據了解，業主於2005年以268萬元購入單位，持貨20年，是次出租可享約11.4厘租金回報。

(來源: 香港經濟日報)

拖欠富邦銀行3.5億貸款 豪宅遭接管

據資料顯示，陳秉志於2021年以該獨立屋作抵押。《彭博》最新亦引述陳秉志電話訪問，他透露拖欠富邦銀行一筆約3.5億元貸款。然而，由於未能如期還款，該物業在2023年底已委託放售，但未能找到買家，終於上月遭接管人接收，結束了陳氏家族自1980年代起在此居住的歷史。

(來源: Yahoo!財經)

消息稱，西半山般咸道38C號全幢現進於市場暗盤放售，涉及物業為般咸軒，物業於1998年落成，地盤面積約4,222平方呎，物業為住宅租賃項目，1至3樓為活動室、洗衣房等，樓上為客房，每層約6間，而高層單位屬面積較大的套房，最頂兩層屬複式單位，合共涉及96間房。

據了解，物業由香港基督教女青年會持有多年並自行興建，作收租之用，月租1.5萬元起。消息指，該團體近日委託測量師行進行放售，市場人士估計物業市值約4億元，呎價約1.1萬元，平均每房價值約417萬元。

該物業雖位處半山，步行至港鐵西營盤站出口僅數分鐘，前往中環核心商業地區亦方便。此外，近兩年因來港升學的人數大增，學生宿位供不應求。該物業鄰近香港大學，故相信可吸引財團部署購入後，改裝成學生宿舍，作長綫收租，而地下至3樓作宿舍附屬設施。

(來源: 香港經濟日報)

該單位為金陵閣1樓B室，據EPRC經濟地產庫顯示，屬於辦公室用途，面積約1443平方呎，據市場消息指，該單位現時已經以1500萬元沽出，呎價大約1萬元。

新世界近年積極放售非核心資產套現，包括去年3月曾經以1.1億元沽出西貢盤傲瀧商場及車位。
 

(來源: 香港經濟日報)

各位不知道是否了解，對於大家來說，63億元的收購價是天文數字，但是對於港交所而言，卻只需幾個月就能賺到。近期港交所每日平均錄得約3千億元的成交金額，各路資金更加湧入本港。港交所紮根交易廣場已近四十年，長期只是作為租客身份，筆者曾多次前往交易廣場的「金融大會堂」見證企業上市敲鐘儀式，對於港交所和一衆香港上市企業，此處極有紀念價值，而本次購買物業包括一樓、二樓的平台商舖，既可與「金融大會堂」產生協同效應，又能和IFC商場通過天橋連接，非常值得擁有。所謂「千金難買心頭好」，今次成功收購為港交所提供一個難得的戰略投資機會，購入交易廣場的相關樓層作為其永久辦事處，由租客轉身成為大業主，完全彰顯港交所支持香港作為國際領先金融中心發展的長期承諾，香港國際金融中心地位將進一步提升。

其實，港府金融機構，都相繼出手向私人企業購買物業作自用用途。例如⾦管局時任總裁任志剛於2001年拍板 ，以37億元購入興建中的國⾦中⼼⼆期 （IFC2)14層樓面作總部和出租之⽤，據當年報道，⾦管局所購樓⾯⾯積約34萬呎 ，呎價1.09萬元。2023年，證監會以54億元購入太古集團旗下港島東中心42至54樓，亦是作為永久辦事處之用，當時平均呎價高達1.82萬元。今次港交所向置地公司購買交易廣場，首先可由租客升級至業主，以後不必再捱貴租；其次敲鐘儀式的進行地點具有歷史意義，必須長期保留；第三是這種大額交易的外資對象，一定要與中國大陸和香港是好朋友，像置地、太古，以及匯豐銀行這些機構一樣，相信已得到港府的同意和中央的祝福，交易過程能夠順利完成。

無論如何，今天出現的這個高價成交，無疑給疲弱的寫字樓市場打了一支強心針。還在剛剛，幾家國際測量師行還高調唱跌寫字樓，預測今年租售價格將下調5%到10%，源於市場有太多供應，加上受到貿易戰和關稅戰的影響。不過，筆者持不同觀點，雖然工商舖市場面對嚴峻考驗，但是正如我之前的預測一樣，核心地區較為罕有，優質工商舖物業近期已受到追捧，實力投資者開始靜靜地趁低吸納。港交所入市帶來了啟示，筆者尤其看好優質甲級寫字樓，港島核心地段更勝一籌，香港國際金融中心地位不斷提升，未來仍有大量的金融機構、中外投行，以及高端企業進駐灣仔北至中環一帶，選擇比努力重要，選擇辦公地點也很重要，選擇與優秀企業為鄰更為重要。

(來源: 香港01)

報道指，該名「港漂」李小姐今年1月初打算在港置業，代理向她推介美孚新邨一個面積約446方呎的低層單位，業主叫價410萬，超出李小姐預算。翌日，代理游說她先付支票再談價錢，簽訂臨時買賣合約，如果價錢談不攏，便會歸還支票。如是者，李小姐便付了15萬「細訂」，其後業主爽快還價至383萬，於是雙方於1月中簽訂買賣合約，再付30萬「大訂」。

涉事地產經紀：業主無提及是「影印契」

然而，到了2月，李小姐收到律師通知，指上述美孚單位是「無契樓」，物業沒有原樓契，只有樓契核證副本，即｢影印契」。起初，對樓宇買賣不了解的李小姐以為「影印契」並無問題，認為原業主已宣誓補領副本，已相當於在內地擁有房產證。其後，她才了解到物業若缺乏正本樓契，將來出售時或會折讓20%至30%。此外，「影印契」或會影響上會，如果銀行拒絕承造按揭，她只能終止交易，料損失40多萬訂金。

李小姐就業主是否故意隱瞞「無契」一事，質問涉事地產經紀，對方回覆指，土地查冊並沒有顯示遺失，業主亦無提及，又稱一般樓契都是經律師樓給予地產經紀，不清楚是否齊全，亦未被告知。

補領核證副本 仍會視作樓契不完整

中原訓練學院院長郭昶曾為《星島頭條 》拆解樓契問題，他指，遺失樓契等同於遺失物業業權的身份證明，對買方律師及銀行而言，難以確定當中會否物業押記的隱藏債務，甚至難以百分百肯定業權的擁有權。

樓契涉及多份文件，除了以往買賣雙方簽署的文件正本，例如買賣合約或轉讓契外，亦包括公開資料如地契或大廈公契等。郭昶表示，當發現有樓契不完整情況，一般要經律師從田土廳勾回「核證副本」（Certified true copy），業主需要宣誓遺失了樓契，但不是每一份樓契都可以取「核證副本」，例如一些關於業權根源（Root of title）的文件未有在土地註冊處登記，正本一旦遺失，不能委託律師取回「核證副本」，樓契便會變成缺契。

郭昶直言，買賣通常會在田土廳登記，新樓樓契也較容易追查，惟舊樓多年來資料庫不一定齊全，假設其中一手交易斷鏈，文件不齊全，一律當是有業權瑕疵（Title Defect）。他指，理論上無契樓放售價格起碼要低於市場價值3成，才有吸引力。

大律師：3大理據可終止交易並追討訂金

如果買家發現購入的單位只有「影印契」，而業主及地產代理事前沒有披露，可以怎樣處理？執業大律師陸偉雄認為，如果是臨約階段，理論上可以終止交易，並追討訂金。

首先，雖然業主是經過宣誓，才可補領樓契核證副本，但完全不能取代到正本。同時，假如影印本的完整度不足，有大量文書缺失，賣家無法證明自己擁有有效業權，無法將業權無瑕疵地交給買家，買家可以此作為終止交易的理由。

其次，一旦轉手後，有其他人聲稱持有該物業的樓契，買家將無法用正本去證明自己擁有單位的完整業權，可能會引發業權疑慮，造成法律糾紛。

另外，「影印契」會直接影響承造按揭，原因是銀行對補契或缺契物業處理非常謹慎，對大多數買家來說是致命傷，若未能承造按揭，買家根本沒有能力完成整個交易，這亦可作為終止交易的理由。

臨約中加入條款

若買家要保障自己，陸偉雄表示，最理想是簽臨時買賣合約前，主動向地產代理及賣方查問業權是否良好和完整。如已向賣家發問而對方作出失實陳述，將屬於賣方責任。他亦建議買家可提出在臨時買賣合約中，列明若樓契有問題，交易可無條件取消等條款。

(來源: 星島日報)

以單位類型分類，A、B及C類中小型單位樓價指數按月下跌，最新報285.6點，按月跌0.45%，按年跌8.16%，首季累跌1.65%；D及E類大型單位樓價指數報260.7點，按月跌0.76%，按年跌7.62%，首季累跌2.3%。

租金方面，今年3月私宅租金指數報193.3點，連升4個月，按月升約0.1%，按年升3.42%。今年首季累升0.42%。

(來源: 星島日報)

堅尼地城卑路乍街7-11號海都樓B座低層7室，實用面積262平方呎，可間2房，最初開價288萬元放盤，經過數次調整價格後，最終以192萬元成交，平均呎價7,328元。

192萬元的樓價可作高達9成按揭，買家最初支付約19萬元首期便能上車，說是「窮人恩物」亦有其道理。不過，海都樓早於1966年落成，樓齡已高達59年，銀行普遍對這類舊樓的按揭承造意願不高。實際上，根據土地註冊處的紀錄，該大廈過去半年的所有二手交易中，均未見到銀行承造的按揭，意味著所有買家都是以「FULL PAY」方式付款。

該大廈樓齡已接近60年，或迫切需要進行大維修。2022年，該廈曾陷入大維修「圍標」爭議，涉及3,000萬元「天價」維修費用，引發一眾業主強烈反對，有業主入稟土地審裁處，要求推翻法團當選的合法性及大維修合約，最後業主勝訴。

不過，位於優越地段的海都樓，鄰近港鐵香港大學站，附近食肆林立，交通和生活配套都十分便利，加上位處「中西區11校網」，屬傳統名校區，對買家仍具有一定吸引力。

著名導演邱禮濤曾是海都樓的業主之一，他於2010年以約163萬元購入該廈一個單位，並在去年以250萬元沽出，14年間帳面升值達53%。

(來源: Yahoo! 財經)

據了解，新買家為「海味大王」庾柱林或有關人士，他一向持有多項上環及西環商用物業，包括2023年以6,000萬元，購入上環文咸西街48至48A號信裕大廈多層舖位，面積約6,941平方呎。至於去年，家族則以以3.33億元沽出九龍塘德雲道7號大屋，呎價約5.1萬元。是次購入西環舖位，相信因回報率高而入市。

(來源: 香港經濟日報)

據悉，原業主早於2003年以約390萬元購入單位，是次雖然低於市價出售，持貨約23年，帳面仍獲利1410萬元離場，期內升值3.6倍。

其次，西半山干德道芝蘭台A座高層1室，實用面積1,893平方呎，屬於4房間隔，業主原本叫價2700萬元放盤，累減520萬元後，以2180萬元易手，呎價11516元。同座低層1室，2021年以3538萬元易手，相差約4年高層單位造價比低層單位平38%。

而上址原業主早於1995年以約650萬元購入，持貨約30年，是次易手帳面獲利1530萬元易手。

再者，西半山堅道堅都大廈低層A室，實用面積654平方呎，屬於2房間隔，剛以750萬元易手，呎價11468元，以呎價計同樣算是低於港島區不少大型屋苑。

(來源: 香港經濟日報)

按揭數字創新高之際，買家借貸亦出現「高成數」、「高金額」及「高年期」的「三高」現象。其中，二月份的平均按揭比率為63.2%，創下逾15年（184個月）新高；平均按揭貸款金額為499萬元，亦創下18個月新高；平均還款年期則為324個月（即27年），創下10個月新高。

在三項數字中，按揭比率的上升趨勢最為顯著，相信是近年政府放寬按揭成數所致，去年十月份《施政報告》宣佈所有住宅物業無論其價值及是否自用，按揭成數上限統一為七成。根據經絡按揭轉介研究部的內部數據顯示，今年首3個月透過經絡按揭申請七成按揭的客戶，佔整體申請的比例為35%，相比去年同期的14%，大幅增加了21%。此外，不少於早幾年前以「建築期付款」方式購買樓花物業的買家，亦開始於年初陸續上會，這批業主亦傾向選擇較高的按揭成數上會。

按揭金額一般情況下會與按揭成數同步上升，此外，放寬按揭成數至任何樓價的物業後，亦推動了換樓市場的交投，這同樣造成了「高金額」的現象。至於「高年期」方面，雖然政府於去年暫停了「壓力測試」的要求，但樓價仍然較難負擔，借貸人仍傾向選擇「高年期」，即增加按揭年期，以便更容易通過銀行的入息審查。以貸款額500萬、還款年期為20年以及息率3.5厘計算，每月最低入息要求為$57,996；若還款年期增至27年，最低入息要求則可減少$10,243（17.7%），即降至$47,753。

「三高」可以幫助買家更易上會，但需要注意的是「走盞位」會相對較少。如果遇到估價不足或銀行批核條款存在差異，買家隨時要補錢上會。因此，建議有意置業的人士在借貸時要留一手，避免借太盡，同時亦要預留備用資金作日後的緩衝。

(來源: 香港經濟日報)

日前促成西營盤瑧璈一個中層B室單位，實用面積約700平方呎，採3房連套房間隔。由於物業位處西營盤核心地段，且戶型實用，故獲同區換樓客青睞。原業主最初叫價$1,500萬，經議價後以$1,273萬成交，實用面積平均呎價約$18,186。

據了解，原業主於2020年4月以約$1,300萬購入上述物業，持貨約5年，是次轉手帳面微蝕約$27萬。陳凱廸補充，西營盤區內配套完善，加上交通便利，吸引不少用家及投資者入市，預料優質單位仍將備受市場追捧。

(來源:Yahoo!財經)

今年首兩個月累積私人住宅落成量共有3510個單位，相當於差估署估算今年全年落成量約20860伙約16.8%，按年減少2.3%。

以地區劃分，今年2月落成量，全數落在九龍區，涉1624伙；而港島區及新界區均為零落成，新界區更連續兩個月出現同樣情況。

(來源: 信報)

住宅項目預售樓花同意書包括五個住宅項目，其中三個預計明年落成，位於柴灣的分期發展項目涉及592個單位；位於天水圍的分期發展項目涉及525個單位；位於沙田的項目則涉及240個單位。

兩個項目預計2027年落成，一個位於大埔，有748個單位；一個位於粉嶺，有644個單位。

截至上月底，有待核准的住宅項目預售樓花同意書申請共21份，涉及7,090個單位，有待核准的非住宅項目預售樓花同意書申請則有三份。

此外，該署正處理11份轉讓同意書申請，共涉及3,436個住宅單位和四個非住宅單位。

(來源: 香港政府新聞網)

翻查資料，上述同層單位曾發生事故，故同層左鄰右里理應要大平賣，但事實並非如此，3月初綠楊新邨J座低層8室，實用面積582平方呎，成交價563萬元，凶宅同層造價與正常單位接近。

(來源: 香港經濟日報)

據了解，原業主於1979年以約$33萬購入單位，並以$4萬購入車位，合共約$37萬。單位於2010年轉名，當時連車位作價約$150萬。今次成交，物業及車位46年間升值約23倍。

(來源: 28HSE)

土地註冊處公布，上月樓宇買賣合約共6,661份，按月升54.7%，按年升32.9%；合約總值456億元，按月升61.4%，按年升22.1%。

其中，住宅樓宇買賣合約佔5,367份，按月升67.7%，按年也升35.2%；合約總值388億元，按月升68.7%，按年也升29.1%。

月內市民查冊393,010次，按月升16.3%，按年也升7%。

(來源: 香港政府新聞網)

據了解，新租客為專才人士，心儀上址位置便利，擔心遲租少選擇，故快速決定承租單位。業主則於2024年4月以650萬元購入單位，持貨1年，是次出租享3.9厘回報。

(來源: 香港經濟日報)

位於西營盤皇后大道西327至333號的僑成大廈，樓齡約58年，而剛促成的一個為低層C室單位，單位實用面積約383呎，原業主近期叫價約300萬元，並獲得上車用家垂青，議價後以275萬元成交，折合實用呎價約為7,180元。

而據土地註冊處資料，僑成大樓新近成交於去年8月錄得，為低層D室，實用面積363平方呎，成交價290萬元，實用呎價7,989元。

(來源: 香港經濟日報)

業權不完美

上述洋房為大埔康樂園第9街雙號屋，面積2,520方呎，屬於4房間隔，業主早於1997年以約3,500萬元購入，原本叫價2,800萬元放盤，並獲買家有意接洽。不幸的是，在放盤途中才發現遺失樓契，令單位變成無契樓，影響新買家按揭借貸，最終只好大幅減價800萬元，以2,000萬元易手。 換言之，該交易本來帳面蝕讓700萬元，擴大至蝕讓1500萬元。

遺失樓契等同於遺失物業業權的身份證明，對買方律師及銀行而言，難以確定當中會否物業押記的隱藏債務，甚至難以百分百肯定業權的擁有權。郭昶表示，無契樓會構成業權瑕疵，英文稱作title defect，「呢個業權唔完美，等於買咗件次貨返嚟」。若賣家失去這份重要證明，令市場無法辨別誰才是業主，即使在田土廳看到賣家名字，亦不代表是真正業主，有可能只是代名人（Nominee），日後或有機會出現業權糾紛風險。

開價低市價3成才吸引

一般情況下遺失了樓契，需要找律師從田土廳勾回「核證副本」（certified true copy），業主需要宣誓遺失了樓契，但不是每一份樓契都可以取「核證副本」，例如一些關於業權根源（Root of title）的文件未有在土地註冊處登記，正本一旦遺失，不能委託律師取回「核證副本」，樓契便會變成缺契。郭昶直言，買賣通常會在田土廳登記，新樓樓契也較容易追查。惟舊樓多年來資料庫不一定齊全，假設其中一手交易斷鏈，文件不齊全，一律當是有瑕疵業權。

對於新買家而言，最直接就是影響銀行承造按揭，因為銀行對無契樓的取態相當審慎，借取按揭的難度極高。郭昶坦言，基本上沒有銀行願意承擔此風險，「最多批一、兩成按揭畀你，甚至大多數都唔批」。買家基本上只好full pay（一筆過付款），而實際不是很多買家願意真金白銀買樓，因為這筆錢是涉及機會成本，可考慮放在股票、債券、銀行或其他投資途徑上賺錢。理論上，無契樓放售價格起碼要低於市場價值3成，才有吸引力。

吸引兩類買家

另外，郭昶指出，新買家如果想在短期內出售物業套現，亦十分困難，因為同樣面對在交易時遺失樓契證明問題，而政府規例要業主證明為期15年業權，若過了此追溯時間，在業權註冊制度下，則無須再用過往的文件證明業權。

翻查資料，根據《物業轉易及財產條例》，如果政府租契是在買賣日期前15年內批出，就要出示政府租契批出日期起計的業權證明文件；但如果超出15年，就只需出示政府租契、以及買賣協議前15年的業權證據，可在中間點定出一個追溯時間，稱為「中期業權根源」(intermediate root title)。

因此，這類無樓契物業對普通市民而言，入手難度高。不過，有兩大類別客人會對此類物業有興趣，一類是資金充裕買家，可以一筆過付款，而且預計長期自住。另一類是投資客，他們會趁機執平貨，以低價買入，再預15年作為出租單位，博取較高的租金回報率。

值得一提的是，在按揭期間，樓契會作為抵押品存放於銀行，一般供完樓後就會贖契。贖契後，業主可以將樓契存放家中、保險箱或者律師樓。郭昶提醒，存放在家中風險較高，例如遇上火災失竊等，建議不要怕麻煩，可考慮放在付費保險箱。

(來源: 星島頭條)