以500萬元貸額為例，H按封頂息率3.5厘下每月供款22452元，以7月4日HIBOR為0.85厘加1.3厘，實際按息2.15厘，供款降至18858元，節省3594元。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，若HIBOR回升至1厘，實際按息2.3厘，供款19240元，較封頂息率仍省3212元。但壓力測試則會以3.5厘計算，入息要求同樣為44904元，買家宜以封頂息率評估風險。

不過息口只是影響樓價的其中一個因素，經濟前景才是主因。經濟學者李兆波表示，疫情過後，經濟復甦緩慢，旅客、零售等數據未回復，寫字樓需求疲弱，內地電商競爭影響商場舖價，限制樓市升勢。

另外新盤供應量高企，也使二手樓受壓。據28Hse統計，一手餘貨逾2.1萬伙，雖低於2024年高位，但仍處高位。近期不少新盤餘貨也要減價售樓，例如尚瓏、緹岸等減價3成6至5成。

展望下半年，李認為樓價或於低位徘徊，上落百分之3至5，大升需戰爭、關稅戰消退，大跌則需突發事件。而曹則認為，香港屬外向型經濟，美國若減息，或會帶來小幅樓價升幅，成交量增加但信心仍待經濟改善。

(來源: 28hse)

項目已屆現樓，提供90天及120天付款，最高折扣10%，折實價約470.5萬至1165萬元，折實呎價18898至23873元。

(來源: 香港經濟日報)

據了解，薄扶林碧麗軒低座洋房單號屋，實用面積2645平方呎，屬於4房間隔，並連約361平方呎花園及177平方呎平台，業主原本叫價9800萬元放盤，早前後以約7800萬元易手，呎價約2.9萬元，新買家為盧彩雲（Amy），即醫務衛生局局長盧寵茂妻子。

資料顯示，盧彩雲（Amy）是瑞銀財富管理亞太區聯席主管兼瑞銀香港區主管及行政總裁，在銀行業有超過30年的經驗，並擔任香港私人財富管理公會行政委員會的主席。

上述碧麗軒洋房單位，室內裝修十分豪華，原業主2023年4月以約1.08億元購入單位，持貨剛滿2年，是次易手帳面蝕讓約3000萬元離場，期內貶值約28%。

據前綫代理透露，業主為內地客，早年購入碧麗軒多個單位，並透過財務公司借貸上會，日前突然急急放售其中一個洋房，並大幅蝕讓離場。

(來源: 香港經濟日報)

由於銀主盤議價空間擴大，不少買家期望在銀主盤市場「執平貨」，不過，不少銀主盤本身亦有業權問題，除了價格外，準買家也須留意銀主盤的買賣細節，究竟購買銀主盤有咩風險？銀主盤按揭是否相對困難？

何謂「銀主盤」？

置業人士買樓時向銀行或財務機構承造按揭，或者用物業作扺押作借貸，如業主因財務困難，無力繼續還款（俗稱斷供），放貸人(銀行或財務機構)就會發出Call Loan（追回貸款）要求，業主須指定期限內清退尾數。如果業主未依然未能贖回貸款，銀行會入稟法院提告申請收樓，執達吏發出通告收樓後，再由銀行委託測量師進行估價，然後委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣，以填補欠債，這類被沒收再賣出去的物業，就稱為「銀主盤」，而放貸人就稱為「銀主」。整個過程快則半年，慢則一年以上。

銀主盤買賣程序如何？

銀主收回物業後，一般會先經測量師估價再放售，初期會較貼近市價，也會經物業代理放售，或者是公開拍賣。但亦有可能因為其他因素，包括內部裝修、景觀、樓層等而影響銀主物業的價值。買家可以預約睇樓，「啱心水」就可以經物業代理洽購或在拍賣場上競價，不過亦並非一定是價高者得，如出價未達債權人的目標價，拍賣就有機會流標。成功沽出銀主盤後，所得款項先償還債項，若仍有餘款，則退回予業主。

購買銀主盤有無風險？

買賣銀主盤的流程與普通業主盤大同小異，唯一要注的是，部分銀主盤一旦簽了買賣合約後，即使後來律師發現產權問題，合同雙方也必須完成交易，否則視為違約，並須作出賠償。不過，這種情況相對罕見。

不少代理會建議，買家最好先委託律師樓向第一法定押記人借契查閱，通常第一押記在拍賣銀主盤前會允許準買家透過律師樓借契查閱，如果查閱的結果顯示第一押記人是銀行，那麼買家就不用擔心了，因為樓契已由銀行保管中。

其次，不少銀主盤面對「釘契」問題，即前業主因債務問題而被債權人在樓契加註。如果釘契與賣家個人有關，比如賣家有第二三四按，或有私人訴訟在身，這些都不會影響按揭。但如因拖欠管理費、差餉等而令物業被打釘，銀主盤合約中會列明賣方不會負責這些費用，而買家需要支付相關費用解釘後，才可向銀行申請按揭。
另外，由於銀主盤收樓需時，令單位空置時間較長，形成室內質素或會參差不齊，如缺保養，日久失修，影響物業的衛生及質素。這類銀主盤定價相對較低，而準買家也要預留資金進行翻新。

銀主盤按揭有無難度？

如果單位純粹因原業主欠債而淪為銀主盤，新買家買入後申請按揭一般不會有困難，和做普通二手住宅物業按揭一樣。如有僭建，買家清拆僭建物後，大部分銀行都會批按揭。如欠缺樓契等重要文件，買家亦可嘗試辦理遺失樓契宣誓補領，補領後仍有機會承造按揭。如真的無法尋回，銀行未必願意提供按揭。但如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，對承造按揭會有影響。另外，「半契樓」（即分權共享物業其中一方把自己的份數賣走），這類物業通常不能承做按揭。

(來源: 香港經濟日報)

香港的工作機會和發展潛力也讓許多回流人士看到了新的希望。隨著香港經濟持續復甦，財政司司長日前表示，本地經濟及生產總值持續增長，打工仔的收入也有實質性增長，加上香港作為國際金融中心的地位日益鞏固，股票市場亦重拾上升軌道，這些因素都吸引了更多人考慮回流。

回流人士的住屋需求將成為市場焦點。由於他們的背景和財務狀況各異，住屋需求也隨之不同。他們初期通常會靈活地選擇租屋，對於一些擁有穩定收入或資產的回流人士來說，則傾向選擇置業。事實上，目前樓價已較高位下跌近三成，加上政府全面撤辣以及放寬按揭措施，使得置業及申請按揭上變得更為簡便，對回流人士來說無疑是個利好消息。

展望後市 ，雖然環球不明朗因素持續加劇 、 而低拆息能否維持仍是未知之數，但若美國今年內 能再度減息 ，支持港元拆息繼續低走 ， 相信對樓市有正面支持作用。

該行維持早前預測，預期整體成交量與去年相約，而全年樓價波幅在正負 3％的水平內浮動。

(來源: 香港經濟日報)

其中，住宅樓宇買賣合約佔5,955份，按月升16.7%，按年升54.4%；合約總值611億元，按月升59.7%，按年升77%。

月內市民查冊409,789次，按月升1.5%，按年升14.8%。

(來源: 香港政府新聞網)

今日以招標形式售出的6伙特色戶，包括低層及高層的平台特色單位，涵蓋各種戶型，包括開放式、1房、2房及3房單位。是次售出的單位實用呎價逾2.9萬至3.2萬元，創項目近期的新高價。

項目連同較早前售出的107伙，兩周內已套現逾8.3億元。

(來源: 信報)

個別單位折實價由1278萬劈至827萬

參考7樓A室，實用面積431平方呎，屬兩房間隔，該單位在2021年推出，當時價單定價為1,521.43萬元，扣除當時最多16%折扣優惠計，折實價為1,278萬元。

惟在更新價單後，該單位價單定價劈逾304萬元或近兩成至1,217.144萬元。而在扣除最新折扣優惠32%後，單位折實售827.66萬元。換言之，單位在經過更新價單後，實際減幅為逾450萬元或35%。

(來源: HK01)

首先，若買家本身已有一個按揭物業，當購買第二個新物業並用作出租用途時，銀行會將新物業及現有物業的供款一同計算，以審核買家的入息。假設買家現有物業A的每月供款金額為$10,000，而現時想購買物業B時，每月供款為$20,000，銀行計算「供款與入息比率」時，會將兩個物業的每月供款相加，並要求總額不超過入息的50%。這表示買家的每月入息至少需為($10,000+$20,000)×2=$60,000，才能符合最低入息要求。

在上述情況下，買家需要較高收入才能通過入息測試。如果收入不足，仍然有解決方法。事實上，租金收入可以被視為入息計算的一部分。若該單位屬於連租約物業，部分銀行會將租金的7至8成作入息計算；若單位尚未正式出租，亦有銀行會接受「擬租金收入」，即委託測量師行為單位進行租金估算，通常以預計租值的60%計算入息。這種方法可以幫助買家更容易通過審查。需要注意的是，每間銀行的計算方法和準則各有不同，建議先了解各銀行的政策，有需要亦可以尋求大型及專業的按揭中介協助，配對至合適的銀行。

最後，按揭保險公司對於「物業必須為自住居所」的規定仍然存在。除非有特定情況，否則透過按揭保險計劃申請高成數按揭的物業不得用作出租用途。如果業主日後希望將按保物業由自用轉為出租，則需要透過轉按「甩按保」，將按揭成數降低至七成或以下，才能合法地將單位出租。

(來源: 香港經濟日報)

聯儲局對上一次減息已經是2024年12月，當時減息0.25厘。局方預料今年將減息兩次，稱對前景的不確定性已減弱，但仍然處於較高水準。

利率點陣圖顯示，19位委員中有8位預計今年減息兩次，7位認為2025年不會減息，認為減息一次及3次的人數同為兩人。

聯儲局預計今年利率中位數為3.9厘，而2026年及2027年將分別降低至3.6厘及3.4厘，長期中性利率為3厘。

雖然美國維持不減息，不過近期港元拆息回落，造就按揭息率回落，有按揭界料港息較大機會繼續處於偏低水平，料今年H按按息主要在1.8厘至3厘區間上落。

(來源: 香港經濟日報)

據了解，新租客為內地專才，心儀物業近地鐵站，出入便利，距離中環、灣仔等中心地帶僅十多分鐘車程，遂決定承租單位。業主則於2021年以885萬元購入單位，持貨4年，現享2.7厘租金回報。

(來源: 香港經濟日壣)

百萬元貸款 月供省540元

受到港元拆息（HIBOR）反覆回落影響，H按按息在5月7日跌穿「封頂息」後，近1個月反覆回落。昨日（17日）1個月拆息報0.52厘，較對上一個交易日下跌2個點子，以現時H按按息H加1.3厘計算，實際按息僅1.82厘，相較大約1個月前的5月13日，當時按息2.87厘，累積下跌逾1厘。

若以每百萬元貸款、30年還款期計算，最新按息1.82厘，每月供款僅3,607元，較上月中的按息2.87厘、每月供款4,147元，減少13%或540元。若以500萬元貸款計算，即每個月供款開支減少達2,700元。

據本報按照50大屋苑最新5月份的樓價、租金計算，假設單位面積為500平方呎，以6成按揭、30年還款期計算，全數50大屋苑均屬於「供平過租」，而且供款低過租金的差距幅度擴大，由上個月的平均低17%，擴大至29%。

(來源: 香港經濟日壣)

擬分2期發展 已錄首宗租

中環及金鐘的商業地供應相當罕有，不過在近年商廈市道轉差前，政府有持續推出區內的優質商業用地。若計入潛在待推地皮，中環一帶商業樓面供應逾340萬平方呎，其中以由恒地 （00012） 於2021年以高價投得的中環海濱3號用地的規模最大，總樓面達約161萬平方呎，比鄰國際金融中心二期。根據發展商2024年的中期報告，項目擬分2期發展，分別料於2026年第四季及2032年第四季落成。

值得留意的是，發展商於2021年以約508億元、每平方呎樓面地價約31,463元投得上述用地，創下本港歷來總價最貴地王。發展商亦已於2022年向城規會申請發展3座樓高6至10層的建築，以用作綜合辦公室、商業及零售發展等用途，而方案已於2023年獲會方批准。項目最新都已錄得首宗租務，由一間美資金融機構承租。

(來源: 香港經濟日報)

新買家為外區人士，心儀單位鄰近地鐵站，交通方便，遂決定入市自用。

據悉，原業主於2014年以570萬元買入上述單位，持貨11年，是次轉手賬面獲利168萬元，物業升值約29.5%。

(來源: 信報)

近期投資氣氛改善，投資者加快沽貨。盛滙商舖李根興把機時機出貨，近兩個月先後沽出10個舖位，全部蝕讓離場。包括上環禧利街23號地下，他於2023年以2,800萬元買入，最近以2,150萬沽出，不足兩年蝕650萬。

對於蝕讓沽貨，他指並不奇怪，現實是大市回落，據差估署數字，舖市由疫情前已跌4成，「基金買了貨，始終要換貨，不能死守，難道坐着等待大市回升？要面對現實，去年想蝕也賣不出，現趁市況氣氛明顯轉好沽貨。」

他笑言，經營基金以來，買賣舖位達200多間，最近10間才出現蝕讓，「買賣無可能百戰百勝，管理基金要預備蝕的可能，總之市況好要跑贏大市，市差時管理的舖位要跌得少過大市。」

對於蝕讓套現，他解釋正是要向投資者負責，指出好市時有責任買靚舖增值，市差時若有投資者想退場，責任是令他們盡快可拿回資本，「暫時退場的人佔整個基金約1成，銀行信貸層面上，現放貸上較審慎，亦勸我們減磅，為免擔心貸款續期增風險，現先減磅交代。」他指，今年目標沽2億至3億貨，而暫時沽了10間，套現1.56億，「完成一半目標，預計未來10多間舖亦會蝕讓。」

李根興不時拍片於網上推介舖位及分析大市，成為網絡紅人，亦不時被網民指摘及批評，甚至辱罵，他則坦言面對，「做人要從正面樂觀去面對，身邊家人非常支持，做人正面樂觀，至少我太太、3個女、爸媽及哥哥也支持，如果連他們也不支持，會打擊我信心。」對於批評，他認為只要做好自己便可，「做一個公眾人物，難免有網上評論令你難受，但從來無人面對面指罵我，總之平常心面對做好自己。」

(來源: 香港經濟日報)

據了解，業主於2005年以268萬元購入單位，持貨20年，是次出租可享約11.4厘租金回報。

(來源: 香港經濟日報)

拖欠富邦銀行3.5億貸款 豪宅遭接管

據資料顯示，陳秉志於2021年以該獨立屋作抵押。《彭博》最新亦引述陳秉志電話訪問，他透露拖欠富邦銀行一筆約3.5億元貸款。然而，由於未能如期還款，該物業在2023年底已委託放售，但未能找到買家，終於上月遭接管人接收，結束了陳氏家族自1980年代起在此居住的歷史。

(來源: Yahoo!財經)

消息稱，西半山般咸道38C號全幢現進於市場暗盤放售，涉及物業為般咸軒，物業於1998年落成，地盤面積約4,222平方呎，物業為住宅租賃項目，1至3樓為活動室、洗衣房等，樓上為客房，每層約6間，而高層單位屬面積較大的套房，最頂兩層屬複式單位，合共涉及96間房。

據了解，物業由香港基督教女青年會持有多年並自行興建，作收租之用，月租1.5萬元起。消息指，該團體近日委託測量師行進行放售，市場人士估計物業市值約4億元，呎價約1.1萬元，平均每房價值約417萬元。

該物業雖位處半山，步行至港鐵西營盤站出口僅數分鐘，前往中環核心商業地區亦方便。此外，近兩年因來港升學的人數大增，學生宿位供不應求。該物業鄰近香港大學，故相信可吸引財團部署購入後，改裝成學生宿舍，作長綫收租，而地下至3樓作宿舍附屬設施。

(來源: 香港經濟日報)

該單位為金陵閣1樓B室，據EPRC經濟地產庫顯示，屬於辦公室用途，面積約1443平方呎，據市場消息指，該單位現時已經以1500萬元沽出，呎價大約1萬元。

新世界近年積極放售非核心資產套現，包括去年3月曾經以1.1億元沽出西貢盤傲瀧商場及車位。
 

(來源: 香港經濟日報)