相信發展商日後推盤,要考慮優惠及回贈吸客,惟實際上,由於辣稅額高達樓價15%,發展商沒有可能全數加上負擔的,買家亦要加以分攤部分的稅項,因此,稅項的推出,最終會令買家買貴了少少,發展商則賺少了一些,稅項其實將落入政府的口袋中。他坦言:「在這種情況下,市民置業,相信不見會很大的得益,得益的或是政府稅收。」

  近期美國落實加息,市場亦確認未來將進入加息周期,范統指出,未來樓市的走勢,將要視乎加息速度,以及美國總統特朗普正式上台後所推行政策而定。至於內地人民幣貶值,將會令資金走出來,將會流入香港樓市。

  近期內地發展商不斷高價投地,其中,海航集團分別以樓面呎價1.35萬元及1.36萬元,奪取啟德地皮,對比由港商年前所投得的同區地皮,每方呎逾5000至6000元水平,足足高出一倍,令市場側目。

  范統指出,按照過往的經驗計算,當發展商投得一幅地,可以落成樓面100萬方呎的土地,實際能夠出售套現的僅有80萬方呎,因此,實際土地的樓面呎價,遠遠高於投地時樓價呎價,加上建築費、利息及售樓等等開支,當啟德地以每方呎1.35萬元投得,在加上這些開支後,每方呎成本高達2.5萬元,相信日後賣樓,每方呎售價高達3萬元,在發展商來說,才處於合理水平。

  他指出,近年土地市場多番天價成交,正是由於暗標投地,市場透明度不足引起的,當發展商天價投地,將會市場帶來期望,期待樓價大升,樓價自然被推高。

  「由於現時投地市場缺乏透明性,有部分準買家志在必得,以極高價格競投,因此,最高與次高標價,可以相差逾30%,不但發展商買貴了地,不公平,亦給予市場過分期望,導致樓價急升。事實上,政府多番出招,都是想穩定樓價,要穩定樓價,由賣地入手亦是方法,當賣地市場有透明度,地價不致如此暴漲,樓價亦有穩定作用!」他強調,期待政府恢復過往拍賣情況,讓發展商舉手投地。

  范統又說,近年政府不斷推地,令市場上增加土地供應,然而,政府處理入則、批則等等相關部門的人手並未見增加,加上市場對環保意識等的增加,各部門條例加緊了,令入則及批則等的時間增加,建議政府增加人手,如此一來,加快發展進度,新供應自然增加。
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2016-12-28 <![CDATA[本港周末二手住宅成交量增加至約10宗]]> 中原地產的數據顯示,周末錄得11宗成交,按星期增加逾1倍,創9星期新高。至於4天聖誕假期成交宗數有17宗,高於去年聖誕假期的7宗成交。

中原亞太區住宅部總裁陳永傑指,政府樓市措施加辣至今近兩個月,市場大致已消化措施,近期樓市氣氛好轉,成交回升,而聖誕假期間推售的新盤不多,並以貨尾為主,未有影響二手市場。

美聯物業的統計則顯示,周末十大屋苑有10宗成交,按星期上升11%;若以聖誕4天假期計,約有14宗成交,高於去年聖誕3天假期錄得約2宗成交,但相比前年同樣4天假期錄得約23宗成交,則出現明顯落差。

美聯住宅部行政總裁布少明表示,目前市場以用家及首置客為主,自加辣及美國加息後,準買家趨向觀望,加上市場仍有新焦點大盤,進一步拖累睇樓活動減少。他預期,待發展商明年初推售新盤,可望帶動交投量由低位回升。

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http://www.bestfortune.com.hk/news_detail2.php?sno=1498
2016-12-24 <![CDATA[樓價升六周 逾兩年最激]]> 【東方日報專訊】加辣後二手樓價「無跌過」,代理行樓價指數已連升6周,為一四年七月後首見,最新報145.44點,創逾14個月新高。鰂魚涌太古城兩日錄3宗買賣,非海景戶實用呎價亦售逾2萬元,創同類新高。

太古城「非海景」呎價二萬

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數報145.44點,按周升0.18%,連升6周共1.36%,指數創63周新高;該行城市大型屋苑領先指數按周升0.15%至146.68點,創63周新高。分區方面,新界東及新界西樓價指數,按周升2.08%及1.71%,升幅同為8周最大。

中原張光耀稱,太古城兩日錄3宗買賣,本月暫錄14宗已超上月全月,其中南天閣高層F室,實用面積約646方呎,減價70萬元,以1,310萬元沽,實用呎價20,279元,非海景戶呎價破2萬元創同類新高。該行伍耀祖稱,天水圍嘉湖山莊景湖居13座高層兩房戶售408萬元,低歷來高位僅2萬元,實用呎價9,148元。

南港島線將通車,恒基地產(00012) 鴨脷洲倚南今日上載停售安排;同系銅鑼灣雋琚近現樓,昨連錄2伙成交,其中32樓B室,實用面積554方呎,成交價1,692.27萬港元,呎價30,546元,創項目呎價新高。另美聯林潤強稱,鴨脷洲海怡半島業主叫價硬淨,本月錄約7宗買賣。

利嘉閣稱,九龍站凱旋門映月閣高層C室,公司轉讓形式售5,180萬元,實用呎價約5萬元。另市場指,東半山曉廬一個中層A室售出,實用面積約2,739方呎,成交價逾1.35億元,實用呎價約4.93萬元。利嘉閣鄭雲鋒表示,渣甸山嘉雲臺2座低層A室以約4,000萬元易手。

聚康買家啃辣稅147萬

中原稱,屯門聚康山莊1座連天台戶,內地家長客490萬元購入,另付約147萬元雙辣招稅。居屋方面,世紀21富山稱,樂富富強苑E座高層4室,綠表售623.8萬元創屋苑居二價新高,實用呎價9,671元。祥益稱,屯門兆麟苑B座高層10室,居二價售355萬元,實呎價6,408元創居二價新高。

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2016-12-22 <![CDATA[明年二手市料徘徊四萬宗]]> 【東方日報專訊】樓市辣招令二手交投萎縮,利嘉閣料明年二手成交將繼續於四萬宗的低位徘徊,而今年以屯門區交投最多,蟬聯成交量最多的地區。

利嘉閣總裁廖偉強指,自一○年推樓市辣招後,二手交投由當時近十二點四萬宗急挫六成七,今年只有約四點一萬宗,預期明年將繼續於四萬宗的低位徘徊。

而今年有七個地區,二手成交量按年升百分之一至九,當中屯門區蟬聯登記量之冠,截至十二月十四日共錄二千六百二十四宗,將軍澳以二千三百九十宗居次位。

該行稱,明年仍以一手主導,料交投量升一成二至約二萬宗,金額則升至二千一百億元,再創新高;而明年整體住宅買賣登記料較今年升約百分之二至六萬宗。

豪宅價看升8%跑贏

廖氏續稱,明年香港加息有限,經濟續向好,樓價難以大跌,中小型住宅樓價料升半成,豪宅看高一線料可升百分之八。另公司今年佣金收入料達十四億元,按年升近兩成,創歷史新高,料明年可再升逾兩成至逾十七點四億元。

另市場指,西半山嘉兆臺五座高層B室,以約二千九百八十萬元易手,實用呎價約二點三一萬元;同區Conduit 18一個中層B室,以約二千三百九十萬元轉售,實用呎價約二點六萬元。

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2016-12-21 <![CDATA[HIBOR 供樓兩個月勁加0.4厘]]> (信報財經新聞)受美元強勢影響,本港銀行同業拆息(HIBOR)持續攀升,1個月拆息昨天攀至0.675厘,在短短兩個月內升了1.4倍,業主供樓負擔顯著增加。有市場人士指出,現時1個月拆息仍未反映俟近農曆新年資金抽緊的情況,估計1個月拆息在本月底至明年初會再升10至20個點子。

1個月拆息連升10日,昨天報0.675厘,升0.0075厘,再創2008年金融海嘯以來新高。1個月拆息在10月中下旬僅約0.28厘,換言之,兩個月內翻了超過一番,變相加息近0.4厘。2個月、3個月、6個月及12個月拆息昨日亦創出2009年以來高位。

上海商業銀行研究部主管林俊泓稱, 農曆新年在明年1月底,現時1個月拆息期限並未覆蓋至農曆新年期間,估計1個月拆息仍有上漲空間,但金管局近期有向市場提供短期流動資金,相信拆息升勢不會太急,料升幅介乎10至20個點子。

春節前拆息料再升

現時H按(拆息按揭)普遍與1個月拆息掛鈎,當1個月拆息上揚,亦意味着敍造H按的客戶須承擔更多利息開支,惟由於H按多設有以最優惠利率(P按)為計息基礎的鎖息上限,目前實際封頂利率約為2.15厘,因此即使1個月拆息續升,客戶最多亦只須支付2.15厘的按息。根據金管局數字,11月新批按揭貸款中採用H按的比例達94.8%,按月增加1.2個百分點,創歷史新高。

雖然H按有鎖息上限,但1個月拆息上漲亦影響客戶供樓支出。以一個新近成交的鰂魚涌太古城單位為例,其成交價840萬元,承造六成按揭,即504萬元,還款期25年,以H按鎖息上限2.15厘計算,每月利息開支為21732元,全期總利息為147.97萬元。至於兩個月前的1個月拆息約為0.27768厘,該段時期市面按揭計劃多屬H+1.4厘,即實際按息為1.68厘。相比之下,客戶每個月須多繳1146元利息開支,全期總利息則多34.4萬元,增幅分別達5.6%及30.3%【表】。

利率上調壓力遭低估

林俊泓表示,1個月拆息較貼近美國息率走勢,明年美國若加兩次息,首次將在明年中,預期屆時1個月拆息隨時會攀升多50個點子。他預料本港要到明年底才會跟隨美國加息,相信隨後最優惠利率按揭計劃(P按)的比例將會增加,近期已陸續有較多客人查詢P按。被問到日後銀行會否力推P按,他則指會視乎客人需要。

星展銀行財資市場部董事總經理王良享指出,H按比重日後勢將調整,P按及其他定息按揭計劃的佔比將會回升。不過,他認為現時市場低估了本港利率上調的壓力;若美國於明年加息三次,香港亦會跟隨加息一至兩次,每次加幅為四分之一厘,預計首次在明年中。他補充,除了美國加息因素,香港的經濟增長速度亦影響本港息口,若增長較慢,利率上升速度將會呈相同走勢。

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2016-12-19 <![CDATA[屋苑轉買為租增 租金升5%至8%]]> (星島日報報道)政府於上月加辣後,再加上美國於上周落實加息,兩項因素夾擊下,令不少買家轉買為租,但礙於年尾為租賃淡季,加上租盤平穩未有增加,近日各大屋苑的平均呎租較加辣前上升約5至8%。

  租盤供應主要市場天水圍嘉湖山莊,屋苑本月暫時錄得30宗租賃成交,中原分行經理黃懷恩表示,現時屋苑平均呎租約21元,比起辣招前19元的租金上升,高出1成左右,主要因為市場上的租盤盤源沒有增加,但由於辣招和加息影響,租客的數量與以往旺季相約,在僧多粥少的情況下,平均租金略有上升,料本月的租賃宗數可達40宗。

  屋苑的最新成交包括樂湖居1座高層B室,面積633方呎,以13000元租出,呎租20.5元;賞湖居5座高層B室,面積633方呎,以13300元租出,呎租21元;黃氏指,辣招前同類單位租金約12000元至12500元,現時上升了約8%。

  至於荃灣中心於上月全月錄得12宗租賃成交,而本月已暫錄得11宗租賃成交,幾乎追平上月數字,雖然仍然為年尾淡季,但平均租金卻比年中旺季高。美聯營業經理鍾家豪表示,荃灣中心近日因政府加辣,加上加息影響,現時屋苑的租盤只有約22個,可睇樓的更只有12個,踏入年尾租盤供應再減少,相信租金沒有太大的回落空間,現時屋苑入場租金9200元。

  鍾家豪指,近日荃灣中心2座高層A室,面積377方呎,以12000元租出,呎租31.8元,而近期平均呎租亦達30.5元,比起年中暑假旺季的28.5元,高出7%,主要因年尾租盤減少,適逄辣招以及加息,業主寧可先租出單位,加以觀望,而買家亦然,因此租金不尋常地比以往的年尾低水平高。

  六福行客戶經理陳漢燊表示,粉嶺中心於今年辣招前平均每月錄得10宗租賃成交,而本月至今暫錄得4宗成交,2房平均租金約11000元,呎租29元;3房平均租金約13600元,呎租約27元 ,現時2房平均租金比辣招前上升了1成,平均呎租上升了6%。

  至於另一屋苑牽晴間於辣招前平均每月錄得13宗成交;2房平均呎租26元,而3房平均呎租24元;屋苑今月暫錄得3宗成交,2房平均呎租27.4元,比辣招前上升了2.6%,而屋苑的平均呎租亦上升5%。

  陳氏表示,現時大部分的租盤業主都是持貨超過5年或以上,均不涉及額外印花稅,但多數業主都表示,本來有見現時樓價回升,考慮換樓或換區,但因出新辣招後,便打消了念頭,因賣出單位後都沒有名額再入市,若要繳稅,成本則太高。 ]]>
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2016-12-17 <![CDATA[預約睇樓微跌 首置用家成主導]]> (星島日報報道)美國加息後首個周末,部分準買家的睇樓意欲受挫,令百大屋苑預約睇樓量從低位再略為下調2%,睇樓客以首置用家為主,入市審慎,二手成交量於低位徘徊,不過部分大屋苑亦錄成交,其中鰂魚涌太古城3房戶以1370萬元沽,創同類標準分層戶造價新高;而長沙灣泓景臺有買家無懼本港加息或臨近,以呎價13205元入市。

  各大屋苑於加息後的首個周末,其預約睇樓量亦見有微跌,比上周下跌約2%,於低位徘徊,錄得約828組睇樓客,以用家為主。中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示,美國加息四分一厘,屬市場預期之內,加上本港短時間內未會跟隨,對買家周末睇樓意欲影響不大,惟現時二手盤源短缺,加上辣招及加息對買家構成一定心理影響,料買家入市決定較猶豫,加上聖誕節日氣氛影響,令交投更趨淡靜。

  美聯住宅部行政總裁布少明表示,加息令市場的觀望氣氛增加,加上年底屬樓市傳統淡季,市民忙於過節而暫緩睇樓活動,預期二手交投要待新年後才會好轉。

  美聯首席高級營業經理吳肇基表示,鰂魚涌太古城銀星閣中層D室,面積749方呎,原業主叫價1420萬元,以1370萬元成交,呎價18291元,為同類標準戶造價新高,是次成交比9月同類低層戶,以1038萬元高332萬元,但代理指,由於是次成交單位景觀優質,放盤少有,因此造價相對地高;同時,是次為加息後屋苑首宗成交,亦為本月第9宗成交,已追平上月全月成交量。

  港置首席高級營業經理曾家輝表示,長沙灣泓景臺8座中層E室,面積468方呎,屬2房間隔,原業主開價650萬元,以618萬元成交,呎價13205元,市價成交,買家為首置客,於加息後入市。

  港置高級分行經理劉浩勤表示,將軍澳東港城2座中層G室,面積463方呎,2房間隔,原業主叫價615萬元,以568萬元成交,呎價12268元,市價成交。

  中原區域營業董事羅彩娥表示,近日青衣區睇樓人流明顯較上周減少,主要是已睇樓一段時間的買家為主,其中青衣灝景灣11座中層A室,面積778方呎,屬3房套房加多用途房,原業主叫價1050萬元,以1015萬元成交,呎價13046元,買家為外區換樓客。

  利嘉閣聯席董事余美寶表示,紅磡黃埔花園業主持貨力強,即使美國本周公布調升息口,亦不為所動、未有降價就範,以屋苑2期7座1個無升降機到達的放盤單位為例,入場需約600萬元,較加息前未有明顯調減。加上接近聖誕節,買賣氣氛都較為薄弱,未見個別買家趕在年底前追價入市,反映市況十分疲弱,屋苑睇樓量亦見疏落。 ]]>
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2016-12-16 <![CDATA[港倘加3次息 每月供樓多千元]]> 【晴報專訊】美國聯儲局宣布加息4分1厘,明年或再加息3次,加息步伐有增速迹象,政府及金管局呼籲市民提高警覺,或對樓價有影響。業界及學者估計,明年下半年本港最優惠利率(P按)或跟隨加息最多兩次;H按(HIBOR)亦有機上升。若加息3次至2.9厘,400萬元樓借90%貸款,每月供款將增1,406元。

金管局總裁陳德霖指,近日1個月銀行同業拆息升至0.66厘,相信未來港元或隨美國加息流走,屆時拆息續升,呼籲市民提高警覺應對利率正常化帶來的風險。

梁振英:不減供應 不「減辣」

署理財政司司長陳家強亦指,若美息趨勢向上,對樓價有影響,將加快資金回流美國。至於本港會否跟隨加息,他稱需視乎短期資金趨勢。特首梁振英說,即使美國加息亦不會減少供應及「減辣」。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳指,本港資金充裕,相信最快要明年下半年始加息,且P按加幅不會多於0.25厘;H按則要在美國加息2次後,拆息才升至1厘以上水平。

中大工商管理學院助理院長李兆波估計,若美國明年加息3次,本港會跟隨加2次,每次為0.25厘,按息仍維持在3厘以下的低水平,但強調加息步伐已開始,業主及準買家須預備流動資金,並至少做4至5厘的壓力測試。

業主宜備流動資金 做5厘壓測

如美國聯儲局預料明年加息3次,每次加0.25厘,以400萬元單位、借90%按揭為例,還款期30年,現時P按為2.15%,每月供款為13,578元,若港跟隨加息3次後增至2.9%,供款額將增至14,984元,每月多供1,406元。

中信里昂中國香港策略研究部董事總經理張耀昌亦指,經過港府加辣及加息,預料明年樓市跌10%。

但二手私樓昨未見即時反應。美聯營業經理吳嘉權稱,沙田第一城現平均呎價13,500元,與兩個月前相若。但有10座高層3房戶、451呎,原叫價600萬元,業主於加息後加價30萬元,呎價13,968元。

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2016-12-15 <![CDATA[【加息大波動】樓市專家齊齊預警 港樓價明年受壓]]> 【蘋果日報報訊】一如市場預期,美國加息0.25厘,本港息口暫未見跟隨,中原集團主席施永青認為「呢次加息未必係新刺激」,港滙仍相對強勢,暫無加息可能,港息會否跟隨向上,視乎資金流向及港匯水平。儘管目前港息未加,他指,息口上升對樓價起最大壓抑作用,明年樓價會緩緩下跌,2017年上半年,樓價會跌3%至5%。

施永青認為,是次美國加息,市場早已消化消息,對市場產生心理作用也不是新消息,反而,在息口趨升的勢頭,金管局現行的壓力測試,須在目前利率再加3厘作測試,應考慮作出調整。他直言:「在利息高時,無理由仲加咁高息做測試」建議應降至加2厘水平。

他指,2008年金融海嘯後樓市陷低息環境,沒有在這期間入市的,可以說是錯失入市良機,但「呢個世界唔係個個都懂得掌握時機」,他預料明年樓價會緩緩下跌,上半年跌3%至5%,由於世界好多變數,全年樓價走向則難預測,對投資者而言,目前不是最理想投資時候,用家則各取所需,有實際住屋需求買家,仍會入市,惟市場在普遍「業主唔急賣、買家唔肯買」情況下,明年交投會少過今年,地產代理業「呢個行業風光已過,明年捱世界」。

香港經濟正走下坡,旅遊業、零售業、物流運輸等營運艱難,美國採取保護主義,往後出口情況仍要觀察,「香港以外世界,唔算安全穩妥」,世界資金也要尋覓出路。

施氏又指,美國是次加息,是想令息口逐步正常化。美國不想在從貨幣政策(如QE狂印銀紙)去解決經濟問題,想透過財政政策,去處理經濟情況,因而容許息口上升,不過,美國亦不想息口處於過高水平,施永青相信,美息加到2.5厘水平,當息口與通脹及經濟狀況看齊時,就會停止加息。

紀惠行政總裁湯文亮則於美國加息後發表網誌,指今次加息並不是一次起兩次止,將會有連續性,大家應該警覺,千祈唔好以為加息是沒有殺傷力,如果不是有所準備,就會被息魔所噬。

至於冠域商業及經濟研究中心主任關焯照認為,市場表現已反映預期加息次數會增加及息率會繼續上升,美元繼續走強,拖累內部資產價格,預期明年香港樓價會受壓。

關焯照認為:「睇到個債息係咁升,無論短期中期長期,都創新高,美元貨幣好強,所有市場預期都話俾你聽,個息率係會繼續升。」他認為香港經濟會放緩,拖累資產價格:「2017年回購壓力好大,睇資金成本,銀行如果加P,雖然理論上唔使加,但銀行睇資金流動性,如果加P,咁樓價壓力好大。」

他不估計明年樓價會下跌多少,但就認為會受壓:「包括通脹有壓力,所有樓價、股價、工薪都受壓,聯繫滙率嘅影響,令整體資產價格會受壓。」 ]]>
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2016-12-12 <![CDATA[政府換屆 勢左右樓市]]> 【東方日報專訊】香港現屆政府對樓市不斷「加辣」,今周更有美國聯儲局議息的夾擊,樓市交投量即時降溫。不過,香港學者相信,即使美國加息,暫時對香港樓市帶來的心理壓力多於實際影響。反而政府換屆,新班底對樓市政策措施會否有變更能左右樓市後向。

美加息1次 供樓影響微

香港浸會大學持續教育學院院長蘇偉文認為,加息一次且幅度僅0.25厘對香港樓市壓力較小,況且港息未必隨美息跟加,因此業主供樓的壓力不會好大。市場真正憂慮的是,加息周期是否正式啟動,並非單一次加息帶來的影響。

息口只是影響市民供樓能力因素之一,香港樓市前景更受政策因素所影響,蘇偉文表示,現屆政府無可否認正加大樓市調控力度,加上可預期未來樓房供應量將比現時多,因此需求暫時已見紓緩。

目前香港主流意見仍指土地及樓房供應不足,近日國際貨幣基金組織(IMF)最新報告亦指,香港樓價高處不勝寒。蘇偉文直言,香港市民的樓房負擔能力與收入水平有距離,若要調節至合理水平,除非大幅加薪,或樓價向下作相應調整。

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2016-12-10 <![CDATA[辣招煞不住 樓市續燒]]> 香港文匯報訊(記者 蘇洪鏘)港府上月初加辣,整體樓價好淡爭持,但大銀碼物業則先見利好。反映樓價走勢的中原城市領先指數CCL,最新報144.91點,按月升0.31%,與去年高位僅差不足1.4%,升勢主要由豪宅帶動,大型單位指數按周升1.83%,跑贏中小型單位。

中原城市領先指數CCL受大型單位上升推動,報144.91點,按月升0.31%,距離去年9月歷史高位146.92點僅差1.37%。CCL(大型單位)最新錄147.32點,創59周新高,連升4周共3.05%。反觀CCL(中小型單位)錄144.42點,走勢橫行。另一項按周持平的指數為大型屋苑領先指數CCL Mass,最新報146.12點,同樣升勢受阻。

黃良昇:中小單位走勢橫行

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,政府加辣後第二周,豪宅及中小型單位表現各異,CCL(大型單位)按周升1.83%,升幅為八大指數中最大,顯示加辣後豪宅樓價繼續上升,而中小型住宅樓價升勢受阻。黃良昇預計,豪宅走勢反覆向上,短期內超越歷史高位,中小型單位走勢反覆橫行,但未有下跌的跡象。

四大整體樓價指數中,以CCL(大型單位)最接近歷史高位,僅相差0.90%。CCL、CCL(中小型單位)及CCL Mass,分別相差1.37%、1.55%及1.68%。受CCL Mass走勢橫行影響,四區指數中,本周兩升兩跌。九龍CCL Mass錄142.51點,按周升0.91%。新界東CCL Mass報151.33點,按月微升0.01%。 港島CCL Mass錄155.98點,按周跌0.47%。新界西CCL Mass錄128.30點,按周跌0.80%。

「中美」預約睇樓反彈

至於今明兩天預約睇樓量方面,業界普遍錄得按周回升。中原地產十大屋苑周末睇樓量終止4周跌勢,本周末錄得515組預約,較上周回升4%。根據利嘉閣地產研究部數據估算,全港50個指標屋苑共錄1,465組客戶於本周末預約睇樓,較上周末回升0.7%,連跌兩周後靠穩。而據美聯物業分行統計,15個二手指標屋苑周末預約睇樓量錄得約572組,微升0.2%,連跌4周後靠穩,但在低水平徘徊。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,美國下周進行議息,市場普遍預期將正式步入加息周期,而且臨近年底傳統淡季,本港二手樓市受政府加辣打擊,觀望情緒增加,購買力凝聚,惟預期多個大型一手盤於稍後開售,屆時可望刺激樓市氣氛回升。

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2016-12-09 <![CDATA[呈價升量跌 紛獲用家承接]]> (星島日報報道)樓市加辣後交投急跌,惟優質單位仍屢錄高價承接,呈價升量跌,並以用家作主導,其中,有內地客以1232萬元,購入將軍澳天晉II高層戶自用,需付樓價共30%的辣稅,涉及稅款達369.6萬元;另外,北角富麗園呎價達15859元,創該屋苑近一年新高。

  香港置業首席聯席董事許美華表示,將軍澳天晉II新錄成交,單位為5A座高層B室,面積約844方呎,3房間隔,原業主開價約1250萬元,獲內地客垂青,經議價減價約18萬元,以約1232萬元承接,呎價約14597元。據悉,新買家需付樓價共30%的辣稅(即各15%的買家印花稅及從價印花稅),涉及稅款約369.6萬元,打算作自住用途。

  世紀21北山營業董事嚴智贇表示,北角富麗園新錄成交,單位為B座低層03室,面積681方呎,3房間隔,獲外區換樓客以1080萬元承接,呎價約15859元,呎價創該屋苑近一年新高。

  利嘉閣分區經理梁木勇表示,將軍澳維景灣畔新錄成交,單位為1期3座極高層A室,面積約708方呎,3房間隔。

  原業主開價約1000萬元,獲用家承接,經議價下減價82萬元,幅度逾8%,以約918萬元成交,呎價約12966元,高市價約半成水平。

  美聯營業經理鄧國偉表示,將軍澳新都城新錄成交,單位為2期2座中層戶,面積約538方呎,獲換樓客垂青,以約630萬元承接,呎價約11710元。

  據悉,新買家持有物業,因此須繳付約15%新辣稅,涉及稅款逾90萬元。

  世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍表示,沙田濱景花園新錄成交,單位為5座中層C室,面積384方呎,以500萬元沽出,呎價約13021元,呎價創該屋苑近一年新高,同時亦屬歷來次高。

  美聯高級營業經理易秉中表示,紅磡海濱南岸新錄成交,單位為5座中層F室,面積約432方呎,獲換樓客垂青,以690萬元易手,呎價約15972元,高市價約半成水平。

  據悉,新買家持有物業,因此須繳付約15%新辣稅,涉及稅款逾100萬元。

  惟個別屋苑錄低價承接,中原分行經理王勤學表示,元朗蝶翠峰新錄成交,單位為16座低層B室,面積739方呎,4房間隔,原業主開價610萬元,經議價後減價30萬元,以580萬元成交,呎價約7848元,低市價約8%。 ]]>
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2016-12-08 <![CDATA[明年二手恐淡如沙士]]> 【東方日報專訊】政府加辣後,二手購買力被冰封。第一太平戴維斯預計,明年二手住宅交投量將持續低迷,交投量料跌至○三年沙士水平,另估計資金在辣招推出後陸續流入豪宅市場,料本月大額成交增加,明年豪宅價格睇升5%。

第一太平戴維斯董事總經理兼投資及銷售主管袁志光稱,第四季大額豪宅成交活躍,部分資金來自中資及外資,資金流入情況料持續至明年第一季。袁氏稱,今年黃金地段街舖價格下調幅度達15%,遠高於年初預期5%的跌幅,不過舖位市場已進入復甦時期,因今年中部分投資者買舖時,通常要求回報高達約3.5厘,而近期成交的舖位回報只有約2.5厘,反映目前市場出現追價入市個案。

新盤交投平穩 地價難跌

該行估值及專業顧問服務董事總經理陳超國稱,加辣後二手交投減少,預計明年二手住宅交投量跌至沙士水平,一手市場交投則平穩。

對於土地供應,陳氏指出,在部分土地發展受到社會爭議的情況下,若無大規模土地供應,樓宇供應難增加,市民將會急於入市,怕遲買更貴,預期地價難以下調。

對於早前啟德住宅地皮以超高價批出,陳氏稱,有三家本地發展商出價也相當進取,每方呎出價都逾萬元,但仍不敵內地發展商,預計本地發展商會繼續積極投地。

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2016-12-07 <![CDATA[辣招後紛變陣 大盤延明年初出擊]]> (星島日報報道)政府於上月突擊加辣,發展商變陣推盤,不少原打算於本季推售的樓盤,皆順延至明年初推售,其中不乏大型項目,包括啟德嘉匯、荃灣西海之戀、荃灣柏傲灣等,有望令明年初新盤供應達逾5000伙。

  嘉華國際總經理(香港地產)溫偉明表示,啟德嘉匯目前仍在處理樓書、售樓廠不同方面的準備工作,料未能於本月中推出市場,有可能需要押後至明年初農曆年後再推出。

  溫偉明指出,自政府推辣稅後,的確令市場成交量顯著萎縮,令集團重新分析樓市數據;另外,早前有啟德地皮以「天價」批出,集團需要重新審視於區內的投資前景,如土地儲備等,是以令嘉匯的定價工作較為困難。

  溫氏表示,集團未來推盤將會研究增加辣稅優惠,但強調「羊毛出自羊身上」,目前新辣稅達15%,發展商未必能補貼太多;同系元朗朗屏8號,昨亦公布新銷售安排,於本月10日開售8伙。

  新世界發展高級營業及市務總監楊文表示,明年預料將推售5個項目,涉及逾2100伙。其中,荃灣柏傲灣及清水灣傲瀧,則有望於明年初推售,其中荃灣柏傲灣將提供983伙,戶型包括開放式及4房等,正待批預售;另外,清水灣傲瀧預計將於明年第1季以現樓形式推售。

  而有望於明年推售的另外3個項目,則分別是西營盤ARTISAN HOUSE、屯門鄉事會路88號及元朗及2131A項目。

  楊文續指,集團今年共售出逾千伙單位,所有住宅項目、包括旺角SKYPARK及西半山瑧璈等樓盤,餘貨僅剩39伙可供發售,屬集團歷年來最低存貨量,包括車位及合資項目等,共套現逾83億元。

  長實高級營業經理何家欣表示,旗下元朗新盤牛潭尾意花園,有望於本月內開放示範單位,預料會先開放予代理參觀,目前項目正待批預售樓花同意書,會先進行軟銷工作,整體銷售安排或需要等明年初,待有預售再作安排。

  何家欣又表示,同系另一新盤元朗世宙,已賣出28個地鋪,套現逾15億元,備受各路投資者注視,其中有最大手買家連購10間,斥資約6億元。

  長實高級營業經理封海倫表示,荃灣西海之戀正式命名後,因為「名字矚目」,因此連日不論1房至4房戶,均獲得眾多準買家查詢,目前同樣正待批預售樓花同意書;何家欣及封海倫共同表示,集團的推盤步驟,需要視乎預售樓花獲批情況,因此目前難以斷言,有哪一個樓盤為明年頭炮項目。 

  華懋銷售部總監吳崇武表示,集團今年已沽出逾900伙,套現逾90億元,對於未來會否推出新優惠或補貼以對應辣稅,暫時則採取觀望態度,吳氏又指出,對於豪宅買家而言,未必需要相關辣稅補貼。

  吳崇武補充表示,明年集團的頭炮項目,預料為九龍塘賢文禮仕,該盤目前已獲得入伙紙,正待批滿意紙,預料將會以現樓形式推售。 ]]>
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2016-12-06 <![CDATA[湯文亮﹕新印花稅應設期限]]> 【明報專訊】政府推出新辣招接近一個月,成交量大幅下降,物業代理界牙痛咁聲,又開記者招待會要求政府減辣,物業代理都知道,他們的要求只是浪費唇舌,政府是不會減辣。不過,我認為物業代理要求政府減辣沒有一個重點,如果能夠捉住這個重點,政府是有可能考慮減辣,這個重點就是現在打算上車人士根本不多,在政府拉停所有投資需求之後,導致成交量大幅減少,新印花稅制根本沒有發揮應有效用,如果成交量繼續處於低水平,政府應該考慮放寬新印花稅制,我相信業界會接受劃一將新印花制下降至7.5%,所以,現在物業代理界開記者招待會是沒有作用,最低限度要等一段時間,成交量長期處於低水平,才可以要求政府放寬新印花稅制。

港府幫初次置業 上車客不領情

政府過往推出的辣招,SSD拉停了炒賣需求,BSD制止海外需求,新印花稅制則減少了投資需求,政府推出那麼多辣招,目的只有一個,就是希望打算讓初次置業的人可以比較容易上車,在新印花稅制推出初期,買樓的人大多數是上車人士,成交量應該不會太差,隨着人多上車,成交量開始下降,政府便應考慮放寬新印花稅制,但官員們想唔到,打算上車的人士不領情,見政府出招,他們又不打算現在上車,破壞了政府如意算盤,現在成交量大幅減少,政府又不能夠即時撤招,都唔知道怎樣可以解開死結。

擔心發展商持貨不賣多餘

其實,政府可以考慮,新印花稅制是有一個期限,到期就會修訂,如果打算上車的人在到期前還未上車便會失去優勢,他們便會積極考慮上車,不過,亦有人會話,地產商或者賣樓的小業主知道有期限,便會持貨不賣,供應減少,樓價依然會高企,我不排除有這個可能性,不過在香港,地產行業並沒有被壟斷,有人採取持貨不賣,亦有人採取薄利多銷,擔心其實是多餘,如果沒有一個期限,打算上車的人始終是猶豫不決,他們唔肯上車,即是證明新印花稅制是無效,更加要考慮修定新印花稅制。

紀惠集團行政總裁

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2016-12-05 <![CDATA[推「加辣」措施 有短暫「副作用」 未來三年落成量充裕 私樓供應每年2.5萬個]]> 【星島日報報道】政府再推出「加辣」措施,嘗試冷卻重新熾熱的樓市。據悉,政府內部評估,新措施推出初期或會衍生短期「副作用」,減慢發展商推盤步伐,但對此不感憂慮,因最新掌握數據顯示,未來三年私樓落成量均會處於高水平,每年可達二萬二千個至二萬五千個,較過去十年的平均落成量「倍增」;私樓供應最快明年突破二萬大關,達到二萬四千個,較差估署今年估計增加三分之一。政府消息人士預期,二○一八年私樓供應最為「到肉」,市民可感受到「住」的需要開始解決。

  記者:歐志軍

  港府於數月前開始評估,顯示本港未來三至四年的一手市場私樓潛在供應量增至九萬三千個,達至有記錄以來的歷史高位,但市場仍未能掌握每年實際的落成量。政府消息人士向本報表示,本港今年首三季的落成量已達一萬五千個,與差估署今年初預測落成量可達一萬八千個,距離相差不遠,有信心可以「達標」。

  料明年私樓增三分一

  他亦透露,由於未來一段時間的私樓供應多達九萬個,因此現時亦能對二○一七至一九的私樓供應有較為明確掌握,料即使樓市往後再現波動,亦可以較為肯定該三年的私樓落成量肯定維持在一個高水平,處於每年二萬二千個至二萬五千個之間。

  值得留意的是,差估署今年公布的物業報告,曾僅預測本港明年的私樓落成量達到一萬七千九百三十個。但消息人士指,根據最新評估,本港明年私樓的落成量其實有機會增至二萬四千個,增幅三分之一。

  但當中仍然存有不少變數,「除了由於部分項目仍在興建之中,落成量會受施工步伐影響,早前為樓市推出『加辣』措施後,發展商或會重新部署,刻意推遲推出部分新盤,最終落成量受到影響並不出奇。」

  資料顯示,本港在過去十年的私樓落成量,平均只有一萬一千七百個,直至前年才開始重新「達標」,重上一萬五千個的水平。根據港府最新評估,本港未來數年的平均私樓落成量將會「倍增」。

  消息人士預期,到了二○一八年,市民會對私樓供應感到較為「到肉」,「因為購買了一手單位的住戶,會搬離原有單位,意味會有單位騰出,因此屆時的供應不會再只是滿足市民買樓的需求,也是真正在解決市民『住』的需要。」

  業界指市場對息口敏感

  美聯首席分析師劉嘉輝認同,本港未來一段時間的私樓供應將持續增加,但困擾本港多時的樓市供求失衡狀況可否紓緩,樓價亦可否下調,仍需要視乎市民對私樓的需求,「市場對息口十分敏感,倘若本港屆時仍維持低息平水,即使私樓供應量增加多少,仍有機會求過於供。」他亦指出,解決樓市問題,不能僅單靠每年數目不足兩萬個的一手私樓供應,二手市場的流轉也是十分重要,問題是在「加辣」措施推出後,大大降低市民私樓意欲,亦間接影響二手單位的供應,當局有需要正視。

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2016-12-03 <![CDATA[新世界西營盤項目明年首季推]]> (星島日報報道)由新世界發展,位於西營盤的新盤,現命名為「ARTISAN HOUSE」,該項目將於明年首季推售,可望吸引用家及投資者注意。

  據發言人稱, ARTISAN HOUSE共設250伙,屬舊契項目,提供開放式、1房及兩房單位,預計於明年首季登場及推售。由於項目單位間隔多元,可望吸引市場上各類型買家、包括上車客或首置買家。

  項目位處西源里1號,毗鄰港鐵西營盤站,據區內代理指出,港島區新盤供應量較少,加上對外交通便捷,並且附設入場費相對便宜的開放式及1房單位,可望引來部分有意購入作長線收租的投資者。

  另外,位處港島西一帶的新盤,亦受買家追捧,繼早前同系堅尼地城EIGHT SOUTH LANE沽清後,系內西營盤瑧璈的標準單位已全數沽清,套現近17億元,平均呎價近2.1萬元。

  瑧璈為單幢式設計,共設191伙,間隔多元化,提供開放式至3房戶,其中開放式單位佔46伙,面積由297至299方呎,1房單位同樣佔46伙,面積342至346方呎,兩房單位設68伙,單位面積460至523方呎,至於三房單位有23伙,面積699方呎,另設有8個特色戶,面積介乎262至965方呎。
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2016-11-30 <![CDATA[拆息6年新高 供樓負擔增 滙豐:升勢料難持久 明年港加息機會微]]> 【蘋果日報報訊】美國加息陰霾逼近,港元1個月銀行同業拆息(Hibor)創近6年新高,業主供樓負擔增加,不過按揭龍頭行滙豐銀行認為,近日拆息上升主要是銀行資金配對不周導致,本港銀行體系結餘充裕,料拆息不久後將會回落,又認為下年香港加息機率相當微。
記者:周家誠

昨日1個月Hibor按日微升不足1點子,至0.39714厘,升穿今年1月有外資炒港元脫鈎時的高位0.39043厘,創自2010年以來新高;與今年5月時0.2厘低位比較,則累升約1倍。

資金配對不周扯高拆息

滙豐亞太區顧問梁兆基指出,近期拆息波動主要是銀行頭寸問題,簡而言之是銀行出現資金配對不周情況,部份公司有資金要求,令短期息率扯高。倫敦銀行美元拆息(Libor)上升亦是原因之一。
所謂資金配對不周,即銀行借出長期貸款,並在同業市場拆入短錢支持,兩種資金到期日不相同,故此短錢必須按時借新還舊(roll over),若果銀行忽然新增長期貸款,但未有同年期資金支持,則會在市場拆入短錢,拆息有機會因而上升。
梁兆基認為,拆息上升情況未會持續,因為資金配對不周情況稍後會回順,而且香港銀行體系結餘仍然相當充裕,若果拆息持續上升,總結餘可以提出部份資金,故此1個月Hibor並無條件大幅上升,相信不久會掉頭向下。
被問到息率前景,梁兆基表示,即使美國聯儲局下月宣佈加息,本港由於資金充裕,加息機會相當輕微。他又稱現時評論美國來年息率預期言之尚早,但個人觀察是下月美國若果順利加息,「應該要好長時間先有機會再加息」,故此香港下年加息機會並不高。
星展香港財資市場部(大中華)董事總經理王良享則認為,市場的確有些微資金錯配情況,不過認為情況不算極端。他認為1個月Hibor上升主因是跟隨市場預期美國加息步伐,料升勢會持續,而有中小型銀行年結前應付銀行流動性需求,亦令短錢需求急升。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出,H按常用之1個月期Hibor由平均0.27厘上升至最近0.4厘,不過對H按用家影響相當輕微,每100萬元貸款計,每月供款僅約增加63元,利息支出增加約108元。她指出,拆息因應港美息差進一步拉闊,上升屬正常現象,料1個月期Hibor上升至約1厘水平,香港才會正式上調存貸息率。

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2016-11-29 <![CDATA[住宅地入標中資增至6成]]> 【東方日報專訊】內地發展商積極投地,帶動地價。仲量聯行報告指,今年政府招標的住宅地,佔62%獲內地發展商入標競投,較去年增9個百分點,競爭加劇下,相信香港發展商吸納土地將更困難。另政府推出新辣招,該行預期二手交投將會萎縮,明年樓價升幅料最多5%。

仲量聯行周若瑜表示,今年政府招標的住宅地中,佔62%土地吸引內地發展商入標。而今年所標售的政府土地,有24%由內地發展商投得,比例與去年相同。她續稱,下半年地價反彈,期內標售的13幅住宅地,有10幅地價較市場預期高,反映土地市場競爭加劇。但考慮到政策風險及環球經濟不明朗等因素,她預期明年地價將平穩發展。

明年二手料量跌價升

該行曾煥平認為,人民幣貶值,預計會有更多內地發展商或民企來港投地,但香港發展商較熟悉香港市場,不會因而進取出價,只會計自己數。

對於二手市,他指政府調高印花稅,相信明年二手成交繼續萎縮。但由於市場累積一定住屋需求,加上內地客等的實力買家,料明年中小型及豪宅價格平穩,升幅最多5%。

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2016-11-28 <![CDATA[南豐蔡宏興:辣稅衝擊中價樓]]> (星島日報報道)政府月初加辣後,本地樓市交投量隨即「地震」,南豐地產董事總經理蔡宏興認為,由於住屋需求相當大,因此估計辣招無礙樓價上升,惟由於中價樓買家的手頭資金未必太高,因此政策對該類單位交投量影響將會最大;並指發展商將會透過不同的優惠,或稅務回贈抵銷政府新招對買家的打擊。

  蔡宏興接受訪問時指,樓市由去年9月開始回落,惟由今年3月開始,由於市場剛性需求相當大,把樓市不斷向上推,政府因而採取加辣政策應對;惟留意過去1個月的市況,政策導致成交量大跌,但樓價卻仍有承托,未見有大跌的情況。

  在政府加辣後,蔡氏分析指,樓市現處於「U型市場」,一方面上車盤需求仍然大,買家較易儲錢,未有受辣招而影響;豪宅市場因應客源主要為經濟負擔能力較高的買家,不會因為加小量印花稅而影響他們入市意欲。他指:「若豪宅買家心儀某個發展項目,認為該項目無代替品,如山頂樓盤賣1間無1間,對他們來說寧可買貴一點,但仍能承擔得到樓價。」

  談及政府加辣後影響最大的買家群,蔡氏認為非中價樓買家莫屬,他稱:「中型單位買家若希望透過買賣單位改善自己的生活,由於資金流動能力相對較低,即使繳付稅務金額的增幅不算太大,但考慮的因素亦會更多,因此可見現時中價樓交投靜下來,即使二手樓交投亦放慢。現時1個1家4口的家庭,希望買1個較大的單位,亦會受影響」。

  在中價單位當中,蔡宏興指,特別是樓價處於2000萬至3000萬元的單位,樓價下跌空間不大,但成交量跌幅將會最大。他續稱,由於政府提供「先買後賣」政策,換樓人士換樓的期限僅約6個月,因此即使準買家有能力買樓花,也只能選擇接近現樓期的新盤,對換樓客造成相當大的不便。

  蔡氏坦言,辣招亦稍為打亂集團部署,其中旗下中價樓盤去貨速度亦隨之減慢,並指現在集團計畫日後發展,亦不敢把定位放得太遠,因為日後若有不同的招數出台,實際情況及變化均會很大;而在政府實施辣稅後,部分地產商因而加大優惠,甚至補貼買家15%印花稅,從而減低辣招的打擊,而該集團亦有不同付款計畫,幫助有需要的置業人士。

  問及來年的樓價走勢,蔡宏興認為不會因辣招而有太大影響,樓價將平穩上升,特別看好豪宅市場,由於市場供應相當短缺,「山頂就是山頂,非每個地區都可取代,只要有好項目,在適當地點,樓價便會有上升空間」;加上美國選出特朗普成為候任總統後,市場預料經濟會穩定復甦,一般情況下會造成通漲,同時亦會帶動本港房地產市場。

  另外,他指出在政府加辣後,投資者在住宅市場的買賣活動明顯減少,轉而流向其他地方投資,包括寫字樓、車位等;因此,如中環等核心地段的寫字樓,樓價仍會有上升空間。

  商場的鋪租亦相當活躍,特別為民生鋪,租金沒有在政府加辣,或內地遊客數量減少有太大影響,他笑言,現時部分投資者即使在一些規模較細的商場,買一個鋪位收租,亦有不俗的回報。

  在政府加辣後,南豐旗下東涌項目昇薈,亦拆售旗下近700個車位,蔡氏指由於回應業主需求,希望能夠擁有一個私人車位。

  對於市場預期,在政府加辣後會再有更多發展商興建細單位,主攻上車客市場,蔡宏興指,從事地產項目為中長線投資,需用一個全面的角度看待審視本港住屋需要,因此該集團不會興建特別多細單位。他解釋:「年輕人現時可買細單位上車,但將來結婚及生兒育女後,會希望找一些大單位換樓,若市場沒有供應該類型的單位,該類單位的樓價只會不斷上升。」

  談及本港未來一年,樓市最大的挑戰,他指為現時樓市相對以往,可算不太穩定,加上政治層面難以預測;而適逢下年為特首選舉年,他指支持能夠處理好本港經濟的人士當特首。
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2016-11-26 <![CDATA[屋苑預約睇樓按周下跌2.3%]]> (星島日報報道)受辣招影響,二手市場持續呈觀望氣氛,綜合市場消息指,今明周末預約睇樓量連跌3周,較上周再微跌2.3%,主要因辣稅令買賣雙方持觀望態度,業主未能提供充足議價空間,投資者絕跡市場,準買家卻步,美國加息預期升溫,令整體市場交投氣氛轉弱。

  中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,自月初政府推出新辣招後,二手屋苑睇樓氣氛持續回落,而且業主態度未見回軟,叫價減幅有限,有礙買家睇樓意欲,令本月睇樓量連續3周回落,加上市場預期美國或會於下月加息,投資者再度卻步,令二手市場續現淡靜,預期短期內交投將繼續靜局。

  美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,「加辣」登場至今約3周,住宅巿場投資氣氛消減,加上美國下月加息預期升溫,令樓巿再見觀望,二手住宅顯著受壓,雖然個別業主信心動搖,惟大部分屋苑放盤價未見顯著下調,令買家入市意欲大減,市場上盤源亦逐步回落,料年底前二手睇樓量將持續於低位橫行。

  祥益地產營業董事謝澤銘表示,縱觀加辣後市況,二手市場氣氛較淡靜,今明兩天預約睇樓量約較上周回落5至10%,而業主亦見大市未回落,議價空間未見減幅,準買家亦持觀望態度,令市場上交投氣氛薄弱。

  利嘉閣分行高級經理黃凱達表示,鰂魚涌太古城向來以換樓購買力為主導,受辣招影響較大,而屋苑內大部分業主持貨力強,並不急於沽貨,令預約睇樓客及交投量均顯著下跌,較上月同期顯著銳減逾7成。

  中原地產分行經理梁植霖表示,荔枝角美孚新邨本周末預睇樓量下跌5.9%,市場觀望情勢濃厚,而自新辣招出台後,普遍準買家的入市態度已轉趨審慎,加上預期加息等種種因素,令買賣雙方均不敢輕舉妄動,交投陷入僵局;而美孚新邨本月至今暫錄15宗成交。

  美聯物業分行聯席區域經理黎燦強表示,天水圍嘉湖山莊預約睇樓量則與上周相約,惟交投氣氛仍然緩慢,而屋苑內於本月中仍有單位以高價出售,令眾多業主無意減價,窒礙買家入市場意欲。

  利嘉閣分行助理分區經理鄧達榮表示,將軍澳新都城不但預約睇樓量減少,準買家入市步伐亦大幅減慢,由於準買家觀望業主有減價空間,市場上只有個別業主預意輕微減價,兩者未能達成共識,令近日交投萎縮;鄧達榮續指,市場正觀望一手新盤會否有動作,再視乎下月加息與否,後市才會有較明確方向。
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