中原地產表示，原業主於2014年11月以578萬元買入上述單位，持貨8年，賬面獲利222萬元，物業升值38%。

(來源: 信報)

7月物業交投市況尚算平穩，經絡按揭轉介研究部綜合土地註冊處資料顯示，7月現樓按揭宗數為7024宗，較6月錄約6224宗，按月增加800宗或12.9%、連升3個月；至於同期樓花按揭宗數為102宗，比6月142宗，按月減少40宗或28.2%、連跌2個月，更屬2013年8月即近9年新低。

據了解，原業主於2014年7月以約633萬元購入上述物業，是次轉售帳面獲利約257萬元，物業升值約41%。

(來源: 香港經濟日報)

黃新利指，原業主於2006年3月以$515萬買入單位，持貨16年，帳面獲利$923萬，單位升值179%。

(來源: 香港經濟日報)

中原盧宏基指，租客鍾情單位就近西營盤站。業主於2021年以$658萬買入單位，持貨1年，租金回報2.6厘。

(來源: 28HSE)

長者寬敞戶 調細單位可終身免租

其實房委會自2019年6月起開始推行「長者寬敞戶終身全免租金計劃」，70歲或以上全長者寬敞戶如願意調遷至面積合適的單位，可享終身全免租金，目的為提供免租選擇給70歲或以上長者寬敞戶，調遷至面積合適的公屋單位，同時亦可增加面積較大單位的供應，以供編配給正在輪候公屋的較大家庭住戶。計劃全年接受申請，每年配額為300個單位。截至2021年5月底，已有77宗個案接受房屋編配。

需符合5大要求

有關住戶須符合以下申請資格，包括所有家庭成員均年屆70歲或以上、為寬敝戶住戶，或居於一型設計長者住屋或無獨立設備的「改建一人單位」、戶籍及居住情況正常、並無違反租約上的任何條款及在「屋邨管理扣分制」下被扣有效分數未滿16分。

合資格申請住戶可享有最多三次位於原邨或同一個公屋申請地區（即市區、擴展市區（包括東涌）、新界及離島（不包括東涌））內屋邨的房屋編配，調遷往面積合適的新或翻新單位。成功調遷後，除可享全免租金外，亦可獲得一次過「住戶搬遷津貼」。

(來源: 晴報)

租金屬於純支出，而在供樓金額中，一部份是利息支出，另一部份則屬於本金。以一個單位售價650萬為例，承造6成按揭，25年還款期，以現時按息約2.2%計*，月供約$16,913，而此單位之每月租金為$14,300，單看月供貴過月租；但在每月供款中，利息佔42%，即利息支出實質是$7,150，餘下58%約$9,763屬本金。若純以支出作比較，上述單位現時按息支出低於租金約50%，這是以另一角度去看「供平過租」。當然，置業人士需要準備首期，亦需負擔厘印費，按月除了供樓，亦有恆常開支如差餉、地租(部份物業無需地租)及管理費。故此，供樓與租樓從來不就是簡單比較每月供款和租金，而是需作全盤考慮包括首期及開支的比較及預算、還款及持貨能力、對後市的看法、長短線換樓計劃，以及流動資金對比資產價值等。

*(為方便計算，以息率不變計，但留意現正值加息周期，按息將有變動)

租樓的好處是所需成本少，無需籌措首期及厘印費，只需預備按金及支付每月租金，租金一般已包括管理費、差餉、地租。換言之，租客可保留更充裕的流動資金實現其他計劃，亦無需承擔樓價下跌的風險，租約期滿可因應需要(例如工作或子女上學地點的變動)選擇搬遷。不過，租住單位雖則彈性較大，但卻沒有長遠定居的保證，業主或年年加租，又或基於自用或其他原因於完約後收回單位。租客亦不能按自己喜歡的風格裝修單位，而相信較多人不喜歡租樓的原因是，租金純屬支出，不能如買樓般可累積資產財富。租客租樓20年就只是淨付出租金，但業主供樓20年猶如儲蓄，或已供滿層樓，擁有全部業權，可將單位留給後人。

買樓一直是很多港人的目標，不少人均希望擁有自己的安樂窩，入市後單位可作居住用途，亦附有投資價值，當樓價平穩向上，業主便可坐享財富升值，又或可透過物業升值而獲得更充裕的首期更換面積大些或較理想的單位；但當然，業主亦需承擔樓價一旦下跌的風險，又或者需有持貨能力或承受樓價波幅的準備，例如近五年來樓價有升有跌，持續出現上落波幅，但長線而言現時樓價仍較五年前平均上升約16%。

(來源: 香港經濟日報)

中原地產表示，買家屬於用家，鍾情上址屬高層大3房單位，放盤罕有。

原業主於2002年以314萬元買入單位，持貨20年，現轉手賬面獲利1066萬元，物業升值3.39倍。

(來源: 信報)

利嘉閣地產表示，原業主於2011年以約693萬元購入上述單位，持貨11年；現轉手賬面獲利約287萬元，期內升值約41%。

(來源: 信報)

金管局大手接錢後，港滙昨早上11時左右一度走強至7.8478，創7月8日以來最強水平。另外，1個月期港美拆息息差繼續維持在1.2厘水平，昨報約1.22厘。

至於港元銀行同業拆息（HIBOR）則全綫向上，與樓按相關的1個月拆息升至0.94506厘，是2020年6月以來最高，以H按息率為1個月HIBOR加1.3厘計算，實際供樓息率已升至約2.25厘水平。

(來源: 晴報)

根據金管局分析，新支付安排尚有多種好處，其中之一，是在加強保障客戶的時候，物業交易中各方的權責盡量維持不變，相信不會對現行的交易相關費用造成影響。舉例說，律師在交易過程中仍然會向客戶提供專業法律意見，客戶仍需支付相關費用。

　　新支付安排暫時只適用於轉按交易，據金管局資料，現時銀行的新造按揭個案中，約三成與轉按交易相關。在過去五年，平均每月新批出的住宅轉按按揭貸款個案超過2500宗，涉及的金額接近100億元，相信是審慎的起步點。

政府為滿足長者安老的需要，提供了一系列的政策措施，當中包括香港按揭證券有限公司推出的安老按揭計劃（又稱逆按揭），主要是幫助退休人士，有穩定現金流過退休生活。

逆按揭以「終身免還款」為招徠，究竟這是什麼計劃來的？在計劃下，長者可以利用他們在香港的住宅物業作為抵押品，向貸款機構獲得按揭貸款，並選擇於一個固定年期或終身每月領取貸款金額(每月年金)，以帶來穩定的退休生活。

那每月可以獲得多少錢？每月所收到的年金取決於收取年金的年期、物業的樓齡及物業的價值等，$800萬以下的物業可獲估值的100%，而$800萬以上的，可獲得$800萬及$800萬以上的50%之總額，上限為$2,500萬，而網上亦設有安老按揭計算機作參考。

有關計劃的申請人必須為55歲或以上，並持有有效香港身份證，但不需要是香港永久性居民；如果是未補地價的資助房屋業主，申請年齡更提高至60歲或以上。

此外，還須符合以下條件，當中包括申請人沒有破產或有債務重組在身；住宅物業需樓齡50年或以下，而且沒有出租，而超過50年的，要視乎銀行按個別情況及驗樓報告作考慮；物業需借款人以個人名義持有，如果是聯名的，最多可與另外2人共同持有，而3位業主都要成為共同借款人等。

有不少人擔心將物業抵押予銀行，會變為無家可歸。其實不需要太過擔心，因為申請逆按揭後，借款人仍是物業的業主，可繼續居住，直至百年歸老，其遺產代理人可優先全數清還安老按揭貸款以贖回抵押物業。

如果有興趣的，要如何申請呢？首先，在正式申請安老按揭貸款前，申請人必須先與合資格的輔導顧問會面，以了解安老按揭貸款的特點及權益等，完成按揭輔導後，獲發一張輔導證書。

當獲發輔導證書後，便可正式申請安老按揭。同時，借款人必須於貸款起始日前完成一份由按證保險公司提問的健康問卷。申請一經批核，便可簽署按揭文件及其他相關法律文件。

計劃看似百利無一害，申請人不用付款嗎？非也，這實質都有些隱藏收費，如按揭保費、按揭利息輔導費、法律費及手續費等，所以申請人士要計好數，以免每月所收到的金額並不足以生活。

(來源: now.com)

中原黃新利指，原業主於2009年9月以$418萬買入單位，持貨13年，帳面獲利$662萬，單位升值158%。

(來源: 香港經濟日報)

是次地皮位處西營盤醫院道中段，在恒地（00012）發展的單幢樓匯賢居與配電站中間，地盤面積約5,300多平方呎，總樓面涉約4.3萬平方呎，屬於今個財政年度賣地表內最細的地皮。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，地皮周邊環境均以學校、民居、醫院設施等為主，相對較為寧靜、私隱度較高。雖然地皮周邊配套稍微欠奉，但附近亦有巴士、小巴站，而且由項目步行約6至7分鐘，可到達港鐵西營盤站，沿着醫院道斜路向下走，亦可以到達第二街，附近有不少民生商店、食肆及正街街市等，基本生活配套尚算齊全。

事實上，地皮亦設有部分發展限制。他提醒，地皮的中段設有梯級，導致高度不一，變相發展時需要遷就，加上地皮位處山上，發展商或需要進行岩土勘探。同時，中標者需在較近匯賢居的部分興建公共通道。雖然這部分未有計入建築面積內，但發展商或業主將來或需要負責道路平整、維修，及把通道接駁至大路。

地皮內石牆細葉榕 需保育

值得留意的是，位處地皮的範圍內的石牆有不少細葉榕，而賣地條款有提及，中標發展商需要保留或保育相關的樹木品種。他料因港島一帶較少地皮供應，估計是次醫院道地皮將會接獲10份以上標書，中型至大型發展商亦有興趣競投。考慮到美國聯儲局很大機會再加息，他最新把地皮估值調低約1成，至每呎樓面地價約1.98萬元，總價約8.51億元。

(來源: 香港經濟日報)

新近成交單位為西半山金鳳閣高層D室，實用面積534平方呎，建築面積630平方呎，2房間隔，間隔實用，景觀開揚。業主以1148萬元將單位易手，折合平均實用呎價21498元。

盧宏基指，原業主於2013年以770萬元買入單位，持貨9年，帳面獲利378萬元，單位升值49%。

(來源: 香港經濟日報)

分行促成成交單位為西半山雍景臺1座低層C室，實用面積1123平方呎，建築面積1350平方呎，原則3房間隔，後改成2房間隔，望樓景。業主以2300萬元將單位易手，折合平均實用呎價20481元。

鄧國昌指，買家屬於用家，鍾情單位附有靚裝修。原業主於2018年2月以2280萬元買入單位，持貨4年，帳面獲利20萬元。

(來源: 香港經濟日報)

根據統計數字，近月銀行批出之平均按揭年期持續為27.8年，屬紀錄以來最長年期，反映選用較長還款期例如長達30年的用家比例有所增加，原因不難理解，人工加幅追不上樓價升幅，拉長按揭還款期有助減低每月供樓金額，借款人一來可減輕每月供樓負擔，二來推低月供金額亦較易於通過按揭供款壓力測試，即較易獲銀行批出按揭。

按揭年期較長  供款增幅較大

今年進入加息周期，有一點需留意，當按息上升，選用較長按揭年期對比短還款期，每月供款的加幅相對較大。以現時平均按揭額約500萬計算，若按息由1.5%逐步上升1厘至2.5%，選用20年還款期之每月供款增加約9.8%至$26,495，而選用30年還款期之每月供款則增加約14.5%至$19,756。若按息加幅達1.5厘，由1.5%逐步升至3%，20年期之供樓金額增幅約15%，而30年期之月供金額則增達22%。

就上述情況，選用長還款期而「供款佔入息比率」已較高的供樓人士可多加留意。以一個案為例，買家每月入息58,400元，購買一個約800萬的單位，申請9成按揭、30年還款期，如符合壓測計算，每月入息要求需達68,135元，買家以按保放寬壓力測試的的彈性上會，最終獲銀行批出按揭。

以現時按息計，買家的「供款佔入息比率」達43%，若按息升至2.5厘，「供款佔入息比率」升至49%，若按息再升至3厘，「供款佔入息比率」則升至52%，即供樓金額已超逾人工一半。若預期供樓升幅或影響日常生活開支，供樓人士便可及早預留備用資金。

若已通過壓測  仍可應付加息挑戰

其實現時的樓按措施已為供樓人士預備應對加息的防守力，尤其已符合供款壓力測試的用家，以假定息率上升3厘作測試，應付未來加息相信是綽綽有餘。以30年還款期計，借款人如要通過壓力測試，以現時按息計的「供款佔入息比率」不可高於37%，即使未來按息逐步升至3厘，此比率亦只提高至45%。雖然長還款期在加息期的供樓加幅較大一些，但顯而易見選用長還款期確是有助推低月供金額，只要按揭用家計好自身有充足供款能力，便可根據實際需要性選擇按揭年期。

(來源: 香港經濟日報)

中原地產表示，業主於2017年5月以832萬元買入單位，持貨5年，租金回報率3.3厘。

(來源: 信報)

上述洋房為貝沙灣第三期貝沙徑17號屋連屋頂平台及車庫，洋房樓高兩層，實用面積約3,953平方呎，成交價3.63億元，成交呎價約91,829元。

買家首置名義入市　繳稅4.25%

上述洋房在今年5月10日遭接管後，委託世邦魏理仕推出招標，原定6月29日截標，及後提前至6月17日截標。是次洋房易手，新買家需支付1,542.75萬元稅款，佔樓價4.25%，反映買家以首置名義入市。

(來源: 香港01)

租金屬於純支出，而在供樓金額中，一部份是利息支出，另一部份則屬於本金。以一個單位售價650萬為例，承造6成按揭，25年還款期，以現時按息約2.2%計*，月供約$16,913，而此單位之每月租金為$14,300，單看月供貴過月租；但在每月供款中，利息佔42%，即利息支出實質是$7,150，餘下58%約$9,763屬本金。若純以支出作比較，上述單位現時按息支出低於租金約50%，這是以另一角度去看「供平過租」。當然，置業人士需要準備首期，亦需負擔厘印費，按月除了供樓，亦有恆常開支如差餉、地租(部份物業無需地租)及管理費。故此，供樓與租樓從來不就是簡單比較每月供款和租金，而是需作全盤考慮包括首期及開支的比較及預算、還款及持貨能力、對後市的看法、長短線換樓計劃，以及流動資金對比資產價值等。

*(為方便計算，以息率不變計，但留意現正值加息周期，按息將有變動)

租樓的好處是所需成本少，無需籌措首期及厘印費，只需預備按金及支付每月租金，租金一般已包括管理費、差餉、地租。換言之，租客可保留更充裕的流動資金實現其他計劃，亦無需承擔樓價下跌的風險，租約期滿可因應需要(例如工作或子女上學地點的變動)選擇搬遷。不過，租住單位雖則彈性較大，但卻沒有長遠定居的保證，業主或年年加租，又或基於自用或其他原因於完約後收回單位。租客亦不能按自己喜歡的風格裝修單位，而相信較多人不喜歡租樓的原因是，租金純屬支出，不能如買樓般可累積資產財富。租客租樓20年就只是淨付出租金，但業主供樓20年猶如儲蓄，或已供滿層樓，擁有全部業權，可將單位留給後人。

買樓一直是很多港人的目標，不少人均希望擁有自己的安樂窩，入市後單位可作居住用途，亦附有投資價值，當樓價平穩向上，業主便可坐享財富升值，又或可透過物業升值而獲得更充裕的首期更換面積大些或較理想的單位；但當然，業主亦需承擔樓價一旦下跌的風險，又或者需有持貨能力或承受樓價波幅的準備，例如近五年來樓價有升有跌，持續出現上落波幅，但長線而言現時樓價仍較五年前平均上升約16%。

(來源: 香港經濟日報)

綜合土地註冊處資料所得，2022年上半年本港共錄13,575宗私樓轉手獲利買賣登記，佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達94.6%，除連跌八個「半年度」外，更創近二十四個「半年度」、亦即十二年新低，較去年下半年的96.6%再跌2個百分點，若同比2021上半年的97.5%，更跌2.9個百分點。

轉手僅94.6%獲利　十二載新低

平均獲利幅度方面，上半年每宗私樓轉手個案平均賺幅為66%，較去年下半年跌5.3個百分點，為近十一個「半年度」以來的新低，並連續六個「半年度」錄得跌幅。

原文網址: 上半年私樓買賣驚現695宗虧蝕　2011年以來最多 | 香港01 https://www.hk01.com/sns/article/792584

(來源: 香港01)

據了解，原業主於2018年3月以528萬購入單位自住，持貨4年至今轉售，賬面損失18萬元，單位期內貶值約3%。

林懋霖指，位於西半山聖士提反里1號的金鳳閣，樓齡約41年，剛促成一個高層D室單位，實用面積約534呎，並獲同區客鍾情，屋苑前往港鐵西營盤站僅數分鐘步程，交通方便，原業主叫價約1,200萬元，議價後以1,148萬元市價成交，折合實用呎價約為21,498元。

原業主於2013年1月以約770萬元購入上述物業，是次轉手帳面獲利約378萬元，物業升值約49%

(來源: 香港經濟日報)

分行促成租賃成交單位為泓都1座高層C室，實用面積496平方呎，建築面積655平方呎，以兩房間隔，向東南望海景及城市景。業主以23,000元租出單位，折合平均實用呎租46元。

柳志明指，原業主於2017年5月以832萬元買入單位，持貨5年，租金回報3.3厘。

(來源: 香港經濟日報)

林懋霖指，剛促成的豫苑為2座中層F室單位，實用面積約587呎，建築面積約704呎，為兩房間格，由於單位樓價合理，並且數分鐘步程到港鐵站，交通方便，故獲同區用家垂青，原業主叫價約1,120萬元，議價後以1,065萬元市價成交，折合實用呎價約為18,143元，建築呎價約為15,128元。

原業主於2007年8月以約378萬元購入上述物業，是次轉手帳面獲利約687萬元，物業升值約182%。

(來源: 香港經濟日報)

大型單位住宅樓價指數則報320點，按月上升1.58%，中小型單位住宅樓價指數為387點，按月跌0.4%。

若以5類單位面積劃分，當中B類（431至752平方呎） 單位跌幅最大，按月挫0.62%，其次為C類（753至1,076平方呎）按月跌0.29%。而A類（431平方呎以下)則跌0.21%。

而D類（1,076至1,721平方呎）及E類（1,722平方呎或以上）單位卻錄得升幅，分別升1.42%及2.02%。

(來源: 香港經濟日報)

大型單位租金指數報146.7，按月升0.82%，而中小型單位租金指數報180.3，則按月微跌0.05%。

若按5類單位面積劃分，以D類（1,076至1,721平方呎）單位表現最佳，按月升1.1%，其次為A類（431平方呎以下）單位，租金按月升0.3%，而E類（1,722平方呎或以上）單位，上升0.2%。

至於C類（753至1,076平方呎）及B類（431至752平方呎)表現較為遜色，較4月分別回落1.5%及0.11%。

(來源: 香港經濟日報)

降價8% 連租約售

中原（工商舖）商舖部副分區營業董事陸澤森表示，舖位於西環士美菲路12號文光閣地下B號舖，面積約760平方呎，業主原叫價6,000萬元，現下調8%至5,500萬元放售，每平方呎叫價約72,368元，單位將以連租約形式出售。

(來源: 香港經濟日報)

李詠欣指，原業主於1997年4月以385萬元買入單位，持貨25年，帳面獲利375萬元，單位升值接近1倍。

(來源: 香港經濟日報)

原業主於2010年10月以約185.5萬元購入上述單位，轉手賬面獲利約294.5萬元，升值1.59倍。

最高承按五成 最長15年

　　車位按揭與住宅物業按揭有別。住宅因有按揭證券保險公司作擔保，按揭成數可高達九成；自2020年政府放寬非住宅物業按揭貸款的按揭成數上限，現時車位的最高按揭成數為五成。按揭年期方面，住宅物業可承造最高30年按揭，車位最長只有15年。按揭息率方面，現時住宅物業可提供H按、P按或定息按揭多個選擇，以現時最優惠的H按來說，實際按息可低至約1.5厘；而車位則有H按及P按選擇，最優惠的H按實際按息約為2厘至2厘半。

　　車位按揭條款看似比不上住宅，但由於車位銀碼一般較細，買家較易負擔，因此亦有不少人小試牛刀購入車位作投資。雖然車位按揭比不上住宅按揭優惠，但印花稅及轉售限制則比住宅寬鬆。2020年政府進一步取消非住宅物業的雙倍從價印花稅，無論購入多少車位，買家亦只需繳交第二標準稅率，以200萬元的車位計算，印花稅只需100元。加上買賣車位毋須繳付額外印花稅（SSD），即可作短線投資，因此以車位作為投資方法比住宅更為容易。

　　前言提到車位按揭的最高按揭成數為五成，但若然車位是連同住宅單位合契出售，那麼整個交易則可承造最高九成按揭。但要注意如日後打算獨立出售車位，便要先進行分契手續。

(來源: 大公報)

攪珠儀式由房委會資助房屋小組委員會主席黃碧如主持，全程網上直播。

房委會收到約252,000份居屋申請表，白表約佔203,000份，綠表約49,000份；白居二申請表約117,000份。

是次推售的七個新建居屋發展項目分別為東涌裕雅苑、沙田愉德苑、北角驥華苑、馬頭角冠山苑、觀塘安秀苑、將軍澳昭明苑、啟德啟欣苑，合共8,926個單位。

此外，因買賣協議撤銷而收回的15個沙田彩禾苑和粉嶺山麗苑單位、27個房屋協會資助出售單位，以及約500個租者置其屋計劃回收單位也納入這次銷售計劃。

房委會預計今年第四季起按申請類別優先次序，分批邀請合資格申請者選購單位。

至於白居二配額4,500個，房委會料於今年第四季向成功申請者發出申領購買資格證明書的批准信，讓他們在六周內申請該證明書。

購買資格證明書由簽發日期起計12個月內有效，持有人可於有效期內購買房委會居屋第二市場或房協住宅發售計劃第二市場的未補價單位。 

(來源: 香港政府新聞網)

以區域劃分，供應重鎮仍為新界區，首4個月落成量為6,772伙，佔整體約68%；其次為九龍區，錄2,055伙，佔整體約21%；港島區則錄1,152伙，佔約11%。

(來源: 晴報)

一，遲交卡數或逾期償還貸款，別以為後果只是有少許罰款，無關痛癢。其實遲交卡數及逾期償還貸款可能會影響你的信貸紀錄和評分，即使之後還清，信貸報告仍會記錄你曾拖欠款項，紀錄將會保留達5年之久。

二，長時間只還最低還款額（min-pay），會令欠款額及利息愈滾愈大，對個人財務造成負面影響，亦可能影響信貸評分，或令財務機構質疑你的還款能力。

(來源: 晴報)

以下是財政司司長陳茂波6月6日在立法會財經事務委員會會議簡報香港整體經濟最新狀況的開場發言：

樓市方面，住宅物業市場在去年下半年轉趨淡靜，今年第一季仍然偏軟。受美國聯邦儲備局收緊貨幣政策和本地疫情嚴峻所影響，市場氣氛和交投活動在第一季轉弱。不過，隨着本地疫情大致受控而緩和，市場氣氛自3月下旬起有所改善。今年4月至5月的住宅成交為平均每月5,000宗，高於第一季的平均每月3,400宗，與去年第四季的平均每月5,100宗比較大致相若。

住宅樓價在今年第一季內平均下跌3%，四月轉為微升0.5%。市民置業負擔指數在今年第一季仍處於約71%的高水平，遠高於過去20年49%的長期平均數。

住宅單位供應方面，今年3月底時估計未來三至四年的一手私人住宅單位總供應量會增至99,000個的紀錄新高。2022至2026年期間私人住宅單位平均每年落成量預計將超過19,000個，較過去五年的平均數增加約14%。政府會繼續努力造地建屋，致力維持樓市有序發展。

至於非住宅物業市場，交投活動在第一季明顯轉趨淡靜。主要市場環節的售價和租金在季內普遍偏軟。

(來源: 香港政府新聞網)

利嘉閣地產表示，原業主於2011年以750萬元購入單位，持貨約11年，賬面獲利334萬元或44%。

(來源: 信報)

中原地產表示，買家屬於用家，鍾情單位附有裝修；原業主於2019年以2088萬元買入單位，持貨3年，賬面獲利147萬元，單位升值7%。

(來源: 信報)

其中，住宅樓宇買賣合約佔6,202份，按月升59.1%，按年跌12.5%；合約總值580億元，按月升65.1%，按年跌24.5%。

月內市民查冊475,130次，按月升18.6%，按年跌7.9%。

(來源: 香港政府新聞網)