佳景物業代理 - 樓市新聞 http://www.bestfortune.com.hk/news_detail2.php 佳景物業代理 - 樓市新聞 http://www.bestfortune.com.hk/image/rss.jpg http://www.bestfortune.com.hk/news_detail2.php 2017-09-16 <![CDATA[翰林峰加推65伙]]> (星島日報報道)其他發展商亦乘勢加推,恒基旗下西營盤翰林峰,昨日上載最新價單,加推65伙,分布於第3及5座,面積由358至540方呎,定價由965萬至1482萬元,呎價26261至32493元,新價單維持最高5%折扣優惠,折實價介乎917萬至1408萬元。

  是次入場單位之一為第5座8樓F室,面積358方呎,價單售價由965萬元,呎價26978元。項目同時上載銷售安排,下周五出售其中20伙加推單位。

  另外,新世界屯門天生樓項目,住宅部分為THE PARKVILLE,項目上月已獲批預售,物業網站剛啟動,料有機會短期上載樓書及開售。 ]]>
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2017-09-15 <![CDATA[周顯﹕香港沒有樓市泡沫]]> 【明報專訊】前天說過空置稅,我也可以告訴大家,這是胡說八道,因為香港的空置率是全世界最低,5%至10%才是正常,你只要上網看一看其他地方的空置率,就知道了。

說到炒家,其實已經絕迹了,因為沒有炒家可以在20%的稅率中生存。所以我常常說,在今天的香港,根本沒有樓市泡沫這回事,在經濟學上,這叫做「供應不足」。

我打個比喻,一個地方糧食失收,人民沒食物吃,很多人都餓死了,糧食價格當然飛漲。這究竟是不是泡沬呢?不是,這是供應不足:人民沒糧食吃,價格當然上升了。

打擊炒家 未解決供應不足問題

所以,美國在2006年的樓價,是泡沬,因為其房子的平均面積,是1700方呎,美國人的人均居住面積很大,所以它的樓價上升,很貴,是泡沬。但是,在香港,人們住在劏房,人均居住面積很小,所以,樓價升是必然,這是供應不足,相對於飢荒,是樓荒,不是泡沬。

這明明是非常簡單的原理,但是在香港,死要有一堆人走出來,明為市民發聲,為土地正義出力,但實際上,卻是地產霸權的打手,認為樓價上升,只要趕走炒家,就可以解決樓價供應不足的問題。對於這種愚蠢的人,我只會問幾句話:「你知不知道,香港的人均居住面積是多少?你又知不知道其他地方的人均居住面積是多少?就算把炒家趕絕了,你可以把樓面面積憑空變出來嗎?」當年蔣經國把倒賣的人拿去槍斃,也解決不了問題,皆因經濟問題,不能用法律解決。我也實在想不出,人均面積不足,如何可以不大量起樓,就把問題解決。

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2017-09-13 <![CDATA[港樓年飆21%亞洲最癲]]> 【東方日報專訊】香港住宅樓價爆升,上車愈見艱難。有報告顯示,今年第二季香港住宅樓價按年大升超過兩成,升幅冠絕亞洲,全球則排第二,居冰島之後。另據最新民調指出,大部分受訪港人認為樓價過高,買樓要調升預算,計劃買入501萬至1,000萬元的比例,較去年大增10多個百分點至36%。

萊坊發表的第二季《全球樓價指數》,追蹤全球55個市場,該指數平均按年升5.6%,較之前一季6.5%升幅有所收窄,當中有49個市場的樓價,按季持平或錄得增長。

辣招壓炒效用不大

報告又指,香港及冰島住宅樓價持續領先,前者樓價按年增長21.1%,較對上一年的14.4%,增加6.7個百分點;後者升幅亦從17.8%,增加至23.2%。反觀,內地市場的平均樓價升幅,則輕微減少至9.6%。

市場亦有民調反映市民對樓市的睇法。REA集團旗下GoHome.com.hk就下半年香港房地產市場前景進行問卷調查,訪問了2,993名市民,多達91%受訪者認為樓價過高,較上半年的調查增兩個百分點,並認為政府過去五年所推出的樓市辣招,未能有效壓抑樓價。

認同「靠父幹」上車

二手盤源短缺,市民亦開始調升入市預算。REA集團(香港)整合營銷市場推廣總監盧國威表示,有意購買樓價501萬至1,000萬元的買家增加至36%,較去年下半年調查的23%,明顯增加13個百分點。目前仍然有超過半數的受訪者,目標購買500萬元或以下中細價單位,佔比例58%。

「買樓靠父幹」早已經成為樓市常態,他稱,調查發現,有72%受訪者認同靠父幹是年輕人最快最有效上車方法。不過,有63%主要靠自己儲蓄及投資買樓,其餘37%支付首期時接受家人資助,當中更有2%完全依賴家人支付首期。

財政司司長陳茂波於今年六月時已指出,香港樓市現時處境危險,易受外圍因素影響回落,而且調整幅度難料。他日前接受彭博訪問亦再次警告,潛在買家在全球最貴的房地產市場買樓要很小心,因為美國聯儲局縮表會令貨幣供應減少。

政府近年多次推出樓市調控措施,意圖壓抑樓價。但中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為,辣招最大副作用是令業主不會輕易放盤,鎖死市場盤源,故贊成取消辣招。

地產界料年內再升5%

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥則認為,穩定樓市不是單靠增供應、有樓賣就可以,因為供應有滯後,不能適時回應需求。若將來樓市回落,樓價下跌時供應依然「停唔到」,會令樓價加速下滑,將令不少業主淪為負資產。

有國際房地產顧問仍睇好香港樓價走勢,戴德梁行陶汝鴻稱,港府最近上調今年全年經濟增長預測到3至4%,料成樓宇購買力一大支持。預計現時至年底,整體樓價再升5%,全年累積升幅約15至20%。

他又指出,大型屋苑如沙田第一城、鰂魚涌太古城及港島南貝沙灣,今年樓價已錄得12至17%的升幅,如較去年低位比較,升幅更高達33%至42%。

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2017-09-12 <![CDATA[BSD錄325宗創加辣後新高]]> (星島日報報道)近月辣稅交投明顯回升,買家印花稅(BSD)全月錄得325宗成交,按月增27%,屬去年加辣後新高。

  據稅務局最新公布,買家印花稅交投於8月錄得325宗,較7月份256宗按月升約27%,屬政府於去年11月加稅後新高;惟涉及稅款約6.3億元,按月反跌12.1%,反映每宗個案涉及的稅款有所下滑。

  數據亦指,上月亦錄得3086宗從價印花稅(DSD)交投,連升3個月,按月增加7.2%,其中住宅印花稅宗數則錄得579宗,按月亦增加8%,涉及金額約5.175億元,按月跌14%。而非住宅物業錄2507宗,按月上升7%。

  而額外印花稅(SSD)交投則下滑,上月錄得41宗,按月跌6.8%;涉及稅款為2140萬元,按月升約23%,反映每項物業需繳交的稅款上升。

  第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示,由於新辣稅已推出一段時間,內地及海外買家普遍已適應,並在置業時考慮有關成本,再加上部分海外買家對本港稅務政策沒有概念,只要能夠負擔樓價及稅項、或本身有實質需要即會購買。 ]]>
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2017-09-11 <![CDATA[新入伙盤需求殷 租價按月升2至10%]]> (星島日報報道)隨着樓價持續上升,帶動租金上揚,連過往經常因盤源充裕,而令租金受壓的新入伙盤,其租價更持續企硬,綜合市場資料,剛入伙不久的8個新入伙盤,呎租與上月相比,普遍上升2至10%的升幅,據業界人士指,由於轉買為租個案增加,在需求漸增下,促使租價平穩向上,而入場價最平的細單位更受追捧。

  早前差估署公布的私樓租售價指數,其中樓價指數連升16個月,至於租金亦受帶動,連升8個月,Q房網香港董事總經理陳坤興認為,不少準買家基於資金問題,選擇轉買為租,先後租樓,才決定是否入市,或趁機儲蓄買樓資金,同時亦認為,在租務需求增加下,部分業主議幅收窄,令租金穩步上揚,另外,由入伙新盤無論單位質素、配套均較一般二手樓理想,故備受追捧,尤其是入場價最平的細戶就最受捧。

  綜合市場資料,剛入伙不久的8個新入伙盤,以元朗Grand Yoho 2期的升勢最為強勁,利嘉閣助理分區經理黃永全表示,屋苑目前有約50個放租盤,最新平均呎租為30元,較上月的26元,增長15.3%。

  黃氏再指,屋苑目前有約50個放租盤,最平為8座高層C室,面積537方呎,2房間隔,叫租16500元,呎租約31元,若成功租出,可享回報約2.3厘。而各戶型中,以2房單位最受歡迎,始終其租金比大單位平,新近2房戶就錄得一宗租務個案,為8座高層E單位,面積529方呎,以月租15600元租出,呎租29.5元,業主於今年以822.4萬元購入,可享租金回報約2.3厘。

  同樣剛入伙不久的旺角SKYPARK,中原分行經理張穎嬈表示,目前約有10個放租盤,最平為低層A7室,面積404方呎,1房間隔,以月租24000元放租,呎租59.4元。

  張氏再指,近期該盤平均呎租為49元,較上月的48元上升2.2%,新近租出單位包括中層B3室,面積404方呎,1房間隔,月租19000元,呎租47元,業主於16年8月以636.9萬元買入,回報約3.6厘。

  她表示,雖然暑期租賃旺季完結,該盤放租盤源愈見減少,但由於市場仍有一定租賃需求,業主議幅亦收緊,估計短期內其租金可望再度增長。

  而位處筲箕灣的新入伙盤柏匯,同樣入伙不久,美聯高級分區營業經理周永業表示,屋苑目前平均呎租62.7元,較8月的58元,上升8.1%,現時約有11個放租盤,入場單位為高層C室,面積209方呎,開放式間隔,叫租12800元,呎租61.2元。周氏再指,由於項目主打1房及開放式戶型,入場租金較平,故吸引不少於港島東一帶的上班族租住,可望刺激呎租會平穩向上。

  美聯首席高級營業經理謝栢鈞表示,銅鑼灣雋琚目前約有10個放租盤, 近期平均呎租為70元,較上月68元增加2.9%。該盤的2房戶最受追捧,現時只剩餘1伙放租。近期屋苑錄得一宗租賃個案,為中層A室,面積558方呎,3房間隔,以月租35000元獲內地客承租,呎租62.7元,該名內地客更預先繳付一年的租金,業主於去年5月以1265萬元購入,回報約3.3厘。 ]]>
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2017-09-07 <![CDATA[二手樓註冊量連續兩月不足3千宗]]> 大公網9月7日訊(記者 林惠芳)新盤連環開售,搶截市場購買力,令二手住宅交投疏落,註冊量更連續兩個月錄得不足3千宗水平。

  香港置業行政總裁李志成表示,根據土地註冊處資料顯示,8月二手住宅註冊量錄2,921宗,雖較7月的2,702宗增加約8.1%,惟宗數仍屬今年第四低水平。此外,因逾千萬元物業註冊金額按月錄得顯著跌幅,令8月整體二手住宅註冊金額錄約198.3億元,較7月約197.6億元微增約0.4%,增幅遜於註冊量。

  李志成續指,隨著多個全新新盤接力登場,全方位吸納各路客源,預期二手市場將繼續「捱打」,二手交投短期內難有突破,料本月二手住宅註冊量仍會低見3千宗以下水平。

逾千萬元二手住宅註冊表現跑輸大市

  按金額劃分8月之二手住宅註冊表現,其中價值500萬至1,000萬元物業增幅居首,全月錄1,085宗註冊,較7月的968宗增加約12.1%;其佔整體二手住宅註冊量比率亦有所提高,由7月約35.8%增加至8月約37.1%,按月增加約1.3個百分點。涉及註冊金額約74.0億元,按月增加約13.0%。

  價值500萬或以下物業8月錄1,474宗註冊,較7月的1,370宗增加約7.6%,增幅居次;不過其佔整體二手住宅註冊量比率則約50.5%,較7月約50.7%微跌約0.2個百分點。涉及註冊金額約52.9億元,按月增加約8.0%。

每月二手住宅註冊宗數及金額

  反觀,價值1,000萬元以上物業按月表現則錄跌幅,走勢與大市互相背馳,該類別物業8月錄362宗註冊,較7月的364宗微跌約0.5%;其佔整體二手住宅註冊量比率約12.4%,較7月約13.5%下跌約1.1個百分點。涉及註冊金額約71.4億元,按月下跌約14.1%,跌幅較註冊量顯著。

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2017-09-06 <![CDATA[新盤搶攻吸客 堅尼地城 屋苑睇樓交投量俱淡]]> (頭條日報報道)一手新盤主導樓市,多區二手樓市交投相當疲弱。以港島堅尼地城為例,即使有鄰近港鐵站之優勢,8月份整區成交量少於10宗,與7月份約15宗相若。區內指標海景屋苑泓都,最新放盤約50伙,連租約佔六成,難約睇樓,直接影響用家入市決定。另外,區內老牌屋苑嘉輝花園,連錄2宗1房單位高價成交,呎價均逾19000元。

  堅尼地城地標屋苑泓都於8月份錄約4宗成交,而7月則錄約2宗。世紀21首選置業董事溫略丹表示,屋苑3座中層E室,實用面積485方呎,2房間隔,向南望樓景,原業主叫價870萬元放售,由區內分支家庭客以860萬元購入,屬首次置業,實用呎價約17732元,屬市價水平。據了解,原業主於2005年一手買入單位。

泓都放賣盤多連租約
  事實上,自從港鐵堅尼地城站啟用後,區內租務需求大,不少投資者買入當區單位然後放租。6月錄得泓都1座高層F室,實用面積496方呎的2房戶,以約960萬元成交,及後新業主將單位放租,不足一星期,就以每月27000元租出,租金回報約3.4厘。

  溫氏續,泓都第3座景觀較第1、2座遜色,但只有該座別有提供1房單位,在需求大供應小的情況下,現時,實用面積313方呎戶,叫價約740萬元起,不過,該屋苑於數月前,有1房戶成交價約500萬元,細單位叫價已經「偏離合理價」。

高逸華軒上月一買賣
  美聯物業聯席區域經理蘇振宇指出,8月份堅尼地城一帶私樓成交少於10宗,較7月約15宗少,區內大多放盤都是連租約,交吉放盤稀少,100個當中可能僅得約5個可睇樓。其中泓都旁的單幢樓高逸華軒,7月未有開單,直至8月錄約1宗成交,為高層G室,實用面積521方呎,2房間隔,原業主開價約1230萬元,放盤約2至3個月,微減約2萬元,以1228萬元賣出,實用呎價約23570元。買家為外區客,據知由東區搬入西區,心儀該區鄰近中環,因此買入單位自住。蘇氏指,預計二手盤源會持續減少,一方面租客會續租單位,另一方面業主持貨力增強,普遍叫價企硬,亦有些求售單位最後也「封盤不賣」。

嘉輝花園呎價破1.9萬
  另外,位於港鐵堅尼地城站旁,樓齡31年的嘉輝花園最近連錄高價易手。中原地產資深區域營業經理沈興和表示,屋苑8月錄得2宗成交,平均成交實用呎價近19200元。其中A座高層2室,實用面積281方呎,1房間隔,外望士美菲路,放盤約1個月內,獲買家以540萬元承接,實用呎價約19217元,創屋苑分層單位呎價新高。還有,新錄得C座高層2室成交,實用面積及間隔與上述單位相同,亦以約538萬元成交,實用呎價約19146元。沈氏補充,過去2個月,嘉輝花園成交量平穩,7月亦錄得2宗買賣,平均實用呎價約17450元,現時屋苑放賣盤不足30個,1房戶叫價約418萬元起。

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2017-09-05 <![CDATA[上月樓宇註冊量6130宗升12%]]> (星島日報報道)受新盤氣氛帶動,據土地註冊處資料,上月整體樓宇買賣註冊量止跌回升,共錄6130宗,按月上升12.3%,業內人士指,雖按月交投量上升,惟數字上仍處於低位,因應今月初有大型新盤熱銷刺激一手氣氛,料本月樓宇註冊量可望再度上升。

  8月整體樓宇註冊量為6130宗,較7月的5461宗,上升12.3%;惟相比去年同期,則下跌逾三成,反映即使近期新盤大賣帶動樓市氣氛,惟交投量與上年仍尚有距離。而涉及金額亦未見突出,僅約438.5億元,創今年2月錄得433.9億元後,過去半年新低。

  在各成交物業類型中,以一手物業的成交量最為突出,綜合代理行及土地註冊處數據,上月共錄1278宗一手住宅買賣登記,涉及總值達144.39億元,較7月的1133宗成交,金額約127.34億元,均回升13%。

  利嘉閣研究部主管陳海潮表示,新盤銷情持續暢旺,在荃灣大型新盤火速售罄下,已為9月登記量鎖定近千伙,故料本月的註冊量有力更上一層樓。

  他續指,另外市場仍有新盤於上半月內開售,連同其他餘貨,9月一手買賣登記可望持續上升,不排除有力挑戰1800宗水平,料將按月再升逾四成,連升兩個月。

  美聯首席分析師劉嘉輝表示,上月二手住宅僅錄約2921宗註冊量,仍未能突破3000宗水平;估計今月再度回落至2700宗水平,即屆時二手住宅註冊量將連續3個月少於3000宗水平。 ]]>
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2017-09-02 <![CDATA[屋苑預約睇樓跌2%]]> (星島日報報道)新盤連環推售,推高大市氣氛,惟料熾熱氣氛及購買力將集中一手,加上周末本港有機會受颱風吹襲影響,令預約睇樓活動受壓,整體屋苑預約睇樓量按周下跌約1%至2%。

  美聯住宅部行政總裁布少明表示,本港低息環境未變,資金持續追捧入市,踏入9月,多個新盤蓄勢待發,一手市況旺熱,續鎖大批購買力。反觀二手隨着暑期結束,買賣及租賃成交受壓,業主在「賣一間少一間」情況下,未因此降價吸客,準買家傾向入市新盤,加上本周末天氣不穩,預約睇樓活動亦受影響。

  中原亞太區副主席兼住宅部裁陳永傑表示,荃灣區一手新盤繼續搶客,鎖起市場大部分購買力,加上地緣政治風險增,影響投資者的入市意欲。

  祥益執行董事謝澤銘稱,由於新界西正有新盤推出,不少準買家睇新盤之餘,亦會與同區二手樓作比較,令本周屯門及天水圍二手屋苑的預約睇樓量,上升約10%。

  世紀21奇豐分行經理莊瑞生稱,馬鞍山翠擁華庭7座複式單位,面積1294方呎,成交價1630萬元,呎價12597元,售價創屋苑新高紀錄。

  中原分行經理張炳輝稱,將軍澳東港城8座高層複式單位,面積1075方呎,成交價1580萬元,呎價14698元,屬市價。

  世紀21日昇執行董事黃文龍表示,北角百福花園德福閣中層F室,面積415方呎,2房間隔,經議價後以580萬元沽出,呎價13976元,成交價創屋苑同類單位新高。

  中原區域營業董事林龍南透露,北角城市花園7座低層E室,面積1032方呎,原則3房套間隔,後改成2房1套間隔,享海景,以1600萬元易手,呎價15504元。

  美聯分行助理區域經理葉容生表示,粉嶺綠悠軒4座低層F室,面積612方呎,3房間隔,議價後以614.8萬元易手,呎價10046元,屬市價成交,買家購入作換樓之用。]]>
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2017-09-01 <![CDATA[樓價癲足16月恐見頂]]> 【東方日報專訊】樓價升勢減弱,差餉物業估價署數據顯示,截至七月底私人住宅售價指數升約0.09%,連升十六個月,雖再創有紀錄新高,不過增幅是升浪以來最小。滙豐銀行前大班劉智傑直指樓市太瘋狂,會隨時「爆煲」,投資者好難走得甩。

據差估署資料,私宅售價指數最新報336.8點,自去年四月起上升至今,累積升幅達約24.1%。該指數於去年十一月打破二○一五年九月創出的306.1點高位,至今已連續九個月破頂,並已較一五年高位再高出約10%。

樓價升足十六個月。劉智傑今年初已估計樓市在十二至十八個月內「爆煲」,昨重申「唔會改變睇法,你睇吓個(樓)市升得幾癲,咁癲都有人買,咪隨時爆囉!」。他並指,現時銀主盤愈來愈多,反映癲價下市民難以承擔。

湯文亮:政府難壓樓市

紀惠集團行政總裁湯文亮亦指出,成交量不升,樓價就不會下跌,今次指數升幅雖然很小,但反映政府未能將樓價壓下去。不過,在樓價連升之下,成交量不斷下降,意味升勢很難持續,只要成交量增加,樓價就會向下調整。

以地區劃分,港島區實用面積431方呎以下細單位平均呎價報約14,999元,按月升約3.6%,首七個月已升約13.9%。若以430方呎細單位計算,平均售價約645萬元。

至於九龍及新界區單位最新平均呎價約11,901及11,133元,較對上一個月跌約0.86%及0.07%,不過首七個月仍錄約10.1%及6.9%升幅,細單位平均售價512萬及479萬元。

大興美孚首8月漲18%

今年樓價一直上升,個別屋苑升幅強勁。中原城市領先指數成分屋苑中,首八個月樓價表現較佳的為新界西的屯門大興花園,以及荔枝角美孚新邨,期內分別累升18.8%及18.6%。而新界東升幅較為突出的馬鞍山新港城,累升16.2%;港島區則以柴灣杏花邨升幅最勁,累錄15.3%升幅。

至於租金走勢亦隨大市向上,七月私宅租金指數報183.2點,按月升約0.16%,連升八個月續創有紀錄新高,相比一五年九月高位177.5點,高出約3.2%,而該指數首七個月則升約5.5%。

期內各區實用面積431方呎以下單位的平均呎租全線上升,以九龍區升幅最理想,平均呎租報約33.5元,按月升約2.6%。新界及港島區平均呎價亦升2%及1.1%,呎租分別報約27.9及41.9元。

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2017-08-31 <![CDATA[新盤搶客藍籌屋苑單月僅百宗成交二手連續三個月乾升 ]]> 【蘋果日報報訊】一手主導樓市,二手市場成交量少,藍籌屋苑連續三個月只有100多宗成交,但價錢則繼續乾升,觀塘麗港城為今年升幅最多的大型屋苑,平均呎價升至最近的1.35萬元,升幅近兩成。學者指出,一手有發展商提供高成數按揭吸客,料會持續主導市況。
記者:黃嘉銘

綜合市場統計數據,十大屋苑本月至昨日(30日)都只是錄得大約112宗二手成交,港島藍籌屋苑鰂魚涌康怡花園更只是得2宗成交。成交量已經是連續三個月徘徊於低水平,比2月至4月,每月200多宗成交萎縮近一半。

麗港城今年樓價升兩成

不過,量跌價不跌,觀塘麗港城則為今年升幅最多的大型屋苑,平均呎價由年初的1.13萬元,升至最近的1.35萬元,升幅近兩成。相信與周邊地區如油塘及啟德高地價推動,出現「追落後」的情況。
離島東涌映灣園本月成交的平均呎價為10,200元,平均呎價升穿一萬元,相信與港珠澳大橋預計最快年底通車有關。映灣園本月約有18宗成交,當中約11宗的成交呎價都是1萬元以上。本月呎價最貴一宗成交為15座高層F室,實用面積565方呎,以641萬元成交,實用呎價11,345元。
美聯物業蕭銳賢表示,最新成交為12座高層E室,實用面積548方呎,以590萬元成交,實用呎價10,766元。原業主於2007年6月以194萬元買入單位,現沽貨大幅獲利396萬元,升值2倍。
至於港島三大藍籌屋苑鰂魚涌太古城及康怡花園,連同鴨脷洲海怡半島,本月成交的平均呎價都超過1.7萬元。而現時十大屋苑中,只是僅餘天水圍嘉湖山莊的平均呎價未見5位數。中原地產伍耀祖表示,最新成交為景湖居8座中層A室,實用面積635方呎,三房間隔,獲買家以561.8萬元承接,實用呎價8,847元。原業主於2000年5月以173萬元買入單位,現沽貨大幅獲利388.8萬元,單位17年升值2.2倍。

一手靠高成數按揭吸客

中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示,發展商提供高成數按揭吸客,令市場焦點集中一手市場,二手樓成交量自然不會多,而二手成交不多的情況下,難以有參考價錢指標。不過,他估計,暑假旺季完結後,一手市場未來兩個月相信不會再如本月般熾熱,但如果發展商持續提供高成數按揭,相信會持續主導市場。

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2017-08-28 <![CDATA[25%主要屋苑估價跌]]> 【東方日報專訊】近期有新盤以貼市、甚至低市價搶客,令二手交投轉靜,銀行估價回落加劇。本報追蹤20個主要屋苑單位,本月有5個即佔25%估價跌,上月則僅兩個,當中天水圍嘉湖山莊及荃灣綠楊新邨有單位估價連跌兩個月,分別累跌3%及2.7%。

據滙豐銀行於八月二十七日的網上資料,20個主要屋苑單位中,有5個估價按月下跌,5個不變,共佔比例多達50%。跌幅最明顯為嘉湖山莊樂湖居6座高層戶,實用面積548方呎,估價連跌兩個月,由六月的493萬元,跌至上月的488萬元,本月再跌至478萬元,累挫約3%或15萬元,實用呎價約8,723元。

中原黃建津指出,嘉湖山莊本月買賣依然緩慢,至今暫僅錄19宗成交,較上月同期再少2宗,平均實用呎價8,860元,較上月錄得9,296元明顯下跌約4.7%。他指出,呎價回落與本月較多大單位成交有關,其中麗湖居1座中層H室三房戶,實用面積550方呎,日前以472.8萬元售出,實用呎價8,596元。

綠楊高層戶累挫23萬

綠楊新邨亦有單位估價連跌兩個月,屋苑K座高層戶,由六月及七月的848萬與842萬元,進一步跌至825萬元,估價累挫2.7%或23萬元。代理指,本月市場以一手盤主導,令荃灣近日無二手成交,加上新盤開價吸引,料亦影響個別二手業主叫價態度回軟。

至於其餘3個屋苑估價跌幅較輕微,如牛頭角淘大花園C座高層戶,實用面積375方呎,估價按月跌4萬元或0.7%,最新為580萬元,實用呎價約15,467元。而東涌海堤灣畔2座低層戶及馬鞍山新港城J座高層戶,估價則按月跌5萬與1萬元。

學者:不排除買家撻訂

利嘉閣劉景駿稱,東涌本月暫錄逾30宗成交,其中海堤灣畔佔約6宗,屋苑5座高層B室三房戶,實用面積約855方呎,以1,020萬元售出,實用呎價約11,930元。

上月仍有半數屋苑單位估價續見攀升,隨着新盤戰線早已轉移至啟德、荃灣等其他地區,將軍澳區二手樓價走勢不俗,帶動估價趨升。該區新都城2期2座低層單位,實用面積約538方呎,估價按月升2%至773萬元,實用呎價約14,368元。香港置業劉浩勤稱,該屋苑本月暫錄5宗成交,已達上月全月水平,平均實用呎價由上月錄14,221元,升至本月15,286元,升幅約7.5%。

對於估價回落,城市大學建築科技學部高級講師潘永祥稱,儘管代理樓價指數反覆破頂,但始終每個屋苑情況有異,部分屋苑估價回落,即使數量不多,亦反映銀行估價取態。

他續稱,估價下跌對首期「掹掹緊」的買家影響最大,買家會出現是否「買貴咗」疑慮,倘售價與估價差距大,不排除會出現撻訂。而目前影響樓價走勢的因素有好有壞,料未來半年樓市會持續好淡爭持。

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2017-08-26 <![CDATA[二手樓價又破頂 大屋苑跑贏]]> 【東方日報專訊】雖然二手交投放緩,但無阻樓價繼續癲升。二手樓價指數連升兩周再破頂,最新報160.8點,創歷史新高之餘,較三周前舊紀錄再高出約0.3%。

樓價升勢未止。反映二手樓價走勢的中原城市領先指數,按周再升約0.41%;而大型屋苑領先指數本周報162.88點,升幅更達0.56%。連同大型單位及中小型單位共四大樓價指數齊破頂,為十周以來首見。

雅典居零議價1100萬沽

分區樓價走勢亦凌厲,除港島樓價指數按周跌0.45%外,其餘三區同時上升,新界西及新界東按周錄升0.64%及0.68%,九龍更連升五周累漲5.4%,最新報159.89點,並再創新高。

市場續錄高價成交。世紀21奇豐黎健峯稱,馬鞍山雅典居9座中層B室,實用面積874方呎,屬套三房間隔,望海景,放盤約四個月,在零議價下,獲換樓買家以1,100萬元連車位購入,做價創標準戶新高,實用呎價12,586元。

中原伍錦基表示,將軍澳首都2座右翼中高層D室,實用面積704方呎,上月放盤叫價820萬元,終於以804萬元易手,成交實用呎價11,420元,同類單位對上成交價僅約788萬元。另該行伍耀祖表示,天水圍慧景軒1座高層A室,放匙予代理僅約四日,即售636萬元,實用呎價8,933元。

杏花邨九七貨贏317萬

柴灣杏花邨再錄二手買賣。世紀21杏花邨鄭智鐘稱,屋苑26座高層3室以約785萬元轉售,實用呎價約15,731元,原業主九七年持貨至今,帳面獲利317萬元。

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2017-08-25 <![CDATA[湯文亮:平買平賣抑或平賣平買]]> 【明報專訊】荃灣華懋新盤以貼二手樓市價推售,入票數量驚人,是有史以來第三高,在1997年後則是榜首,其實,現在入票與過往不同,以往一個人可以入很多張票,現在只能夠入1張,所以,以入票人數計算,華懋新盤應該排行第一,有2萬多人入票,平均400多人爭1個單位,想唔一Q清袋都難。

有人話華懋吳崇武很傻,大幅超額認購又何需降價求售,吳兄以「平買平賣」來回應,即是回饋巿場,怎樣說也是好事。

不過,華懋今日雖然以低於市價賣樓,但未來可以通過補地價或者其他渠道增加土地,地價又會比落標投地廉宜,所以,我認為吳兄的意思有可能是「平賣平買」。

高成數按揭 助新盤熱賣

現在買新樓的人有另一個想法,除了要價錢合理之外,就是地產商提供高成數按揭,令到未有足夠能力支付首期的人可以買樓,而且不是買那些低層、方向不佳、質素稍差的新樓,而是與沒有採取高成數按揭的人所買的一樣,他們亦考慮到高成數按揭有可能隨時因為地產商本身或者被金管局要求而停止,這亦是一個可遇不可求的上車機會,造成新樓盤熱賣,但無論如何,樓價始終是一個重要因素。

有不少人有一個錯誤觀念,就是他們認為地產商有持貨能力,不會降價賣樓,其實他們不知道生意人心態,就是要貨如輪轉,但當他們了解到供應量不足,就會持貨不賣,正確的說法是囤積居奇;若果知道未來供應是充裕,就會薄利多銷,如果自己囤貨即是替其他地產商促銷,地產商是頂級生意人,絕對不會做傻事。

地產商囤貨變相替他人促銷

所以,華懋新盤以貼市價取得超額認購好成績,有地產商立刻降價促銷,生意人是會靈活變通,誰人都希望賺大錢,但明明知道供應量是會持續增加,又怎會持貨不賣?現在市場的確有購買力,但是他們亦是精明消費者,要捕捉這些購買力,樓價是主要因素。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]

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2017-08-19 <![CDATA[二手樓價升 連續10周高位橫行]]>

【經濟日報專訊】樓價指數連續10周高位橫行,最新報160.14點,按周升0.19%。九龍區表現強勁,指數連升4周,其中何文田居屋冠熹苑呎價首破1.6萬元,創九龍居屋新高。

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(Centa-City Leading Index,簡稱CCL),最新報160.14點,為歷史第3高,按周升0.19%。

本周指數主要反映7月24日至30日二手市況。其間有新盤提價加推,如元朗PARK YOHO Genova等。

自6月起,CCL指數已進入高位橫行階段,過去10周於159至160點水平徘徊,並錄得5周升、5周跌走勢,累積升幅只有0.8%,可見二手樓價步入高位爭持階段。

學者:乏利好消息 暫難突破

另外,九龍區指數表現強勁,最新報157.9點,創歷史新高,按周升0.52%,連升4周共4.08%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為,樓市醞釀突破向上,購買力累積,最快8月底可擺脫橫行局面。

不過,經濟學者關焯照認為,樓價長時間於高位徘徊,同時亦反映出市場缺乏重大利好消息,如內地資金來港入市、高價投地等,去推動樓價再突破高位。預期短期內二手指數會於高位爭持,但未必可以上試165點水平。

由於上半年樓價已累升約1成,未來或會回調2%至3%,但屬正常調整範圍。除非外圍局勢轉差,否則本地樓價仍然未有大跌的可能性。

冠熹苑213呎開放式 342萬售

購買力流入銀碼細的居屋迷你戶市場,刺激何文田冠熹苑呎價突破1.6萬元,創九龍區新高。

根據EPRC經濟地產庫資料顯示,冠熹苑中層11室,實用面積213平方呎,屬開放式間隔,設有獨立廚廁,室內空間呈長方形。上月以342萬元(連地價)沽出,呎價16,056元,屬九龍居屋呎價首破1.6萬元。

原業主2014年以250萬元購入單位,剛過3年額外印花稅限售期,轉手獲利92萬元,升值37%。區內代理指出,由於單位屬屋苑唯一以匙盤形式放售的開放式戶,放盤月內已獲承接。

而是次何文田冠熹苑呎價亦屬全港第三貴,目前第一及第二位由鰂魚涌康山花園保持,呎價分別為16,613元及16,421元。

周末預約睇樓量 近5周新低

另外,市場聚焦新盤市場,二手預約睇樓量跌。根據利嘉閣地產研究部數據估算,全港50個指標屋苑共錄1,285組客戶於周末兩天預約睇樓,按周下跌2.3%,數字連跌3周,並創出近5周新低。

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2017-08-16 <![CDATA[二手市弱頻穿大關]]> 【東方日報專訊】近期二手樓市轉弱,劈價頻頻,更有蝕入肉個案,港島龍頭屋苑太古城兩房則王劈價逾100萬元,僅以995萬沽出,跌穿1,000萬元關。新盤卻表現神勇,昨天有至少3個新盤宣布加價,其中荃灣海之戀‧愛炫美加推單位加價達6%。

十大屋苑交投繼續被冰封。美聯吳肇基稱,太古城本月暫錄約5宗買賣,個別業主亦開始減價,屋苑恒山閣低層G室,實用面積581方呎,屬兩房則王戶,四月辣招期即將屆滿前即叫價1,030萬元放盤,曾加價至1,100萬元,近日減至995萬元沽出,實用呎價17,126元,低市價約3%,單位約三年升值33%。

太古城兩房則王向為屋苑指標,樓價屢創新高。據了解,同類順安閣高層戶五月時以980萬元成交後,此類單位做價未曾跌穿一千萬元。

第一城兩房僅賣448萬

紅磡黃埔花園本月交投回落,樓價受壓。太陽物業宏惠強稱,該屋苑八月暫錄4宗買賣。屋苑12期1座中層G室,原則三房,現已改為一房,近日以約950萬元轉售,實用呎價13,158元。相比同類單位市價約1,080萬至1,100萬元,低出逾10%。

樓價早達「五球」的沙田第一城兩房戶,近期部分單位跌穿450萬元。消息稱,屋苑本月只錄約5宗買賣,新近24座低層同類「無窗台」兩房戶,實用面積327方呎,成交價僅448萬元,實用呎價1.37萬元,上址銀行網上估價近480萬元。

康怡花園本月未開齋

多個藍籌屋苑本月成交量仍處於「單位數」。鰂魚涌南豐新邨本月錄約3宗兩房戶買賣,成交價均為600萬元,樓價重返年初水平。該區康怡花園本月暫未聞任何買賣;而鴨脷洲海怡半島同期亦僅錄1宗買賣,兩屋苑交投量料為歷來低位。

紀惠集團行政總裁湯文亮表示,藍籌屋苑減價潮只是跌市開始,不排除部分業主因購入了新盤,又不想繳付15%印花稅,所以急於放售自用物業。而未來要留意銀主盤是否有大幅增加,若數量上升,樓市就會下跌。

即使近年入伙的新盤亦要劈價才獲承接。美聯陳國浩稱,沙田溱岸8號3座高層A室,業主移民求售,終勁減228萬元,以1,872萬元沽貨,實用呎價1.48萬元,約四年升值8%。據了解,同座同室較上址樓層略低的單位,兩年前成交價約1,850萬元,反映做價重返兩年前。消息稱,有新界區小型地產代理行,以免收佣作招徠吸客。

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2017-08-15 <![CDATA[舊樓收購增 今年暫9項目涉19億]]>

【經濟日報專訊】舊樓收購轉趨活躍,初步統計今年至今,市場至少錄9個新展開的舊樓併購項目,收購金額逾19億元,大部分在西半山、中上環。學者分析,發展商投地困難,故此增加舊樓收購。

過去幾年受政府主動推地,以及「辣招」影響,舊樓收購活動相對沉靜,不少併購活動都是多年前展開的個案,新展開的收購個案較少。不過,綜合市場消息統計,今年至今累積有9個新展開的舊樓併購項目,涉及金額多達逾19億元,所收購的單位及舖位逾223個,較過去幾年明顯轉趨活躍。

樓價升 願提價購舊樓單位

理大建築及房地產學系教授許智文稱,舊樓併購增加,其中一個原因在於本地發展商在中資競爭下,今年較難投得土地,故此希望藉以補充土地儲備,同時樓價續升,發展商亦願意提高收購價,吸引小業主出售單位,亦是收購活動增加的原因之一。

在今年錄得的收購個案中,不少位於港島豪宅及核心地段,反映市區地段供應罕有,重建價值亦較高,當中以英皇國際(00163)以逾5.2億元,收購西半山般含臺逾50伙,所涉及的金額最多。

恒地土瓜灣項目 購近100伙

如果以收購規模計算,則以恒地(00012)土瓜灣下鄉道14至20號、落山道58至76號等舊樓的收購規模最大。據EPRC經濟地產庫資料顯示,估計至少已收購近100伙,涉及金額逾3.65億元。

同時,部分發展商亦趁機希望擴大現有收購項目的版圖,包括大鴻輝以2.1億元收購西環德輔道西99及101號逾8成業權,希望與旁邊持有的干諾道西項目合併成一個1.5萬平方呎地盤重建。

另一邊廂,有業主趁收購活動,將物業推出招標。仲量聯行稱,西半山羅便臣道27D至F號舊樓以招標形式推出,涉及業權份數超過8成,以整幅地皮計市值約4億元,將在下月21日(周四)截標。

另外,該舊樓現時為1幢6層高住宅大樓,提供15個住宅單位以及5個地舖,涉及羅便臣道27D號100%業權,以及羅便臣道27E至F號約80.56%業權。項目鄰近恒地所重建的帝滙豪庭,佔地約3,657平方呎,可以地積比率5倍重建,最高可建樓面約1.83萬平方呎,以整個項目估值4億元計算,樓面地價約2.2萬元。

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2017-08-12 <![CDATA[稅局:BSD交投按月跌17%]]> (星島日報報道)近月樓市交投量向下,促使上月買家印花稅(BSD)及從價印花稅(DSD),按月宗數及宗數均錄下跌,當中較能反映內地客入市情況的買家印花稅(BSD),上月份共錄得256宗成交,較6月份311宗,減少約17%。

  稅務局昨公布6月份,涉及3項辣稅的成交個案,其中BSD上月共錄得256宗成交,較6月份311宗,減少約17%;涉及稅款約7.172億元,較6月的7.366億元,減少2.6%。

  至於主要反映投資者入市情況的從價印花稅(DSD),上月份錄得2875宗成交,較6月份的2894宗,減少0.7%,涉及稅款為14.349億元,較6月22.222億元,減少35.4%,可見每宗交易涉及的稅款大幅下跌。

  而額外印花稅(SSD)上月份共錄得44宗,比6月份錄得的42宗,上升4.8%,涉及稅款為12.1億元,較6月份22.9億元,減少近3成。由此可見,隨着近月樓價急升,不少業主持有的單位已升值不少,因此在未過3年鬆綁期前已將單位沽出。]]>
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2017-08-11 <![CDATA[羅啟瑞破頂價購天匯車位]]> 香港文匯報訊(記者 梁悅琴、顏倫樂)樓價上升,車位造價拾級而上。前亞洲樓王西半山天匯,車位再破紀錄。土地註冊處資料顯示,天匯3樓單號車位,以451萬元易手,打破屋苑2014年創下的424萬元前全港最貴紀錄,並打入全港第五貴車位之列。登記買家為鷹君集團副董事總經理羅啟瑞。

羅啟瑞於今年4月斥1.28億元買入天匯29樓A室單位,實用面積2,476方呎,呎價近5.2萬元。當時又以九折優惠價購入6樓一個雙號車位,作價351.8萬元。目前全港最貴車位為西環維港峰,今年5月錄得以518萬元易手。

萬景車位半年貴17%

荃灣車位向「三球」進發。土地註冊處資料顯示,荃灣萬景2樓單號車位以260萬元易手,再創區內車位造價新高。原業主2011年以92.5萬元買入,賬面獲利近170萬元。今年以來,萬景錄得約6宗車位成交,2月造價低見223萬元,短短半年車位炒貴17%。

波叔6900萬購中環舊商廈

另一方面「舖王」鄧成波再度入市購買物業。土地註冊處資料顯示,鄧氏上月透過公司名義,斥6,900萬元購入中環鐵行里2號全幢舊式商廈。物業為1幢樓高7層的舊式商廈,總面積4,522方呎,平均呎價約15,258元。

原業主2005年以2,148萬元入市,持貨12年賬面獲利4,752萬元或2.2倍。

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2017-08-10 <![CDATA[上環舊樓錄收購 15成交涉2.1億]]> 【東方日報專訊】港島區新盤不少實用呎價高達三、四萬元,區內舊樓因而成為發展商積極收購目標。上環德輔道西99及101號物業最近連錄約15宗買賣登記,共涉約2.1億元。

上述物業樓齡約五十五年,每幢樓高約9層,地下為商舖,樓上1至8樓為住宅。項目近期連錄多宗買賣登記,其中14個住宅單位每個成交價介乎880萬至1,298萬元,另有一個地舖連閣樓成交價7,700萬元。該物業一個高層戶,原業主於○九年以155萬元購入,現以1,050萬元售出,八年升值約5.8倍。

恒地強拍紅磡物業

恒基地產(00012)旗下紅磡大型重建項目,再向土地審裁處提出兩宗強拍申請,其中黃埔街23至29號及必嘉街79至81號,現址為兩幢樓齡約六十年的舊樓,申請人持有84%及87.5%業權,物業估值逾3.2億元。

該集團入稟強拍的另一個地盤為黃埔街35至37號,亦為樓齡約六十年的商住物業,申請人佔約83.33%業權,現有估值逾1.3億元。根據資料顯示,整個項目重建範圍橫跨黃埔街及機利士南路等4條街道,樓面逾100萬方呎,估計可提供逾2,500伙,料以細單位為主,屬近年最大規模舊樓重建項目。

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2017-08-09 <![CDATA[豪宅劏房圖則曝光 兩伙變35戶]]>

【經濟日報專訊】裕景地產旗下南區壽山村道豪宅改成劏房出租,成市場熱話。項目平面圖於坊間曝光,發展商將原本1梯兩伙,改建為1梯35伙,露台也變成睡房出租,最貴房間呎租167元,貴過四季酒店。

位於壽山村道53號的傲林軒,原屬於1梯兩伙3層高的低密度豪宅,提供18個單位,但發展商近日將項目重新間隔成270個80至200平方呎的劏房出租。

根據發展商提供予代理的平面圖顯示,項目C座原本為1梯兩伙設計,每伙實用面積1,654至1,661平方呎,但發展商將室內間隔進行大調整,改建為1梯35伙設計。

傲林軒露台可封 不牴觸公契

例如C座1樓C2室,實用面積1,654平方呎,原本屬於3房連主人套房間隔,發展商用盡每一寸空間,將其建成18個劏房單位。例如原本廚房連工人房空間建成3間長條形劏房;客飯廳改為7間大小不一的劏房;個別單位不設向街的窗戶,只靠天井位透光。連原本的露台位也圍封起來,改成房間出租。

有資深地產界人士指出,廚房及浴室一向計算為樓面面積,可以自由分配樓面面積,故廚房改為睡房絕對無問題;至於原有的露台改為睡房,由於傲林軒屬1990年落成的項目,當時還未有環保露台(豁免計入樓面)政策,當年的露台也計正常樓面,只要不牴觸大廈公契,業主可以圍封建成室內空間。

另外,有熟悉劏房工程的投資者在參觀傲林軒單位後指出,以發展商現時提供的浴室及高架床計,估計每個劏房建築成本約5萬至6萬元。不過,發展商跟足屋宇署的條例申請改建及加建消防設施等費用則難以估計。

房間分4級 120呎最貴2萬租

至於租金方面,據發展商提供資料顯示,傲林軒的劏房分為4個等級,普通房間月租8,500元,海景房月租9,500元,優越房月租11,000元,而最高級房間面積120平方呎,月租20,000元,呎租達167元,比四季酒店服務式住宅呎租約88元,高出約90%。

發展商現時提供一系列租務優惠,例如租用12個月以上,租金可減10%,若一次過支付12個月租金,額外可減8%。

若以最平單位計,最高折扣後月租約7,500元,已可進駐南區,與名人如歌手陳奕迅、夏佳理家族等為鄰。

據悉,項目於本月初已經正式招租,至今已經租出10多個單位。有區內代理則透露,客源包括同區豪宅單位的助理及司機。

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2017-08-07 <![CDATA[樓價難負擔 陳茂波:不宜助上車]]>

【經濟日報專訊】財政司司長陳茂波表示,本港樓價升幅已與市民負擔能力嚴重脫節,現階段政府不適合推出措施,協助市民上車。對於會否再「加辣」,他說不會評論,以免為樓市推波助瀾。

細戶樓價 較08年升180%

陳茂波昨日出發前往北京前表示,本港現時的樓市處於歷史高位,今年第一季的置業負擔比率進一步惡化至66.1%,已達市民難以負擔水平。比較2017年6月和2008年高位的售價指數,中小型單位售價的升幅為180%。

陳茂波在網誌提到,在未來3至4年,有9.8萬個潛在一手私人住宅單位,當中估計約7成是中小型單位。換言之,中小型單位的價格過去幾年已極大幅度上升,但未來供應卻會大幅增加,希望有意購買上車盤的人士留意。

被問到政府會否推出措施,令市民更易置業時,陳茂波說現階段是不適合,因為在樓市風險未來將會很高的情況下,讓一些財政能力「掹掹緊」的人在現階段上車,日後樓市有任何調整,對他們是十分辛苦。

「大家的訴求 政府會回應」

他說:「但大家的訴求及困難,我是知道的,我是放在心上。當有合適機會,政府一定會回應他們的訴求。」

至於會否再為樓市加辣?陳茂波表明不會評論,以免對樓市有推波助瀾的作用。他特別提到,美國利率未來只會向上,加上美國聯儲局預期今年會開始縮減資產負債表,相關的不確定性,會令環球金融市場及本地資產價格波動。

香港在聯繫滙率制度下,不可能不跟隨美國加息,只是要看何時加及加幅,而當利率轉變,樓市將受影響,希望有意置業人士注意風險。

陳茂波說,政府先後推出多輪需求管理措施,成功打擊短期投機活動,令近年有關交易,佔住宅物業成交量平均不足1%,亦有效遏抑外來需求,令有關交易佔住宅物業成交量平均約2%。在過去數年土地供應不斷增加下,未來一手樓宇的供應量也較過去幾年大幅增加,將扭轉近年住宅供求偏緊的情況。

他又指出,未來潛在的一手私人住宅9.8萬個單位中,並不包括已預售的一手樓單位,即是縱使在過去三年,一手市場成交大增的情況下,未來一手樓的供應量仍然會不斷增加。

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2017-08-05 <![CDATA[西環瑧璈屆現樓 呎租高見70]]>

【經濟日報專訊】新世界發展(00017)旗下西環瑧璈已屆現樓,呎租高見70元,而集團下半年計劃推售3個項目。

提供191伙 全數沽清

瑧璈提供191伙,已全數沽清,套現超過17億元,已陸續收樓,暫時逾40個租盤,呎租高見70元。發展商昨開放項目會所CLUB BOHEMIAN予傳媒參觀,發展商特意邀請國際知名且精於設計餐廳的多元化的設計公司SIMPLICITY Co., Ltd.為項目設計會所CLUB BOHEMIAN。

CLUB BOHEMIAN以食物及烹調作為設計核心,特別於會所內設置室內的Artisan Kitchen及室外的Alfresco Cooking,住戶可以在社區內搜羅具本土特色的新鮮食材、手製餐具及器皿,運用創意製作出一道道佳餚,凝聚一個屬於Urban Bohemians社群。

3全新項目 擬下半年推

此外,項目設有多種再生能源科技,包括天台的太陽能板及風力發電為園林照明系統提供電力,另會收集雨水以作會所戶外綠牆灌溉之用。

而集團另位於同區的EIGHT SOUTH LANE,提供95伙,亦同告沽清,共錄得逾80宗租務,最近成交呎租69元,租戶當中不乏專業及外籍人士。

新世界發展營業及市務高級總監楊文表示,集團下半年計劃推售3個全新項目,包括屯門鄉事會路項目,元朗2131A項目及西半山巴丙頓山項目。

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2017-08-03 <![CDATA[供樓苦上樓難 林鄭5招應對]]>

【經濟日報專訊】本港樓價連升15個月,特首林鄭月娥昨日主動提及,普通家庭要用三分二的收入供樓,必須立刻正視上樓難的問題,要馬上做工作;她並提出5招處理土地房屋問題。

家庭2/3收入供樓 須立刻正視

林鄭月娥昨日出發外訪前,主動談及房屋問題,表示未來3至4年的潛在一手樓私人住宅供應,高達9.8萬伙,是有數字以來的新高;但樓價走勢,卻令人擔心。林鄭強調,私人住宅樓價已連升15個月,單在今年上半年,樓價指數已上升了9.3%,薪金升幅根本無辦法追上樓價升幅,「上樓難,真是必須立刻正視的問題!」

此外,2017年首季按揭供款與私人家庭入息中位數的比例(假設480平方呎單位按揭供款相對住戶入息中位數的比率),已高達66.1%,即一個普通家庭,要用三分二的家庭收入供樓,林鄭對此現象感到擔心,表示「需要馬上做工作」。

冀專責組9月開會 1年達共識

林鄭月娥表示,發展局局長已着手籌備,本月內成立一個由非官方專業人士領導的專責小組,期望在一年多時間內,在社會完成一場「大辯論」,即整個社會一同商討,未來香港社會、經濟、市民需要的土地,究竟來自哪裏?為香港開拓和發展土地達成共識,從而謀劃出一個土地發展的長遠政策。她希望,專責小組可於9月召開第一次會議。

研究設計 港人首置上車盤

林鄭又指,即使有土地供應,一手樓住宅供應增加,但樓價仍然高企,因此政府同時要在政策方面着手,包括:一、調校香港的房屋政策,更加以置業為主導;二、研究資助房屋出售時的定價問題;三、在有房屋供應的情況下,研究設計「港人首置上車盤」,讓資產和入息不能受惠於資助出售房屋的家庭,都有機會在政府協助下置業;四、要求運輸及房屋局着手研究,讓二手居屋毋須補地價,便能夠在市場出租或分租,從而解決一些居住環境較惡劣的家庭之需要。

發展局局長黃偉綸昨日在另一場合亦強調,不會停止土地開拓工作,包括如在中部水域填海,所得土地可容納40萬至70萬人口;若發展新界北部,亦可容納25萬至35萬人口,但就要視乎交通配套;新界西北新發展區的土地,亦是研究開拓的方向之一。

對於郊野公園邊陲是否適合發展建屋?黃偉綸表示,房協正研究可行性,強調政府現時未有定案。

至於早前有建議將船灣淡水湖填湖建屋,黃偉綸說,現階段不會對任何建議潑冷水,局方歡迎所有包括天馬行空的建議,並會在專責小組討論。

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2017-08-02 <![CDATA[湯文亮﹕惜售封盤並不是高招]]> 【明報專訊】當樓市有迹象向下調整時,有地產商會以睇好後市為理由而惜售,甚至索性封盤,但亦有地產商話樓市仍然有上升空間而加價,不過,同時亦增加優惠。唔需要太細心了解,都知道那些說加價的地產商其實是減價促銷,說加價其實是轉移大家注意力,而且又不能夠說地產商誤導,因為的確是加了價,但無論是加價抑或減價,那些地產商是有誠意將新樓釋放到市場,紓緩市場的需求,盡了地產商的責任,比那些惜售封盤的地產商好得多。

地產商做投地、起樓、賣樓的生意,最終目的就是賣樓,點解要惜售封盤?這種做法有違做地產商的目的。如果現在樓市虛弱,供應大於需求,再推出新樓不但自己有損失,而且會因為供應太多,而影響整個樓市,那時候惜售封盤還可以說得通,如果為了追求更大利潤而封盤,倒不如老實說是囤積居奇,但以現時情况,潛在供應量與日俱增,樓價就算唔向下調整,亦無力上升,地產商點解還要惜售封盤,這是我不明白的地方。

為更大利潤封盤 實為囤積居奇

有老友叫我不用明言,其實現在購買力不足,新盤很難去貨,所以有部分地產商不如以惜售為藉口封盤,待購買力積聚,樓價上升時再推出,在政府未知道樓價上升是供應不足時,地產商為了多賺而這樣做亦無可厚非,但如果知道未來3至4年有10萬個單位供應,唔趁現在賣樓實在說不通,更何况低息時期近尾聲,金管局又隻眼開隻眼閉,任由地產商提供八成半按揭,唔通利息上升,金管局收緊地產商的高成數按揭時,反而可以賣到好價?

亂開盤如自揭底牌 斷送購買力予對手

今日如果以睇好後市為由惜售封盤,他日就會有很大機會要減價促銷,反過來說,今日那些真的是減價促銷抑或是那些加價兼加優惠促銷的地產商,明日他們是潮流領導者,心無旁騖來睇那些今日封盤的地產商如何糾纏。

其實如果唔打算賣樓就千祈唔好賣,否則要用惜售來封盤即是自揭底牌,即是話畀對手知道,只要開價不高於他們的封盤價,購買力便盡歸他們所有,惜售封盤是否高明,做生意的人自己心中有答案。

紀惠集團行政總裁

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2017-08-01 <![CDATA[私宅售價15連升創新高]]> 【東方日報專訊】樓價升勢停不了,政府公布最新私人住宅售價指數,截至六月底報336.1點,再創史上新高,已連升十五個月。升勢雖持續,但升幅見放緩,按月上升不足0.7%,是今年單月升幅最少,業界料升幅繼續收窄,甚至快將斷纜。

升幅收窄 按月僅漲0.69%

差餉物業估價署顯示,私宅售價指數連升一年零三個月,累升多達23.8%。自去年十一月售價指數升至306.7點,打破一五年創出的306.1點的紀錄後,已連續8個月創新高,較前年高位再高約9.8%。

而單計今年上半年樓價走勢,私宅售價指數亦已錄得約9.3%升幅,不過,最新售價指數按月升幅僅得約0.69%,是今年表現最遜色的一個月。

業界人士認為樓價升幅將會逐步收窄,萊坊高級董事林浩文表示,私宅售價指數再創新高,而升幅放緩,情況符合預期,估計未來一、兩個月樓價升幅將會繼續收窄。

投資者吳龍飛更預期,該指數續升到八至九月,因為暑假為傳統旺季,其後將下跌至年底,直至明年二至三月才有望回升。他解釋,每年九月後,銀行借貸及批出的樓按都會開始「放軟手腳」,令樓市受到影響。

納米盤做價料受壓

發展商仍睇好後市,長實地產投資董事郭子威稱,兩房或以上單位自用及投資需求強勁,該類單位未來一年樓價看升10%。而納米單位只有投資需求,相信價格會有壓力。

事實上,據差估署資料,各區實用面積431方呎以下細單位的平均呎價,罕有按月全線下跌,更已連跌兩個月。以港島區跌幅最大,該區同類細單位六月平均呎價報14,561元,按月跌2.28%。新界及九龍區同類單位平均呎價亦跌0.95%及0.023%,報11,273及11,939元。

第一城另類盤賣508萬

整體樓價續創新高,多個主要屋苑平均呎價破頂。據中原數據,十大屋苑當中,七月份有8個屋苑樓價按月報升,更有6個屋苑平均呎價創史上新高,包括七月樓價升幅最勁的荔枝角美孚新邨,平均實用呎價按月勁升12.7%至13,084元。其他平均呎價破頂屋苑,包括鰂魚涌康怡花園、茶果嶺麗港城、沙田第一城、天水圍嘉湖山莊及東涌映灣園。

沙田第一城另類盤以理想價售出。世紀21奇豐周淑萍表示,屋苑一個連天台疑似事故單位,實用面積304方呎,間隔屬兩房設計,以508萬元售出,實用呎價約1.67萬元。

美聯翟安暉指出,元朗好旺洋樓低層連平台單位,實用面積281方呎,以371萬元售出,創屋苑新高價,實用呎價13,203元。原業主持貨僅一年多,扣除10%辣招稅後,帳面仍賺約124.9萬元。

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2017-07-29 <![CDATA[西港島線通車 帶挈西區樓價飆升]]>

【東方日報專訊】西區的樓價受西港島線通車刺激而上升。地產界指出,發展商一直收購西區舊樓,近年該區新盤多以單幢樓為主,而西區樓價升幅跑贏大市一成。有區議員則希望市區重建局可以加快西區重建步伐。

單幢新盤呎價升至三萬

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇說,早在十多年前傳出興建西港島線開始,發展商已陸續收購西環舊樓,項目甫完成收購便重建成單幢樓推出市場,所以西環近年新盤多以單幢樓為主導,而發展商現時仍然積極收購舊樓,預料西環陸續有舊樓重建。他指市建局今次的重建項目被其他樓宇包圍,加上位置稍遜,發展商無興趣收購,市建局始需出手。

黃良昇指出,自從西港島線通車兩年多以來,西環樓價升幅跑贏大市一成。以○九年落成的大型屋苑、同為市建局項目的縉城峰為例,呎價由一萬九千多元升至二萬一千呎;而○四年入伙的泓都,呎價亦由一萬八千多元升至二萬元。至於近年推出的單幢新盤,呎價則由二萬至三萬元不等。

中西區區議員陳捷貴表示,區內居民普遍歡迎港鐵伸延至西區,不但加快了舊樓重建步伐,帶旺舊區,食肆酒吧愈開愈多,而舊樓業主亦大多歡迎發展商收購重建。他希望市建局可以加快西區重建速度,「一些私人做不到的項目,市建局能力大些,可以成個區去做,面積更廣。」

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2017-07-28 <![CDATA[新盤銷千四伙月飆逾倍]]> 【東方日報專訊】新盤交投暢旺,本月暫錄逾1,400伙一手成交,按月急升逾1倍,金額逾165億元。期間,元朗錦田北PARK YOHO Genova及荃灣海之戀‧愛炫美合共沽出逾1,100伙。

一手銷售資訊網資料,本月發展商推盤態度積極,刺激成交轉熾熱,如新鴻基地產(00016)PARK YOHO Genova開盤不足一個月速沽逾400伙,套現逾30億元,特色戶最高呎價1.93萬元,創項目各期新高。至於長實地產(01113)海之戀‧愛炫美月內開售亦沽約700伙,套現約80億元。

首七月成交破萬一伙

總結今年首七個月,新盤交投量已突破1.1萬伙,較去年同期約7,000伙急升近六成,金額更按年急升近七成,期內平均每伙成交價逾1,300萬元,料創歷來新高。連同期內全幢新盤成交計,成交金額共逾1,450億元,吸金量已達去年全年的近八成。

至於去年全年新盤成交金額共涉逾1,900億元,創歷史新高,今年新盤火熱,業界料吸金量勢首度突破2,000億元水平,再創新高。

逸新加推視收票反應

事實上,八月新盤市道料將保持活躍,多個新盤正積極部署下月出籠,當中以市區單幢新盤氣氛較熱鬧。麗新發展(00488)旗下旺角逸新料下月初搶閘開售,麗豐控股(01125)高級副總裁林顥伊稱,項目開價後市場反應令人滿意,吸引不少年輕上車客睇樓,發展商仍要視乎周末收票反應,料最快下周考慮加推安排。

經絡按揭轉介市場總監劉圓圓說,料美國今年或再加息,公司為項目買家引入首年定息1.72厘按揭計劃,成數達樓價九成。中原按揭亦為該盤引入相類按揭計劃。消息指,該盤暫錄約170張入票。

大型新盤方面,新地多個新盤有機會下月登場,包括北角海璇及馬鞍山雲海等。會德豐地產亦有機會下月推售啟德沐寧街10號項目,提供648伙。即使今年售樓成績已超標的長實地產,下月亦計劃開售上環My Central,提供185伙。

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2017-07-26 <![CDATA[置業良機?僅1%人認同]]> 【東方日報專訊】香港住宅樓價居高不下,市民置業幾乎絕望。據最新調查顯示,市民置業意欲連續三季上升後,今年第二季顯著回落,認為目前屬置業良機的受訪者比例,更急速下跌至僅1%,創有調查以來新低。

樓市淡友近八成 破紀錄

花旗銀行的調查顯示,第二季有興趣置業受訪者比例,由首季的23%高峰,急速下降9個百分點至只有14%,比例回落至接近一年之前水平。

此外,認為現時屬置業良機的受訪者比例只有1%;相反,認為現時是「差及極差」置業時機的受訪者比率,攀升至79%,比例創歷史新高,顯示市民的入市態度愈來愈審慎。

康怡減價廿萬 買家唔吼

調查又顯示,儘管政府為樓市「加辣」,但依然有57%受訪者認為,未來十二個月樓價將會上升,預期樓價維持平穩受訪者比例為30%,估計樓價會下跌按季僅增加4個百分點至13%,反映市民認為樓價漲勢未改變。

事實上,買家入市意欲下降,近期二手樓市交投量持續低位徘徊。中原楊文傑表示,港島區藍籌屋苑康怡花園,近兩個月僅錄得個位數買賣成交個案,近日新客戶查詢更急跌三至四成。他指出,即使業主願意減價,但減幅未符合買家預期,如該屋苑N座一個單位,業主開價830萬元,買家只願出價780萬元,但業主最多只肯減價至810萬元,該名買家遂轉購P座一個連租約單位,成交價768萬元。

新盤搶客 二手買家壓價

與此同時,九龍區指標屋苑亦有類似情況,以紅磡黃埔花園為例,太陽物業宏惠強表示,近期新客戶都以租客為主,除早前已睇樓的舊客戶外,買賣市場基本已經沒有新客,即使業主願略為減價,但買家肯出價的比例不多。

新界區方面,中原馬斯力表示,發展商推新盤搶客,天水圍嘉湖山莊七月至今僅錄得約18宗買賣,本月新客睇樓數量更急跌約三成。六福行陳寶華表示,粉嶺區細價樓買家睇樓量近期同告減少,雖然本月中開始,部分業主願意擴大減價幅度至5到8%,但買家普遍要求近一成減幅,因而令二手交投量繼續呈膠着狀態。

專家:投資宜分散風險

買家承接力轉弱,市場繼續錄低價成交。消息透露,沙田居屋景田苑D座一個中層單位,實用面積467方呎,業主原叫價520萬元放售,後減價至490萬元,最終在自由市場以465萬元易手,實用呎價9,957元,重回1萬元以下水平。同座更低層同室單位,二至三個月前售價曾達480萬元。

花旗銀行零售銀行業務主管林智剛表示,置業為不少香港市民夢想,該行留意到對置業持觀望態度的受訪者在第二季有所增加,認為與其正在等待置業良機,市民可考慮採取不同投資策略,避免側重某一個資產類別,藉此分散風險。

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2017-07-25 <![CDATA[62%受訪者:新盤料貼市價推]]> (星島日報報道)即將踏入8月,多個新盤推售部署如箭在弦,星島地產網以「多個焦點新盤正準備出擊,在開價上會否以貼市價推售?」為題進行民意調查,當中62%受訪者認為,近期樓市升勢略為放緩,預料部分發展商將以貼市價推盤,以搶奪市場目光。

  是次調查共有141名受訪者,其中87人、即62%受訪者認為,樓市於下半年升勢料放緩,為加強新盤競爭力,部分發展商將以市價推盤,以搶佔各類客源。另一方面,有33%受訪者、即46人持相反意見,認為市場購買力依然強勁,發展商定價上有機會仍舊進取。同時也有4%、即6人認為,對於短期內的樓市走勢現階段難以估計;另有2位受訪者指尚待觀察。 ]]>
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2017-07-24 <![CDATA[細價屋苑車位受捧 半年租金升10至30%]]> (星島日報報道)住宅租金在需求帶動下穩步上升,同屬「磚頭」的車位物業,租金於過去半年亦水漲船高,本報統計全港15個大型屋苑,發現期間車位租金,普遍上升逾10%,部分基數較低的屋苑,車位租金更追落後,升幅逾30%。業界指,長線投資者加入搶貨行列,不但推高車位造價,購入後往往加租,令租金向上,回報率接近3厘水平。

  近期車位屢創天價,新界及九龍區車位售價紀錄先後被破,涉達400萬以上,大型屋苑如嘉湖山莊,近日麗湖居一個雙號車位亦以102.8萬元成交,創屋苑新高。對於車主而言,車位租金情況更加切身,綜合代理消息,過去半年大型住宅的車位租金普遍上升,「追落後」的新界區升幅多達3成,而九龍及港島區升幅普遍在1成以下。

  升勢最急的嘉湖山莊,祥益地產高級營業經理蕭嘉偉表示,現時屋苑車位平均月租大約2800元,部分優質車位可造3000元,若把車位用作出租,料回報約2.8厘至3厘。今年初,該屋苑車位月租才介乎2100至2200元,半年間升幅高達33%,蕭嘉偉指,去年11月政府加辣後,開始見到資金流入屋苑車位,志在回報穩定兼投資門檻低,近半年陸續有小投資者分別買入2至5個車位後,加租1成再招租。

  買賣方面,嘉湖車位售價由年初約80萬元,升至逾百萬元,最新放盤叫價加至120萬元。投資者看中一點,是該區車位將會持續不足,譬如發展中的新地天榮站新盤,提供1500伙住宅,車位卻僅得287個,且區內路邊車場時租高達30元,車主寧選月租車位。同區栢慧豪園,車位業權則屬發展商長實擁有,未聞拆售,故投資者目標一面倒向嘉湖山莊,令車位租金如樓價「追落後」般上升。

  「上車樂園」沙田第一城,車位數量也不敷應用。美聯聯席區域經理黃錦瀚指,第一城平均車位月租2000元,較半年前升近2成,每月租賃約20宗,因為屋苑車位不設限制,街外人也可租用,近年周邊新樓盤的車位不夠,故同區車主不少會租用第一城車位,而第一城住戶和車位比例本身已是5比1,使供不應求更嚴重,「一有租盤,放盤幾日就租出」,鄰近年輕屋苑如大圍名城亦有類似情況。

  將軍澳區亦對車位保持高需求,日出康城車位平均月租2400元,半年間升幅2成,預計隨多項工程改善,將吸引更多住戶以私家車代步並自置車位。紅磡黃埔花園車位也搶手,惟平均月租已高達4000元,故半年計僅窄幅升8%,現時屋苑數個車位放盤,叫價達到180萬至210萬元。

  相較之下,港島及九龍區升幅較慢,其中指標屋苑太古城,由管理公司控制車位租務,只供屋苑住戶使用,現時劃一租金2850元,與2002年月租2450元相比,15年間升幅僅16.3%,較康怡花園、北角和富中心等其他港島東屋苑廉宜。

  升租較慢還有深井豪景花園,屋苑多達2800個車位,與住戶比例約1比1,又禁止住戶以外人士使用,故投資者興趣不大,現時月租約1500元,放盤車位量多達60個。 ]]>
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2017-07-22 <![CDATA[新盤抄契費隨時近10萬 重建項目最貴 官地樓盤僅數千元 ]]> 【蘋果日報報訊】買新樓貌似着數多多,免佣、連家電、高成數按揭,不過置業者落筆簽約前宜了解清楚多項衍生支出,例如部份法律開支及管理費用只有新盤買家需要繳納,當中不同新盤的抄契費金額差距可以高達10倍。
記者:陳東陽

新盤抄契費天與地,例如西環大樓重建而成的翰林峰標準版上手契索價近10萬元,而官地新盤的抄契費僅數千元。
大部份新盤的價單都會列明買家選用發展商代表律師可以免買賣合約及轉讓契的律師費,若果買家另聘代表律師,相關費用則各自負責。不過,即使買家選用發展商代表律師,仍然要繳付大量法律相關費用。

重建涉收購及合併地段

律師孫楚雍表示,假如新盤買家選用發展商代表律師,即使毋須承造按揭,亦需要繳付多項雜費,包括查冊費、登記費、影印費等。當中以抄契費(亦稱樓契費,即業權契約之認證副本之費用)的價錢差異最大,涉及的一籃子契約包括批地文件及其修改條款紀錄、入伙紙、滿意紙、圖則、興建物業的融資、收購相關文件等。
律師行主要以契約數量釐定抄契費金額,新批官地背景「乾淨」,牽涉業權契約有限,謝天良律師則表示,此類新盤的抄契費在1萬元內,而孫楚雍律師則指普遍收費6,000元到8,000元。至於舊樓重建項目,「曾經起過樓、拆過、再打官司,好多好多情況發生過,佢樓契嘅數量就好多,(抄契費)可能去到3萬、4萬,甚至乎聽聞有樓盤樓契(費)挨近8萬蚊。」孫楚雍律師透露。
綜合市場資料,恒地(012)西營盤翰林峰相信是近期抄契費最貴的新盤,一份標準版的樓契開支約9.8萬元。以樓盤成交價最低的開放式單位為例,樓價近477.7萬元,簽臨約時需要繳付樓價5%作定金,即約23.9萬元,而一份完整版的上手契價值為定金的四成。
新地(016)筲箕灣形薈地盤前身原為多幢舊樓,上手契同樣涉及大量收購、合併地段等文件,抄契費約8萬元,至於九建(034)近期推售的西區樓盤63 Pokfulam抄契費近4萬元。

銷監局籲買家了解收費

對於翰林峰上手契及抄契費事宜,恒地賣樓部回應指本報查詢屬法律問題,轉交予律師答覆。至於負責律師樓方面則指,鑑於公司政策是謝絕接受傳媒查詢或採訪,因此不便回應提問。
地產代理指,通常在簽署臨時買賣合約前會有發展商職員講解法律相關費用,並附上賣方代表律師樓的參考收費列表。銷監局表示,準買家宜事先向賣方或地產代理瞭解,購買一手住宅物業須付予賣方的各類費用。

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2017-07-21 <![CDATA[【樓市贏家】樓價未跌 只是時辰未到(徐峰)]]>

()數個月前,個個唱好樓市,各大發展商、分析員都一致認為樓價仍然有升無跌,不過,踏入下半年,未見「七翻身」的同時,龍頭屋苑先後有業主劈價沽貨,月內數個大大小小的新盤,雖然未至於滯銷,但氣氛明顯大不如前,是政府換屆影響?還是加息、辣招因素陸續浮現?或只是購買力已消化得七七八八?雖然未有絕對答案,但至少可肯定的是,樓價並不會只升不跌。

還記得今年初,樓市一片大好,二手業主叫價進取,但買家仍然樂意奉陪,追價一百幾十萬入市屬等閒事,而且日日有新高價。不過,事隔數月,過去兩個月二手成交急挫,有人就解釋為新盤分散市場注意力,但說到底,不少地產業界人士都指,現時業主心態仍雄,但買家已無意再追價,這才是成交疏落的原因。

要賣樓就要變陣,市場就有部份業主開始願意減價求售,就如太古城這類龍頭屋苑一樣,過往有貨在手就好像神一樣,買家要講價就請你「過主」,不過,早排就有位業主,放盤短短兩個月,就減價近300萬,足足超過兩成,以1000萬多少少沽出一個三房單位,雖未至於好平,但都算低於市價。這件事,明顯已經反映,市場並非無購買力,只有買家已經不是幾個月前的「傻仔」,開到天價都願意高追入市。

新盤方面又如何呢?還記得過往幾年,樓市雖有上有落,但每次長實、新地兩位大佬一齊推盤,鬧個你死我活之餘,亦都吸引唔少人搭順風車,成交「撻著」樓價,不過,今個月呢兩位大佬推盤,未能成交令樓市更上一層樓之際,似乎還少些少自身難保的味道,雖然未去到賣唔出的地步,但賣樓氣氛比起幾個月前,已明顯變得冷清,而同期推出的兩個港島細盤,銷情就更加不值一提。

睇返CCL表現,過去三個星期就兩跌一升,雖然仍然處於高位,但走勢就變得反覆,而行內唔少人都講,下半年樓價升幅會少於上半年。到底是升得少,還是會獲利回吐?大家放長雙眼睇清楚,但筆者仍然覺得,樓價始終是有升有跌,若然未跌,最多只是時辰未到。

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2017-07-20 <![CDATA[內地生付一年租25萬 租尚嶺開放式戶]]>

【明報專訊】踏入暑假,正值大學生租樓旺季。半新盤西環尚嶺有開放式戶,獲就讀香港大學的內地生,一筆過繳付逾25萬元租金租住。

月租2.1萬 呎租逼70元

香港置業營業經理李志權表示,西環尚嶺中層D室,屬開放式戶,實用305方呎,以約2.1萬元租出,實用呎租68.8元。李續稱,租客為一名準備下學年入讀港大的內地生,一筆過繳付一年租金涉約25.2萬元。業主2014年9月以611.3萬元購入,租金回報4.1厘。

此外,天水圍栢慧豪園本月租賃交投轉旺,已錄20宗租賃成交,較上月同期升近1.9倍。中原分區營業經理伍耀祖表示,栢慧豪園5座低層H室,實用494方呎(建築648方呎),採2房間隔,以1.15萬元租出,實用呎租23.3元(建築呎租17.7元);業主於2010年以210萬元買入,租金回報6.6厘。

另香港仔深灣9號本月亦錄約6宗租賃成交。利嘉閣分行經理梁志偉表示,深灣9號2座低層實用1316方呎A室(建築1671方呎),屬向南海景3房戶,以6.5萬元租出,實用呎租49.4元(建築呎租38.9元)。業主今年5月以3580萬元購入,租金回報約2.2厘。

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2017-07-19 <![CDATA[二手成交 低價湧現]]> 【東方日報專訊】二手住宅失去交投支持,樓價近期有回軟迹象。樓價曾一度隨大市氣氛癲升的沙田河畔花園,標準單位成交呎價曾升穿1.83萬元,但屋苑近日一個連天台單位僅以約450萬元售出,實用呎價跌至1.67萬元水平,較估價低至少7%。而將軍澳君傲灣有三房單位五月至今累減87萬元,終獲同區買家以893萬元購入,實用呎價約14,403元,低市價約6%。

樓市高峰期間,河畔花園細單位被熱捧,標準戶實用呎價被高追至逾1.83萬元,成為沙田細價屋苑最高紀錄。但近日市況放緩,屋苑樓價略見回落。市場消息稱,該屋苑本月暫錄4宗買賣,包括F座頂層連天台戶,實用面積269方呎,以450萬元轉售,實用呎價約16,729元。部分銀行對上址網上估價介乎約484萬至499萬元,成交價低估價至少7%。

牽晴間兩房低見433萬

代理指出,早前河畔花園「一盤難求」,但近期放盤稍為增加,而對上兩個月不連天台的標準戶成交實用呎價亦逾1.7萬元,是次連面積約200方呎天台單位,呎價不足1.7萬元,反映樓價回落。

細價屋苑集中地的粉嶺區,近期連錄低價成交。中原藍浩然稱,牽晴間10座高層A室,實用面積386方呎,兩房間隔,僅以約433萬元成交,實用呎價約11,218元,低市價約5%,屬近期低位。據了解,有銀行對單位網上估價逾550萬元,即是次成交價低估價逾120萬元。

海怡半島減15萬開齋

將軍澳部分業主要「一減再減」沽貨。世紀21將軍澳魏仕良稱,區內君傲灣3座中層C室,實用面積620方呎,屬三房海景戶,五月放盤叫價980萬元,上月單位交吉,叫價先減50萬元,其後獲同區買家洽購,再減至893萬元沽出,實用呎價約14,403元,低市價約6%。

藍籌屋苑減價後「破蛋」。美聯鄧惠豪稱,鴨脷洲海怡半島終錄本月首宗買賣,屋苑2座高層H室減價15萬元後,以約855萬元獲承接,實用呎價16,255元。

嘉湖呎價兩日兩破頂

雖然市況回落,但優質戶仍不乏心頭好買家高價承接。祥益蕭嘉偉稱,天水圍嘉湖山莊交投回落,本月暫僅錄12宗買賣,業主叫價普遍跌3至5%,惟優質戶叫價仍硬淨。

如屋苑景湖居9座高層兩房單位,實用面積442方呎,屬有裝修向南高層放盤,放盤不足廿日,僅減5萬元,以455萬元成交,實用呎價10,294元,再創標準戶呎價新高,不足48小時內兩度破頂。

世紀21康聯康向斌稱,茶果嶺麗港城19座高層相連戶,開價2,000萬元,減至1,938萬元沽出,實用呎價15,260元,成交金額挑戰屋苑高位。

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2017-07-18 <![CDATA[轉按慳息有「供」略]]>

【東方日報專訊】樓價節節上升,正是供樓業主的轉按好時機,只要大家的按揭已過罰息期,即可以透過轉按慳息並賺取現金回贈,更可望免卻按揭保費。

近年銀行頻頻減按息,不少按揭客仍沿用兩年或之前的按揭利率,即H+1.7厘或以上,若現時轉按至大型銀行的H+1.4厘有三大好處。第一是減少供款,隨時可慳息0.3厘或以上,以餘下二十五年供款期計,每100萬元每月可慳146元。

回贈逾1%須計入貸款額
其次是現時銀行普遍為按揭提供1%現金回贈,假設供款餘下300萬元貸款額,轉按後有3萬元現金可「袋袋平安」,值得留意的是,如果銀行提供高於1%現金回贈,整筆回贈金額要計入貸款額,可能影響供款與收入比率要求。

最後,是按揭保險客戶可乘勢減少支付保費。由於轉按時以最新的樓價計算按揭成數,樓價上升期間,業主轉按時的新按揭成數,將會因樓價上升而相對下降,若跌至60%或以下,就毋須再交保費。

金管局近年積極收緊按揭政策,業主轉按時,亦需要跟隨最新的按揭標準,據現時首項自用物業按揭要求,即按揭成數上限為六成,使用按揭保險計劃則可借八成,而供款與收入比率上限為五成,在按息升3厘的壓力測試下則為六成。

加按前先考慮財務現況
儘管已過罰息期的轉按客受惠過去一年樓價水漲船高,根據餘下的貸款額,鮮有未能符合要求,但如果有意加按人士,就要認真地重新計數,財務和還款能力是否可以符合加按的要求。

近期股市氣氛向好,業主如果加按套現,銀行會問及貸款用途,往往離不開投資或消費,但有意加按的業主要留意,加按所得貸款不可用於支付其他物業的首期,所以若向銀行表明加按「一拆二」,將影響加按貸款批核。

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2017-07-17 <![CDATA[破頂成交 6成超估價]]> 【東方日報專訊】上月美國再加息,樓價在高位反覆,但買家仍無懼色,續高追搶入市。上半月中小型住宅市場至少錄逾30宗創屋苑或同類高價個案,當中佔約20宗、即約60%成交價較估價為高,屯門置樂花園低層戶售450萬元,相比估價僅401萬元高出12%。馬鞍山本月至少錄約6宗創高價個案,做價全部高於估價,雅濤居及聽濤雅苑有單位以648萬與1,020萬元售出,分別較估價高出約9.8%與8.2%。

七月上半月中小型私人住宅及居屋自由市場,共錄逾30宗創屋苑或同類高價成交,據滙豐銀行於本月中旬的網上初步估價,當中約20宗成交價較估價為高。新界屋苑較明顯,置樂花園7座低層D室三房戶,實用面積511方呎,獲買家以450萬元自由市場價購入,實用呎價約8,806元,兩價同創屋苑同類新高,相比估價僅401萬元,高12%或49萬元。

中原李梅芬稱,置樂花園現時僅餘約15個買賣放盤,入場費約390萬元起,可睇樓放盤更只有約5個。由於入場門檻相對較低,加上實用率高,故買家遇有心合水單位,往往出價較勇承接。

馬鞍山錄6宗新高

馬鞍山本月至少錄約6宗創屋苑或同類高價成交,做價全部高於估價。該區雅濤居2座中層F室兩房戶,實用面積482方呎,獲上車買家以648萬元承接,實用呎價13,444元創屋苑歷史新高,相比估價590萬元,高出9.8%或58萬元。同區聽濤雅苑1期11座高層F室三房戶,放盤兩天即售1,020萬元,實用呎價約12,944元亦創新高,較估價943萬元,高出8.2%或77萬元。

美聯梁榮貴稱,馬鞍山區七月暫錄約20多宗二手買賣,雅濤居暫佔1宗,屋苑現有約20個放盤,但較貼市價的「實盤」僅8個,入場費650萬元起。至於聽濤雅苑本月暫錄至少1宗成交,現有約15個放盤,兩房與三房戶入場費分別670萬與820萬元起。

部分港鐵沿線區域二線屋苑仍有五、六百萬元選擇,近期因而亦受追捧。葵涌月海灣2座中層C室,實用面積412方呎,獲用家以600萬元承接,為屋苑兩房戶首次達「六球」,實用呎價14,563元,較估價558萬元,高出7.5%或42萬元。

嘉湖山莊估價獨軟

買家心態保持強勁,不惜高追入市,但市場近期已存隱憂。根據本報追蹤的20個主要屋苑單位,當中17個單位估價按月再升0.1至3%,唯獨天水圍嘉湖山莊樂湖居6座高層G室三房戶,實用面積548方呎,估價由上月493萬元,回落至本月的488萬元,下跌1%或5萬元。

而鰂魚涌康怡花園E座中層戶,實用面積524方呎,估價由五月份的733萬元,一直維持至今不變;至於牛頭角淘大花園C座高層戶,估價亦連續兩個月保持582萬元。

反映銀行對樓市取態的中原估價指數CVI,上周顯著回落8.3%至71.88點,顯示銀行取態進一步保守,按揭積極性下降,阻礙樓價創新高,未來樓價走勢將會反覆。

下半年買賣料減10%

美聯住宅部行政總裁布少明稱,雖然近日二手交投放緩,但大部分業主叫價未見回軟,部分為購心頭好單位買家只好以創新高價入市。

他預期下半年交投會回落,成交量料較上半年減10至20%,相信追價入市個案會相繼減少。

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2017-07-15 <![CDATA[【新盤放大鏡】63 Pokfulam 入場費吸引]]>
()新盤混戰持續,過去週末長實地產(01113)荃灣海之戀.愛炫美熱賣,首輪開售的412伙幾近沽清,共沽約392伙。此時,九龍建業(00034)的西營盤63 Pokfulam亦加入戰場搶客,首個週末日便錄得超額認購,發展商稱會最快週末前開售。

事實上,港島區的供應稀少,故一向有價有市,雖然今次項目的呎價較5月開售的同區新盤已貴約一成,可是因其入場門檻不用600萬元,加上項目附近配套成熟,又位處名校網,相信會吸引不少投資者入市。

新盤市道持續暢旺,發展商亦乘勢推盤應市搶客,其中九龍建業(00034)西營盤住宅項目63 Pokfulam自上週四公布首張價單,過去週末累計逾4,000人參觀,市傳該盤累收約450票,超額近5倍。九建市務及銷售部總經理楊聰永認為,項目有條件加價,本週內將公布加推及開售安排。

項目首張價單涉及70伙,分布1及2座中低層,當中開放式戶佔21伙,折實售價由575.4萬至1,540.1萬元,平均呎價32,080元,折實平均呎價28,872元。入場門檻為開放式間隔、面積209方呎的1座6樓E室,定價639.3萬元,折扣後575.4萬元,呎價27,531元。

單看入場價,在港島西區能以低於600萬元入場,實在吸引。楊聰永亦形容,項目首批屬「蘇州艇價」,並以同系堅尼地城加多近山高層戶近期成交呎價逾3.5萬至3.7萬為例,強調今次開價有15%至20%折讓。但是整批70伙中,只有3伙209平方呎開放式折實樓價低於600萬元。若然比較呎價的話,63 Pokfulam明顯較同區貴。

以2個月前開售的恒基地產(00012)樓盤翰林峰為例,5月初首批價單折實平均呎價2.61萬元比較,如今九建的卻高約10.7%,雖然兩盤位處不同區,但相距步程不足10分鐘。若果以同區指標苑寶翠園最新平均實呎約23,459元相比,更貴約23%。

即使如此,中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為,項目主打細面積單位,銀碼不算大,加上發展商設有「包底」按揭,相信仍有一定吸引力,參照翰林峰推售的經驗所得,63  Pokfulam應以700萬元以下單位最受捧,買家以投資客為主。中原地產高級營業董事劉文勝表示,參考項目附近樓齡較新的細單位租金,租金回報介乎3.8厘至5.5厘。

間隔及配套:

主打迷你戶的63  Pokfulam,涉及350伙,採雙子式大樓設計,間隔包括開放式、1房、1房半及3房,實用面積由209至494方呎,項目主打開放式及1房,其中1房戶佔225伙,實用面積由269至318方呎。

值得留意的是,項目的3房戶劃一為494方呎,在這細小的空間不但間出3房,更有2個廁所,主人房面積80方呎,可是兩間細房面積分別僅得約39方呎及33方呎,放置單人床後,難以放置衣櫃。

為配合新一代生活元素,發展商採用結合智能家居系統的智能鏡,一塊全身鏡可透過電子屏幕可連接Skype免費線上通話、收發電郵等,亦可控制全屋燈飾、冷氣等。而大門採用Samsung電子門鎖,另全屋包括客廳、浴室及開放式廚房,均設有USB接口,對經常使用電子產品的新一代,充電就更方便;物業亦配備Miele系列的電器,包括Miele蒸爐來代替微波爐。

項目設有名為Club Chrysoberyl的住客會所,室內外面積超過7,400方呎,室內設施將24小時開放。會所提供10多項設施及服務,包括禮賓司服務及全港首個項目引入的VX race(虛擬實境單車競賽系統),使住戶仿如置身於香港街道踏單車。

交通:

項目位於薄扶林道,距離港鐵西港島線港大站B1出口約10分鐘步程。除港鐵西港島線外,德輔道西提供多條往來港島及九龍的巴士及小巴。生活配套方面,項目位置正處於石塘咀街市和正街街市之間,十分方便,不過上落均是斜路。另附近亦有多間食肆,日常配套尚算充足。此外,項目位處小學11校網,中學則屬中西區,名校林立,樓盤斜對面便是聖保羅書院;其他中學如英皇書院、聖士提反女子中學等。

同區供應:

西營盤區一帶舊樓物業近年併購步伐加快,未來將有多個重建項目落成,並以中小型單位為多。如恒地於忠正街持有2項重建地盤,當中忠正街6至22號與培新集團合作發展,將提供240個中小型單位;忠正街1至19號項目,恒地已持有逾八成業權,統一後料重建樓面約6.8萬平方呎,涉及約200伙供應。

此外,新世界發展(00017)旗下的ARTISAN HOUSE預計今年登場,項目提供250伙。至於新鴻基地產(00016)的南里11至25號,已獲批興建成1幢37層高商住大廈,估計可提供約200個單位;嘉里建設(00683)等發展的興漢道5至8號涉約160伙,料於2019年落成,最快明年推出。

 

項目資料
名稱:63 Pokfulam
地址:薄扶林道63號
座數:2座
單位數目:350伙
層數:31層
間隔:開放式至1房半及3房
實用面積:209至494方呎
預計關鍵日期:2019年12月1日
發展商:九龍建業

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2017-07-14 <![CDATA[樓價未見頂 估升多15%]]>

【東方日報專訊】香港樓價不斷創出歷史新高,但高處未算高,有國際房地產顧問發表報告指出,未來三十個月,香港住宅樓價還會再升15%,若政府不改變調控措施,樓價將會愈推愈高。事實上,各類住宅市場新高價個案不斷湧現,上水中心有三房戶以813萬元一口價售出,創屋苑新高價,將軍澳居屋英明苑自由市場呎價達11,566元,創屋苑歷來高位。

仲量聯行發表《持續向上:香港住宅市場升勢報告》白皮書,預期香港住宅樓價將於未來三十個月上升15%,主要是估計全港約有一半家庭可負擔二手樓,以及用家需求強勁所致。

該行董事總經理曾煥平指出,樓市措施扭曲市場正常運作,令二手市場約116萬伙供應未能釋放,把需求推向新盤,若政府不調整措施方向,樓價下跌機會不大。該行研究部副董事車永筠續指,香港樓價高企,相信單憑加息不會令情況逆轉。

溱柏開放式賣420萬
儘管交投疲弱,但新高價成交仍無處不在。美聯王子超稱,上水中心6座中層D室三房戶,實用面積623方呎,以813萬元售出,創屋苑售價新高,實用呎價13,050元。中原徐家倫稱,元朗溱柏10座高層G室開放式單位售420萬元,創同類新高。富誠地產陳錫金稱,鑽石山星河明居A座高層1室三房戶,以同類高價932萬元售出。

居屋市場亦湧現破頂成交。美聯黃少明指,將軍澳英明苑B座高層5室以463.8萬元自由市場價售出,實用呎價11,566元,呎價創屋苑新高。買家原住在九龍東,租住唐樓多年儲首期,但追不到樓價升幅,終由父母幫助入市。

得寶中層高位回落8%
他續稱,同區居屋和明苑D座低層6室兩房戶,以414萬元第二市場價售出,屬同類市場兩房售價新高,實用呎價8,008元。世紀21奇豐黎健峯表示,馬鞍山富寶花園7座高層D室以398萬元第二市場價售出,實用呎價6,827元創同類市場新高。

不過,亦有個別業主屈服於淡靜的買賣環境下,以低價吸客出貨。利嘉閣鮑允中表示,牛頭角得寶花園D座中層7室,實用面積282方呎,以410萬元售出,較近期同類高位回落近8%,該盤低於400萬元放盤量亦由早前絕迹市場,增至現時約3間。

基於市場成交緩慢,銀行估價亦不敢過於進取,中原估價指數(主要銀行)CVI最新報71.88點,較對上一周下跌6.51點,顯示銀行取態進一步趨保守。

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2017-07-12 <![CDATA[3辣稅上月勁收30億 BSD錄逾7億大升60%]]> 【蘋果日報報訊】上月三大辣稅收入齊創七個月新高!稅務局昨公佈,三大辣稅上月共收近30億元,當中6月份的買家印花稅(BSD)錄311宗,按月升98%;涉及稅款約7.37億元,按月升60%。學者認為,數據反映出近期的新盤有不少是投資者及境外買家入市。
記者:黃嘉銘

樓價持續上升,連帶三項辣稅所涉稅款亦見增加。稅務局昨公佈,6月份的買家印花稅(BSD)錄311宗,比5月錄得157宗,按月升98%,即近1倍;相關稅款亦達7.37億元,較5月錄得4.6億元,按月升60%。同時,宗數及金額均創七個月新高。

投資者及境外買家多

至於額外印花稅(SSD)則錄得42宗,雖較5月錄得53宗少21%;但涉及稅款2,993萬元,為七個月最多,按月升18%。此外,上月雙倍印花稅(DSD)錄2,894宗,按月升14.6%;涉及稅款約22.22億元,按月升37%,涉及稅款亦為七個月最多。上述三大的辣稅收入暫時是2017年最多的一個月,共收逾29.8億元稅收。
中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為,一個月的辣稅收入近30億元,的確幾犀利,反映出近期的新盤有不少是投資者及境外買家入市,但估計下半年好難再有單月稅收30億元的情況,因為市場需要回氣,購買力需要再累積一下,而且下半年發展商又未必再有大型一手樓盤應市。

宇晴軒減價38萬易手

二手市場方面,港島東指標屋苑鰂魚涌太古城,剛錄凶宅同層成交。中原地產張光耀表示,翠榕閣低層B室,實用面積1,015方呎,以1,288萬元沽出,實用呎價1.26萬元,低市價兩成。對上一宗同為凶宅層成交單位,為同層G室,同屬1,015方呎,成交價1,230萬元,呎價1.21萬元。剛易手凶宅層單位,於2007年以645萬元購入,持貨10年,凶宅層單位賺643萬元,升99%。
利嘉閣黃偉峯表示,荔枝角宇晴軒3座低層A室,實用面積441方呎,業主約於三個半月前放售,原開價750萬元,及後調整至725萬元,最後終以712萬元成功沽出,共減38萬元或5%,實用呎價16,145元。原業主於2010年11月,以375萬元購入物業,持貨七年成功轉售,現獲利約337萬元,升值約90%。

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2017-07-11 <![CDATA[55%受訪者:二手買轉租增]]> (星島日報報道)二手市況整體交投仍在低位徘徊,反之,踏入暑期租賃旺季,不少家長客及外地大學生四出搜尋租盤,租賃成交明顯上升。星島地產網以「近期二手買家入市態度轉趨審慎,屋苑轉買為租情況會否增加?」為題進行民意調查,當中55%受訪者認為,受加息陰霾及新盤推售潮將至等因素影響,部分買家持觀望態度而轉向租市,認為市場轉買為租的情況會增加。

  是次調查共有132名受訪者,其中73人、即55%受訪者認為二手交投淡靜,而租賃成交卻不斷上升,認為市場轉買為租的情況將會增加。另一方面,有38%受訪者、即50人持相反意見,認為二手購買力依然強勁,轉買為租的情況只會維持短時間。同時也有3%、即4人認為,對於短期內的樓市走勢,現階段難以估計。]]>
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2017-07-08 <![CDATA[愛炫美乘勢今開售 63 Pokfulam問盤穩增]]> (星島日報報道)多個新盤乘勢連環推出,其中長實荃灣海之戀.愛炫美,於今天首度開售412伙,累收逾6540票,超購近15倍,發展商指,最快今天隨即加推至少144伙,料有5%至10%加價空間;此外,九建旗下西營盤63 Pokfulam昨日首度開放示範單位,現場即現參觀人流,至今迅錄8000個查詢,有機會下周公布銷售安排。

  長實旗下荃灣海之戀項目,繼1期幾近沽清,銷情理想,發展商迅即更改部署,乘勢提速2期愛炫美的銷售進程,項目今天開售首批412伙,長實地產投資董事郭子威表示,雖然是次收票較1期為少,但1期包括1房單位,故是次收票反應依然理想,登記人士中有三成為向隅客,七成為新客,最快今天加推至少144伙,料有5%至10%加價空間。

  他又認為,現時樓市穩定,加息陰霾已被消化,上月推出的新盤不多,故一手成交量減少,但料本月將會回升。

  項目昨日進行抽籤分組,長實地產高級營業經理封海倫表指,是次銷售分為3組,A組為購買至少1伙4房戶或2至3伙的大手買家,該組錄逾千個認購登記,將於今早9時開始報到。

  而購買1至2伙的買家,分為B1及B2兩組,報到時間分別為今早11時及下午1時起,其中B1組有逾3000個認購登記。據現場抽籤結果估計,是次截收逾6540票,超額認購約15倍。

  據資料顯示,首批包括91伙4房、161伙3房及160伙2房單位,市值約70億元,平均呎價22095元,折實平均呎價17234 元,入場單位為2B座7樓D室,面積510方呎,2房間隔,定價914萬元,折實價712萬元,折實呎價13984元。

  另一新盤、九建旗下西營盤63 Pokfulam,日前公布價單後,成為市場焦點之一,昨日率先開放示範單位予指定人士參觀,九建市務及銷售部總經理楊聰永表示,市場反應理想,暫錄8000個查詢,昨日項目示範單位亦錄逾500名指定人士參觀,將於今天向公眾開放,料周末兩日可錄逾5000參觀人次,並視乎未來兩天反應再決定加推。

  他又指,今天開始接受認購登記,預計銷售安排將於下周推出,初步估計會分2組進行銷售,大手客可購2伙或以上。

  項目日前公布的首張價單,涉及70伙,單位分布於1、2座,當中包括21伙開放式戶、29伙1房單位、15伙1房半單位及5伙3房1套單位,折實售價由575.4萬至1540.1萬元,平均呎價32080元,折實平均呎價28872元。

  入場單位為1座6樓E室,面積209方呎,開放式間隔,價單定價639.3萬元,呎價30589元,折實售價575.4萬元,呎價27531元。發展商提供4種付款方式,買家最高可享10%折扣優惠。]]>
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2017-07-07 <![CDATA[西環納米樓兩月貴1球]]>

【東方日報專訊】港島納米新盤單位有價有市,發展商定價愈來愈進取。九龍建業(00034)西營盤63 Pokfulam昨公布首張價單推出70伙,價單平均呎價32,080元,折實平均呎價約28,872元,較同區新盤翰林峰今年五月時開價高逾一成,入場版開放式戶折實售價575.4萬元起,較翰林峰同類單位入場費貴逾「一球」或逾21%,折實呎價27,531元。有學者指單位愈細,呎價愈做愈高,需求帶動下,有機會推高整體市場樓價。

九建市務及銷售部總經理楊聰永稱,63 Pokfulam首張價單推出的70伙,包括21伙開放式、29伙一房、15伙一房半及5伙三房戶,價單市值逾6.5億元,買家最多可享售價一成折扣,折實呎價25,980至32,775元。

他形容,項目開價為「蘇州艇價」,近期同系堅尼地城加多近山的中高層戶呎價逾3.5萬至3.7萬元,是次開價折讓約15至20%。是次入場單位為1座6樓E室,面積209方呎,間隔開放式設計,價單售價639.3萬元,折實售價575.4萬元,呎價27,531元。而最低呎價單位則為2座6樓E室,面積494方呎,價單售價1,426萬元,即供售價1,283.4萬元,折實呎價25,980元。

明准參觀 最快下周賣
楊聰永指出,63 Pokfulam提供多種付款方法,其中按揭通計劃,希望減輕買家財務壓力,買家須先付樓價15%首期,每月再付樓價0.6%,入伙可承做樓價七成按揭,選用該計劃可照定價減4%。項目亦引入按揭易付款方法,入伙前共付30%首期,入伙可承做七成按揭,此計劃照定價減5%。

至於180天置開心及60天超開心付款方法,分別照定價減9%及10%。項目料一九年十二月落成。示範單位今開放予友好客戶優先參觀,明日起正式開放予公眾及收票,最快下周開售。

事實上,港島區納米新盤單位一向備受追捧,各發展商今年在區內推出多個主攻細單位的新盤搶客,其中恒基地產(00012)旗下同樣位處西營盤的翰林峰,今年五月公布首張價單推出130伙,價單平均呎價27,505元,折實平均呎價26,130元,當中最細面積195方呎開放式戶的折實入場費約472.72萬元,呎價逾2.42萬元。該盤累售逾260伙,部分加推單位已大幅加價逾一成,暫售單位平均呎價近3萬元。

至於尚嘉旗下本月開售的灣仔道新盤壹嘉,首張價單推出52伙,價單平均呎價約28,510元,折實平均呎價約26,514元,折實入場費由約685萬元起。

呎價超同區二手達48%
二手方面,港島西區較新樓齡二手屋苑,目前普遍平均實用呎價已達2萬元或以上,據中原資料顯示,寶翠園新近平均呎價約23,459元,縉城峰約22,520元,而泓都則約19,516元。反映納米新盤開價普遍較二手市價為高,是次63 Pokfulam開價較上述二手屋苑市價高出約23至48%不等。

學者:或推高整體樓價
理工大學建築及房地產學系教授許智文稱,市場上納米單位承接力較強,因為細單位涉及樓價較低,較易被吸納,而單位愈細,呎價亦愈做愈高,在需求帶動下,有機會推高整體市場樓價,他預期未來該類單位會繼續獲買家追捧。

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2017-07-06 <![CDATA[63 Pokfulam最快今日開價]]> 【東方日報專訊】發展商積極部署推盤,九龍建業(00034)西盤營63 Pokfulam最快周四開價,同時透露會提供高成數按揭計劃予買家。另國際集團等的西貢尚林更新價單,購買指定洋房可獲贈房車或現金回贈、另設高達380萬元的裝修優惠,變相減價逾9%。

九龍建業市務及銷售部總經理楊聰永稱,63 Pokfulam最快周四公布首張價單,並透露將提供多項靈活付款辦法,照顧部分有實力供樓、但儲蓄不多的買家,按揭成數會較坊間的金融機構為高。

此外,項目會所將會提供跑車租用服務。楊聰永指,集團特意購入價值近300萬元的混能跑車供住戶租用,但細節暫未有定案。

尚林優惠變相減價9%

國際集團行政總裁鄺祖盛表示,本月三十一日前購買尚林C、D、E號屋的買家,可獲贈價值超過400萬元的房車一部;亦可獲直接扣減樓價380萬元的裝修優惠。若買家不選擇房車,則可獲發展商提供現金回贈188萬元。

據價單資料,尚林C、D、E號屋價單售價5,800萬至6,200萬元。計及380萬元裝修優惠及188萬元現金回贈,變相減價逾9%。

另外,上半年全港逾5,000萬元的一手私樓註冊量達244宗,較去年同期上升55%,反映市場對大額物業需求強勁。

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2017-07-05 <![CDATA[加息前發展商最後散貨 你敢唔敢接]]> (報道)息魔逼近,樓巿成交減慢卻未有影響發展商推盤意欲,大型新盤排隊登場。本週新鴻基地產先推元朗Park Yoho Genova,首批入場費580萬元;長實地產以荃灣愛炫美迎戰,最快下週開售,將涵蓋兩房至四房單位。

6月中旬美國聯邦儲備局加息0.25厘,聯邦基金利率目標區間達1厘至1.25厘,本港金管局隨即宣布跟加利率,將貼現窗基本利率上調0.25厘,由1.25厘上調至1.5厘。
雖然本港銀行未來跟隨,但現窗基本利率上升,反映銀行融資將有一定程度影響,融資成本已上升。

二手交投遇冷風

若美國年內再度加息,銀行有機會需求跟隨,息率上揚,無疑地樓巿購買力將會減弱。事實上,美國加息消息對樓巿的影響逐步浮現,物業代理最新數字反映,二手屋苑買賣有轉趨淡靜跡象。
據利嘉閣地產資料顯示,全港50大指標屋苑在過去一週(6月19日至25日)錄得46宗買賣個案,較對上一週的51宗大減10%,已連跌三週,並創自2016年2月中以來的近16個月新低(見右頁圖)。
主打上車單位的新界區屋苑最受影響,期內新界區21個指標屋苑僅錄22宗買賣,按週減少31%。其中嘉湖山莊及沙田第一城,分別錄得一宗及二宗成交,跌幅高達80%及71%。
二手成交淡靜似乎並未有影響發展商推盤進度,新地、長地及多個中小型發展商不約而同在7月開盤,其中新地元朗Park Yoho Genova搶佔先機,在本週六(7月1日)「7•1」回歸日開售。
位於元朗青山公路潭尾段的PARK YOHO Genova,先後推出兩張價單。首批涉及138伙,涵蓋兩房至五伙單位,實用面積介乎520至827平方呎。

元朗盤再推120%按揭

發展商提供四種付款方法,當中即供最高可享16%折扣優惠,扣除最高優惠,折實均價11,550元。與同系峻巒1A期、PARK YOHO Venezia、PARK YOHO Sicilia等作比較,Park Yoho Genova呎價高出6%至13%不等。
其後新地加推2號價單,涉及96個單位,平均折實呎價12,469元,較首批高出8%,兩批全共234伙於本週六假期進行首輪銷售。
雖然單位入場費增加,發展商利用最高120%按揭吸引合資格的用家換樓。
Park Yoho Genova付款辦法方面,提供95%貸款用作新樓按揭。另可抵押原先物業至新地財務公司,換取貸款25%,合共樓價的120%,計劃免入息證明。該按揭首兩年定息1.88厘,實際息率減少,且期內供息不供本,大大節省供樓開支。
長地短期內擬推出荃灣海之戀二期愛炫美,項目由四座樓宇組成,涉1,436伙。推售計劃進入最後直路,本週已開放示範單位並公布樓書(見右表)。
長實地產投資董事郭子威表示,愛炫美短期內公布價單,首批不少於288伙,集中1座及2座,戶型介乎兩至四房,最快下週賣樓。
他又指,項目將會提供建築期及即供付款辦法,以及高成數按揭,是次會考慮讓購買一個四房戶組合的客人都可以列為大手優先。對於市況回軟,郭子威指一手承接力足夠,雖然氣氛不像幾個月前炙熱,但預期樓價會穩定向上。

四太壹嘉686萬入場


「賭王」四太梁安琪旗下的尚嘉控股,在港首個新盤灣仔壹嘉近日亦加入推盤戰,首批52伙,以折實平均呎價約26,500元,較鄰近二手高逾10%,最平開放式單位折實近686萬元入場。
據了解,首批全屬開放式及一房單位,實用面積分別316及420平方呎,訂價由737.1萬至1,377.2萬元;呎價介乎23,269至32,790元。
價單付款方法分60天即供及180天方案,前者累計最高7%折扣。折實價最平為7樓C室,屬316平方呎開放式單位,折實685.5萬元,呎價21,693元。
九龍建業西營盤新盤63 Pokfulam同樣短期開售,本週四(6月29日)項目開放示範單位。發展商透露,350伙樓盤之中,數量最多的一房戶佔225伙,實用面積介乎269到318平方呎。

開放式單位實用面積由209平方呎起,數量約100伙;數目最少的三房戶有25伙,面積為494平方呎。另外,恒基地產及建灝地產發展的西環翰林峰及啟德天寰,同樣於本週六發售66伙及5伙。

地產一週︰長地半年賣樓270億
今年上半年樓巿暢旺,發展商銷售理想,最少五家發展商銷售金額破100億元大關,其中長實地產以逾270億元,成為「套現王」。


上半年一手成交量為近13年最多,期內新盤銷售量超過逾9,700伙,金額逾1,300億元。其中長地旗下荃灣單是海之戀套現逾100億元,再計及北角維港頌(逾95億元),連同其他項目,合共有超過270億元進賬。
新鴻基地產上半年售出匯璽、珀御、天鑄等項目,售出約1,700伙,累積套現約218億元;其餘三個銷售破百億的發展商,包括新世界、恒地及會德豐。

500萬細價樓比例破低

上半年樓價續升,地產代理研究顯示,500萬元或以下細價樓註冊量比率創新低。據美聯物業綜合土地註冊處資料顯示,截至本週一(6月26日),今年一手私樓及二手住宅註冊量共錄得32,267宗,當中銀碼為500萬元或以下註冊位12,422宗,比例為38.5%,較2016年下半年的47%減少約8.5個百分點。以半年計,該比率首次失守40%水平。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,一手巿場相關佔比更低,上半年500萬元註冊量錄976宗,佔同期整體一手私樓註冊量9,504宗的約10.3%,比起紀錄最低的2014年下半年約12.3%更少,創紀錄半年新低。

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2017-07-04 <![CDATA[44%受訪者︰下半年樓價續升]]> (星島日報報道)早前部分市場人士認為,隨著早前美國加息,本港樓價或出現回落,同時亦有聲音指,在剛性置業需求持續下,樓價仍會維持現水平。

  星島地產網以「近期二手紛錄高價成交,下半年樓價會否繼續上升?」為題進行民意調查,其中,44%受訪者認為樓價仍會繼續向上。

  是次調查共有115名受訪者,其中51人即44%受訪者認為下半年樓價未會受到負面影響窒礙,預期可延續上半年樓價升勢,屢現高價成交,惟結果顯示,有14%,即16名受訪者持相反意見,認為美國加息等因素陸續浮現,將影響本港樓價升勢,推測本港樓價已見頂,下半年將會回落。

  是次結果亦顯示,部分受訪市民對於樓市持觀望態度,32%即37名受訪者對於下半年樓價會否繼續上升,認為需「尚待觀察」。

  另外,有10%受訪者,即11人對調查題目表示「難以估計」。 ]]>
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2017-07-03 <![CDATA[新盤睇樓指南:四盤324伙迎回歸]]> 【信報財經新聞】隨着新盤魚貫推出,於七.一回歸日假期一手新盤市場再度熱鬧,今天新地(00016)旗下元朗PARK YOHO Genova發售價單全數234伙、嘉里建設(00683)屯門滿名山4伙加價重售、恒地(00012)旗下西環翰林峰66伙揀樓,以及賭王四太梁安琪旗下尚嘉控股的灣仔單幢現樓壹嘉將於明天推出20伙揀樓;而長實(01113)旗下荃灣海之戀.愛炫美公布首批288伙價單,開放示範單位收票鎖客。

PARK YOHO Genova今日上午9時發售價單全數234伙,項目分A和B組,A組大手揀樓,可選擇2至3伙,其中最少1伙價值在850萬元以上;B組可購1至2伙,只限60伙供大手組別揀樓。揀樓地點為九龍站環球貿易廣場11樓。

項目首批推出138伙,實用面積520至827方呎,定價690.6萬至1220.6萬元,平均呎價1.38萬元,折實入場費580.1萬元;之後加推第二張價單共96伙,實用面積520至925方呎,定價717.9萬至1460萬元,折實售價603萬至1226.4萬元,折實平均呎價約1.25萬元,較首張價單加價約8%。

PARK YOHO Genova位於青山公路潭尾段18號,共有8幢住宅大廈,提供683伙,實用面積229至1873方呎,預計入伙日期為2018年3月31日。

滿名山早前錄終止買賣的4個單位大幅提價於今天上午11時重售,揀樓地點為九龍灣企業廣場五期第一座32樓。

其中5座16樓D室,實用面積406方呎,1房戶,加幅達35%,售價升至698.3萬元;另3伙位於3座,7樓D室2房戶,實用面積587方呎,加價29%,至915.8萬元;同層C室1房戶,實用面積422方呎,提價26%,至673.9萬元;至於11樓A室實用面積589方呎的2房戶,售價1013萬元。

翰林峰推出早前已經開價的66伙於今日上午10時半以先到先得形式揀樓,以5座17樓E室定價最平,為685.9萬元,面積224方呎,呎價30621元。揀樓地點為中環國際金融中心一期21樓翰林峰售樓處。

而賭王四太梁安琪旗下尚嘉控股的灣仔單幢現樓壹嘉將於明日上午10時發售20伙,揀樓地點為灣仔道109號壹嘉2樓。

項目首張價單涉及52伙,實用面積316至420方呎,定價2.85萬元,最高可減樓價7%,折實平均呎價2.65萬元,折實入場費為685.5萬元,為7樓C室,實用面積316方呎開放式單位,呎價2.17萬元;最貴為27樓A室,實用面積420方呎一房戶,折實1280.8萬元,呎價3.05萬元。

壹嘉位於灣仔道109號,項目提供100伙,主打開放式及一房間隔,最頂兩層設有4伙2房及3房特色戶,實用面積278至892方呎。

至於即將開售的愛炫美昨天公布首批288伙價單,項目將於今日開放示範單位及進行收票。示範單位包括3A座38樓A室,實用面積1162方呎的4房連套房示範單位、3A座38樓C室連傢俬經改動示範單位,為3房連主人套房間隔,廚房並設有儲物室及洗手間,實用面積812方呎。

288伙定價計平均呎價21637元,即供提供最高22%折扣,折實平均呎價16877元,較海之戀首批約15772元高約7%。首批最平單位為2B座7樓D室,實用面積510方呎2房單位,定價914.4萬元,折扣後713.2萬元,呎價13984元。

付款方法上,發展商提供兩種付款方法,即供180天提供4%、另有一汐戀上置業折扣3%及戀戀心意折扣15%,合共可減樓價20%;建築期總折扣為22%。

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2017-06-29 <![CDATA[金管局:跨越2047地契 政府可續期]]>

【經濟日報專訊】地契續期時間未明,有業主憂慮2047年到期物業難借足30年貸款。金管局指,政府表明有權續契,無礙銀行批按揭,即業主仍可向銀行承造最高30年按揭。

現時於2047年到期地契接近3萬份,但政府的續約時間表尚未明確,然而今年7月起計算30年的按揭,將會觸及2047年地契到期情況,有不少業主憂慮難向銀行承造30年按揭,並影響物業轉售能力。

本報向金管局查詢,發言人指已獲政府部門回覆,清楚表明有權批出年期跨越2047年的地契,會按照現有政策處理未來地契續約。

就政府回覆妥善全面回應銀行業界的關注,局方指出,看不到銀行有需要改變現有按揭政策,並指目前部分銀行按揭年期較樓宇的地契年期更長,銀行有能力管理該類風險。

中銀:續遵從規定審批貸款

銀行業方面,中銀表示,政府表明維持現有續期方法,該行會繼續遵從按揭貸款的監管規定審批。滙豐於截稿前尚未回覆。

近年樓價高企,業主借足30年按揭供樓更為普遍。據經絡提供數據顯示,選用30年的客戶比例由2010年的26.5%,按年不斷攀升,至去年70.8%,今年上半年暫錄69%。

然而,銀行未因地契續約問題調整按揭年期,相信對市場屬利好消息,業主可繼續採用長還款期,以減輕供樓負擔,預料借足30年的個案將愈見增多。

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http://www.bestfortune.com.hk/news_detail2.php?sno=1622
2017-06-28 <![CDATA[星展梁兆基:未來樓價視乎「父母儲蓄」]]> 【蘋果日報報訊】市場憂慮樓市重現97年爆煲的畫面,但有分析員認為,現時港人供樓負擔比率仍比97年高峯低,更認為影響樓市的因素已經是看每人的父母有多少儲蓄,父母儲蓄越多,個人收入多少已不重要。
世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平昨表示,現時香港樓市絕對是健康,因為需求強勁,又未見有太多空置率,供應又不多,而供樓負擔比率比97年高峯低,加息的走勢對樓價影響有限,料下半年樓價可增長5%至10%。
星展銀行高級經濟師梁兆基則指出,要估算未來樓價走勢,要視乎父母儲蓄,「影響樓市的因素是看每人的父母有多少儲蓄,父母儲蓄越多,個人收入多少已不重要」,他又指現時市民買樓不在乎利息增加,因他們擔心現時不上車,未來樓價上升及息口增加時更難置業,他更直言「擔心樓價升多過跌」,現時樓價最大的風險就是突然爆升20%,導致爆升的原因包括美國不加息及人民幣貶值。
中銀香港高級經濟研究員蔡永雄認為,中原城市領先指數CCL近期升幅緩和,有慢慢下調情況,他認為下半年樓市發展平穩至輕微向上,快速增長情況不會持續,預期樓價全年約升8%。

97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。

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http://www.bestfortune.com.hk/news_detail2.php?sno=1621
2017-06-27 <![CDATA[63 Pokfulam惜售分階段推]]>   (星島日報報道)一手樓市氣氛暢旺,西營盤豪宅新盤加入戰團。由九建發展的西營盤63 Pokfulam,最快本周內上載樓書,將採惜售策略,並分階段推出。

  九建市務及銷售部總經理楊聰永表示,63 Pokfulam樓書正在準備中,最快本周上載,同時也有機會在本周內開放示範單位,將設6個示範單位,分2次開放,間隔包括開放式、1房、1房半及3房,涵蓋項目所有戶型。

  楊聰永表示,該盤最快可在樓書發出後一周開售,即下月初發售;他再指,由於項目位處市區地段,因此會採取惜售策略。項目350伙有機會分5個階段推售,每階段推70伙,每批大約相隔半年,並會逐步調整售價。另外,楊氏相信項目有升值潛力,也有計畫保留一半單位出租,但詳情將於稍後落實。

  楊聰永表示,項目目標為高質素客戶群及專業人士,因此特設專業禮賓司照顧住客生活所需,同時亦指,現時同類型物業管理費一般每方呎要5至6元,而項目管理費將低於5元。

  問及項目主打細房戶,何以在市場上車盤中突圍,他指,項目是加多近山的第二版本,硬件及軟件皆是精心打造,又賣關子稱,將有「秘密武器」推出。

  項目由2座住宅大樓組成,樓高30層,提供約350伙,戶型包括開放式、1房、1房連儲物室及3房,關鍵日期為19年12月。

  另外,同系香港仔登峰.南經已入伙,近日再錄租務,Q房網營業經理黃少雲表示,登峰.南岸高層B室,面積255方呎,1房望海景,新近獲租客以1.48萬元租入,呎租約58元。


  


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2017-06-26 <![CDATA[上半年成交額1300億元 一手盤交易料創新高]]> 【香港商報訊】記者曾浩榮報道:相比2016年上半年低穀,香港地產市道今年以來「丁財兩旺」。中原地產研究部數據顯示,截至6月21日,今年樓宇買賣合約登記已錄超40053宗及3501.3億元,上半年最終金額有望創2011年後半年度新高。更值得一提是,在購買力持續流入新盤及樓價高企下,新盤成交登記金額或達有史以來新高。

  本港一手私人住宅登記個案2017年上半年暫錄8792宗及1254.8億元,中原地產研究部高級聯席董事黃良昇更預期,半年金額有可能達1330億元,一旦預測成真,將創1995年下半年有紀錄以來逾21年的歷史新高。

  料上半年樓宇買賣12年半新高

  今年上半年本港整體樓宇買賣合約登記,明顯高於去年同期的數字。黃良昇估計,上半年最終金額有望創2011年後半年度新高;惟隨著樓價越來越高,部分買家轉趨保守,市場交投已見放緩,未來登記個案或將回落。

  黃良昇又指出,上半年整體登記(包括住宅、車位及工商舖物業)料錄42700宗及3715億元,宗數較2016年上半年26571宗的歷史低位反彈回升60.7%,反映今年上半年交投相當暢旺。金額則較2016年上半年的1894.9億元大升96.1%,主要是有逾100億元的內部轉讓登記,有望帶動登記金額創2011年上半年3701.4億元後12個半年度新高。

  黃良昇:買家態度轉趨保守

  面對樓價不斷創新高,加上5月份金管局兩度出招,黃良昇認為,部分買家態度已轉趨保守,以致交投開始放緩,同時商業地王連環誕生,附近業主紛紛提高叫價,工商舖交投亦同樣減慢,相信整體登記數字將會回落。

  若按月比較,6月份登記個案暫錄5093宗及720億元。黃良昇料,全月將錄7700宗及720億元,宗數跟5月份的7536宗相若,金額則較5月份667.8億元上升7.8%,主是要6月份兩宗合共約80億元的商場登記提高所致。

  6月份暫時最高登記宗數的新盤是荃灣「海之戀」3期,暫錄549宗及59.1億元。其次為西環「翰林峰」,暫錄262宗及20.3億元。第三為啟德「天寰」,暫錄107宗及9.0億元。

  二手市場

  新盤持續搶套市場購買力,加上美國加息效應,香港二手住宅買賣成交再趨薄弱。剛過去周六、日(6月24日至25日),4間地產代理行在各自10大屋苑所錄買賣個案宗數全少於5宗。當中香港置業維持2宗水平,而且8個屋苑「交白卷」。

  買家轉買為租

  對於買賣交投淡靜,港置行政總裁李志成表示,元朗矚目大型新盤快將推售,促使市場注意力聚焦於一手市場。此外,現時為傳統租務旺季,受氣氛影響下,部分買家選擇「轉買為租」,令近期租務交投有所回升。他預料,未來一手交投續旺,至於二手則呈「價高量低」的局面。

  利嘉閣地產周末2日僅錄4宗成交,按周跌1宗,創自今年農曆年假期後的21周新低。利嘉閣地產總裁廖偉強相信,現時市場由用家主導、市底仍然偏強,惟購買力只是暫時放緩入市。相信待大型新盤推出,或其他利好催化劑出現,將再度刺激市場氣氛,並帶動買家的入市意欲。

  減價潮未成氣候

  美聯物業10大屋苑僅錄約3宗成交,按周減少2宗。住宅部行政總裁布少明表示,樓價持續上漲,準買家追價能力受考驗,二手氣氛回軟。部分業主心態軟化,開始增加議幅,惟業主持貨力強,屋苑放盤短缺,普遍業主只願「象徵式」調整叫價,減價潮未成氣候;下半年樓價強勁升勢有機會收歛,但料仍有約3至5%的升幅。

 

  中原地產10大屋苑周末2日亦錄得3宗成交,與上周宗數相同,而「嘉湖山莊」今年以來首個周末「捧蛋」。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,美國6月中加息後對買家構成心理壓力,加上二手樓價升至歷史新高水平,有心入市的買家惟有靜待樓價有所調整後才再作打算。香港商報記者曾浩榮

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2017-06-24 <![CDATA[屋苑預約睇樓量回軟]]>

【星島日報報道】隨着焦點新盤快開售。部分準買家轉趨觀望,本周末屋苑預約睇樓量普遍回軟,按周跌逾1成。

按周跌逾一成

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,新盤連環起動搶客,二手交投進一步受壓,各區睇樓量轉淡靜。他續指,個別二手業主態度開始軟化,加上樓價持續上漲,二手盤買家追價乏力,預期指標屋苑減價成交將會增多。

中原亞太區副主席兼住宅部裁陳永傑表示,樓市經歷上半年升勢後已步入調整期,樓價升幅將放緩,加上美國進入加息周期,都令買家入市步伐放慢。

祥益發言人稱,屯門及天水圍區預約睇樓量受市場氣氛影響,部分睇樓客認為樓價或現回調期,預約態度未夠積極預,影響本周六日預約睇樓量回落。

二手市場因盤源持續減少,再錄高價成交。世紀21創建地產客戶經理余達文表示,堅尼地城雅福台高層A室,面積344方呎,2房間隔,以630萬元沽出,呎價18314元,造價及成交呎價均創該物業歷史新高。

美聯物業區域經理陳智生表示,屯門康德花園2座中層G室,面積約363方呎,兩房間隔,以約388萬元成交,呎價約10689元,創屋苑新高。

中原地產首席分區營業經理盧鏡豪表示,海怡半島21座中層A室,面積592方呎,2房間隔,以973萬元易手,呎價16436元,創同類單位新高價。原業主於2001年8月以260萬元買入單位,持貨16年,帳面獲利713萬元,單位升值2.7倍。

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2017-06-23 <![CDATA[美聯:料下半年樓價升5%]]> (星島日報報道)本港樓價持續攀升,美聯住宅部行政總裁布少明指,今年首5個月樓價升近7%,漲幅為過去5年最高,惟二手缺盤,買家追價入市,樓市乾升,拖累成交步伐減慢,現時樓市已屆「牛三」,樓市「輕泡沫」形成,預期下半年樓價將續升3%至5%,明年或現「波浪式」小型調整。

  美聯首席分析師劉嘉輝表示,近年樓價持續創新高,回歸20年以來,樓價呈現「十升十落」格局,今年5月二手平均呎價達11509元,較1997年高位累升近5成惟若以「年均複合增長率」計,每年樓價升幅不足2%。

  他續指,最新5月呎租回升至35.4元,比97年高出3成,惟樓價升幅拋離租金,近年租金回報已跌至回歸以來新低水平。

  另外,該行公布第2季「樓市入市情緒」調查結果。是次回收453份問卷中,近6成受訪者預期樓價將繼續向上,按季上升3個百分點;預期下跌的有17%,按季下跌11%,布少明再指,數據反映本港樓市氣氛繼續向好,市場對資產價格上升預期持續。]]>
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2017-06-22 <![CDATA[63 Pokfulam料兩周內上樓書]]> (星島日報報道)九建薄扶林道63 Pokfulam,該公司市務及銷售部總經理楊聰永表示,料兩周內上載樓書,7月初開放示範單位及開售,並以貼市價推盤,首批約70伙,涵蓋開放式及1房單位。

  發展商昨日介紹項目外貌,集團市務及銷售部總經理楊聰永解釋,由於中西區及薄扶林道一帶建築具殖民色彩,例如被列作法定古迹的港大本部大樓,及終審法院大樓等均有類似拱門、迴廊等設計元素,因此為與該區融合為一,是次項目結合愛德華式、歌德式及新古典主義風格設計,基座以天然石砌成4組圓拱門,逾15米高,合共47米闊,具通風等實質效用。 ]]>
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2017-06-20 <![CDATA[樓價乾升交投冧五成]]> 【東方日報專訊】樓價居高不下,清水灣新盤傲瀧三複式戶昨以呎價逾3.2萬沽出,創同區分層住宅新高,屯門二手樓利寶大廈沙士貨以1.35萬新高呎價售,升值逾8倍;而本月至今十大二手屋苑交投卻勁挫約五成,反映樓價乾升。有地產代理就指本月一、二手交投大跌,樓市已進入調整期,本月業績料「見紅」,經濟學家謝國忠警告,香港樓市會隨時爆破,之後或面對二十年的大蕭條。

豪宅新盤特色戶售價不斷破頂。新世界發展(00017)旗下傲瀧昨連沽兩伙,其中A座頂層三複式2號單位,成交價9,500萬元,實用呎價32,225元,無論售價及呎價均創清水灣分層住宅歷史新高紀錄。

利寶沙士貨升值8倍

二手方面,中原李梅芬稱,置樂三寶連天台戶售價首破「三球」後,利寶大廈中層C室,售316萬元,實用呎價13,504元創三寶新高。單位○三年購入價約34萬元,約14年升值8.3倍。美聯稱,同區錦華花園A座高層戶售458萬元,實用呎價13,879元創屋苑新高。

利嘉閣稱,荃灣環宇海灣辣招鬆綁後,本月錄8宗買賣,屋苑1座中層四房戶,零議價售1,380萬元,實用呎價15,098元,約三年帳面賺316.3萬元或約30%。

獨立經濟學家謝國忠對傳媒表示,樓市向下走情況不像九七、九八年那樣簡單,因為當年外資撤走。現時利息一下子上升,有人認為樓價仍會一浪一浪向上走,是非常不理性的。他奉勸將錢投資在房地產的市民趕快賣樓,形容這是最後一次機會。他形容香港樓市風高浪急,泡沫隨時會爆破,爆破後或要面對長達二十年的樓市大蕭條。

謝國忠的成名作是曾預警二○○八年金融海嘯而「開口中」,近年一直是內地著名經濟「大淡友」。不過,近年他已一再失準,例如在二○一四年,他揚言香港樓未來3年跌五成或更多,但現時卻屢創新高。

新盤撻訂半年百宗

事實上,十大屋苑交投嚴重萎縮,綜合代理數據,本月至今僅錄58宗成交,較上月跌49.6%,7個屋苑跌一半或以上,以荔枝角美孚新邨跌66.7%最多,暫僅3宗成交。不過市民仍具入市意欲,香港置業近月進行問卷調查,訪問538位受訪者,54%考慮今年內入市。至於今年初至今近半年,新盤撻訂個案高達約百宗,當中以紅磡環海‧東岸佔約15宗最多。

中原亞太區副主席陳永傑稱,樓市自去年中已「旺足成年」,隨着政府加辣及美國加息影響浮現,本月一、二手交投急速下跌,樓市已進入調整期,料第三季樓價將下跌3至5%,地產代理行業料本月起「衰足3個月」。

他透露,本月截至昨日,公司香港住宅部佣金收入僅約1億元,距離約1.8億元「保本線」很遠,料全月好大機會「見紅」,為去年一月後近一年半以來首度出現虧蝕。本月二手成交料少於2,000宗,再創今年單月新低。一手方面,本月成交暫少於600宗,創今年新低。

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2017-06-19 <![CDATA[【辣招影響】6月樓宇買賣登記或量價齊跌]]> 【now.com地產】根據中原地產研究部數據,截止上週三(6月14日)止,今年6月 的樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)暫錄3,127宗,總值249.3億元。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇預測,全月登記錄6,800宗及550.0億元,較5月份的7,536宗及667.8億元下跌9.8%及17.6%。

黃良昇指出,6月份的數字,將創今年2月5,615宗及433.9億元後四個月新低。樓價不斷創新高;加上5月金管局兩度出招,部份買家態度轉趨保守,以致交投開始放緩。而商業地王連環誕生,附近業主紛紛提高叫價,工商舖交投亦同樣減慢,因此整體登記數字開始回落。

二手私人住宅方面, 6月份暫錄1,649宗,總值117.0億元。預測整月登記為3,500宗及250.0億元,將較5月的4,133宗及307.5億元下跌15.3%及18.7%。

二手交投開始放緩,宗數結束連續3個月約4,000宗的局面,創自今年2月2,394宗後四個月新低。金額亦跌穿300億元水平,同創今年2月184億元後四個月新低。

大型屋苑方面,6月嘉湖山莊暫錄28宗。美孚新邨15宗、沙田第一城9宗及太古城8宗。

一手私人住宅方面, 6月份暫錄得507宗總值76.6億元,料整月達2,000宗及250.0億元,將較5月的1,270宗及221.2億元,分別上升57.5%及13%。

5月份開售的大型新盤熱賣,刺激宗數重上2,000宗高水平,金額亦連續四個月高於200億元水平。

6月 暫時最高登記宗數的新盤是西環翰林峰,暫錄214宗總值16.60億元。九龍塘賢文禮士暫錄23宗及8.08億元,而荃灣海之戀暫錄21宗及2.22億元。

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2017-06-17 <![CDATA[屋苑預約睇樓回軟 放盤單位有價講]]> (星島日報報道)本港銀行未有跟隨美國加息步伐,惟在步入加息周期這陰霾下,二手氣氛仍然受壓,即使未有全新盤開售鎖客,本周末屋苑預約睇樓量普遍回軟,整體跌幅約2%,部分業主叫價亦較鬆動,並開始「有價講」,議價空間約1至5%左右。

  美國聯儲局日前再度加息0.25厘,港銀行雖未有即時跟隨加息,但據利嘉閣研究部數據指,本周末整體預約睇樓量按周下跌約2%,其中港島區跌幅較明顯,幅幅近4%,新界區則跌近3%,二手氣氛仍然受壓。該公司首席聯席董事李佩珍解釋,由於二手放盤量短缺,個別屋苑實際不足10個,加上未來仍有多個新盤部署推出,故現階段買家放慢入市步伐,令二手交投持續萎縮、睇樓動力薄弱。

  美聯住宅部行政總裁布少明表示,未來有數個新盤緊接出場,其中不乏入場費低見「2字頭」,料將吸引市場焦點,搶奪二手購買力,一手主導局面將持續。雖然本周末未有全新大盤推售,但購買力仍傾向一手,故二手表現持續疲弱,港島區4個指標屋苑包括鰂魚涌太古城等、預約睇樓量按周回軟約2.8%。

  祥益分行經理謝利官則表示,上半月天水圍區內成交同樣冷清,即使美國落實加息後,業主叫價態度普遍依然強硬,惟有個別買家擔心日後本港可能跟隨加息,會觸發樓價調整,隨即適應市場,議價空間約2至5%左右,其中嘉湖山莊賞湖居3座高層F室,面積449方呎,2房單位,業主放盤兩個月,叫價態度強硬,惟加息後,開價迅即由450減至445萬元。

  市場錄個別減價成交,中原聯席董事龍智峰表示,元朗加州花園竹桃徑雙號屋,面積967方呎,業主早前開價約1千萬元,議價後以952萬元市價沽出,平均呎價9845元,減幅近5%。

  利嘉閣分行聯席董事梁敬嚴表示,將軍澳維景灣畔3座低層A室,面積約693方呎,3房1套間隔,單位放盤約2個月,業主原開價1千萬元,經議價後減30萬元,單位終以970萬元市價成交,呎價約13997元,減幅約3%。

  惟二手盤源短缺及剛性需求下,部分屋苑樓價續創新高,其中世紀21分行經理莊瑞生表示,馬鞍山耀安邨耀榮樓高層7室,面積544方呎,3房間隔,上月以350萬元未補地價成交,呎價6434元,打破沙田顯徑邨345萬元紀錄,成為新界綠表公屋王。據悉,原業主於99年以約25萬元未補地價購入。

  中原分區營業經理陳輝麟表示,青衣居屋偉景花園3座高層F室,面積656方呎,3房間隔,於綠表市場以630萬元沽出,呎價9604元,創屋苑綠表市場造價及呎價新高。

  世紀21首選置業董事溫略丹表示,堅尼地城俊威閣高層A室,面積288方呎,開放式間隔,單位放盤半年,以550萬元獲區外上車客承接,呎價19097元,創屋苑造價及呎價新高。 ]]>
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2017-06-16 <![CDATA[港息遲早跟升 當心周期逆轉 陳德霖忠告置業市民 小心樓市下跌風險]]>

【星島日報報道】美國聯儲局加息二十五個基點後,香港金融管理局宣布,貼現窗基本利率隨即跟加二十五基點至一點五厘,即時生效。金管局總裁陳德霖昨日再次提醒市民小心樓市下跌風險,指香港利率遲早會跟隨美國利率上升,又指現時樓市周期與九七年時不同,當時樓市泡沫爆破後,按揭息在十厘高位回落,現時情況恰恰相反,利率處於極低水平,當樓市上行周期逆轉時,很有可能碰上利息上升周期,需留意此風險。

對於目前香港利率上升滯後於美元利率,陳德霖提醒市民不能掉以輕心,要小心管理風險,因港元利息遲早會跟隨美元利息上升,尤其是買樓時要充分考慮能否承受市場價格波動和未來二、三十年的利率風險。

息差拉闊 套息活動加大

他亦提醒投資者注意港美息差對港元走勢的影響。他表示隨着美息逐漸上升,港美息差會進一步拉闊,套息活動料加大,港匯會逐漸偏軟,直至七點八五弱方兌換保證,惟此乃聯 制度設計的正常運作,毋須反應過敏。昨日港匯全日在七點七九水平徘徊,午後再度跌穿七點八的強弱分界綫,最低更見七點八○二四。截至香港時間晚上九時半,報七點八○一四。上海商業銀行研究部主管林俊泓認為,料九月美國加息後,港匯在今年底或走弱至七點八三水平,但觸及弱方兌換保證水平仍需要一段長時間。

渣打銀行(香港)大中華及北亞地區金融市場主管陳銘僑指,除非港匯觸及七點八五弱方保證,按聯繫匯率機制,金管局會買入港元,抽走港元流動性,到時息口隨即會上調,但目前本港流動資金過剩,拆息沒有上調空間,認為香港加息步伐緩慢,港匯短期內不會再回落。他相信,未來套息活動會持續,息差不會長期過闊。

港資金充裕 拆息影響微

美國加息後對本港銀行同業拆息的影響輕微。有市場人士指,除了本港銀行體系資金達二千六百億元十分充裕外,對拆息的影響實際早在加息前已反映,港息亦難跟隨美息向上。據財資市場公會資料顯示,本港與供樓按息相關的港元一個月銀行同業拆息(Hibor)報零點三九二九厘,較對上日微升零點○二厘。隔夜拆式微升至零點一三厘;一星期及兩星期拆息分別報零點二二厘及零點二七○七厘。

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2017-06-15 <![CDATA[美加息1/4厘陸續有來]]> 【東方日報專訊】美國聯儲局於香港時間凌晨宣布,一如預期調高聯邦基金利率0.25厘,到介乎1至1.25厘,為6個月內第3次加息,亦是今次加息周期第4度加息。當局續預測今年再加息1次,並預告年內開始縮減資產負債表。

道指靠穩 美元反覆

議息結果揭盅後,美股變動不大,道指漲22點,報21,350點,納指微跌4點,至6,216點。美元跌勢一度擴大,兌108.83日圓,跌1.13%;現貨金價挫15.22美元,至每安士1,281.82美元。

聯儲局結束一連兩日議息會議後發表聲明,稱美國就業市場繼續轉強,職位增長放慢但仍堅穩,失率率向下,而經濟活動年初至今溫和地增長,而家庭開支近月加快,商業固定投資繼續穩定。

當局又指通脹最近按年計下降,扣除食品及能源的通脹後略低於2%,市場通脹指標仍然偏低,長期通脹預期近月來變化不大。聲明又表示會密切注視通脹發展,並會維持到期資產再投資的政策。

聯儲局同時發表最新經濟預測,官員估計到一七及一八年底,美國利率將分別升至1.375厘及2.125厘,一九年則輕微降至2.938厘。

亞央行6萬億美元抗震

投票取向上,公開市場委員會(FOMC)成員以9票贊成對1票反對通過加息0.25厘,明尼阿波利斯聯儲銀行行長卡什卡利要求維持利率不變。主席耶倫在會後召開記者會,為今次加息決定解畫,市場估計可能提到當局如何處理現時規模4.5萬億美元資產負債表,甚至她明年任期屆滿後的去留問題。

事實上,美國再加息及部署縮減資產負債表,勢影響環球資金流向,汲取一三年「縮減危機」(taper tantrum)教訓的亞洲央行,過去一段時段積極增加外匯儲備,作為市場可能出現震盪的緩衝,目前「彈藥」高達6萬億美元(約46.8萬億港元)。

亞洲一直對美國加息十分敏感,理由是息差主宰資金流向,若資金大規模回流美國,勢觸發金融市場波動,並且推高融資成本。滙豐亞洲經濟研究聯席主管Frederic Neumann表示,亞洲央行正加強防禦,讓當局未來數月能應對美國政策收緊幅度較預期大的影響。

亞洲央行中,以中國外儲增加得最顯著,五月外儲增逾240.3億美元,連升四月,增幅為一四年四月來最勁,至逾3.054萬億美元。馬來西亞、印尼及新加坡外儲亦明顯增加。大量資金流入股市下,印度外儲處於紀錄高位。

美國數據方面,五月份消費物價指數(CPI)按月跌0.1%,按年則上升1.9%,分別低過之前一個月的2.2%及市場預期的2%,扣除食品與能源的核心CPI則按年升1.7%,為一五年五月來最低;同月零售銷售按月跌0.3%,不但與前一個月升0.4%背馳,更創去年初以來最大跌幅。

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2017-06-14 <![CDATA[西營盤車位癲賣518萬貴絕全港]]>

【東方日報專訊】車位市場再現天價成交,最新做價驚破「五球」。西營盤維港峰1樓14號車位以高達518萬元售出,貴絕全港住宅車位。過往無論車位點貴,都不足以購買新盤單位,但今次成交的天價車位,足夠買入上月才開售的同區新盤翰林峰單位「有找」,相比去年底舊紀錄再高約8%,呎價約2.8萬元,媲美豪宅價。

以往車位做價創新高,都難以與新盤價格作出直接比較。不過,今次由英皇國際(00163)發展的維港峰,其剛售出的車位售價,夠買同區新盤「有找」,上月開售的西營盤翰林峰,項目開放式單位入場費折實約472.72萬元,相比下車位價更足足高出接近一成。

土地註冊處資料,西營盤維港峰1樓14號車位,以518萬元售出,登記買家為關偉明(KWAN WAI MING)。上述買家與華融投資股份(02277)執行董事名字相同,但未知是否同一人。該公司從事地基及下層結構建築等業務。

根據維港峰的樓書顯示,該車位面積約188方呎,屬於屋苑面積最大的車位,如以成交價計,平均呎價達27,553元,屬豪宅水平。

湯文亮車位「千萬也不賣」
該關姓買家近年先後購入多個維港峰住宅及車位,包括於一五年以2,038.38萬元購入項目低層E室,其後於一六年初以5,522.6萬元登記購入高層B室。同時亦於去年初分別以378萬與398萬元登記購入項目1樓兩個車位,若連同是次天價購入的車位,五項物業共涉逾8,850萬元。

對於車位以天價成交,紀惠集團行政總裁湯文亮稱,車位價向來屬「心頭好」,很難說是否合理。

他續指出,自己持有的灣仔辦公室(新銀集團中心)樓下兩個車位,向為自己及家人自用,三年前有其他業主出價500萬元洽購,至近日出價已加至1,000萬元,但都沒有應承沽貨,主因該兩個車位是身份象徵,如賣走恐其他人以為他們「唔掂」。

資深投資者吳龍飛坦言,是次車位成交價實在「太癲」,本身不會炒車位,因為車位是講求供求,租金回報比其他住宅低,故鮮有買車位投資。

天鑄車位索價400萬
若對比二手屋苑,上述維港峰車位做價亦夠買天水圍嘉湖山莊三房戶有餘,而嘉湖山莊車位做價日前亦正式衝破100萬元關口。該盤翠湖居地庫單號車位,以102萬元屋苑史上車位新高價售出,該車位於○三年購入價僅20萬元,升值幅度多達4.1倍。

事實上,資金湧入物業市場,車位繼續被高追,沙田溱岸8號L2層雙號車位,月前以350萬元成交,創出新界區車位做價新高。

發展商亦乘勢高價推售車位,如新鴻基地產(00016)何文田天鑄將於下月首度拆售車位,首批224個,售價325萬至400萬元。若售價400萬元的車位售出,將成九龍車位王。

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2017-06-13 <![CDATA[二手回軟 乍現低價]]> 【東方日報專訊】香港樓價經歷一輪升浪後有回軟迹象,二手市場乍現疲態,接連出現低價及跌價個案。近期樓價氣勢如虹的天水圍栢慧豪園,一個兩房單位減價30萬元後,昨日以480萬元售出,低市價5%,失守500萬元水平。此外,沙田第一城套三房單位獲買家以895萬元承接,較年初同面積單位成交跌價近「一球」。有地產代理預期,下半年樓價升幅將放緩至只有逾5%。

中原馬斯力表示,栢慧豪園3座中層A室,實用面積494方呎,以480萬元售出,實用呎價9,717元。單位原以510萬元叫價放售,由於原業主早前已買入同區另一個三房單位,故願意減價出售。

馬斯力指出,栢慧豪園同類兩房單位做價一般已超過500萬元,是次成交低市價約5%。據了解,原業主於二○一二年以270萬元購入上址,現轉售帳面獲利210萬元或約77.8%。

銀湖售840萬 賣平3%

世紀21周淑萍表示,沙田第一城13座低層B室套三房單位,實用面積853方呎,昨以895萬元售出,實用呎價10,492元,屬市價。不過,一個同面積的5座中層單位,今年二月以990萬元登記售出,雖然層數有異,但相較之下是次成交大幅低價近100萬元。

由於沙田第一城最近做價回軟,本月交投有所增加,本月初至今已錄約10宗成交,而上月全月最終亦只有16宗成交。

市場再錄低價及銀主盤成交,美聯梁榮貴表示,馬鞍山銀湖‧天峰6座高層F室,實用面積615方呎,成交價840萬元,較市價低約3%,實用呎價13,659元。

世紀21康聯康向斌表示,茶果嶺麗港城28座高層E室銀主盤,實用面積687方呎,以858萬元售出,實用呎價12,489元,單位約4年升值30%。

下半年樓價僅睇升5%

有代理亦預期下半年樓市走勢會放緩。中原地產亞太區主席兼行政總裁黃偉雄預計,今年上半年整體樓價升約13%,下半年升幅料放緩至逾5%。他續稱,上半年二手私人住宅買賣料錄2萬宗,總值約1,500億元,估計下半年將減少至1.5萬宗及1,100億元。至於下半年一手交投料錄9,000宗,料較上半年少1,000宗。

美聯物業住宅部行政總裁布少明亦認為,受政府新辣招影響,加上香港按揭息率有機會跟隨美息上升,預計下半年樓價升幅放緩至約3至5%。

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2017-06-10 <![CDATA[二手「畏高」驚現蝕讓]]>

【東方日報專訊】香港樓價指數連續16周創新高,打破九七年的最長連環破頂紀錄,但後市能否持續上升成疑,部分業主見近期累積升幅不小,趁高位出貨。將軍澳天晉特色單位以5,600萬元易手,貴絕全區分層戶,但六年樓價僅升約4%,若計及使費,勢要損手離場。學者指出,市場可負擔高價入市的人愈來愈少,若加息加快,樓價隨時有機會掉頭回軟。

上周升幅顯著收窄
反映二手樓價走勢的中原城市領先指數報158.92點,連續16周創歷來新高,打破廿年來最長紀錄,但按周升0.09%,是連升18周以來最少。

該行城市大型屋苑領先指數報161.25點,按周跌0.05%。而四區樓價指數則兩升兩跌,港島及九龍跌0.18%及0.53%。

最近樓價升勢已搶至屯門細價樓「尾站」。祥益巫嘉露稱,康德花園2座中層兩房戶以420萬元售出,實用呎價10,120元,做價及呎價創同類新高。而同區南浪海灣6座高層H室以595萬元售出,買家為內地家長,為方便小孩上學,故不借付辣招稅約178.5萬元入市。

天晉賣5600萬照損手
不過,樓價升勢能持續多久卻難以預料,有業主即使無錢賺亦把握機會高位出貨。香港置業劉浩勤稱,天晉6座天池屋複式戶,實用面積約1,965方呎,五房雙套間隔,另連天台及平台,以5,600萬元沽出,創將軍澳分層住宅新高,實用呎價28,499元。原業主仍持有同屋苑另一個複式戶,在沽出上址後已封盤。

土地註冊處資料顯示,上址為原業主於一一年以5,376萬元購入,六年帳面賺約224萬元,升值僅約4%。若扣除釐印及佣金等開支,有機會蝕約60萬元。

劉氏另稱,同區怡心園3座高層F室售593萬元,實用呎價11,956元創屋苑新高。

上水天巒II亦有業主不惜減價蝕讓套現。忠誠拍賣本月中推出該項目洛卡諾大道單號屋,實用面積1,816方呎,開價2,400萬元,物業以一開即售形式推出,可透過轉讓股權方式交易。

上址上月曾開價2,600萬元推出,現開價再減200萬元「翻拍」。資料顯示,該洋房一○年購入價約3,135萬元,現開價較當時低約23%或約735萬元。

灝景灣呎價低見萬一
有業主即使辣招未鬆綁,亦趁有利可圖出貨。六福行陳寶華稱,粉嶺牽晴間1座中層B室售520萬元,實用呎價1.18萬元,原業主持貨不足三年,扣除10%額外印花稅,帳面賺約43萬元。

部分屋苑錄低價個案。中原朱偉雄稱,青衣灝景灣2座低層套三房戶售990萬元,實用呎價1.19萬元,屬屋苑近數月最低。利嘉閣鮑允中稱,九龍灣德福花園N座中層5室減27萬元,售701萬元,四年僅升值18%。

理工大學建築及房地產學系教授許智文稱,樓價指數持續向上,主因高價賣地等利好因素,相反銀行措施及加息等利淡因素,對樓市影響不大。日後樓價上升力度可能會減慢,因為能負擔高樓價的買家會愈來愈少。若加息加快,樓價隨時有機會回軟,尤其是沒有貸款優惠的二手市場,會受更多局限。

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2017-06-09 <![CDATA[63 Pokfulam七月應市]]>

【星島日報報道】九建旗下薄扶林新盤63 Pokfulam,料可於月內完成樓書,並於七.一假期發售,首批不少於70伙,樓價參考同系堅尼地城加多近山高層單位。

九建市務及銷售部總經理楊聰永表示,集團旗下薄扶林項目命名為63 Pokfulam,屬舊契盤,毋須申請預售樓花,料於七.一假期前開放示範單位,並於假期時開售。

揚聰永指,項目提供350伙,關鍵日期為2019年12月,採雙子式大樓,涉及開放式至3房戶,當中逾八成為開放式及1房戶,最細逾200方呎,首批約70伙;區內近10年沒有新樓,定價參考同系堅尼地城加多近山的高層單位,而該屋苑近期成交呎價約3.5萬元。

他指,加多近山僅餘2伙特色戶未售,採惜售策略,將於稍後時間以招標形式推出,意向呎價約6.5萬元。

AVA 61最細150呎

另外,資深投資者盧華家族旗下維達創建有限公司,將推出長沙灣單幢新盤AVA 61,維達創建項目策劃總監盧文德稱,項目針對年輕上車客,示範單位快將竣工,冀短期內可開放供參觀。

維達創建項目經理蔡仁輝表示,該盤提供138伙,提供逾八成為開放式,餘下均為1房戶,面積介乎150至232方呎,預算可於下季推出。

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2017-06-08 <![CDATA[二手造價紛破頂 銀行急現估價不足]]>

【星島日報報道】雖然近期樓價偏高,但部分用家及投資者,深怕「遲買更貴」,在盤源短缺及業主反價下,依然不惜高追入市成導火線,並以中小型細價樓成為目標,令到不少屋苑造價頻頻破頂,惟銀行估價相對審慎,促使頻現估價不足的個案,尤其是高價易手單位,情況就更為嚴重,差幅由半成至一成不等。

近日二手樓現銀行估價不足,按計畫聯席董事王永偉稱,現時銀行估價取態轉趨審慎,屋苑成交價與銀行估價差距,普遍達半成至一成,部分新高價成交,甚至特色單位,差距可達一成以上,以目前情況,若成交價錢偏離估價一成以上,銀行很大機會不會再追價,導致手頭資金不足的買家大失預算。

美聯住宅部行政總裁布少明稱,業主放售心態強硬,臨場反價,或是堅持以新高價放售的情況,可謂比比皆是,再加上一般銀行估價均較為滯後,自然難以追上樓價上升的勢頭,使估價呈現不足。

利嘉閣總裁廖偉強表示,雖然近期二手成交量下跌,但樓價上升速度卻愈見加快,由於有準買家不單止看好後市,更認為「遲買更貴」,入市態度急進,不惜高追入市,甚至有部分人不理後果,為求先行上車,即使深知銀行估價不足,依然決心入市,令各大銀行即使已選用多間估價公司,密切監察市場情況,但仍然追不上樓價增長幅度。

近期部分屋苑的新高價成交,不少均現估價不足情況,尤其是細價樓,更成買家搶購目標,以牛頭角得寶花園為例,日前一個中層單位,以四百一十萬元易手,呎價一萬六千多元,創屋苑新高,但最新銀行估值只有約三百九十萬元,差幅約百分之五。

同樣地,藍籌屋苑亦出現估價不足,其中紅磡黃埔花園中層四房大戶,於日前以一千八百八十萬元沽出,呎價高見一萬九千多元,為屋苑標準戶最貴紀錄,但目前銀行最新估價為一千八百一十七萬元,差幅約百分之三點五。

至於新近錄得高價成交的荃灣愉景新城,差幅更接近一成,區內代理指,其三座中層E室,屬三房間隔,獲區內用家以八百零九萬元承接,以面積五百八十二方呎計,呎價一萬三千九百元,為同類單位新高價。但綜合多家銀行估價,最高估值則為七百三十七萬元,與成交價相距近一成,即買家有機會要額外準備七十多萬元,自行抬錢上會。

除估價不足外,近日也有買家看淡後市,不惜撻訂離場,市場指,太古城綠楊閣中層單位,原先以一千六百六十萬元沽出,呎價達一萬八千多元,並經已在上月簽署臨時買賣合約,據悉買家深怕樓市氣氛逆轉,睇淡前景,亦害怕下月新政府上場後,會再推辣招,直接打擊樓市表現,在思前想後下,最終選擇在近日撻訂離場,料損手七十萬元離場。銀行對該單位最新估價約一千五百七十萬元,與成交價差幅約半成。據悉,業主新近將單位重新推售,並加價至一千七百萬元放售。

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2017-06-07 <![CDATA[細單位回報2.7厘新低]]> 【東方日報專訊】細單位過往受投資者追捧,但在樓價急升下,「磚頭」回報一落千丈。差餉物業估價署資料,實用面積431方呎以下細單位,租金回報率跌至2.7厘歷來低位,更罕見地連跌兩個月。

連跌兩月 4年來首次

差餉物業估價署資料,四月份面積431方呎以下住宅單位,回報率按月再跌0.1厘,至僅2.7厘的歷來新低,亦是繼一三年一月後再次出現連跌兩個月情況。而同類單位回報率高位於○三年八月,曾高達6.5厘。

除面積1,722方呎或以上大單位回報率按月上升至2.1厘外,其餘面積介乎432至1,721方呎的三類單位,回報率亦維持低位。回報回落主因樓價升幅遠超租金,如四月份住宅售價指數按月升2.1%,同期租金指數僅升0.3%。

本月租務市場維持理想。利嘉閣黃凱達稱,鰂魚涌太古城高山台鳳山閣低層H室兩房戶,實用面積約530方呎,以約2.3萬元租出,實用呎租約43.4元。

中原劉月華表示,屯門聚康山莊1座低層D室以1.2萬元租出,實用呎租約28元,租客為一名內地生。

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2017-06-06 <![CDATA[陳茂波:減辣助買樓如害人]]>
()港人不斷慨嘆樓價高置業難,希望政府增加住宅供應及「減辣」協助市民上車,惟財政司司長陳茂波昨天明言,現階段不適宜放寬任何措施,否則會被市場解讀為政府助長樓市升勢,再「火上加油」,所以很抱歉目前不宜放寬辣招。他解釋,本港樓價已超出市民負擔能力,若在現時高樓價階段變相鼓勵市民入市,只會害了他們,尤其是供款能力有限的人。不過,市場人士認為,目前本港樓市泡沫並不嚴重。

拒對實施限購建議表態

陳茂波出席立法會財經事務委員會會議時指出,本港樓價自2003年開始從谷底回升,今年4月整體樓價較1997年高峰期超出89%,置業供款負擔比率也攀至66%,高於過去長期平均數的45%,反映樓價超出市民負擔能力。4月樓價按月升幅達2.1%,首4個月累漲6.5%。5月住宅成交依然活躍,預料樓價將進一步上揚。

現時本港金融系統仍穩健,較1997年及2008年安全及健康,他相信即使樓市出現調整,亦不會重演20年前樓市泡沫爆破的情況。

當被問及政府會否考慮推出限購措施,只容許香港永久居民購買及轉售,陳茂波指目前不宜就此評論,因為如果政府推出限購,可能會令一部分市民擔憂並「衝入市」;相反,如果政府表明不考慮實施限購,亦可能會變成以另一種方式催谷樓市。

施永青:放寬辣招不夠

陳茂波又警告基本因素已經起了根本變化,隨着美國加息,息口只會向上;土地供應大增,未來5年私人住宅平均落成量達每年約20300伙,比過去5年的平均數增加約七成,將對樓市構成更大壓力。他呼籲市民決定置業前,須小心考慮潛在風險,衡量利息上升對供款能力的影響。

市場意見則認為,政府應要變通。中原集團主席施永青表示,市民的期望不止是政府放寬辣招,而是要有實際措施令普通用家能買得起樓,若能改變投資者的期望,便有望引導樓市轉勢。「投資者仲係睇好後市蜂擁入市,辣招都無用喇!要改變市場參與者的理性預期,難度高啲,但政府要設法去做,唔係話有啲嘢做咗,有個交代就算,呢個唔係市民所期望……樓市複雜,唔係一招了,嗰招唔得就要改㗎喇!」

澳新銀行大中華區首席經濟師楊宇霆亦稱,政府推出的需求管理措施,只能短暫壓抑購買物業意欲,2010年出招至今,雖然整體樓市交投量減少,但樓價沒有下調,是由於息口主導樓價走勢。現時樓市風險取決於息率變化,尤其對「捱貴息,借九成首期、二按的人」構成風險。若要樓價轉勢,除非美國加快加息步伐,或者股市大跌,令資金大規模流走,抽高同業拆息,銀行繼而持續增加按息,但他估計這兩個情況出現的機會率較低。

外資不覺港樓有泡沫

楊宇霆認為,泡沫可指大量資金造成資產價格上漲,但資產本身缺乏競爭優勢。本地經濟不會突然起飛,樓價卻持續乾升,沒有基本因素支持,以本地居民角度而言,人工升幅跟不上樓價漲勢,目前樓市一定有泡沫。不過,對國際投資者來說,以本港樓市作為避險投資工具,樓價升勢談不上泡沫。

施永青亦提到,本港樓市泡沫很少,沒有過度興建及借貸,對用家而言樓價屬過高,但對於社會積存的資金而言,有足夠本錢去承托現時樓價。目前供樓佔入息比例、息口水平、市場資金及投機程度,均與1997年有很大差距,加上申請按揭要通過壓力測試,「樓市好難爆嘅」。

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2017-06-05 <![CDATA[納米樓租金爆升 快斷市]]>

【東方日報專訊】數年前新盤掀起納米樓熱潮,當時市場看淡該類單位投資價值,但現時「劏房」單位竟然跑出,租盤幾近斷市,租金升幅更跑贏大市。其中,大埔嵐山開放式戶租盤現僅餘一至兩個,月租9,000元起,按年漲20%,遠超大埔中心細單位同期月租約11%的升幅。長沙灣曉悅月租按年更升約21%,超越西九四小龍泓景臺6.3%的升幅,九龍城曉薈呎租更嗌64元。學者料該類單位租金及售價仍有上升空間。

嵐山於一四年推出發售,其中實用面積僅約165至195方呎的開放式戶,由於入場門檻低,當年甚受追捧,此類單位月租低於1萬元,較同區細單位為低,故承接力不俗。

大埔中心細戶僅升11%
利嘉閣梁婉玲稱,嵐山僅餘一至兩個開放式戶租盤,其中7座實用面積約180方呎單位,月租叫價9,000元,實用呎租50元,資料顯示,同類單位去年中月租僅約7,500元,現時已升約20%。

據了解,同區指標屋苑大埔中心最細的實用面積約310方呎單位,過去一年月租僅升11%至1萬元。

至於嵐山開放式單位買賣樓價,升幅絕對跑贏大市,梁氏稱,現時該盤開放式戶買賣放盤不足5個,叫價由340萬元起,較去年中成交價急升30%。

曉悅放盤叫價450萬起
一四年年底推出的曉悅,屬辣招未鬆綁項目,標準戶全為開放式或一房戶,實用面積由193方呎起。香港置業曾家輝稱,該屋苑租盤受單身及年輕租客追捧,現時細單位僅餘1個租盤,為實用面積220方呎開放式間隔,月租叫價1.33萬元,實用呎租約60元。租金按年升21%,同類買賣放盤叫價450萬元起。

事實上,同區指標西九四小龍泓景臺實用面積434方呎最細租盤,月租僅約1.7萬元,比較去年中約1.6萬元只升6.3%。

至於九龍城的曉薈亦提供實用面積約202方呎開放式戶。利嘉閣周淵博稱,屋苑現時僅餘1個同類租盤,月租叫價1.3萬元,實用呎租64.4元,與去年同類單位比較,租金已升18%。屋苑現有14個買賣放盤,大部分連租約放售,叫價介乎430萬至680萬元。

尚築開放式租盤剩兩伙
至於一五年推出的元朗洪水橋尚築,更全為開放式單位。中原葉浩麟稱,屋苑現時僅餘兩個租盤,實用面積同為243方呎,月租放盤價分別8,500元及9,000元。據了解,與去年中同類月租約7,000元相比,約一年間租金升逾20%。鄰區指標屋苑天水圍嘉湖山莊,實用面積僅440方呎的最細單位,月租同期僅升約11%。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為,香港家庭人口減少,單身一族愈來愈多,加上現時樓價太高,衍生市場對納米單位的需求,但現時市場該類單位佔總存量比例始終相對較少,以致該類單位租金及樓價升勢較強。

他亦指,實用面積500至700方呎的兩房及三房戶,一直是用家市場的主流戶型,樓市逆轉,需求就會轉移,當兩房及三房單位樓價回落至市場可購買的水平,就不會有人選擇納米單位,屆時此類單位樓價亦會跌得較傷。

不過,目前樓市升勢持續,相信納米單位租金及售價仍有空間上升,但升幅會漸漸與主流單位拉近。

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2017-06-03 <![CDATA[【置業家居】料購買力傾向一手 上車客更難入市]]>

香港經濟日報報道】較早前美國聯儲局宣布美國加息,並進入加息周期,而當時香港各大銀行都未有意跟隨,殊不知數月後,多間銀行陸續調整息口,雖然只是輕微上調,但都反映了本港的低息環境並非長期。而早前聯儲局在議息會議上,確認有意在今年之內開始縮減資產負債表,將會令本港與美國的息率拉闊,更大機會推快本港加息步伐,令本港置業成本上升。
就目前來說,部分銀行加息後,供款人士購入一個樓價$500萬上車單位,其每月供款只是增加$172,對生活不會構成負擔,不過大前提是買家能通過壓力測試。因為當實際的按揭息率上升,而壓力測試的要求不變,上車客所需要符合的入息門檻亦會提高。
壓力測試提高 入息門檻上升
同樣以一個樓價$500萬上車單位為例,使用中銀(香港)銀行最優惠利率P計劃(P為5),供款年期30年,若果以現時壓力測試的要求,即假設加息3厘後不能夠超過供款人入息60%上限計算,現時上車客入息門檻便需要$2.8萬。而根據政府統計處最新數字指出,家庭每月收入中位數只有$2.49萬,距離入息門檻相差了$3,100,令市民投身二手市場難上加難。
而在二手市場缺盤,入場門檻提高之際,市場的焦點就轉至一手市場,因為發展商提供的高成數按揭計劃,對實力不足的買家相當吸引,意味未來市場將繼續由一手主導,二手交投將繼續淡靜。但令人擔心的是,高成數按揭每月供款亦較高,當置業成本不夠的買家,轉投一手物業並選用發展商提供的高成數按揭,未來負擔不了,出現斷供的機會亦較高,成為樓市泡沫的危機伏綫,的而且確近期市場拍賣的新樓銀主盤亦較前為多。

撰文 : 盧楚翹、蔡若瑜、梁子謙、葉煜燊
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2017-06-02 <![CDATA[萊坊︰料年內樓價升10%]]> (星島日報報道)近期政府多次推出辣招,但無阻樓價的升勢,萊坊預料,今年本港樓價仍會上升5%至10%,成交量會達6萬至6.5萬宗。

  萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文稱,由於樓市剛性置業需求仍強烈,加上土地價格偏高,預期年內樓價將上升5%至10%,除非新政府上場後的土地政策有變,以及全球政治環境突變,否則現時難以令樓價下滑,至於息口方面,他則認為息口要上升1.5至2厘,才會影響到樓市,料數年後才會看到實質影響。

  同時也預期,未來2個月金管局很大機會再出招,預料新政府上場後,亦有可能針對樓市推出新的行政手段,以壓抑樓價。

  林氏指,未來3至4年的私人住宅供應量,若按面積計算,內地發展商將佔整體供應量約15%至20%,創出歷來最高比例,預料未來本港的中小型發展商或會減少於香港發展,尋求在海外發展機會,相反內地發展商則積極本港投地,年初至今,已售出的政府住宅用地,不少為內地發展商投得,總金額達300億元,預料今年政府賣地收益將高達逾1500億元。 ]]>
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2017-06-01 <![CDATA[樓價租金齊破頂 辣招無力 上車最少500萬]]>

【東方日報專訊】香港樓市狂態盡顯,據政府公布,截至今年四月份的香港私人住宅售價及租金指數,同創歷史新高,為逾一年半以來首見。其中售價指數最新報三百二十七點四點,已連升十三個月,累升百分之二十點六。數據同時反映,新界區實用面積約四百多方呎上車細單位樓價,已升價至近五百萬元。有測量師預期,今年樓價可升達一成。但亦有業內人士指,樓市已現泡沫,在新供應持續增加及息口上升情況下,樓價有回落隱憂,有意置業人士須量力而為。

差餉物業估價署昨公布最新樓價數據,截至今年四月份的臨時數字,私人住宅售價指數報三百二十七點四點,按月再升約百分之二點一,已連升十三個月,期內累升百分之二十點六。而該指數已連續六個月創有紀錄新高,較一五年九月高位三百零六點一點,高出約百分之七。而今年首四個月樓價指數已上升約百分之六點五。

中小型樓價升幅跑贏樓市

當中,實用面積一千零七十五方呎及以下中小型住宅四月份售價指數報三百二十九點三點,再創新高,按月升約百分之二點二,升幅跑贏整體樓市。而面積一千零七十六方呎及以上大型單位售價指數,則按月僅升百分之一點一至二百八十八點三點。事實上,上車需求殷切,在各類單位中面積最細四百三十方呎及以下單位,樓價升幅明顯高於面積較大單位。

另外,今年四月份私樓租金指數報一百七十八點,按月僅升約百分之零點二八,已連升五個月,是繼一五年九月高位約一百七十七點五點後,逾一年半以來再度創新高。當中,九龍面積四百三十方呎及以下單位平均呎租,按月升百分之三點八至三十三元,為同類細單位中升幅最大。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文預期,未來一至兩個月樓價仍會創新高,但升幅因辣招放緩,而中小型單位租金升幅追落後。一手樓今年會持續熱賣,以現時樓市情況,估計今年樓市會上升百分之五至十。

業界料現輕微泡沫 升幅放緩

美聯物業住宅部行政總裁布少明則稱,樓市出現輕微泡沫,料樓價下半年升幅會放緩。紀惠集團行政總裁湯文亮認為,二手業主將入市時需付的辣招稅計算在單位放售價之中,令二手樓價急升。供應是未來樓價回落的主要因素。

長實地產(01113)執行董事趙國雄表示,樓價指數創新高屬好消息,銀根充裕,現時樓市並不瘋癲,未有爆煲風險,正面解讀為市民有自住需求,維持樓價今年上落百分之十看法。他又形容「買樓是最好親子及家庭活動」,呼籲大家多買樓。

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2017-05-31 <![CDATA[18個鐵路盤升幅跑贏大市 美孚半年漲價23%]]> 【蘋果日報報訊】樓市升勢未止,半年春去迎夏至,本報統計全港30個「鐵路盤」半年呎價變化,當中18個屋苑升幅近一成或以上,兼跑贏大市,3個屋苑甚至逾兩成,其中荔枝角美孚新邨升23%居首。轉軚睇升的中原集團主席兼總裁施永青看不見樓價會下跌,惟升幅放緩。

預期今年樓價升逾兩成的祥益地產汪敦敬卻認為下半年調整5%至10%,但強調是歇息期,並非跌市序幕。
本報根據中原地產數據系統,統計30個鄰近港鐵車站的「鐵路盤」,比較1月1日及最新5月21日所錄過去一周屋苑平均呎價,結果18個屋苑升幅近一成或以上,升幅最勁是荔枝角美孚新邨,半年累計升23%,其次是受惠啟德地皮及新盤銷售效應的新蒲崗譽.港灣,期內升21%。反映大市的中原城市領先指數CCL同期升幅為9.69%。

施永青:升勢料放緩

自金管局收緊按揭,二手業主態度更強硬,因上車門檻提升,恐「賣咗買唔返」,像指標屋苑鰂魚涌太古城,中原地產趙鴻運指:「缺盤?梗係啦!逾萬伙的屋苑目前僅約306個放盤,業主睬你都儍。佢哋睇到啟德呎價都兩萬幾,而港島區新盤唔會多,屋苑目前呎價徘徊1.8萬元,覺得仲有水位,自然唔多想賣。」目前鎖匙盤約10個,當中叫價最低為鳳山閣中層,實用530方呎,叫價960萬元。
中原集團主席兼總裁施永青坦言:「沒預料升得咁快!」這一輪二手交投放緩,相信市場會稍為冷靜,但不認為向下調整,只是升得慢一點。他指出:「當社會仲係有錢,樓價會繼續上升……對於用家就超越購買力,但對投資者,銀行仲有大量錢未用盡,未曾超越整個社會購買力。超越某一部份人的購買力,不代表樓價會跌,超越整個社會的購買力,先至會跌。」

汪敦敬:下半年或調整

新界西北地膽代理祥益地產總裁汪敦敬2月份預計今年樓價升兩至三成,然而部份屋苑未夠半年已升逾兩成。他昨日重申,樓市結構性因素不變,「仍是錢多,負債少」,相信是樓市透明度高,市民容易掌握數據,例如本港六成人供滿樓的數字,導致樂觀情緒加快,促使樓價「升快咗!」
他認為,升市不變,但樂觀情緒泡沫或會爆破,令下半年樓市調整5%至10%。他強調,這不是牛市三期,若出現,樓價是跌3至5年,即走佬之時。現在是牛市二期,調整3至6個月後,樓價會再升。他稱,千萬別把歇息期當作跌市的開始,對老手而言,這可能是入市時候,「我好唔想啲人當咗是走佬期,賣咗層樓,點知層樓再升過,呢個係最大的悲劇!」他強調:「當然,如果我睇錯,原來是牛三,咁是完全相反,消費者自行三思,睇下邊個理論啱。」

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2017-05-29 <![CDATA[新盤凍結購買力 業界料下月交投量挫]]> (星島日報報道)近月新盤住宅氣氛暢旺,惟由於政府及金管局近月推出多項措施打擊投資者入市,加上多個大型樓盤推售搶走購買力,業內人士預計,新盤市場交投將會由高峰期開始冷卻,下月料踏入調整期,由高位回落。各發展商紛紛放慢推盤步伐,以部署「新招」回應最新的市況,料全月新盤住宅將僅錄約1000宗成交,按月急跌6成。

  近月新盤氣氛就如「登上火箭」,無論成交量及成交價紛屢創新高,即使市場面對多個不利因素影響,包括政府收緊辣招政策打擊大手客入市、金管局限制銀行向發展商融資比率,以及本港銀行正式開展加息周期,惟焦點新盤開售仍然愈賣愈好,當中荃灣海之戀上周開售,更即日沽清496伙,期間睇樓現場更「萬人空巷」。不過,業內人士料,由於多個大盤推售已吸納了不少購買力,料下月新盤氣氛將會由高位回落。

  中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,政府近月收緊辣招政策,以及金管局限制銀行向發展商融資比率,明顯影響發展商的推盤部署,料未來1個月發展商將放慢推盤步伐,待商討對策後才讓旗下項目出擊應戰,在市場未有大盤推出的情況下,估計全月僅錄約1000宗新盤住宅單位成交。

  對於政府當局近年推出的樓市措施,陳永傑稱,因關政策明顯打擊「短炒」投資者,因此現時市場的投資客,普遍以持貨5年為起步,持貨期間用作收租,待日後樓市升值再沽貨獲利。

  另外,陳氏指,由於過去兩個月多個大型新盤趁樓市氣氛暢旺,紛積極推盤應市,包括上周開售的啟德天寰及荃灣海之戀,紛消耗了大量市場的購買力,料未來一個月新盤市場將處於「休息期」,新一輪新盤大戰需待下半年才能再次「上演」。

  對於本港銀行已開展加息步伐,資深測量師彭兆基表示,由於本港息口持續處於低位,而近日銀行加息後,每月利息僅上升約數百元,對買家影響不算太大。

  彭兆基認為,在政府推出多項目施後,料本港樓市交投量於短期內亦會有影響,惟長遠而言,本港經濟穩定,失業率處於低位,以及土地供應量供不應求,預料樓市氣氛仍然暢旺。

  他解釋,在政府收緊一約多伙後,仍有較為進取的大手客入市;銀行收緊按揭成數下,發展商仍透過財務公司彌補其影響,可見在住屋需求滿足的情況下,市場焦點的新盤住宅長遠而言將亦有不俗交投。]]>
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2017-05-27 <![CDATA[金管加辣見效 渣打中銀齊加按息]]> 【東方日報專訊】香港金融管理局上周推出第8輪逆周期措施,成為香港銀行加按息的轉捩點,渣打銀行(香港)帶頭下周一起調高按息10點子,至拆息(H)加1.4厘。銀行界人士透露,金管局曾了解出招後按息仍然低企的情況等因素,令加息行動提早,料中小型銀行將陸續跟隨加按息。

按息調至H+1.4厘

渣打香港發言人指,近日推出的新做樓宇按揭管理要求,直接增加銀行營運成本,該行下周一起上調拆息按揭按息率10點子至H加1.4厘,而鎖息上限亦上調10點子至最優惠利率(P)減3厘。中國銀行(香港)(02388)緊隨渣打香港步伐,六月五日起加按息10點子至H加1.4厘,另P按息率亦上調10點子至P減2.75厘,實際按息2.15厘。

至於其他銀行方面,中銀香港個人金融及財富管理部抵押及零售貸款業務處主管陳碧蓮表示,香港樓價持續上升,適時調整息率可審慎管理風險,該行不排除未來會再作調整。滙豐銀行發言人表示,正積極考慮調高按揭息率。恒生銀行(00011)回應指,會參考市場情況等多方面因素釐定按揭利率。

對新按揭借款人以三十年還款期計,今次加按息,將令每100萬元貸款額的每月供款增加48元或1.36%,全期利息則增1.75萬元。

金管局於上周五推出3招收緊按揭,其中要求採用內部評級法的8間銀行,批出的新做按揭貸款風險權重下限由15%提高到25%,令銀行承做按揭資本成本大增。

有銀行界人士稱,金管局透過提高資本成本迫使銀行加息,並透露當局曾向銀行「施壓」,若按息不受新措施影響仍然低企,要向當局解釋。據了解,多間大型銀行原擬下周才公布加按息,惟樓價指數破頂、新盤銷情熾熱及市場言論批評金管局措施無效等,均推動銀行提早加息步伐。

或現尾班車上會潮

金管局發言人表示,釐定按揭息率和相關優惠是銀行商業決定。作為監管機構,金管局一直要求銀行以審慎原則經營按揭業務,包括以審慎方式釐定相關息率和優惠,使其業務可長期持續,並有足夠利潤承受周期轉差時可能面對的壞帳風險。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳預期,其他銀行將跟隨大行加按息,估計掉頭加息潮形成機會較大,並將出現低按息尾班車上會潮。

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2017-05-26 <![CDATA[上環商廈售30億港元 或成年內最大額工商物業買賣 ]]> 【文匯網訊】 The Wellington位處上環威靈頓街,鄰近中環,大夏於去年落成,樓高30層, 目前全數租出,平均呎租約50至60元,以30億元成交價計,尺價約3萬元。

據觀點地產網5月26日報道,南豐集團以約30億港元,沽出上環威靈頓街全幢商廈The Wellington,呎價約3萬港元,成今年最大額工商物業買賣。

據觀點地產新媒體了解,南豐集團旗下上環全幢商廈The Wellington,早售出於去年月份傳出獲財團洽購消息,而本年初再傳出財團出價近30億港元洽購,而上星期中環美利道停車場地皮以破紀錄價錢成交,刺激財團入市,結果獲財團以約30億港元承接。

因此,以成交價計,暫為本年最大手工商物業買賣。南豐發言人回應上述成交時指,暫不作回應。

資料顯示,The Wellington位處上環威靈頓街,鄰近中環,大夏於去年落成,樓高30層,地下設有鋪位,而樓上分層樓面主要作寫字樓用途外,亦有零售或服務行業商戶包括健身中心租用,而頂層則為特色餐廳。物業總樓面約10萬平方呎,目前全數租出,平均呎租約50至60港元,以30億港元成交價計,呎價約3萬港元。

此外,繼美利道地王後,另一市場矚目的啟德第1F區2號商地今日截標,地皮規模大,可建樓面約191萬平方呎,市場估值高達143億至171億港元,成交價有望破九龍區商地新高。

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2017-05-25 <![CDATA[翰林峰五連撻 買家損失168萬 ]]> 【蘋果日報報訊】金管局上周五收緊非首置按揭後,恒地(012)西營盤翰林峰新近錄得五連撻,涉及單位全屬開放式或一房,料買家合共損失近168萬元定金。
據成交紀錄冊顯示,撻定戶實用面積介乎216到331方呎,成交價由599萬到813.2萬元,全屬本月16日開售首日簽署臨時買賣合約,單位合約總值3,359.9萬元,以樓價5%計算,撻定戶買家料共損失167.99萬元定金。
有指當中5座中層B及C室2伙開放式單位於當日由同一組買家購入,成交價近1,198萬元,如今交易觸礁,料該組買家損失近60萬元定金。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示,上周五新一輪逆周期措施生效後,過往較少人查詢、平均每日僅個位數量查詢;有關財務公司按揭計劃變得受人關注,在加辣後增加至少兩倍。
據指求助者主要是有樓人士,欲轉按套現買樓,因為他們已有按揭在身,現時再做按揭需扣減一成,以致失去預算,但坊間財務公司的二按大多高達12厘以上,因此他們亦未必會選擇如此高息的財務計劃。

中原推海之戀優惠

今日截票的長實(1113)荃灣西新盤海之戀,市傳收票數目增長緩慢,至昨晚累積收票逾1.2萬票,較明日開售的496伙超額認購逾23倍,發展商指大手客佔比約一成,今午將會截票。另外,中原推出海之戀優惠,首80個客戶經該行購買海之戀單位、入伙後再經該行租出單位,可獲兩年收租保險。
啟德天寰市傳累收約3,100登記,較周六發售307伙超額認購約9倍。另會德豐地產旗下西營盤Kensington Hill昨沽32樓A室特色戶,成交價3,981萬元,單位實用面積1,134方呎,呎價3.5萬元,屬項目最大金額成交。

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2017-05-23 <![CDATA[加辣無礙新盤照旺場]]> 【東方日報專訊】金管局再度出招,無損市民買樓意欲,待售新盤收票情況理想。長實地產(01113)旗下荃灣海之戀第一期,率先公布於本星期五開售496伙,該盤至昨日已收票約7,000張,超額認購超過13倍,更有七成準買家擬選用七成第一按揭。建灝地產的啟德天寰累收約2,200張入票,超額逾12倍,料今加推單位。今發售84伙的恒基地產(00012)西營盤翰林峰,亦錄逾5倍超額認購。

長實地產投資董事郭子威表示,海之戀第一期收票反應超出預期,有七成準買家有意選用七成按揭,相信首三年供息不供本吸引換樓客。首輪開售會預留30%單位,即148伙予購買兩至三伙的大手客優先揀樓,其餘七成留待選購一至兩伙的準買家。

翰林峰今推售84伙

他對銷情有信心,短期內暫不會加推,但料下一批單位會有數個百分點加價空間。

另外,對於近日售樓處內接連發生的肢體衝突,他表示,已與各大代理行開會,嚴肅處理事件,相信代理會保持冷靜,可避免衝突。長實高級營業經理封海倫稱,該盤票源當中,佔五成來自荃灣區,三成為鐵路沿線,東九龍及港島區則各佔一成。

發展商先後推出兩張價單,合共496伙,以價單計,市值近67億元,項目將於本周四下午截止認購登記。據銷售安排顯示,如購買兩伙,至少一伙須為三房或四房單位;若買3伙,其中兩伙為三房或四房戶。

新盤旺場,建灝地產啟德天寰繼續收票,據市場消息,項目累錄約2,200張入票,較首張價單165伙超額逾12倍,料今日加推單位及公布最新銷售部署。

另外,恒基地產(00012)西營盤翰林峰今日進行次輪銷售,共涉84伙,於昨午截止登記。恒基物業代理營業(一)部總經理林達民稱,該盤累收531張入票,超額認購逾5倍。

溋玥兩洋房提價半成

新盤氣氛好,發展商趁勢加價。信和置業(00083)旗下大埔溋玥‧天賦海灣兩幢洋房提價半成,2號屋售價由6,835.5萬加價5%,至7,177.3萬元,實用呎價25,043元,至於5號屋則調升至7,144.2萬元,實用呎價25,032元。兩幢洋房較三個月前累積加幅均達一成。

另外,新世界旗下荃灣柏傲灣過去五日售出7伙,其中T2A座48樓A室,實用面積約1,252方呎,以2,533.5萬元售出,呎價約20,236元。

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2017-05-22 <![CDATA[新樓「鬆綁貨」增 議幅收窄成交穩]]> (星島日報報道)隨著不少半新盤的3年SSD期捆綁期陸續結束,不少鬆綁盤源繼續湧現,有助稍紓緩二手盤源不足的問題,並成樓市生力軍,亦促使近月辣招鬆綁貨的成交量漸增,有業界人士指,部分供應量較多的區域,因鬆綁盤源增加,有急放售業主願意擴大議價沽貨。

  高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚稱,隨著多個半新盤的SSD鬆綁貨數量漸增,除令同區二手樓存有壓力外,有業主甚至急需沽貨套現。隨著放盤量一下子增多,為求成功沽貨突圍而出,部分業主願意提供更多的議價空間,由於半新盤無論樓齡、甚至屋苑配套,普遍較同區二手樓優勝,在放售盤數量一下子增多,加上業主願意減價沽售的情況下,無疑為同區樓價帶來一定壓力。

  美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,近期有不少3年SSD期過的鬆綁盤於二手市場出現,令二手盤源不足的問題稍為放緩,各個半新盤的議價空間不可一概而論,要視乎各個樓盤的地區及質素,但相信部分鬆綁盤源較多的樓盤,業主議價空間會較多。

  美聯高級分區營業經理李錦榮表示,東涌昇薈由今年3月開始過SSD鬆綁期,故此3月前該盤二手成交一直「捧蛋」,而由3月起終於開齋,4月份甚至單月錄10多宗成交,而5月至今亦錄得4宗交投。

  李氏指,SSD鬆綁貨議價空間不算大,約為1至2%,但相信有部分急放售的業主,可提供更多的議價空間。

  至於放盤量方面,項目由3月份的10多間放盤,目前已增至約42個,增幅近3倍,該盤新近錄得1宗SSD鬆綁貨成交為5座中層C室,945方呎,3房間隔,原叫價1050萬元,經議價以1038萬元易手,呎價10984元。原業主於2014年3月以837萬元一手購入,獲利201萬元,升值24%。

  港置高級聯席董事袁振邦表示,灣仔囍滙二期於今年初剛過SSD鬆綁期,但由於現時樓價升幅加劇,不少業主都怕賣出後不能買回,大部分選擇長線收租,非常惜貨。袁氏指,由於不少業主看好後市,故SSD鬆綁貨的議價空間不大,業主放盤議價約為1%至2%。

  屋苑4月份錄得1宗鬆綁貨成交,單位為1座中層A室,面積911方呎,4房2套間隔,新近以3000萬元沽出,呎價32931元。原業主於2014年1月以2529.5萬元一手購入,獲利470.5萬元,升值15.6%。

  荃灣昇柏山今年3月起過SSD期,之前一直甚少放盤,故此屋苑自入伙後,甚少錄得二手交投,區內代理指,早前剛沽出1伙,為低層LC室,面積522方呎,成交價576萬元,呎價11034元。

  中原高級區域營業董事李玉祥稱,將軍澳天晉二期今年初過SSD鬆綁期,近期陸續出現多宗鬆綁成交,4月及5月合共錄得10多宗成交。其中包括1A座高層A室,面積551方呎,成交價845萬元,呎價15336元。原業主於2013年3月以611.9萬元購入。

  市場指,粉嶺瓏山1號剛錄鬆綁貨成交,為屋苑首宗二手交投,2座中層A室,面積823方呎,成交價1038萬元,呎價12612元。 ]]>
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2017-05-20 <![CDATA[金管3招打擊父幹上車]]> 【東方日報專訊】樓市熾熱刺激銀行按揭風險上升,香港金融管理局繼上周出招後,昨再推第8輪逆周期措施,以三辣招收緊按揭,包括降低多重按揭申請的貸款成數,以及收緊主要收入非來自香港的供款與入息比率要求。市場形容透過「父幹」上車置業的買家及投資者最受影響,料銀行會將不少未供完第一層樓的「慈父」拒諸門外,甚至影響二手交投,惟難以令樓價回落。

金管局收緊按揭的第一招,是申請按揭者如果仍有按揭未供完或有擔保其他按揭,新申請的按揭成數上限就要下調一成,例如申請1,000萬元或以下的物業按揭成數,將由六成下調至五成。

第二招是主要收入來自香港以外的借款人,供款與入息比率上限下調一成,例如主要收入來自內地的買家在香港沒有未償還按揭,申請按揭時的的供款與入息比率上限,由50%下調至40%。

降低多重按揭成數
首兩招收緊按揭措施今日起生效,惟昨日或之前簽訂的臨時買賣合約則不受影響。至於最後一招則是採用內評法的8間銀行,昨日起批出的新做按揭貸款風險權重下限,從15%提高到25%,意味增加資本要求。

有中小型銀行主管指,新三招最受影響的肯定是年輕上車客,尤其是降低多重按揭成數,將篩走不少幫子女買樓並敍做按揭的父母。以600萬元上車盤為例,若父母未供完原有物業,買樓予子女並申請按揭時,就要多付60萬元首期,至於收緊海外收入人士按揭,則明顯針對內地客買樓需求回升,屬於政府加辣之後的接力行動。

金管局總裁陳德霖指,目前涉及多於一項按揭貸款的借款人貸款,佔整體按揭貸款約兩成,比例並不細小,有必要加強監管。

外地借款人佔比升
他續指,儘管主要收入來自香港以外地區的借款人的按揭貸款比例不高,但佔比不斷上升,具潛在風險,因銀行難驗證借款人外地的收入及債務。

銀行公會主席、中國銀行(香港)(02388)總裁岳毅表示,今年以來香港樓價不斷上升,樓市過熱風險不容忽視,金管局有必要推出新一輪按揭審慎措施,並籲有意置業人士要小心考慮風險及量力而為,不要過度借貸。

永隆銀行零售銀行業務部鍾少權稱,樓市現處高峰期,下行風險大,金管局新措施有助銀行管理多重按揭槓桿及跨境收入人士的信貸風險。

發展商二按惹關注
陳德霖指,現時採取內評法的8間銀行的按揭市佔率總計約八成,在新措施下要重新計算新做按揭的資本要求。中信銀行(國際)首席經濟師廖群認為現時香港拆息按揭利率偏低,金管局從銀行資本要求着手,料或稍微影響按息,但認為銀行僅微調按息。

財經專家林一鳴指,金管局三招未必可打擊樓市,但本港樓市已踏入「牛三」尾段,預期過去十年支撐樓價的兩大因素包括供應短缺及接近零利率環境,料會於今年中後段消失,一但香港加息,或成樓市下跌觸發點。他指出,問題癥結是現時發展商積極給予二按,個別二按成數更高達15%,令到部分供款「掹掹緊」用家都蜂擁入市。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預計,金管局新措施將令物業成交量跌一成,尤以二手樓影響較大,惟相關措施未至於令樓價掉頭回落,但卻會令樓價升幅放緩。

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2017-05-19 <![CDATA[翰林峰加推 提價達15%]]> 【東方日報專訊】新盤競爭升溫,個別熱銷新盤仍大幅加價加推。恒基地產(00012)旗下西營盤翰林峰昨加推84伙的全新價單,平均呎價31,339元,折實平均呎價29,772元,個別單位料已大幅加價達15%。

翰林峰昨加推84伙,分布第3座及5座,實用面積224至294方呎,價單售價656.1萬至1,005.6萬元,價單呎價28,395元至35,388元,平均呎價31,339元,折實平均呎價29,772元。

價單顯示,該盤昨加推的第5座6樓E室開放式戶,實用面積224方呎,價單售價663.5萬元,呎價29,621元,較本月五日推出1號價單的同坐向3座6樓C室開放式戶,價單呎價僅25,810元大幅高出約14.8%。該盤昨日亦發出新銷售安排,下星期二推出84伙進行次輪銷售,至於項目其中22伙昨日起停售,預料有機會部署加價。

恒基物業代理營業(一)部總經理林達民稱,該盤第5張價單共84伙,包括首度推出向南一房戶,另有部分開放式戶。

傲瀧售4105萬冠絕清水灣

至於新世界發展(00017)清水灣傲瀧昨再成功標售7伙,平均呎價約2萬元,其中11座7樓B室連天台特色戶,成交價約4,105.7萬元,再創下區內分層單位新高,項目累售28伙,套現逾7.8億元,該盤加推兩伙下周一標售。

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2017-05-18 <![CDATA[18空置校舍「靚地」轉建住宅]]>

【星島日報報道】空置校舍丟空多年未被動用,過去常被炮轟,規劃署公布一百八十三間空置校舍用地經檢討後的長遠用途建議,其中十八幅建議改作住宅用途,部分被視為市區「靚地」,包括中西區加惠民道附近的前「香港學堂」校舍,以及柴灣工業城鄰近的前「東華龍岡馮耀卿夫人紀念小學」校舍。位於灣仔的前孔聖會維多利亞英文小學則建議改劃為「大坑火龍文化館」。

規劃署按照中央調配機制就一百八十三間空置校舍用地進行檢討,釋出最多空置校舍的地區為元朗,共有五十所,其次是北區及大埔,位處市區如中西區、灣仔、東區、深水埗、觀塘、葵青、黃大仙等亦有二十多所,部分被建議劃作住宅用途,亦有部分建議保留作政府、機構或社區用途。

有望改為住宅用途的空置校舍,不少位處市區「靚地」,除了西環加惠民道的前香港學堂校舍,位於東區的前東華龍岡馮耀卿夫人紀念小學校舍、深水埗南昌街前香港心理衛生會白田兒童中心校舍、同區白雲街前香港扶幼會許仲繩紀念學校校舍、葵青的前石籬天主教小學校舍、西貢的前清水灣中心學校(上洋)校舍,均被建議改為住宅用途。

另有多幅空置校舍用地建議保留作「政府、機或社區」用途,部分則建議改作特定用途,例如灣仔的前「孔聖會維多利亞英文小學」建議改作「大坑火龍文化館」;北區前「小瀛公立小學」則建議改作「荔枝窩生態教育中心」。

規劃署指,當教育局確認個別空置校舍用地毋須由該局分配作學校用途時,會通知署方及其他相關部門,之後會考慮將有關空置校舍用地建議作其他合適的長遠土地用途;經確定有關空置校舍用地的長遠土地用途後,規劃署會把有關建議知會相關部門進行適當的跟進工作。

民主黨立法會議員尹兆堅認為,署方公布得遲及改作住宅用途的比例太小,只有十八幅建議改作住宅用途,無法應付到香港的住屋需求,加上有關用地仍未公布公私營房屋的比例,擔心所有用地全變成私樓。測量師學會土地政策小組主席劉振江表示,現時市區熟地難求,相信位於市區或新市鎮的空置校舍用地,如果作用作發展私人住宅,即使面積小,亦會吸引發展商熱烈競投,西環加惠民道的前「香港學堂」校舍地皮,適合發展優質住宅。

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2017-05-17 <![CDATA[翰林峰即沽160伙 投資客佔40%]]> (星島日報報道)新盤銷售再掀高潮,西環新盤翰林峰昨日首度推出268伙開售,售樓處屢現揀樓人龍,截至昨晚10時,市場消息指,共沽約160伙,更錄多宗大手客入市個案,其中一組公司客家斥資共約5200萬元,連環購入6伙,並需繳交約1560萬元辣稅。另外,亦以招標形式首度沽出特色戶,呎價約4.3萬元,創項目新高紀錄。

  恒基發展的西環新盤翰林峰,首批涉及268伙,恒基營業(一)部總經理林達民表示,售樓處現場有多名準買家排隊等候揀貨,秩序井然。戶型由開放式至2房戶,主打細單位,力吸各路客源,自開放示範單位後,連日參觀情況熱烈,市場指截收逾4500票,超額認額約16倍,反應不俗。項目昨日開售,由於設大手客優先時段,A組於昨日傍晚6時起登記揀樓,售樓處現場所見,排隊人龍大打蛇餅,場面熱鬧。

  市場消息指,項目銷售情況理想,截至昨晚10時,已合共沽出約160伙,佔首批單位約60%。

  項目受大手客及投資者追捧,於開售後3小時內,已錄多宗「一客多食」,其中一組買家以公司名義入市,連環加碼購6伙,斥資共約5200萬元,單位分別為3伙開放式戶、2伙1房戶及1伙2房戶,而該公司客需繳付各樓價15%的買家印花稅及從價印花稅,涉及稅項達樓價30%,共繳交約1560萬元的辣稅。另有一組家庭客,連環購入6伙,包括4間1房及2間開放式單位,成交金額逾4900萬元,但透過6名家庭成員,以1約1伙形式購入。

  美聯住宅部行政總裁布少明表示,該行A組客出席率近七成,B組客亦錄得八成出席率,入票方面,有四成為投資客,六成為用家,料日後落成後,呎租可達80至90元,租金回報約3.5厘。若以地區計算,登記人士中,以港島客為主,佔約六成,九龍客及新界客合共佔四成。

  中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱,該行A組買家出席率錄四至五成,票源當中,三至四成為首置客,七成為投資者。

  另外,項目繼日前內部認購5伙,並即日全數沽出後,昨亦以招標形式沽出1座39樓A室特色戶,成交價3362萬元,面積782方呎,另連126方呎平台及443方呎天台,呎價約4.3萬元,買家為首置客。發展商見銷情理想,昨日更隨即推出項目5座39樓A單位標售,面積726方呎,另連263方呎平台及172方呎天台,招標日期由下周一早上9時起,並於同日中午12時截標,整個招標時間僅3個鐘。]]>
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2017-05-15 <![CDATA[寶翠園上月12宗成交 兩年最旺]]>

【明報專訊】恒地(0012)旗下西環29個月樓花翰林峰以折實平均呎價2.61萬元推出首批單位,高於區內二手樓。同區大型指標屋苑、樓齡約17年的寶翠園,上月錄得12宗成交,為屋苑近兩年最高成交月份,而該月平均實呎21,268元,5個月後重返去年11月逾2.1萬元水平。

明報記者 謝穎怡

綜合市場資料,屋苑本月截至11日暫錄2宗成交,平均實呎20,398元。屋苑兩年來最高呎價為去年1月,當時平均實呎23,373元,與本月暫錄呎價相比,低約一成;而本月較去年同期的19,603元,則高約4%。成交量方面,屋苑今年2月曾錄零成交,其後3月份增至6宗,至上月倍增至12宗,為去年6月後再錄雙位數成交。

本月兩宗逾2000萬成交

利嘉閣地產高級分區經理張嘉榮表示,現時寶翠園盤源未有大變化,暫錄約30個放盤,兩房入場費約1300萬至1400萬元。本月錄得2宗逾2000萬元成交,其中一宗為寶翠園5座中層G室,實用1081方呎(建築1400方呎),以2250萬元成交,實呎20,814元(建呎16,071元);另一為8座高層E室,實用1151方呎(建築1462方呎),以2300萬元成交,實呎19,983元(建呎15,732元)。

天盛苑3房膺天水圍居屋王

此外,居屋市場亦錄多宗新高成交。天水圍天盛苑有3房戶樓價高逾500萬元,創區內居屋新高,榮登天水圍居屋王。中原分行經理黃建津表示,天盛苑C座高層8室,實用634方呎(建築851方呎),放盤3天,即獲用家以543萬元(已補地價)承接,折合實呎8565元(建呎6381元),成交價創區內居屋新高。原業主於2000年以81萬元(未補地價)買入單位,料補地價後仍有不俗利潤。

沙田愉城苑2房逼620萬

樓齡近40年的沙田居屋愉城苑,2房逼620萬創屋苑同類新高。中原副分區營業經理招錦昌表示,沙田居屋愉城苑D座高層3室,實用面積551方呎(建築面積674方呎),兩房間隔,望河景,以619.8萬元(自由市場價)易手,實呎11,249元,創同類單位新高價成交。招表示,新買家為外區用家,購入單位作自用。

原業主1980年以22萬元購入(當時單位已補地價),持貨約37年,帳面獲利597.8萬元,單位升值約27倍。

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2017-05-13 <![CDATA[翰林峰提價加推]]> (星島日報報道)多個新盤紛推出應市,推售戰一觸即發,其中西環新盤翰林峰,昨日第3度添食,加推68伙,折實平均呎價29507元,發展商指部分單位提價4%至5%,但仍有提價空間;發展商旋即更新銷售安排,將於下周二開售268伙。市場指,該盤至今累收約3100票。

  恒基發展的西環新盤翰林峰,開售前持續加推應市,昨上載4號價單,涉68伙,平均呎價30587元,折實平均呎價29057元,較首張價單高約11%。

  恒基營業(一)部總經理林達民稱,市場對開放式單位需求熱熾,是次價單中的開放式單位,實際提價約4%至5%,但認為價單價格仍屬低水平,日後依然有加價空間,料呎價可達3萬元以上。

  昨日同時公布最新銷售安排,將於下周二開售268伙,是次銷售設大手客時段,其中大手客限額由70個再增加至90個。

  市場消息指,截至昨晚8時,項目累收約3100票,以首批268伙計算,超額認購約10.6倍,據悉,入票人士以同區用家為主,亦有投資者有意購入單位長線收租。

  就位處中環的示範單位現場所見,雖然連日開放,但無減場外氣氛,排隊位置依然屢見人潮。是次價單,包括首次推出的3座A室,及1座D室及E室,間隔為開放式及2房連儲物房,面積由216至540方呎。另外,發展商亦安排於下周一作內部認購,涉及5伙高層1房連開放式廚房單位。]]>
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2017-05-11 <![CDATA[BSD宗數五個月最多 涉逾七億]]> 【蘋果日報報訊】樓市熾熱,政府庫房水漲船高。稅務局最新公佈,上月錄得買家印花稅(BSD)達281宗,為去年11月加辣後宗數最多月份,較3月錄211宗升33%,涉及稅款7.17億元,較3月時5.18億上升38%。
雙倍印花稅(DSD)上月錄3,027宗,住宅部份佔783宗,較3月錄657宗升19%;非住宅類別不升反跌,由3月2,430宗,下跌至4月2,244宗,跌幅7.6%。額外印花稅(SSD)則由3月錄58宗,跌至上月41宗,跌幅29.3%。
豪客無懼重稅照入市。世紀21奇豐廖振雄稱,西貢匡湖居4期雙號屋,實用1,323方呎,剛以2,280萬元沽出,新買家透過公司名義購入上址,需付30%辣稅涉684萬元。

曉薈再錄蝕讓

天水圍天盛苑C座高層三房戶連地價售543萬元,貴絕天水圍居屋。消息指,東涌藍天海岸6座中層F室一房戶剛以528萬元售出,呎價13,608元,創屋苑一房新高。荃灣綠楊新邨D座高層5室三房戶售775萬元,創屋苑新高。
九龍城曉薈再錄蝕讓,為中層C室,實用182方呎,剛售390萬元,原業主2013年以411.5萬元買入,連使費蝕約35萬元。
中原胡啟文稱,天水圍嘉湖山莊樂湖居1座高層B室三房戶,實用633方呎,剛以1.58萬元租出。

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2017-05-10 <![CDATA[翰林峰收2千票料加推]]> 【東方日報專訊】新盤反應熱烈,發展商趁勢加推單位。恒基地產(00012)旗下西營盤翰林峰下周二首度公開發售,至今累錄逾2,000張入票,較首批發售的128伙,超額認購約15倍。發展商稱本周五前料再加推逾70伙,並揚言呎價有條件調升至3萬元。

呎價或升至三萬

恒基物業代理營業(一)部總經理林達民表示,翰林峰最遲本周五前會再加推單位,或涉及逾70伙,令首輪可供發售的單位將超過200伙。加推有加價空間,呎價有條件調升至3萬元。

他續指出,至昨日下午二時,該盤累錄約1,800張入票。而截至昨晚八時,已錄逾2,000張入票,以首批128個單位計,超額認購約15倍。

發展商暫定下周二發售共128個單位,包括59個開放式單位、56伙一房戶及13伙兩房戶,面積由195至427方呎,呎價由23,435至33,618元。該批單位以價單價計算,市值10.07億元,價單平均呎價28,782元,平均加幅3%。

項目至今推兩張價單,周一加推65伙,個別單位提價4%,售價由564.9萬至1,435.5萬元,呎價由24,372至33,618元。下周一將率先安排5伙供內部認購。

翰林峰大部分單位採開放式廚房設計,另備雙會所,包括3樓的花園會所及39樓的空中會所,面積合共1.7萬方呎。

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2017-05-09 <![CDATA[翰林峰加推65伙 折實實呎2.8萬 部分加價近4% 下周二共推售128伙]]>

【明報專訊】主打迷你單位的恒地(0012)旗下西環翰林峰昨加推65伙,平均折實實呎28,201元,比上周五公布價單的首批折實實呎約2.61萬元高約7.3%;若對比同樓層同類單位,部分單位加價近4%,項目將於下周二共推售128伙,至昨天收逾1600票,超額逾12倍。

明報記者 林尚民、方可兒

翰林峰昨日加推約65伙,以定價計算,平均實呎29,496元,扣除最高5%優惠之後,折實實呎28,201元,其中最貴一伙為實用427平方呎的1座38樓C室,2房間隔,單位定價為1435.5萬元,折實價1363.7萬元,折實實呎31,937元,為項目中已推單位中最貴一伙。

暫收逾1600票 超額逾12倍

若以同類單位作比較,昨日推出的2座38樓C室,為實用225方呎的開放式單位,定價為741.9萬元,折實價即約704.8萬元,實呎31,324元,而首批單位中,面積、間隔、座向完全相同的2座38樓D室,定價為715.7萬元,折實679.9萬元,折實實呎30,218元,新推單位較4日前貴3.7%。

發展商同時更新銷售安排,原定於下周二(5月16日)推售63伙,連同剛加推之單位,項目將於下周二推售共128伙,發展商亦把大手A組限額,由20伙增至45伙,該節買家至少購買兩伙,最多不多於4伙。市場消息稱,項目至昨日共收超過1600票,以首批128伙計,超額逾12倍。

另發展商亦推出5伙供內部認購,並會於下周一(5月15日)率先進行,該5伙均為實用331方呎的1房單位。

海之戀最快下周開價

此外,長實(1113)荃灣西海之戀及建灝啟德天寰的推售亦如箭在弦。長實地產投資董事郭子威稱,海之戀本周將上載樓書,下周公布首張價單及開放示範單位,本月內勢必推售,價錢會以南昌站及荃灣西鐵站沿線新盤作參考,雖然政府收緊「一約多伙」,但市場購買多過一伙仍大有人在,集團會積極考慮大手優先。他又稱,預計樓盤內地客比例約5%。

天寰最快明日上載樓書

另一方面,建灝地產集團投資部經理鄭智榮表示,天寰最快明日上載樓書,並於周內開放展銷廳,隨後開放示範單位。項目設有5個示範單位,包括1房至3房戶型。

鄭智榮又稱,當中3房單位佔高座總伙數約兩成,涉約152伙,實用由635方呎至886方呎。項目會所面積約2.1萬方呎,斥資約3500萬元打造,包括22米長游泳池、宴會廳、健身室等設施。另戶外園林面積約5.7萬方呎,斥資約2500萬元打造,項目每方呎管理費約4元。

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2017-05-08 <![CDATA[樓市癲 銀行估價仲誇]]>

【東方日報專訊】今年樓價癲升,部分屋苑估價升幅更驚人。本報追蹤20個主要屋苑單位,佔三成半估價較年初升逾10%,天水圍嘉湖山莊有高層三房戶僅四個月估價狂飆17.9%至481萬元,牛頭角得寶花園有兩房連天台戶亦升15.1%至512萬元,實用呎價突破1.8萬元。業界人士認為,美國六月加息機會達九成,雖然香港未必會跟隨,但消息會為樓市降溫。

據滙豐銀行於五月七日的網上資料,上述20個單位中,除紅磡黃埔花園及牛頭角淘大花園外,其餘18個、即佔九成估價按月再升0.9至9.1%,其中7個單位較今年一月上旬更累升逾10%。當中,嘉湖山莊樂湖居6座高層戶最誇張,估價按月升4.1%至481萬元,較一月上旬的408萬元,僅四個月急升17.9%或73萬元。

中原馬斯力稱,嘉湖山莊上月交投暢旺,全月錄約55宗買賣,現時業主叫價強硬,兩房放盤入場費已升至約420萬元,但由於自用需求仍強勁,不少準買家往往願追價至高於市價2至3%入市。

樓價高企,買家只好購買質素稍遜的低層戶,祥益謝利官稱,該屋苑上月錄兩宗低於400萬元極低層戶成交,其中賞湖居1座極低層F室成交價375萬元,現時屋苑400萬元以下放盤僅餘4個,全屬連租約放盤。

九龍站翻生 擎天創新高
十大屋苑之一的將軍澳新都城,2期2座低層戶估價按月升1.1%至729萬元,本年至今亦已升13.9%。美聯劉卓豪表示,該屋苑本月暫錄約4宗成交,平均實用呎價約14,470元,現時屋苑入場費約570萬元。

市區細價屋苑得寶花園,上月有連天台戶以逾1.55萬元售出,但原來銀行對後市更為看好。屋苑同類的A座一個連天台兩房特色戶,實用面積約282方呎,最新估價升1.2%至512萬元,實用呎價高約18,156元,相比年初445萬元,累升67萬元或15.1%。美聯謝德生稱,該屋苑上月錄12宗買賣,平均呎價約1.45萬元,但最近交投已放緩,主因缺盤,現時「無樓睇」的放盤叫價410萬元起。

去年曾有銀主盤湧現的九龍站屋苑,近期樓價「翻生」,市場稱,該區擎天半島1座高層B室售3,780萬元,以實用面積1,243方呎計,實用呎價約3.04萬元,創新高。該屋苑3座中低層戶,實用面積620方呎,估價由上月1,354萬元,急升9.1%至1,477萬元,較年初1,321萬元累升11.8%,實用呎價約2.4萬元。

海典居高估價19%易手
銀行估價勇,不過部分買家入市心切,亦不惜大幅高銀行估價承接單位。馬鞍山海典居1座低層兩房戶,業主放盤一個月,以708萬元售出,較銀行估價595萬元高出約19%。將軍澳居屋顯明苑低層1室,實用面積216方呎,上月以自由市場價310萬元成交,呎價14,352元,較銀行估價僅263萬元高約17.9%。

業界料樓市下月降溫
利嘉閣總裁廖偉強稱,六月美國加息機會達九成,雖然香港未必跟隨,但今年香港樓價已升約8%,加息消息會為樓市降溫。不過,相信樓市不會因而大跌,準買家仍會入市,只是減慢樓市升幅。

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2017-05-06 <![CDATA[提供5%優惠 吸用家收租客 西環新盤突擊開價 每呎2.6萬搶攻]]>

【星島日報報道】新盤開售戰再掀起序幕,港島西環一個主打細單位的新盤昨日突擊開價,折實平均呎價二萬六千多元,入場價四百七十二萬元,發展商提供樓價百分之五折扣優惠,力吸用家及投資收租客,同時亦打鐵趁熱,昨首開放示範單位,現場即現排隊人龍。

恒基發展的西環翰林峰,昨日中午開價,首批一百三十伙,平均呎價二萬七千五百零五元,折實平均呎價二萬六千一百三十元,恒基營業(一)部總經理林達民稱,首批開價較保守,屬市價八折,期望引來市場注意,而頭兩批單位在定價上會較平,期後再遂步加價,項目目標呎價逾三萬元。

至於首批由開放式至兩房戶,面積一百九十五至四百二十七方呎,當中以開放式及一房戶為主,該批單位折實後,有九伙售價低於五百萬元。其中最平為三座八樓C室,以及同座九樓C室,同為開放式戶,面積一百九十五方呎,折實售價四百七十二萬多元,每方呎約二萬四千二百多元。

最貴則為一座十七樓C室,面積四百二十七方呎,折實價約一千一百二十多萬元,每方呎約二萬六千三百元。

195呎472萬入場

該盤正式開價後,昨日先行開放設於中環商廈的示範單位,予特選人士參觀,現場所見,因港島區新樓供應量有限,故吸引不少睇樓客前往,場外屢現排隊人龍,而發展商亦特別劃出排隊區,以及派出保安員,藉以維持現場秩序。

同時亦會在今日開放予公眾人士前往,並進行收票,每票約十萬元,而昨晚發展商亦搶先公布首批銷售安排,將於下周推出六十三發售。此外,該盤亦預留約二十伙,供有意購買二至四伙的大手客選購。

今收票下周開售

美聯行政總裁布少明表示,項目入場費低於五百萬元,開價吸引,再夾著港島區新盤、毗鄰港鐵站、位處名校網區及項目配套齊備等優勢,勢成市場焦點,而且發展商為買家提供二按,相信料獲不少家庭客垂青。預料項目銷情理想,加推時有加價空間。

布少明又稱,項目地點交通便捷,往來中環商業核心區方便,同樣吸引不少上車客及上班族垂青,預計項目落成後呎租約為八十元,租金回報可逾三厘,若以是次定價推售,相信亦成為長 投資客追捧對象。

同時有區內代理指出,由於港島區新樓供應一向少之又少,尤其是項目毗鄰港鐵站口,出入方便,估計本周末將搶去區內不少客源,預期鄰近具規模的二手屋苑,其成交量將直接備受影響,甚至有機會凍結交投,但相信要待樓盤銷售後段,才有所改善,而現階段暫未見業主出現反價及封盤情況,選擇靜觀其變,待新盤正式開售後,再作下一步決定。項目位於皇后大道西,前身屬西環大樓,預計落成日期為二○一九年九月。

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2017-05-05 <![CDATA[翰林峰快打慢 入場低於500萬]]> (星島日報報道)踏入5月,多個新盤紛加快銷售步伐,勢將再掀新一輪推售戰,其中位於西營盤的大型新盤翰林峰將率先起動,發展商指,料最快今天開價,首批擬推約130伙,入場單位定價有機會低於500萬元,最快下周推售,而示範單位將於明天開放供公眾參觀。

  恒基發展的新盤翰林峰,自日前上載樓書,正密鑼緊鼓部署最新銷售進程,恒基營業(一)部總經理林達民指,料最快今天開價,首批擬推約130伙,有機會包括項目僅4伙的頂層特色戶,最快下周推售,定價將參考同區新盤,但為引起市場關注,首批入場單位定價有機會低於500萬元,力吸上車客。

  林氏續指,項目位處中環附近,又鄰近香港大學,亦為全港著名中小學校網區,料租金每方呎可達70至80元,相信項目亦吸引用家及投資者。

  被問及政府早前公布未來潛在一手供應約9.6萬伙,林達民則指,並非每年都有大量供應,而每年供應同樣難以準確控制,相信未來供應與市場需求相距甚微。

  發展商昨開放2個無改動、開放式廚房設計示範單位,分別為1座36樓A室,1房間隔,面積331方呎,可享維港景致;及5座36樓A室2房戶,面積551方呎,設有露台,主人睡房則採用「L」形角窗,享廣角景觀。

  上述2個示範單位今天將率先開放予指定人士參觀,而明天則正式向公眾開放。

  各單位樓高約為3.275米,而住宅單位大門均設有韓國名牌智能輕觸式指紋門鎖,更附設多個國際品牌廚房家電及浴室設備。

  昨日發展商亦介紹項目中,僅4伙的39樓天台特色戶,面積726至1258方呎,各單位設有階梯直達私人天台,另2座特色戶,面積為4伙中最大,4房1套間隔,更附設私人電梯大堂。預計關鍵日期為19年9月。

  項目位於皇后大道西460號,為集團最新細單位的重建項目,涉及共645伙,面積由174至1258方呎不等,主打開放式及1房單位,其中1房約227伙,佔全盤約35%。

  發展商日前介紹項目的雙會所,分別位於3樓花園會所及39樓的空中會所,佔地約2萬方呎,包括有健身室、室外游泳池等。其中3樓會所的健身室,24小時開放,更為全港首個引入Queenax多功能訓練系統的會所。

  資料顯示,近日港島東區大型新盤呎價介乎25000至近40000元。]]>
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2017-05-04 <![CDATA[低息難持久 三大盤本月散貨 ]]>

【蘋果日報專訊】市場估計美國聯儲局將按兵不動,加息機會不大,相信本地發展商亦將把握良機,在上半年餘下的兩個月內積極賣樓散貨,單是5月份,就已經有3大新盤共超過2,400伙正面交鋒。


天寰 翰林峰 快登場

長實(1113)荃灣西站新盤海之戀、建灝地產啟德天寰,連同恒地(012)西營盤翰林峰,三盤都於今日公佈最新銷售部署,料本月齊齊開賣,即是港九新界本月都有全新盤開賣。當中最大型為長實海之戀,提供970伙。天寰亦提供822伙,翰林峰則有645單位,三個項目料網羅一定客源。
市場人士估計,5月份一手市場料可有2,500宗成交,比4月的1,600宗明顯增加超過一半。
一手樓越賣越旺,多個大盤登場,加上地產商深深明白到,未來加息的機會相當大,超低利率不可能天長地久,再加上日前運輸及房屋局的數據顯示,未來3年至4年本港一手私人住宅潛在供應高達9.6萬個,按季增加2,000單位,再創有紀錄以來新高,發展商一於趁勢去貨,免得將來面對供應高峯連同加息兩面的夾擊。

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2017-05-02 <![CDATA[翰林峰首批130伙 開放式戶料低於500萬]]> 【明報專訊】5月新盤戰再開鑼。除遠展(0035)旗下沙頭角禁區盤尚澄,敲定周五首輪開售110伙外,恒地(0012)營業(一)部今年首個全新開售住宅、位處西環皇后大道西的29個月樓花翰林峰,最快周四向傳媒開放設於中環國金中心1期的示範單位、周五公布首批約130伙售價,恒地預告項目的實用面積195方呎標準開放式戶,入場費有機會低於500萬元。

恒地營業(一)部總經理林達民表示,翰林峰上周上載樓書後,集團最快周五開價、周末正式對外開放示範單位。林日前曾表示,近期銷情理想、起步呎價2.5萬至2.6萬元的北角維港頌,為翰林峰開價參考對象之一,故翰林峰最細一款實用面積195方呎標準戶,最低消費或將低於500萬元。林峰共設645伙,標準戶實用面積195至551方呎、特色戶實用面積174至1258方呎;另外翰林峰住客會所位處3及29樓,佔地約2萬方呎,健身室將作24小時開放。

尚澄暫收70票 周五推售110伙

至於遠展尚澄,過去5日料累收約70張入票,即首推57伙足額認購;而昨日上載全新價單,以原價水平、折實平均實呎1.03萬元加推53伙(折實呎價9255至11,459元),連同首批57伙,合共110伙周五作首輪發售,整批單位市值4.5億元。尚澄今批新推單位,維持最高9%折扣,折實入場單位為2座3樓實用面積277方呎K室,折實價259.5萬元(折實呎價9371元)。根據銷售安排,尚澄周三截止認購,開售當日會優先讓購買2伙或以上的大手客先揀樓(A組),之後處理一般散客(B組)。

五一長假一手成交73宗

新地(0016)屯門珀御方面,明日第3輪銷售推出的38伙(折實平均實呎1.34萬元、開放式戶折實入場費392萬元起),市場消息指過去5日來累獲逾1200票,超額30倍。另長實(1113)4月推出至今累售約230伙的北角維港頌,新錄一宗撻訂,為3座18樓A室、上月底以2701萬元售出,惟近日取消交易,料買家遭殺訂5%涉135萬元。

至於五一3日長假結束,市場消息指新盤市場錄73宗一手成交,比去年同期逾230宗成交,按年跌七成。

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2017-04-29 <![CDATA[供應超多貨樓市反更傻]]> 【東方日報專訊】私人住宅潛在供應再創新高,惟仍無阻樓價繼續癲升。截至今年首季政府數據,未來三至四年私宅供應料達9.6萬伙,按季增2,000伙,創紀錄新高。而私宅售價指數連升12個月,三月報319.8點,連續五個月破頂,按月升約2.1%,為五個月最大。有業界人士認為,供應未到位,樓價仍會升多半年,但紀惠集團行政總裁湯文亮則認為,升勢最多至六月底就會完結。

運輸及房屋局發言人表示,截至三月底,未來三至四年私人住宅供應量預計為9.6萬伙,是自○四年九月有紀錄以來的新高。

樓花售1.4萬伙創紀錄

潛在供應當中,包括8,000個現樓待售單位、6.1萬伙待售樓花,以及2.7萬伙已批出並可隨時動工的「熟地」單位。8,000伙現樓待售單位,是自一○年首季後最多,按季多2,000伙。不過,期間已售樓花高達1.4萬伙,按季再多1,000伙,已連續三季創有紀錄新高,同時,待售樓花有6.1萬伙,按季減4,000伙,反映新盤熱銷。

此外,細單位供應繼續增加,該局發言人稱,潛在供應當中,料有6.89萬伙為實用面積少於753方呎的中小型單位,較上季預測多2,000伙,佔整體供應72%,亦按季增1個百分點。預計未來數月將有11幅住宅用地轉為熟地,可額外提供約1.03萬伙。

住宅落成及施工量方面,發言人續表示,首季有14個私宅項目落成,涉約4,400伙,按季多500伙或13%,較去年同期多出2,600個單位,升幅逾1.4倍。至於期內施工量約2,500伙,按季少3,900伙或約61%,按年更大減約81%。

供應大增,樓價必跌定律完全扭轉。政府及代理最新樓價數據均破頂。差餉物業估價署資料,截至三月的臨時數字,私宅售價指數報319.8點,自去年十一月加辣,已連續五個月創新高,按月升幅約2.1%,更屬五個月最大。該指數已連升十二個月,累升多達17.8%;按季則上升約4%。

新界細單位呎價破萬一

中小型單位升幅再跑贏大市。該署數據指,實用面積1,075方呎及以下單位,三月售價指數報321.4點,按月升2.1%,創新高。期內新界區面積431以下細單位平均呎價首破1.1萬元,按月升2.1%至11,001元。至於三月私宅租金指數按月升0.51%至177.1點,連升四個月。

二手樓價升勢加劇,反映主要二手屋苑樓價走勢的中原城市領先指數,最新報154.57點,按周再升1.18%,升幅為13周最大,並已連升12周,連續十周創紀錄新高。中原亞太區副主席陳永傑相信,該行樓價指數再創新高,而政府售價指數屬滯後數字,故相信未來仍續創新高。

湯文亮:頂多升埋六月

對於供應增、樓價仍上升的「怪現象」,理想城市企業及估值部主管張聖典認為,供應數字符合預期,但有少少水份,樓價未來半年仍會繼續向上,惟等到實質供應到位,樓價升勢至才有望停止。

不過,紀惠集團湯文亮相信樓價升勢已到尾聲,他指若政府沒有把握,就不會主動增加供應,預期香港樓價升勢至多持續至六月底,屆時購買力已消化得七七八八。如果地產商加推新樓盤,供應增加,樓價就會向下調整。

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2017-04-28 <![CDATA[翰林峰下周開價 五一假開放參觀]]> (星島日報報道)5月新盤陸續有來,當中恒基發展的西營盤新盤翰林峰,將加入戰團,發展商表示,項目將於日內上載樓書,最快下周中開價。

  恒基代理營業(一)部總經理林達民表示,旗下The H Collection系列最新項目,港島西營盤新盤翰林峰將於日內上樓書,最快五一假期開放2個示範單位予公眾參觀,以及有機會於佛誕假期公布價單,同系鰂魚涌君豪峰亦有機會下月內推售。

  林達民表示,項目涉及645伙,提供開放式、1房及2房戶型,面積約200至逾1000方呎。項目定價方面,會參考港島東區大型新盤,呎價介乎25000至近40000元,亦會視乎市場對上車盤的需求去定價。林氏指,由於項目位處港島名校區,鄰近香港大學,亦位於全港著名中小學校網區,故項目以住戶第二代的學業發展作定位,目標客戶為上車客及家長客。

  被問及五月有多個新盤開售,林氏表示,各個新盤位置不同,目標客戶亦不同,故難以作比較。由恒基發展的翰林峰位於西營盤皇后大道西460號,前身為西環大樓,涉645伙,提供開放式至2房戶,預計關鍵日期為19年9月中。

  此外,繼翰林峰外,同系鰂魚涌君豪峰亦計畫緊接推出,共約400伙,同樣主打開放式至2房戶,預計落成日期為19年4月,樓花期近2年。 ]]>
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2017-04-27 <![CDATA[【樓市狂熱】樓價高處未算高?逾六成港人估仲有得升!]]> 【明報專訊】樓市癲狂,本港樓價不斷上升,連沙頭角新盤呎價亦高達逾9000元,即使如此,有調查發現,逾六成本港市民認為未來樓價將繼續上升,對現時置業的興趣亦明顯增加。

花旗銀行今天公布最新市民置業意向調查結果,是項調查為花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心,以隨機抽樣電話訪問形式,於2017年3月底訪問超過500名香港市民。調查結果顯示,今年首季有23%受訪者表示現時對置業非常感興趣,該比例創調查自2010年開始以來新高並首次突破20%,亦較2016年第四季增加5個百分點。

即使樓價不斷創新高,調查亦發現高達62%受訪者預期未來12個月樓價將上升,創有紀錄以來新高,而認為樓價會在未來12個月下跌的受訪者比例僅9%,為自2016年第一季起連續四季下跌,並首次下降至單位數。

然而,針對首次置業人士,考慮到現時物價及家庭經濟狀況,認為現時並非置業好時機的受訪者比例連續三季上升,由2016年第二季的55%上升至2017年第一季的77%,比例同時創調查以來新高。

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2017-04-24 <![CDATA[近親轉讓物業 成避辣稅新招]]>

【經濟日報專訊】政府堵塞一約多伙的辣招漏洞,但市場仍流傳其他避稅方法,包括透過轉讓物業予近親,自製首置客身份再買樓,可節省相當於樓價6.5%至10%辣稅,議員認同該漏洞值得關注。

政府將住宅雙倍印花稅大幅調升至15%後,投資者為避開辣招做法層出不窮,繼政府本月初收緊「一約多伙」避稅方式後,市場再流傳藉近親轉讓避稅新招。

近親轉讓 視作資產處理

由於近親之間的轉讓過往一般視作資產處理,而不屬於交易,根據目前辣招豁免的安排,均豁免額外印花稅、以至15%住宅印花稅。

由此衍生出投資者可以藉着將單位轉讓予近親,以自製首置客身份入市的避稅新招。例如,本身僅持有一個住宅單位的投資者,若果想再買樓投資,則須徵收15%印花稅,以500萬元樓價計算,則相當於75萬元。

不過,若果該投資者先將單位轉讓予配偶,或者父母等近親,即使後者本身持有單位作為自用或投資,仍然豁免15%辣招稅,以原本單位市值500萬元計算,印花稅僅3%或15萬元;在單位轉讓後,該投資者就能獲得「首置客」的身份再入市,以標準印花稅率購入新樓,先後兩次交易繳稅僅30萬元,較原本直接入市所需要交的稅款省卻60%或45萬元。

若採用上述方法,最極端的情況可以是,該投資者可不斷重複操作,不斷將新購入單位轉讓予近親,而自己亦不斷獲得首置客身份避稅。

據悉,市場上已有個別投資者嘗試將單位轉讓給配偶,以騰出首置客身份買樓,但情況還未至於出現大規模及重複使用的階段。而有關做法亦有不同限制,包括投資者本身不能夠持有太多單位,亦要有足夠財力及銀行按揭限制等。

涂謹申:做法原則上可行

參與辣招稅審議的立法會議員涂謹申認同,上述做法原則上可行,或成為辣招的新漏洞,相信過往無人採用是因為當時辣稅稅率不及現時高,以現時高達15%稅率很多人都願意用很複雜方式去避稅,認為政府應堵塞漏洞,加入限制近親不能夠在短時間內多次轉讓。而另一位議員謝偉俊則稱,會了解及跟進,會否構成漏洞。

而財政司司長陳茂波昨日出席電台節目後指,收緊「一約多伙」後僅兩個星期,需要觀察辣招成效,但強調未來3至4年一手供應將維持在9.4萬至9.5萬伙高水平,而美國的加息周期展開,香港樓市會有所調整。

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2017-04-22 <![CDATA[湯文亮:樓市泡沫由政府造成]]> 【明報專訊】中原樓價指數屢次破頂,我雖然面皮夠厚,但仍然被人笑到面黃,我話現在樓價有泡沫,又沒有人相信,他們話我垂死掙扎;至於我以前講的動態泡沫、靜態泡沫,全部都是廢話,倒不如早一日學老施轉軚,衰一次好過成日被人質問。這樣的奚落,我最近已經聽了不少次,有一次我這樣回答:「唔好講什麼動態靜態泡沫,今次我話樓市出現的泡沫是政府造出來。」那個人話賴到無得賴,賴政府;我的確是賴政府,不過,我是有理據。

我有一個擁有多個住宅單位朋友,他想賣走一個單位,要價比市價高15%,他所持的理由就是以後要買回另外一個住宅單位,他是要付15%印花稅,羊毛出在羊身上,所以,他賣走現有的住宅單位,一定要加上未來要付的印花稅。

雖然唔同意他的理據,但又不能夠說他是錯誤的。由於市况熾熱,他略為減價1%就將那個住宅單位賣走,市場上又出現另外一次創新高,餘此類推,每一個要將住宅單位賣走的人,都會將未來買樓時應付的印花稅加在準備出售的單位,樓價就好似上樓梯,愈推愈高。

由此可見,樓市泡沫是政府的辣招所造成,沒有那些不合理的辣招稅,賣樓的人毋須顧慮再買住宅單位時要付辣招稅,要價就可以降低,樓價就不會飈升。

辣稅轉嫁買家 推高樓價

有老友話我強詞奪理,他說香港大部分人只得一個住宅單位,倘若他們賣走之後再買回另外一個單位,只需要付正常的印花稅,我話只擁有一個單位的業主見過鬼怕黑,唔會夠膽賣走唯一的住宅單位,就算有業主唔怕黑,將唯一單位賣走,他再買樓的時候,的確是只需要付正常的印花稅,但將物業賣給他的業主就會考慮到他再買樓時要付15%印花稅,最直接的方法就是加價,泡沫由此產生,是否由政府造成,大家可以下一個判斷。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]

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2017-04-21 <![CDATA[恒地港島兩單幢盤下月齊推]]>

【明報專訊】新盤一浪接一浪登場,恒地(0012)港島兩個姊妹盤有機會下月雙龍出海,涉約1000伙。兩項目位於港島一西一東,昨命名為西環翰林峰及鰂魚涌君豪峰,前者約600伙,後者涉約400伙。

翰林峰最快下月初開售

恒地營業(一)部總經理林達民表示,兩盤均提供開放式至兩房單位,集團計劃先推西環翰林峰,最快月內公布樓書及開放示範單位,有機會下月初開售,至於鰂魚涌君豪峰將緊隨西環翰林峰推售。

對於政府早前加辣,將「一約多伙」稅率提升至15%,林表示,旗下樓盤只有1%買家以「一約多伙」形式買樓,對集團銷情影響不大。

鰂魚涌君豪峰涉約400伙

資料顯示,上述兩盤同為舊契重建項目,翰林峰料於2019年9月入伙,君豪峰則料於2019年4月入伙。事實上,翰林峰前身為西環大樓,恒地於2009年開始收購,歷時5年,直至2014年11月才透過強拍,一口價以29.5億元統一業權,當時一度創下最大宗銀碼的強拍個案。發展商當時曾指,地盤將興建一座38層高單幢物業,總投資額約45億元。

此外,恒地(0012)同系大角嘴利奧坊.曉岸昨更新價單,當中4伙加價5%。加價單位實用面積介乎485方呎至601方呎,新定價由1296.3萬至1503.2萬元不等,較一個月前定價提價5%,個別單位更較去年7月底、即9個月前首度推出時,累加24%。以第2座29樓A室(實用面積601方呎)為例,新折實售價1382.9、實呎約2.3萬元,較首次推出時折實售1110萬元、實呎約1.85萬元,累積加幅達24.6%。

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2017-04-20 <![CDATA[大摩吹樓價跌幾年]]>

【東方日報專訊】香港住宅樓價持續破頂,已經與普羅市民收入脫節。摩根士丹利表示,現時香港市民置業需要15.5年收入,較新加坡高逾一倍之餘,更與一九九七年相似,供樓負擔比率達63%,預期今年香港住宅樓價下跌5%,更預言跌勢會持續幾年。

屯門利寶呎價破萬二
事實上,去年樓價低於200萬元的屯門單幢樓「置樂三寶」,當中利寶大廈成交呎價,由一個多月之前約一萬元,突然跳升至超過1.24萬元的「破頂價」。

中原李梅芬表示,該廈一個中低層C單位,實用面積234方呎,業主叫價300萬元,放盤約一個月,以292萬元沽出,實用呎價約12,479元,創「置樂三寶」歷來新高。

據了解,該單位原業主持貨五年,樓價上漲約1.1倍。利寶大廈一五年時最高呎價僅1.14萬元。剛易手單位○七年時成交價曾低至34萬元,十年間樓價狠飆7.6倍。

此外,數年前被稱為「窮人恩物」的荃灣樂悠居三房單位,當時放盤價約410萬元,最近樓價已漲至逾700萬元。中原陳文杰表示,該屋苑中層16室三房單位,實用面積538方呎,以736萬元易手,實用呎價13,680元。

樓價狂飆,市民置業愈來愈困難。美聯物業(01200)訪問625名人士,當中338人未曾擁有物業,當中多達81%受訪者承認現時上車困難。該批潛在上車買家當中,49%表示擬在未來一年置業,其中44%認為一手及二手資助房屋為最有機會上車途徑。

買樓等同15年收入
不過,摩根士丹利預警今年開始,香港住宅樓價會「衰幾年」。該行表示,今年三月私宅樓價按年漲18%,增速遠較一六年家庭收入增加3%為快,現時購入一個銷售面積430至750方呎私宅,相當於市民15.5年收入,不但遠超新加坡的僅7.2年,更與九七年相似。

與此同時,若美國加快加息步伐,下半年香港實際按揭利率恐由負轉正,按該行美國今年再加息兩次、明年加息四次預測,一個月香港銀行同業拆息(HIBOR)至明年底將累漲150點子,對香港樓市明顯是一個警號。

此外,經歷過去五年供不應求後,香港住宅樓市供需逐漸邁向均衡。該行指,政府幾年前增加土地供應後,住宅落成量終於追上,去年私人住宅供應量1.45萬伙,較一一至一五年平均供應大增33%。

摩根士丹利預期,一七至二二年私宅落成量將增至每年1.8萬伙以上,令到住宅存量每年增加約1.5%,幾乎是期內每年人口預期增幅的兩倍。

大學生:跌20%仍不合理
該行又表示,去年整體住宅成交約三成來自投資需求,同時現有住宅存貨中約四成是作出租用途,息口趨升恐令投資需求萎縮,並且促使業主考慮出售物業套現,尋找更好投資機會。

大摩預期,今年住宅樓價會下跌5%,並且會「跌足幾年」。

儘管市場對香港樓市前景愈來愈審慎,更有券商預期一八至二○年香港住宅樓價會下跌一至兩成,但未必有助年輕人置業。理工大學二年級學生Thea說:「樓價太貴,就算跌兩成,比起其他城市,香港嘅樓價同居住環境都好唔合理。」

她續說:「如果沒有家庭背景,必定買唔到樓。屋企人有同我傾過,話會資助我畀首期,到時可能仲要另一半分擔下先得。但真係買,都要過多十年八載。」

畢業近一年、從事金融業的Stephen說:「個樓市係好癲,仲要係區區都癲,但依家已經儲咗70萬元,相信儲多兩年,等埋樓市下跌,應該可以買到樓。」

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2017-04-19 <![CDATA[湯文亮﹕SSD令我不敢轉軚]]> 【明報專訊】有老友見到中原指數又破頂,語重心長叫我轉軚,佢話現正已經不是有太多人睇淡樓市,既然大家都睇好,樓市必定向好,這是一個物質不變定律,點解我要睇淡樓市,倒不如向現實低頭,有所謂識時務者為俊傑,如果那些影響樓市的負面因素,例如加息及供應增加等在不日出現,我可以再轉軚,老友相信有很多人都會這樣做,老友的確是俊傑一名,但現在情况是我唔敢轉軚,或者,是SSD令我唔敢轉軚。

這兩個月轉了軚的專家應該意氣風發,在他們轉軚之後,中原指數九連升,已經去到一個唔識跌的地步。不過,他們亦虎視眈眈,如果耶倫加息,供應按政府的預期出現,甚至經濟轉壞,他們便會立刻發出警告,認為樓市有下跌危機。

買樓不同買股 涉及稅項大

但是他們可能忽略了,即使他們適時發出警告,但在這幾個月,因為他們轉軚而買了樓的人又如何,他們不能夠將剛買入的樓宇賣走,即使有溢價,怎樣也抵償不到賣樓時要付售價20%的SSD,更何况在買樓時亦付了印花稅,他們唯有繼續持有那些單位,睇到他們所信任的人轉軚後又再耀武揚威的樣子,嬲到都出唔到聲,所以,我唔敢轉軚,即使輸都唔敢轉軚。

不少評論員評論樓市就好似評論股市一樣,隨時因為利好或者利淡消息出現而轉軚,但是他們不知道,在股票市場,他們這樣做是絕對沒有問題,他們可以提議200元買入港交所(0388),220元叫人沽貨,信他們的人就會有不俗利潤,但樓市不同,如果有人相信他們對樓市評論以2000萬買入了一個單位,半年之後他們轉軚,並且估計樓價最少有三成跌幅,那些相信他們的評論而買了樓的人就慘了,即使那人買入的單位已經升值到2200萬元,如果下跌三成,樓價會下跌至1540萬,他就會蝕460萬元,但他又不能夠賣走半年前買入的物業,因為要付440萬元SSD。

股票評論員隨時轉軚無問題

我覺得他們唔需要考慮,一定要賭一鋪,千祈唔好賣走該物業,點解我會話賭一鋪,就是賭那些評論員又再轉軚,如果現在將物業賣走而又付了SSD,半年之後,那些評論員轉軚話樓價在未來有三成升幅,點算?

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2017-04-18 <![CDATA[落錯車……點算好?]]>
(YAHOO財經)今時今日未上車固然慘,但幾年前落錯車的一班前業主亦是樓市爆升的受害者,不過這批業主只要做好財力評估及調整部署,要重新上車亦不是夢。

認清樓市兩大趨勢

想再次上車,當然要了解樓市新形勢,從近期樓市交投,有兩大趨勢是準買家不能忽略的。一是所謂用家主導趨勢,自從辣招一再加辣後,市場共識是樓市炒家越來越少,一、二手樓改由用家作主導。但從樓市交投情況看,用家主導情況主要集中在二手豪宅市場。

早前其中一單震撼豪宅市場的新聞,是「士多大王」八賣八蝕的壯烈紀錄,另一焦點交易是位處尖沙咀黃金地段,前臨西九龍發展區的樓王港景峰,竟然錄得一宗業主持貨六年微蝕十萬元成交。

「士多大王」持貨都是近年開售的豪宅盤,這類豪宅盤目標客主要是內地豪客,有分析認為這類豪宅盤位置偏遠,二手承接力較弱,導致「士多大王」要蝕讓。但港景峰交易又提醒我們,原來位置優越,又屬於內地客熱門選擇的物業,同樣遇到缺乏承接力的難題。比對近期北角維港頌的開售情況,明顯主要購買力來自內地買家,反映內地客並非消失,只是入貨目標集中在一手市場新盤。在這情況下,二手豪宅市場確實是由用家主導,業主在議價角力上處於被動位置。

至於密密登場的新界上車盤,雖然客源主要是用家,然而開價主導權則落在賣方手上,不論賣方是業主或發展商。例如屯門新盤珀御,即使以高於市價開售,首批單位仍錄得超額認購11倍。至於二手樓市場,沙田多個熱門盤均持續錄得破頂成交。在上車恐慌潮下,相信豪宅市場淡靜,上車盤火熱的情況將持續一段時間。

二是加息步伐放緩,之前一眾準買家憧憬美國加息可以壓低樓價,當美國總統換屆後,美元一直保持強勢,確實令大家深信美元將會逐步進入加息周期,只要本地銀行打響加息第一口炮,至少可以暫時緩和樓價升勢。

可惜美國總統侵侵日前接受訪問大搬龍門,坦言他不喜歡美元太強勢,換言之他期望聯儲局放慢加息及縮減資產負債表步伐。相對加息,市場其實更憂慮聯儲局「縮表」對經濟的衝擊,現在侵侵為了支持經濟,以及預先穩住軍費水源,方便他繼續實施軍力威嚇策略,加息及「縮表」步伐確實有可能再次放慢。

加息這一招暫時失靈,政府多次加辣樓價仍舊有升無跌,除非政府大力增建居屋及公屋,否則樓市「牛三」週期大有可能伸延至明年。面對此形勢,落錯車的朋友第一件事是了解自己等待時機的條件。

提防買樓儲備消耗風險

嚴格來說,落錯車一族並非窮人,當初有條件選擇賣樓,一般都是完成大半按揭或已經供甩樓的業主,只是因為睇淡樓市前景才決定出貨套現。所以這班前業主理應持有百多二百萬,甚至五、六百萬資金,論財力,其實遠勝望樓輕歎的年輕無殼蝸牛。

落錯車無疑是人生決擇大錯誤,加上樓價近年升得急,令這班前業主遇上兩大心理關口,一是承認自己睇錯市,二是現實情況無法再在舊居原區購入面積相約的單位。

這班前業主想重新上車,關鍵是評估自己等待時機的本事。不止一間大行指出樓市踏入「牛三」週期,一旦爆破,樓價調整幅度可能較亞洲金融風暴時更厲害,問題是「牛三」何時爆破是一個問號,至少今年用家吸納上車盤的進取度仍有增無減。

面對此兩難局面,如果落錯車的前業主已搬回「老家」居住,又或收入足以應付租金開支,換言之有一定條件解決土地問題,則可以繼續觀望樓市發展,反正都等了數年上車機會。但這批前業主亦要有心理準備,即使樓價有相當調整,你運用手頭資金再次買樓後,仍難以避免要再次上會供樓。

對落錯車業主而言,最危險的情況是之前低估了租金升幅,導致這數年要不斷搬屋平衡租金開支,甚至要開始動用當初賣樓套現資金補貼每月租樓負擔。如果你陷入此困境,就要思考兩項解決方案。

一是入手較偏遠地區的私樓,雖然樓價持續攀升,但新界西、深井到荃灣等地區,細心搜尋,仍可以找到性價比較高的二手盤。只要放下必定要住市區樓的心理包袱,入手這類私樓,至少居住質素不至於太走樣,亦毋須捱貴租及省卻經常搬屋的麻煩。

二是轉戰二手居屋市場,如果你之前沽貨套現的是新界樓,現時只持有百多萬元資金,想再次上車輕鬆一點,就難以避免要從二手居屋入手。不過現時二手居屋都存在唔憂賣情況,你必須投放更多時間搜尋及實地參觀樓盤,並擴闊發掘心水單位的地區範圍,才更有機會找到合心水又毋須大裝修的二手居屋單位,並要提醒自己行這一步是解決居住問題,日後樓市調整亦不要後悔太早上車,減少因為置業抉擇失誤,令自己承受不必要的龐大心理壓力。

二次上車盤推介

落錯車一族想發掘二次上車盤,最好從二手盤源較充足的區域入手,新界西及港島西是不錯的起步點。

馬灣、深井及屯門

青山公路至屯門路段,不少屋苑擁有景觀及配套完善優勢,適合對住屋條件有一定要求的準買家。

珀麗灣

放盤單位:2房2廳中層

售價:530萬元

實用面積:531呎

實用呎價:9981元

賣點:相對同級屋苑,呎價無疑較吸引。

浪翠園

放盤單位:一期三座低層

售價:410萬元

實用面積:484呎

實用呎價:8471元

賣點:深井人氣屋苑之一,屋苑配套完善,單位可享開揚翠綠景致。

香港黃金海岸

放盤單位:向海兩房兩廳單位

售價:398萬元

實用面積:476呎

實用呎價:8361元

賣點:當屯門新盤開售價突破400萬時,以這個價錢可進駐黃金海岸向海單位,確實有一定吸引力。

西營盤、堅尼地城

想再次進駐港島區,堅尼地城及西營盤還有不少售價較貼地的細單位二手盤。

永利大廈

放盤單位:1房1廳中層

售價:368萬元

實用面積:207呎

實用呎價:17778元

賣點:鄰近臨海地段,步行可達上環商業區。

利時大廈

放盤單位:低層開放式

售價:398萬元

實用面積:229呎

實用呎價:17380元

賣點:實用開放式價隔,裝修新淨。

高樂花園

放盤單位:高層兩房一廳

售價:580萬元

實用面積:334呎

實用呎價:17365元

賣點:位處臨海地段,屋苑經過大翻新,外牆新淨,大堂豪裝媲美一手樓。

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