上述舖位為銅鑼灣怡和街46至54號麥當勞大廈1樓全層連地下入口，2樓全層及5樓A、B、C平台，建築面積約10,270方呎，呎價約11,558元。該舖位現時以月租約59.7萬元租予麥當勞，新買家可享約6厘回報。

麥當勞於去年7月底推出8項舖位招標，至今已售6個舖，是次為成交價最高的商舖，而早前沽出的舖位，包括元朗、西環、旺角及慈雲山，合共套現約4.9億元。(來源:YHAOO！財經）

據了解，新租客為家庭客，見上址位置便利，緊鄰港鐵站出入口，加上租盤短缺，故快速決定承租。單位業主於2017年以617萬元一手購入單位，持貨8年多，是次出租可享3.56厘租金回報。

(來源: 香港經濟日報)

相關單位為嘉威街My Central 高層E室，實用面積840平方呎，屬於3間隔，原業主早於2017年以2,692萬元購入，呎價32,057元。當年透過財務公司申請按揭上會，至2021年再進行加按借貸，最終淪為銀主盤，上月以1,800萬元易手，呎價21,429元，單位約11年間帳面蒸發892萬元，貶值33%。

據了解，同座一個稍低3層的E室，去年9月以1,680萬元售出，扣除樓層因素，銀主盤造價屬於市價水平。

(來源: 杳港經濟日報)

一、息口走勢主導購買力與市場情緒

美國聯儲局於2025年下半年重啟減息，本港銀行跟隨下調最優惠利率，按揭供款壓力逐步紓緩。市場普遍預期，2026年美國仍有減息空間，本地新造H按利率有望進一步下調，直接降低供樓成本，並穩定資產價格預期。目前市場已出現明顯的「供平過租」現象，尤其在中小型單位，大幅降低了剛需及首置客的入市門檻。同時，政府積極引進人才，帶動租務需求穩步上升，租金回報率持續改善，吸引收租及長線投資資金重新流入市場。隨著息口回落與樓價趨穩，「負資產」個案有望進一步減少，整體市場情緒料將持續改善。

二、政策效應提供結構性支持

自全面「撤辣」及細價物業從價印花稅下調後，置業成本顯著下降，市場積累的需求逐步釋放，帶動一二手交投流轉加速。此外，《施政報告》放寬投資入境計劃的住宅限制，為市場帶來結構性支持。在利好政策疊加下，一手住宅交投已顯著回升，二手樓價亦重拾升勢，反映樓市正進入價量齊升的良性發展階段。展望2026年，樓市走勢樂觀，若「息口」與「政策」繼續有利樓市，相信「量價齊升」可延續，樓價有望再升約10%至15%；交投方面，預計一手成交量再度衝破2萬宗，屆時將自2013年《一手住宅物業銷售條例》實施後首次連續2年超越2萬宗；二手成交量則料漲約5萬宗，創5年新高。

三、中美關係與本地經濟左右入市情緒

中美關係仍是2026年最大的不確定因素，雙方政策動向可能引發市場波動，影響部分投資者決策。若兩國關係趨向緩和，有望提振整體經濟氛圍，為香港樓市注入正面動力。本地經濟方面，市場憧憬中央繼續推出穩經濟措施，進一步支持樓市平穩發展。中國經濟表現亦直接影響南下資金規模與本地買家信心，預計內地資金對香港資產的配置需求，將部分惠及住宅市場。此外，本港失業率連續維持於3.8%水平，就業市場穩定，有助鞏固中產家庭收入及自住需求。港股高位徘徊所帶來的財富效應，亦逐漸擴散至中產階層，釋放積累已久的換樓需求，為整體樓價提供支持。

綜觀2026年，息口回落與政策利好將成為樓市上升的主要引擎，而中美關係與本地經濟則扮演「氣氛調節」角色。在「自用、收租、短線投資」三大需求持續入市推動下，樓市有望邁向價量溫和增長的新階段。

(來源: 香港經濟日報)

回顧2025年，投資物業市場不乏「大戶走貨」，老牌收租家族、投資財團以至基金，均以套現為先，部分更不惜與銀主「鬥快」出貨。綜合市場資料，全年單一投資家族或財團沽貨金額達10億元以上（撇除銀主或接管人出售物業）的共有4個，分別為已故「舖王」鄧成波家族、「收租王」永倫集團、紀惠集團，以及已故「小巴大王」馬亞木家族，合共沽出76項物業，成交總值約112.5億元。

在樓市持續調整下，早於5年前已積極沽貨的鄧成波家族，於2025年再售出9項酒店、商舖及住宅物業，作價介乎1400萬元至18.7億元，合共套現約36.07億元。

惟是次沽貨成績並不理想，9宗成交中多達8宗屬蝕讓離場，蝕讓比例接近九成，僅得一宗葵涌青山公路443至451號悅品酒店．荃灣錄得帳面盈利。整體計算，9宗買賣帳面累計虧損逾9億元，幅度驚人。

當中最大宗成交為觀塘偉業街163號悅品海景酒店．觀塘，於1月以18.7億元售予承按機構南洋商業銀行，持貨逾7年，帳面貶值3.78億元或16.8%。至於7月售出的旺角砵蘭街60號旭逸酒店．旺角，雖成功套現4.35億元，但較2018年購入價11億元，帳面勁蝕6.65億元或60.5%，成為全年損手金額最大的個案。

值得留意的是，雖然鄧成波家族以業主身份只售出9項物業，但過去一年仍有不少原屬家族持有的物業，最終落入銀主或接管人手上並被出售，最少涉及19項物業，成交金額約10.29億元。換言之，若非物業遭沒收，家族實際可回籠資金或更可觀，亦反映其持貨量依然龐大，可謂「深不見底」。

有「收租王」之稱的永倫集團，以及主席倫耀基旗下的茂盛控股（00022），於2025年展開成立逾半世紀以來最大規模的沽貨行動，由1月至12月幾乎「月月有成交」。全年合共售出27項物業，出貨數量冠絕同業，套現金額約37.56億元亦居首位。

永倫是次出貨的特別之處，在於連過往甚少放盤的特色單位亦悉數沽清，包括中環皇后大道中九號及同區美國銀行中心兩幢甲級商廈的頂層連平台戶，成交價分別為2.25億元及1.98億元。前者持貨7年轉手，帳面損手超過3億元。

土地註冊處公布，上月樓宇買賣合約共8,999份，按月升26.4%，按年升63.3%；合約總值650億元，按月升11.3%，按年升52%。

其中，住宅樓宇買賣合約佔5,883份，按月升5.3%，按年升43.4%；合約總值512億元，按月跌0.9%，按年則升57.3%。

月內市民查冊377,908次，按月跌2%，按年則升15.6%。

(來源: 香港政府新聞網)

以下幫你在年底前（至課稅年度完結前）一次過執好：開源＋節流＋慳稅＋降風險，等你2026年有條理地儲錢、計劃置業同生活。

1.  進行預算檢查：以實際支出校準財務策略

預算的作用在於防止超支，但不應一成不變。建議比較近數月（例如過去3個月）的實際支出與原先預算的預期支出，判斷自己是超支、低於預算，或大致持平。

若支出高於預期：來年需制定具體方案，減少非必要開支與增加收入，可雙管齊下。

若支出低於預期：可考慮把差額加碼儲蓄或投資，避免資金閒置而被日常消費侵蝕。

2. 充實應急基金：避免意外時被迫借高息債

應急基金是個人財務健康的重要防線。若欠缺流動資金，一旦出現失業、受傷患病或突發大額支出，往往被迫動用信用卡或其他高息借貸，令財務壓力倍增。

一般建議應急基金至少涵蓋3至6個月生活開支；若屬自由工作者或收入波動較大，則宜準備更充裕。可把資金存放於高息儲蓄戶口等較易提取的工具，以確保需要時能迅速動用。

二手樓價見底回升，短炒獲利個案持續湧現。細價樓市場相對活躍，市場消息透露，堅尼地城加多近街恆裕大廈高層F室，實用面積195平方呎，屬於開放式間隔，投資者去年9月以約190萬元購入單位，呎價9,744元。至上月初以約226.6萬元轉手，呎價升至11,621元。持貨約3個月，單位升值36.6萬元，期內炒貴19%。

由於銀主盤議價空間擴大，不少買家期望在銀主盤市場「執平貨」，不過，不少銀主盤本身亦有業權問題，除了價格外，準買家也須留意銀主盤的買賣細節，究竟購買銀主盤有咩風險？銀主盤按揭是否相對困難？

何謂「銀主盤」？

置業人士買樓時向銀行或財務機構承造按揭，或者用物業作扺押作借貸，如業主因財務困難，無力繼續還款（俗稱斷供），放貸人(銀行或財務機構)就會發出Call Loan（追回貸款）要求，業主須指定期限內清退尾數。如果業主未依然未能贖回貸款，銀行會入稟法院提告申請收樓，執達吏發出通告收樓後，再由銀行委託測量師進行估價，然後委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣，以填補欠債，這類被沒收再賣出去的物業，就稱為「銀主盤」，而放貸人就稱為「銀主」。整個過程快則半年，慢則一年以上。

銀主盤買賣程序如何？

銀主收回物業後，一般會先經測量師估價再放售，初期會較貼近市價，也會經物業代理放售，或者是公開拍賣。但亦有可能因為其他因素，包括內部裝修、景觀、樓層等而影響銀主物業的價值。買家可以預約睇樓，「啱心水」就可以經物業代理洽購或在拍賣場上競價，不過亦並非一定是價高者得，如出價未達債權人的目標價，拍賣就有機會流標。成功沽出銀主盤後，所得款項先償還債項，若仍有餘款，則退回予業主。

購買銀主盤有無風險？

買賣銀主盤的流程與普通業主盤大同小異，唯一要注的是，部分銀主盤一旦簽了買賣合約後，即使後來律師發現產權問題，合同雙方也必須完成交易，否則視為違約，並須作出賠償。不過，這種情況相對罕見。

不少代理會建議，買家最好先委託律師樓向第一法定押記人借契查閱，通常第一押記在拍賣銀主盤前會允許準買家透過律師樓借契查閱，如果查閱的結果顯示第一押記人是銀行，那麼買家就不用擔心了，因為樓契已由銀行保管中。

其次，不少銀主盤面對「釘契」問題，即前業主因債務問題而被債權人在樓契加註。如果釘契與賣家個人有關，比如賣家有第二三四按，或有私人訴訟在身，這些都不會影響按揭。但如因拖欠管理費、差餉等而令物業被打釘，銀主盤合約中會列明賣方不會負責這些費用，而買家需要支付相關費用解釘後，才可向銀行申請按揭。
另外，由於銀主盤收樓需時，令單位空置時間較長，形成室內質素或會參差不齊，如缺保養，日久失修，影響物業的衛生及質素。這類銀主盤定價相對較低，而準買家也要預留資金進行翻新。

銀主盤按揭有無難度？

如果單位純粹因原業主欠債而淪為銀主盤，新買家買入後申請按揭一般不會有困難，和做普通二手住宅物業按揭一樣。如有僭建，買家清拆僭建物後，大部分銀行都會批按揭。如欠缺樓契等重要文件，買家亦可嘗試辦理遺失樓契宣誓補領，補領後仍有機會承造按揭。如真的無法尋回，銀行未必願意提供按揭。但如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，對承造按揭會有影響。另外，「半契樓」（即分權共享物業其中一方把自己的份數賣走），這類物業通常不能承做按揭。

(來源: 香港經濟日報)

外區客心儀單位間隔合用，享全海景，加上屋苑外型時尚，屬區內地標建築，附近民生配套齊全，睇樓後即進行洽購。業主原以880萬元放售，經誠意磋商後，終以868萬元合理價成交，實用面積呎價23,024元。

原業主於2019年以890萬元買入單位，轉手帳面蝕22萬元。屋苑現有約33個單位放盤，入場售價由約880萬元起。

(來源: 香港經濟日報)

今年地產市場仍受多項利好消息帶動，除本港銀行由9月起兩度減息，令最優惠利率重回加息前水平，股票市場亦持續造好，新股集資額再創全球第一；另外，政府將百元印花稅的適用範圍，放寬至400萬元物業，以及加大搶人才力度，投資移民買樓門檻降至3,000萬元等。

在上述多項利好因素帶動下，令今年按月一手成交量，連續11個月突破千宗，綜合一手成交紀錄冊及市場資訊，就算作為傳統淡季的12月，單月亦錄得約1,070宗成交，而截至本月22日，全年一手成交量約19,793宗，相較去年的約15,520宗，按年增長約27%，屬一手例後記錄。

該公告涵蓋2032年1月1日至12月31日到期而沒有續期權利的一般用途地契，共涉及28個地段，八個位於九龍、20個位於港島。

按上述條例獲續期的地契無須補地價，有關人士每年繳納相當於有關土地應課差餉租值3%的地租即可。此外，該等地契的原有產權負擔、權益、權利將自動過渡至續期的年期而不受影響，業權人無須辦理任何手續，也無須與政府簽立續期文件或重新辦理按揭。地政總署已向相關的業主或業主立案法團發信通知安排。

發展局表示，續期免簽約的安排便民利商，有效提升業權人和投資者對物業市場的信心，獲得社會各界高度支持。有關機制體現「一國兩制」實踐行穩致遠，為香港長期繁榮穩定提供堅實保障。

(來源: 香港政府新聞網)

據了解，新租客為內地學生，於港大就讀，見單位價錢合理，鄰近港鐵站，交通便利，遂決定承租。業主則於1998年以178萬元購入單位，持貨27年，是次出租可享約9.3厘租金回報。

(來源: 香港經濟日報)

據悉，原業主今年3月以2,300萬元購入，是次易手帳面獲利238萬元離場，期內升值逾1成。

(來源: 香港經濟日報)

據了解，新租客為港大學生，原本租住學校宿舍，心儀上址位置便利，參觀後感合適即決定承租。業主則於2023年8月以814萬元一手購入單位，持貨2年，是次出租可享約3.4厘租金回報。

(來源: 香港經濟日報)

資料顯示，尚瓏位於皇后大道西160號，屬於單幢物業，總數130個單位，實用面積由205呎至483平方呎，在2022年入伙，最早在2021年曾推售，後來一度將單位轉租，包括吸引「宅男女神」林明禎以月租3萬元租用一間兩房連平台單位，但後來已經遷出。

(來源: 香港經濟日報)

不論按單位類型及面積劃分，各項指數全綫按月上升。當中大型單位按月升約0.9%，報269.4點；中小型單位則報295.8點，按月升0.4%。

按單位面積劃分，則以E類單位表現最佳，指數按月升1.1%，報266.4點；其次則為D類單位，指數按月升0.8%，報270.3點。C類、A類及B類單位按月分別升0.7%、0.5%及0.1%，分別報276.5點、315.1點及286.3點。

租金指數則報200.2點，指數按月持平之餘，更為連續兩個月處於歷史新高水平。

按單位類型劃分，大型單位按月微升0.07%，指數報151.1點；中小型單位則按月持平，報204.4點。

按單位面積劃分，同樣以E類單位表現最佳，指數報139.8點，按月升0.3%；C類及B類單位緊隨其後，指數按月分別升0.1%及0.05%，分別報168.2點及198.9點。另外，A類及D類單位指數均按月持平，分別報220.2點及156.3點。

首先full pay要考慮的是樓契存放之問題，若申請按揭，由於物業作為抵押品，樓契便由銀行保管；若無按揭，業主須自行保管樓契，便須衡量存放地點之安全性。基於完整樓契對於樓宇業權相當重要，缺失樓契有機會造成業權瑕疵，又或即使補契亦有機會影響按揭審批，從而影響物業在市場轉售的吸引力。不少持有現契的業主不會選擇將樓契放於家中，以免萬一出現意外如火災、又或遺失等問題。較多的業主或會選擇將樓契存放於銀行保險箱，但過往個案顯示亦非絕無風險，若屬於契據文件檔案較多的舊樓契，需租用大型保險箱費用不輕，而且很多時亦需要較長的輪侯時間。

在這個考慮上，加上香港的息率水平不高，不少業主或會考慮由全付轉為「借少少」，例如是$100萬，又或可取得較好按揭優惠的最低按揭額，例如是$200萬或以上，又或將按揭成數降低至大約兩至三成。好處是借貸額較細涉及之利息較少，但可由銀行保管樓契。\

事實上，承造按揭本身亦有不少好處，對比全付，不少業主或認為有更大吸引力。下期再談。

(來源: 香港經濟日報)

不少人可能會將「加按」與「借財仔」劃上等號。事實上，「加按」是指將現契物業（已供斷的物業）向銀行申請按揭，套現現金；或將仍在供款的物業向同一銀行申請增加貸款額，以套取額外資金作其他用途。一般而言，加按可享有銀行最優惠的按揭利率，並且可獲得按揭現金回贈等優惠。

不論是已供斷的物業，還是仍有按揭在身的物業，均可將物業加按套現資金，再作其他投資。以一位持有按揭物業的業主為例，假設A先生多年前以500萬元購入一個單位，承造八成按揭，現時供款年期尚餘15年，貸款餘額為250萬元。現時物業升值至800萬元，根據金管局現行的按揭規定，任何物業最多可承造七成按揭，即560萬元貸款。扣除尚餘250萬元的貸款，A先生可套現310萬元。

再以現契物業作例，假設B先生現契物業價值1,000萬元，他希望套現300萬元作投資用途。以最直接的方法，B先生可加按三成，即套現300萬元。此外，B先生其實可套現六成，即600萬元，先將300萬元用於原先計劃的投資，餘下的300萬元則存入高息存款掛勾戶口（Mortgage Link）。由於大部分銀行最多可接受貸款額的一半存入存款掛勾戶口，並享有與按揭利率相同的存款利率，因此多借300萬元放入Mortgage Link可抵銷其利息支出。另外，現時銀行最高可提供1%的按揭現金回贈，B先生借600萬元可獲得高達6萬元現金回贈。

上述加按套現的竅門需特別注意，借款人必須具備足夠的還款能力。假設貸款年期為30年，按息為3.25厘計算，貸款300萬元的每月入息要求約為26,112元，貸款600萬元的入息要求則需達到52,225元。建議借款人在有意加按前，先尋求大型專業按揭中介的諮詢。

(來源: 香港經濟日報)

獲准動工的建築工程項目則有八個，這些工程完成後將提供可作住宅用途的建築樓面面積共11,985平方米，涉及單位216個，非住宅用途的建築樓面面積達14,785平方米。

另外，該署接獲三個建築項目的上蓋工程動工通知。

月內同時發出16份入伙紙，港島四份、九龍四份、新界八份，涉及住宅用途樓面面積51,721平方米，共1,004個單位；非住宅用途面積100,005平方米。

該署九月接獲2,485宗有關僭建物的舉報，並發出898張僭建物的清拆令。

(來源: 香港政府新聞網)